10.物业项目发生火灾，物业公司应否担责？

天津市某高层住宅发生火灾物业公司被判赔偿案

基本案情

2010年2月28日3时54分，天津市119消防调度指挥中心接到天津市某小区2号楼27层3102室（以下简称3102室）打出的火灾报警电话，立即赶赴现场扑救。消防队员到达事发小区时，消防通道内停放着业主的私家车，造成消防车通行困难。当天4时13分，消防队员到达火灾现场时，首先对室内人员情况进行检查，发现在3102室内居住的人员武某已死亡，房门处于45度角顺时针向内开启状态。消防队员打开该楼房内设置的消火栓准备灭火时，发现管道内没水。后消防队员用了20多分钟从楼下铺设水带供水灭火。

从消防部门调查了解到：此次火灾的第一个报警电话系于2010年2月28日3时54分左右拨打的。楼内烟感报警系统按建筑消防安全规范仅要求安装在公共楼道内，当该系统发出报警信号时，说明业主室内的火情应已处于极为严重的状态。该房屋属高层建筑，房屋设施在防火规范方面无缺陷。失火房屋所在楼层的消防管道虽然当时无水可供，但与人员遇难并无直接关系，造成武某遇难的最重要原因系死者自身欠缺火场逃生知识，采取的避难措施不当。

3102室房屋系武某于2008年4月18日购买，房屋所在大楼于2008年10月经消防部门验收合格，所在小区的物业管理单位系某物业公司下属无法人资格的分支机构。物业公司认为，开发商向其移交的物业消防设施完好，但未向法院提供证据证明火灾当晚烟感报警系统、消防供水系统处于正常工作状态。

由于索赔事宜无法达成一致，武某女儿小武诉至区人民法院，请求判令事故房屋的开发商、物业公司分别赔偿武某死亡赔偿金327560元、丧葬费13687元、精神抚慰金50000元，合计391247元。

◎ 裁判结果

一审：一审法院认为，在开发商将3102室房屋卖出并交付给武某前，房屋经消防部门验收合格，开发商无责任。造成武某死亡的直接原因系火灾导致的自然破坏力量，而火灾发生的原因，不排除生活用火引发火灾，故火灾的发生与物业管理单位无关，但物业公司在履行物业管理职责时确实存在烟感报警系统和消防供水系统未正常投入使用、小区内车辆停放秩序较混乱等缺陷，其中小区内车辆停放秩序混乱，影响消防车辆通行与延误对武某的救助方面在逻辑上存在一定因果关系，故物业公司应对武某死亡造成的损失酌情承担10%的赔偿责任。2010年9月27日，区人民法院一审判决：物业公司赔偿小武死亡赔偿金32756元、丧葬费1368.7元、精神抚慰金5000元，合计39124.7元，驳回小武的其他诉讼请求。

二审：二审法院审理后认为：物业公司为节约管理成本而人为地增加了小区物业的安全隐患，属重大过失行为，对该行为应给予否定性评价，并在其承担的赔偿比例中有所体现，从而起到警示作用，本院酌定物业公司应对武某死亡造成的损失承担30%的赔偿责任。2010年2月11日，天津市中级人民法院做出终审判决：改判物业公司增加赔偿小武死亡赔偿金98268元、丧葬费4106.1元、精神抚慰金15000元，合计117374.1元。

案例评析

本案为一般人身损害赔偿的侵权之诉，焦点问题有三个：一是开发商应否承担赔偿责任；二是物业公司应否承担赔偿责任；三是如果物业公司应当承担责任，承担多大比例责任。

一、开发商不应承担赔偿责任

因本案为一般人身损害赔偿的侵权之诉，所以认定行为人构成侵权需满足如下四个要件：（1）行为的违法性；（2）有损害事实；（3）违法行为与损害事实之间存在因果关系；（4）行为人主观上有过错。从法院查明的事实和当事人提供的证据看，在开发商将3102室房屋卖出并交付给武某前，房屋业已经消防部门验收合格，说明该建筑物不存在消防设施缺失或者无法正常使用的情形，符合消防安全规范的要求，故开发商并没有违反合同义务或者不履行其他义务的行为存在。换句话说，开发商不存在违法行为，主观上也无过错，不构成侵权，不应承担赔偿责任。

二、物业公司应当承担赔偿责任

物业公司的行为虽然不是导致受害人死亡的直接、主要原因，但物业公司在法律上确实存在过错，并且其过错行为与受害人死亡存在一定的因果关系。主要表现为：

1.存在明显的违法行为。本案中，消防管道未供水，没有达到“消防设施确保完好有效”的要求；消防通道被业主的私家车占用，没有达到“消防车通道畅通”的要求。物业公司在小区的消防安全管理上存在的问题均违反了《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）等相关规定。

2.管理上存在重大瑕疵。（1）消防管道内未保持供水。物业公司上诉称，为防止消防供水淹损电梯，将消防栓供水系统设置成手动模式，并非不能使用，且在消防部门到现场后，其立即启动供水。但据消防部门调查，“楼内烟感报警系统按建筑消防安全规范仅要求安装在公共楼道内，当该系统发出报警信号时，说明业主室内的火情应已处于极为严重的状况”。可见，如果消防栓供水系统按正常设置在自动模式，受害人获救的可能性将大大提高。而且，物业公司不能以自己管理上的方便为代价增加消防安全风险。（2）消防通道被占用。消防部门赶到火灾现场救火时，消防通道上停放着业主私家车，延误了救灾。物业公司作为管理单位应当保证消防通道的畅通，发现业主私自占用消防通道，应当及时予以劝阻、制止，业主不听劝阻和制止的，物业公司可以依法向公安消防部门报告，由公安消防部门依法处罚。（3）烟感警报器的警示未及时发生作用。这也是经消防部门确认的事实，可以认定物业公司在管理上存在漏洞，未能保证消防设施的有效性。

小武固然应当对物业公司的管理瑕疵与火灾原因以及与武某的死亡后果存在因果关系负有举证责任，但物业公司对其物业管理瑕疵与受害人死亡后果无关也应承担相应的举证责任。因物业公司未能尽到应负的举证责任，故而法院可以推定物业公司物业管理瑕疵与武某的死亡后果存在因果关系。

◎ 法条链接

《中华人民共和国消防法》

第十六条 机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：

（一）落实消防安全责任制，制定本单位的消防安全制度、消防安全操作规程，制定灭火和应急疏散预案；

（二）按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效；

（三）对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查；

（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准；

（五）组织防火检查，及时消除火灾隐患；

（六）组织进行有针对性的消防演练；

（七）法律、法规规定的其他消防安全职责。

单位的主要负责人是本单位的消防安全责任人。

第十八条第二款 住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

三、物业公司应承担的责任份额

死者亲属要求物业公司承担全部赔偿责任，物业公司认为自己不应当承担任何赔偿责任，一审法院判决物业公司对武某死亡造成的损失酌情承担10%的赔偿责任，终审法院判决物业公司应对武某死亡造成的损失承担30%的赔偿责任。到底应当承担多大比例的赔偿责任？

主要判断依据是行为人的过错大小，具体份额最终由法院酌情裁判。本案中，造成武某遇难的最重要原因系死者自身欠缺火场逃生知识，采取的避难措施不当。另外，根据火灾原因认定书认定，不排除生活用火引发火灾。毫无疑问，受害人应当承担主要责任。对于物业公司应承担多大责任，终审法院认为，物业公司将消防栓供水系统由自动改为手动，是物业公司为节约管理成本而人为地增加了小区物业的安全隐患，属重大过失行为。同时提出《侵权责任法》上的“惩罚性赔偿”规则，并予以比照适用。本案中，因物业公司存在违法、违约行为，并且损害后果较严重，因而认定物业公司存在重大过错不为过，终审法院判决物业公司承担30%的赔偿责任亦在合理范围内。

实务指引

本案的教训是惨痛的，物业公司的服务瑕疵和管理过错，不但给业主带来了巨大的人身和财产损失，也给自己带来了经济损失。物业公司因消防管理不善引起的赔偿案件并不少见。在消防管理和服务中，物业公司应当如何作为才能降低风险系数呢？作为业主，在防火方面应当注意什么？

一、熟知消防管理相关规定和要求

除了案例中提到的《消防法》，还应当关注如下规定：

《消防安全责任制实施办法》第十八条第二款规定，物业服务企业应当按照合同约定提供消防安全防范服务，对管理区域内的共用消防设施和疏散通道、安全出口、消防车通道进行维护管理，及时劝阻和制止占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等行为，劝阻和制止无效的，立即向公安机关等主管部门报告。定期开展防火检查巡查和消防宣传教育。

天津市制定有地方性法规《天津市消防条例》。

二、根据法律、法规和规范强化消防安全防范措施

三、向业主宣传居家防火安全常识

本案中，据消防部门调查，认为本案火灾不排除生活用火引发的可能。因此业主应当掌握必要的防火和用火安全常识。一要注意火灾事故预防，二要注意家庭预防火灾，三要做好高楼预防火灾，四要掌握灭火自救方法。

四、引入恰当的保险措施

物业企业通过购买适当的保险有利于降低运营成本、转移风险，提高业主满意率。

知多一点

惩罚性赔偿

本案虽未适用惩罚性赔偿，但终审法院已提及并在判罚比例上有了借鉴。目前，惩罚性赔偿在《消费者权益保护法》《侵权责任法》中有规定。依据民法的一般原则，无论是侵权损害赔偿还是违约损害赔偿，其赔偿的范围都应当与受害人的损失相一致，以免造成受害人的不当得益，充分体现一般民事赔偿补偿性的基本功能。补偿性赔偿部分实质上属于一般民事损害赔偿，以受害人实际损失为限，体现补偿性的基本功能。

惩罚性赔偿，又称示范性赔偿或报复性赔偿，是指由法庭所做出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。惩罚性赔偿是由补偿性赔偿与惩罚性赔偿两部分组成的。惩罚性赔偿是加重赔偿的一种原则，目的是在针对被告过去故意的侵权行为造成的损失进行弥补之外，对被告进行处罚以防止将来重犯，同时也达到惩戒他人的目的；如果被告的侵权行为是基于收益大于赔偿的精心算计，也可以给予惩罚性赔偿，在这种情况下如果只同意给予补偿性赔偿，侵权人只是相当于事后通过赔偿补办手续，但没有任何风险。