9.物业公司对入室盗窃负何种责任？

湖南省邵阳市某物业管理有限责任公司与周某、叶某物业服务合同纠纷案

基本案情

原告周某与原告叶某是夫妻，系邵阳市大祥区某小区业主。2010年7月20日，邵阳市小区业委会与被告物业公司签订了《小区物业管理服务合同》。合同约定，被告应该对小区业主提供治安保卫服务，为业主创造安全、舒适的生活环境，并明确了具体服务实施要求、违约责任及赔偿责任。2010年11月26日，由于被告方物业公司工作人员严重失职，疏于管理，导致两原告家里被盗，造成两原告财产损失计人民币25570元整。两原告认为，被告没有认真履行《小区物业管理服务合同》约定的应尽义务，依约应该对两原告的损失负责赔偿。为维护原告合法权益，故诉请人民法院依法判令被告向原告赔偿人民币25570元整并由被告承担本案全部诉讼费用。

被告物业公司辩称，原告家被盗，侵权人是盗窃者，不是物业公司，同时，该案公安机关已经立案侦查，原告具体损失金额应等公安机关破案后才能最终确定。综上，被告不承担赔偿责任，请依法驳回原告的全部诉讼请求。

经查明：2010年7月20日，该小区业主委员会（甲方）与被告物业公司（乙方）签订了《小区物业管理服务合同》。该合同第四条、第七条约定被告对该小区管理服务的事项包括治安保卫、安全监控、巡视检查、门岗执勤等；合同第十四条第一款第（一）项约定，被告应建立住户大件物品登记造册，对大件物品负有进出小区管理责任，对其他各类首饰、钱币、有价证券等和体积小于50cm×50cm的物品不承担管理责任。同时，该条还约定，严格出入制度，认真核实出入人员身份，对于来访人员必须进行详细登记，经与被访人员联系同意后方可准入。该款第（二）项约定，（被告）负责监控录像带的管理工作；该条第二款第（一）项约定，严格车辆出入管理制度，甲方固定车辆统一登记造册，发放车辆出入证，其他车辆经受访者同意，出入时发放临时出入证或出入登记条，同时履行出入车辆装载物品盘查和登记职责，原则上禁止的士和外来车辆进入小区。该合同第二十四条约定，因管理工作失职，造成小偷入室盗窃、抢劫等案件经公安部门现场勘查，确属保安失职行为，按国家相关规定折价后履行赔偿责任，其中有价证券、字画、金银首饰、古董股票、人民币、手提电脑等物品，物业公司不承担赔偿责任。该合同附件1第一条第（六）项也约定，大件物品出入，值班人员必须做好详细的检查登记，检查有效证件，反之，由此造成损失，应进行赔偿。合同约定后，被告依约对小区实施物业管理，在管理期间，被告没有按照合同约定对住户大件物品进行登记造册，没有对大件物品进出进行登记，没有对来访人员身份进行核实及登记，也没有依照合同约定对车辆装载物品进行盘查和登记。2010年11月26日22时左右，原告发现家中被盗，即时告知被告并向公安机关报案。经公安机关现场勘查确认，作案人采用顶窗、攀爬入室，在室内四处翻动，盗走客厅的电视机、主卧室的电脑主机和显示器（其他物品目前无法确认）。作案人作案时损坏了防盗网及门锁。以上物品价值经邵阳市南方司法鉴定所司法鉴定意见书鉴定为：电脑主机价值1800元，彩电价值2520元，门锁修复费用200元，防盗网恢复费用100元。为确定被盗财物价值，原告花去鉴定费800元。事发当天，监控录像管理异常。以上事实，有当事人的陈述、合同、现场勘查情况说明、鉴定意见书等证据佐证。

◎ 裁判结果

被告并未严格按合同约定履行安全监控、门岗执勤、车辆人员大件物品出入管理登记等义务，因此应承担相应的赔偿责任。根据公安机关对原告家被盗物品的确认，原告在被盗中遭受的财产损失为电脑价值1800元、彩电价值2520元、门锁及防盗网恢复费300元，对电脑、彩电、门锁及防盗网的鉴定费按比例确定为289元，共计人民币4909元。判决如下：一、被告物业公司在本判决书生效之日起7日内支付原告周某、叶某赔偿款4909元。二、驳回原告周某、叶某其他诉讼请求。

案例评析

本案是一起物业管理区域内入室盗窃引发的财产损害赔偿纠纷，争议焦点是物业公司是否应当对业主损失负赔偿责任；赔偿金额如何确定。

一、物业公司因构成违约/侵权，应负赔偿责任

合同当事人一方的违约行为侵犯另一方当事人人身、财产权益时，既符合违约责任构成要件，又符合侵权责任构成要件，即违约责任与侵权责任竞合，受损害方有权选择依照《合同法》要求对方承担违约责任或者依照其他法律要求对方承担侵权责任。本案亦属违约与侵权竞合案件，原告选择了按照《小区物业管理服务合同》相关约定，追究被告物业公司的违约责任。

被告与小区业主委员会签订的合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应当认定为有效，被告物业公司已违反小区物业管理服务合同相关约定，两原告系小区业主，该合同的效力及于两原告。根据《小区物业管理服务合同》的约定，被告对该小区负有治安保卫、安全监控、巡视检查、门岗执勤、监控录像管理、车辆出入管理、保安24小时巡逻等义务；有义务建立住户大件物品登记造册、对大件物品负有进出小区管理责任；严格出入制度，认真核实出入人员身份，对于来访人员必须进行详细登记，经与被访人员联系同意后方可准入等。但是，被告在管理期间，没有按照合同约定对住户大件物品进行登记造册，没有对大件物品进出进行登记，没有对来访人员身份进行核实及登记，也没有对车辆装载物品进行盘查和登记，事发当天，监控录像管理异常。因此，被告应按照合同的约定对原告房屋被盗财产承担相应的赔偿责任。

二、赔偿数额应根据原告基于何种案由和法律关系进行确定

如上所述，业主可以追究物业公司的违约赔偿责任，也可以追究物业公司的侵权赔偿责任。

如果业主追究物业公司的违约赔偿责任，并不必然要求确认业主损失的准确数额，只要能够确认物业公司存在安全防范方面的违约行为，如报警记录等证明家中确实被盗了，就可以要求物业公司按照合同约定承担相应的违约责任。

如果业主追究物业公司的侵权赔偿责任，在业主能够证明物业公司存在过错的情况下，还必须得确认业主财产损失数额，否则就无法确认物业公司的赔偿数额。这种情况下，如果只有业主单方提供的被盗财产清单，是不能够确定业主准确的损失数额的，需要盗窃案件侦破后，才能确认业主所说的被盗财产清单上的财产是否被盗、价值多少等。

本案原告基于双方所签物业服务合同的内容要求被告按照合同约定承担违约责任，犯罪嫌疑人是否抓捕归案不影响本案的审理。对于具体赔偿数额，公安机关也已有所确认，即电脑价值1800元、彩电价值2520元、门锁及防盗网恢复费300元，对电脑、彩电、门锁及防盗网的鉴定费按比例确定为289元。

◎ 法条链接

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）的规定承担损害赔偿责任。

实务指引

本案提供了一个反面教材，为各物业服务企业敲响了警钟。本案被告物业公司败就败在物业服务合同签订上。签订了很多相关条款，实际执行中又做不到，那必然的结果就是物业公司的服务存在过错，并可能带来违约责任。物业公司一定要分清责任，并在可控的范围内（包括签合同）做好风险防范：

一、定量约定尽量明确，并确保物业公司能够做到和完全履行，慎重做出定性约定

在公共秩序维护方面，可以作如下约定：“主要出入口有专人值守。制定巡查路线，巡视检查并做好记录。做好交接班记录。安防控制室设专人24小时值守；监控影像资料保存1个月”等。而不要作上述类似的模糊的定性约定。如果一定要有定性描述，如下约定可做参考：加强维护业主、非业主财产安全（但不含人身、财产保险保管责任）。

二、对于盗窃等原因导致的业主财产损失作专门约定

对于盗窃等原因导致的业主财产损失，物业服务企业应当有意识地排除自身责任并在物业服务合同中有具体体现。因盗窃或自然灾害等原因导致的业主财产损失，物业服务企业不承担责任。对盗窃等违法行为，物业服务企业的职责在于及时报警，协助相关部门处理，并应保存报警记录。可以在合同中添加如“物业公司（乙方）不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务（除委托保管物品之外）”的条款。

知多一点

正确理解物业管理中的秩序维护服务

物业公司负有安全保障义务，但不负治安责任。按照《物业管理条例》规定，物业管理服务是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，法律没有规定物业公司对业主的家中财产负有保护义务。物业管理服务是一种基于合同委托的民事法律行为。物业管理服务内容所包含的秩序维护服务，仅是指物业管理区域内的一般秩序维护，物业公司的秩序维护旨在减少或防范犯罪分子，最多是治安协助作用。物业公司不具有社会管理的职能，切不可将秩序维护服务等同于广义的治安保卫。发生治安及刑事案件，物业公司仅具有及时向有关部门报告之义务。在履行物业服务合同义务时存在瑕疵，未尽到安全保障的合理注意和保护义务，则基于其过错承担相应的赔偿责任。