某市某区于某与某物业公司物业纠纷调解案

一、案例基本信息采集

案例类型：行业性、专业性人民调解案例

矛盾纠纷受理时间：2019年9月5日

矛盾纠纷类型：物业纠纷

调解组织名称：某市物业纠纷人民调解委员会

供稿：某市物业纠纷人民调解 委员会 高某

审稿：某市司法局冯某周某

　　　某省司法厅基层处 何某 韦某

　　　司法部基层司 张某 邵某

检索主题词：人民调解 物业纠纷 某市物业纠纷人民调解委员会 物业管理服务

二、案例正文采集

案情简介

2017年4月，于某在某省某市某区某小区买的新房装修完成，于同年9月搬入。在入住前，于某等业主与通过招投标入驻小区的某物业公司签订了《物业管理服务协议》，约定由该物业公司负责该小区的物业管理工作，业主们按照住宅面积每月每平方米1.5元的标准向物业公司缴纳物业费。

最初，物业公司按照协议约定进行物业管理服务，业主也履行了缴纳物业费的义务，双方之间并没有任何纠纷。但是，2019年3月，于某突然开始找各种理由拒绝向物业公司缴纳物业费。在此期间，物业公司通过电话联系、书面发送信函等方式多次向于某催要拖欠的物业费，于某均置之不理。截至2019年8月底，于某拖欠物业费共计1107元。

2019年9月5日，在多次索要无果的情况下，该物业公司向某省某市物业纠纷人民调解委员会（以下简称调委会），请求对其与于某的物业管理纠纷进行调解。

调解过程

调委会收到调解申请后，对物业公司的信息进行了核实，然后向物业公司初步了解了案件的基本情况，通过了解得知纠纷的起因是于某拒绝缴纳物业费。

次日，调委会派两名调解员找到于某，询问案情。于某向调解员解释道，自己与物业公司签订了《物业管理服务协议》，并已经交付了部分物业管理费、暖气费及公共维修基金，但2019年2月，物业公司在业主不知情的情况下擅自将楼前的绿地改造成了儿童游乐场。于某居住在3楼，每到饭后休息时间，小区里的孩子们来这里玩耍、打闹，严重影响了他的日常生活。于某曾找物业公司协商解决此事，物业公司却不闻不问。另外，物业公司在门禁管理方面时常出现问题，有时外部车辆能随意进出，有时业主的车辆被拒之门外，而且小区卫生也存在做得不到位的情况，垃圾乱扔没有人收拾，几次向物业公司投诉，但依旧没有什么好转。因为出现上述问题，所以于某才拒绝缴纳物业费。

跟双方沟通过后，调解员总结了纠纷的起因：一是物业公司将绿地改造成了儿童游乐场，给于某的日常生活造成了不利影响；二是物业公司存在物业管理服务不到位的情况；三是于某因协商不成而拒绝缴纳物业费。

明确了争议焦点，调解员与双方协调了时间，定于2019年9月12日在调委会进行调解，并告知双方在调解过程中享有的权利、应承担的义务及调解应遵循的原则。

当日，物业公司和于某都按约定时间来到调委会。调解开始后，调解员先向物业公司指出，物业公司修建儿童游乐场应当尊重小区业主的合理意见，因为在双方签订的《物业管理服务协议》中，明确约定物业公司在小区内修建娱乐设施等应经过三分之二以上人数的业主同意。另外，物业公司属于服务型企业，应向小区业主提供优质的服务，加强日常管理、提升服务质量，为业主创建一个和谐、美丽、舒适的小区环境。物业公司在门禁管理及卫生方面没有向业主提供优质服务，属于物业公司在业务管理方面的问题，应当加以改正。调解员还指出，依据我国《合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，物业公司应当遵守与业主签订的《物业管理服务协议》的约定，在修建娱乐设施前征得三分之二以上人数业主的同意，并向业主提供优质的服务。

接着，调解员开始耐心劝说于某，告知于某按时缴纳物业费是业主应尽的义务，我国《物业管理条例》第七条第五项规定，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业费用。虽然物业公司在未征得业主同意的情况下修建娱乐设施，但这不能成为业主不缴纳物业费的理由，因为物业公司也按协议的约定履行了提供物业服务的义务，业主在享受服务的同时，理应支付相应的物业服务费。针对于某所说的物业公司提供物业服务不到位的情况，调解员向于某解释道：若物业公司存在这类问题，于某可向物业主管部门等相关部门进行投诉，要求物业公司加强管理，提升服务品质，还告诫于某要通过合法、合规的途径维护自己的合法权益，而不是通过拒绝缴纳物业费等不合法的方式进行对抗，否则本来自己是有理有据的一方，却要承担违法违约的责任。

双方当事人听完调解员的劝说后，都认识到自身存在的问题，表示同意与对方和解。于是，双方在调解员的主持下，当日就签订了调解协议。

调解结果

于某与某物业公司当场达成调解协议：

1.于某于2019年9月31日前通过现金方式向某物业公司一次性支付拖欠的物业费1107元；

2.某物业公司于2019年10月31日前将儿童游乐场拆除；

3.物业公司制定并实施业主对物业公司服务进行评分制度，并依据业主的建议提升服务质量。

案例点评

现实生活中，业主与物业公司时常产生纠纷，主要表现在业主为维权拒绝缴纳物业费，而物业公司为催要物业费采取给业主停水、停电等不正当手段。上述案例中的纠纷事实比较简单，一是物业公司违反协议约定，未征得足够人数的业主同意便修建娱乐设施，影响了业主的日常生活；二是在服务质量上存在欠缺。而业主于某则是不应通过拒绝缴纳物业费的方式维权。

在调解过程中，调解员运用了抓主要矛盾的调解方法，明确指出双方当事人存在的问题，并摆出法律条文，让双方当事人认识到自身行为的不当，从而接受调解员的劝说，同意与对方和解，最终使得本案得以调解成功。