5 商品房的交付是否应以人防、燃气等设施的验收合格为要件

——邱某东、吴某梅诉福建津汇房地产开发有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省泉州市中级人民法院（2017）闽05民终6730号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：邱某东、吴某梅

被告（上诉人）：福建津汇房地产开发有限公司（以下简称津汇公司）

【基本案情】

2014年4月2日，邱某东、吴某梅以总价957942元向津汇公司购买位于福建省泉州市洛江区滨江大道的“津汇·红树湾”A区2号楼2502号房屋。双方签订《商品房买卖合同》及数份附件，其中《商品房买卖合同》第八条约定：津汇公司应当在2016年8月31日前，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付使用：1.经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物管道燃气、消防等设施达到设计要求条件；3.小区内部绿化、环卫等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；4.如遇下列特殊原因，津汇公司可据实予以延期……（3）遇日降雨量10mm以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其他自然灾害等。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，津汇公司应当书面通知业主办理交付手续。交接时，津汇公司应当出示有关证明文件原件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。附件6第五条约定：竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。2016年6月14日，泉州市洛江区人民防空办公室对“津汇·红树湾”防空地下室施工图防护设计作出批复。当年10月10日，讼争楼盘竣工验收。同月24日，津汇公司发出交房须知，通知业主于次月的26日至30日与其办理交房手续。11月17日，讼争楼盘经消防验收合格。12月16日，津汇公司在报纸上刊登公告，通知业主7日内办理交房手续。2017年2月25日，讼争楼盘燃气建设项目竣工验收。同年3月10日，津汇公司向邱某东、吴某梅发出告知函，要求二人收到通知之日起7日内办理交房手续。邱某东、吴某梅于次日收到该告知函。2017年5月27日，泉州市规划局对讼争楼盘人防地下室给予规划核实。

【案件焦点】

讼争商品房是否达到交付条件及何时达到交付条件。

【法院裁判要旨】

福建省泉州市洛江区人民法院经审理认为：本案符合合同约定可以延期交房的天数为100天，津汇公司据此可延长至2016年12月9日交房，但其未能在当日将商品房交付给邱某东、吴某梅使用，应认定自2016年12月10日起构成违约。津汇公司于2016年10月24日、12月16日发出的交房通知和公告，因期间内讼争楼盘未经消防和燃气建设工程验收，不符合交付条件，故均不发生法律效力。2017年3月11日，邱某东、吴某梅在收到津汇公司的书面通知后未能在七日内办理交房手续，相关责任应由其承担，讼争商品房于2017年3月17日视为完成交付。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：

一、津汇公司应将《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》交付给邱某东、吴某梅；

二、津汇公司应于判决生效之日起十日内向邱某东、吴某梅支付自2016年12月10日至2017年3月17日逾期交房违约金4693.92元；

三、驳回邱某东、吴某梅的其他诉讼请求。

一审判决后，双方当事人均提起上诉。福建省泉州市中级人民法院经审理认为：本案符合合同约定可以延期交房的天数为114天，即津汇公司可延长至2016年12月23日交房。一审对此认定有误，予以纠正。讼争房产分别于2016年的10月8日、11月17日取得《竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》，说明津汇公司已于2016年10月8日通过建设、设计、施工、监理四家联合组织的竣工验收，并于同年11月17日通过消防验收，达到了合同约定的交房条件。邱某东、吴某梅虽主张讼争房产还需完成燃气、人防、消防、环保等综合竣工验收才符合交房条件，但合同中就燃气、人防、绿化等配套设施的约定为“达到设计要求”，而非经过验收方可交房，且《建设项目环境保护管理条例》规定“配套建设的环境保护设施”才应经环保验收，并未规定小区绿化建设验收是民用建筑交付使用的法定条件，相关法律也未规定城市人防建设工程为新建民用建筑交付使用的法定条件，根据《竣工验收报告》中载明的内容及津汇公司提交的照片，讼争房产所属工程项目均已按图纸设计要求完成施工建设，故上述配套设施应视为自竣工验收通过之日即2016年11月17日起已达到交付条件。津汇公司于2016年10月24日发出《交房通知书》，通知邱某东、吴某梅于次月的26日至30日到津汇公司办理交房手续，系在顺延交房期间内履行双方约定的交付义务，但邱某东、吴某梅未在通知的时间内与津汇公司办理交接手续，故应认定讼争房屋已于2016年11月30日完成交付。

2018年2月22日，福建省泉州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，作出如下判决：

一、维持福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1033号民事判决第一项；

二、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2017）闽0504民初1033号民事判决第二项、第三项；

三、驳回邱某东、吴某梅一审的其他诉讼请求；

四、驳回津汇公司的其他上诉请求。

【法官后语】

对于商品房交付使用的法定条件或者说强制性标准，学界与实务界认识不一，主要有以下三种观点：一是建筑工程验收合格论，主张商品房经建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行建筑工程对竣工验收合格后，即符合交付条件。二是项目竣工验收合格论，认为商品房的交付除经建筑单位组织的竣工验收外，还须符合经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门的验收合格为要件。三是综合验收合格论，认为商品房的竣工应进行单项工程的工程质量、城市规划设计条件的落实情况、物业管理的落实情况等综合验收。

之所以会有不同观点，这与我国房地产政策的多变以及法律、司法解释对此类纠纷的处理缺乏明确的规定有一定关系。

以案件处理时有效的法律、行政法规为依据进行评价，笔者主张采建筑工程验收合格论，案中二审法院亦是以此为依据进行裁判的。主要理由有：根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”可知，建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验收为标准的。而规划、环保等部门的认可文件以及备案，是建设等行政部门行使管理权的一种方式，不属于竣工验收的范畴。至于商品房经竣工验收合格后如何备案，当事人可以自行约定。此外，《中华人民共和国人民防空法》也没有规定城市新建民用建筑需经过人防部门验收后方可交房。

本案中，鉴于双方当事人仅约定商品房的交付应经竣工验收合格和消防验收合格，竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。故在讼争楼房经竣工和消防验收合格情况下，二审法院认定讼争商品房于2016年11月17日达到交付条件，并对邱某东、吴某梅关于未经燃气、人防、环保等综合验收不符合交房条件的主张不予采纳，是正确的。

编写人：福建省泉州市洛江区人民法院 林前枢