15 合同先履行抗辩权之限制及与有过失规则之适用

——林某诉台州景瑞置业有限公司商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

浙江省台州市中级人民法院（2018）浙10民终2165号民事判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：林某

被告（上诉人）：台州景瑞置业有限公司

【基本案情】

2015年9月12日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告商品房一套，购房款总计296万元（首付89万元）；被告应在2016年10月31日前交付房屋给原告，逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告累计已付购房款的3%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。该合同包含多个附件，其中补充协议记载“在房屋交接之前，买受人应依约付清所有购房款及违约金（如有），并缴清由出卖人代收代缴的有关税费，以及第三方要求买受人于进户前必须缴纳的各项费用（如维修资金等）（如有），否则出卖人有权延期交房，直至买受人全面履行义务为止，而无需承担逾期交房责任”。

之后，原告按约向被告支付296万元的房款。2016年10月底，被告向原告发放了该小区入户通知书和交房费用明细结算单各一份，告知原告其定于2016年10月28日至2016年10月31日集中交房。交房费用明细结算单载明原告应缴纳的费用包括房屋差价、物业维修基金、物业管理费、装修垃圾清运费和车位管理费，其中物业维修基金13274.50元，物业管理费7023.6元。原告在收取上述材料后，多次要求被告交房，被告以原告未缴纳物业维修基金等费用为由拒绝办理房屋过户手续。

2017年12月1日，原告将被告诉至路桥法院，要求被告立即交付房屋给原告，并赔偿原告自2016年11月1日起至判决生效之日止以购房款3010000元为本金按日利率万分之三计算的违约金。2018年6月1日，原告将本案的物业维修基金13274.50元交至法院的执行款账户。2018年6月8日，原、被告办理了讼争房屋的交接手续。被告从法院执行款账户领取了本案的物业维修基金。

【案件焦点】

1.被告以原告不缴纳物业维修基金等费用为由拒不向原告交付房屋的行为是否构成违约；2.若被告构成违约，在双方违约的情况下，该如何确定被告对原告的违约金赔偿数额。

【法院裁判要旨】

浙江省台州市路桥区人民法院经审理认为：本案的争议焦点在于台州景瑞置业有限公司是否存在逾期交房及如果存在逾期交房的事实，违约责任如何承担。（1）本案中，林某与景瑞置业有限公司之间所签订的商品房买卖合同及附件，系双方真实的意思表示，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方须依合同履行。（2）原告主张违约金计算以301万元为本金，但其提供的证据无法证实其向被告支付了该金额，依照现有证据调整确定购房款为296万元。（3）被告作为格式条款的提供方，不应将买受人的从给付义务的履行作为对抗自身履行主给付义务的前置条件，从而排除对方在付清房款后在约定时间内收取房屋的主要权利，故逾期支付物业维修基金不应成为被告延期交房的有效抗辩，被告应按合同约定时间交付房屋，否则其构成逾期交房。（4）合同中，出卖人的主给付义务是交付讼争房屋并移转其所有权，买受人的主给付义务为支付购房款。买受人已履行了其主给付义务，则出卖人应依约履行其主给付义务，即为交付房屋，出卖人以买受人未缴纳物业维修基金等为由拒绝交付房屋，构成了逾期交房，理应按约支付违约金。（5）物业维修基金的用途为新商品房和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修，被告作为开发商已为其代付，原告应在约定交房之日前付清该款，但本案被告直至2018年6月1日方才支付，亦存在违约情形。根据本案的实际情况，结合买受人未及时缴纳物业维修基金的事实，将本案的违约金减半调整为259296元。浙江省路桥区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：

一、被告台州景瑞置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告林某违约金259296元；

二、驳回原告林某的其他诉讼请求。

原、被告均不服一审判决，提起上诉。浙江省台州市中级人民法院经审理认为：一审法院根据本案的实际情况，结合买受人未及时缴纳物业维修基金的事实，将本案的违约金调整为259296元合理合法。台州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

随着市场经济的发展，商品房交易机制日益成熟和完善。然而，在不少城市房价“高歌猛进”，商品房阶段性供求失衡的背景下，商品房销售过程中，房地产商和购房者之间交易地位不平等的现象依旧存在。与既往发生的房地产商一房多卖、主动违约等“恶行”相比，该类不平等现象可能并不突出，然而却更具普遍性，从某种程度上已成为部分地区房地产业界的“通行做法”。比如，实践中，不少投资人可能基于自身便利考虑，利用其既是商品房开发商，也是后续物业管理公司出资人的优势地位，在商品房买卖合同签订过程中，通过格式条款的形式，将购房款、各种税费、物业维修基金以及先期物业管理费等费用加以“捆绑”，作为其向购房者交付房产的前置条件，对购房者权益造成损害。本案即此种情况。本案争议焦点有二：一是被告行为是否构成违约；二是若构成违约，如何对原告损失进行赔偿。

对于第一个争议焦点，司法实践中，针对购房者不缴纳物业专项维修资金，房地产商不交付房产的合同约定，有两种截然不同的处理方法：一种做法是予以认可，如周某某与信宜市某房地产公司商品房销售合同纠纷上诉案［（2017）粤09民终658号］。而另一种做法则不予认可，如希望房地产公司诉朱某商品房预售合同纠纷再审案［（2017）苏13民再129号］。造成司法实践之分歧的直接原因在于不同法官对建设部和财政部2007年联合发布施行的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的不同解读，而其根本原因在于法官对民事、行政两种不同法律关系在商品房销售合同纠纷中该如何适用的不同认识。

《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”对于第十三条，编者认为不应在本案适用，主要理由有三点：首先，部门规章不属于法院裁判必须引用或参照的依据。《住宅专项维修资金管理办法》性质上属部门规章，属其他规范性文件，不属于法院裁判需要引用或参照的依据。其次，原告缴纳物业专项维修基金与购买房屋属不同法律关系，不能混为一谈。缴纳物业专项维修基金的义务主体本来应该是购房者，其与缴纳对象形成行政法律关系；而商品房销售合同的双方当事人是购房者与卖房者，二者形成买卖合同关系，是民事法律关系范畴。因此，缴纳物业专项维修基金虽与本案商品房买卖合同有联系，但并非同一法律关系。最后，《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定本身并不合理。该规定与《城市房地产管理法》内容相违背，涉嫌创设限制房地产转让的情形，变相禁止了民事主体间的房屋转让行为，很容易沦为房产公司滥用权利的手段。

对于第二个争议焦点，本案中双方签订的商品房买卖合同合法有效，部分条款的无效并不影响合同的整体效力。被告在原告支付完全部购房款后，拒不交付房屋已构成根本违约，理应按照合同约定承担违约损害赔偿责任。不过本案中，原告并未按照合同约定向被告支付物业专项维修基金，亦存在违约行为。在双方违约的情况下，如何对各自的违约行为进行评价，并最终合理确定被告对原告的违约赔偿数额，是第二个关键问题。编者认为，本案应适用“与有过失”规则，根据客观“原因力”为主，当事人主观过错为辅的判断标准，本案中，被告应对全部损失承担主要责任，原告承担次要责任。本案中一审法院根据原告的违约情况，并结合原告的实际损失等因素（虽未在判决书中体现），将违约金作了减半处理，并得到二审的维持。应认为，该种处理方式在大的原则、方向上是正确的，既对被告长时间拒不交房的违约行为进行了规制，又对原告的违约行为进行了评价，对违约金进行了司法酌减，较为合理地衡平了原、被告双方的利益，可以对同类案件起到指引作用。但是，也应看到，本案在对被告违约金进行司法酌减时，也存在不足之处，即本案并未对违约金减半的理由详细论述说明，减半处理略显“粗糙”。因为，若赔偿数额过分低于原告损失，显属对其保护不利；若过分高于原告损失，则可能使其过分获益，不符合我国违约金条款设置初衷。编者认为，在类似案件自由裁量过程中，应至少考虑以下三个问题：一是原告的实际损失是多少。确定实际损失可以以涉案房产的租金收入或购房款的利息收入作为参照标准。二是双方约定的违约金总额是否过分高于实际损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。本案最后测算出违约金总额为518592元，应认为过分高于原告造成的损失。三是应将被告对原告的违约金赔偿额限定在怎样一个合理区间。

回归本案司法裁判，本案裁判并未顾及《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，而是从民法公平和诚实信用原则出发，坚持以民法、合同法等为依据，认定“原告不缴纳物业专项基金等费用，被告可拒不交房”的约定属格式条款中免除对方主要权利的条款而无效，房地产公司不得以从给付义务的履行为由行使先履行抗辩权。同时，在双方违约的情况下，引入与有过失规则，对根本违约方的违约金赔偿义务进行酌减，即使被告的违约行为受到规制，亦未使原告在此事件过分获益，较为公平合理地衡平了双方当事人权益。本案裁判对于以后类似案件的处理，提供了良好的借鉴和指引。

编写人：浙江省台州市路桥区人民法院 李刚 吴金燕