第七百三十二条

承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

【条文主旨】

本条是关于房屋承租人死亡的租赁关系的处理的规定。

【立法要点及理由】

合同法第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”民法典的规定是在合同法的基础上，结合司法解释的规定，将权利主体扩大为承租人生前的共同居住人和共同经营人。

与承租人生前共同居住的人或者共同经营人，虽然不是租赁合同的当事人，但基于其共同居住或者共同经营的事实，仍然对租赁房屋享有占有、使用和收益的利益。允许无合同关系的人在特殊情况下享有合同权利，虽然突破了合同的相对性原则，但从保护弱者权利、保障人权的角度来看，法律作出此种规定确是十分必要的。按照合同法的一般规定，在租赁合同履行过程中，承租人死亡的，租赁合同应当终止。但在房屋租赁中，共同居住人或者共同经营人作为租赁房屋的实际使用者之一，对居住的房屋或者经营的商铺往往也投入大量的装饰装修费用、广告推广费用，甚至通过长期经营培养了相对稳定的客源，如果因为承租人死亡，虽在租赁期限内，但租赁合同终止，所有投入面临化为泡影的危险，不论是从权利人居住权益保护，还是从维护交易稳定、确保租赁物的有效利用的角度，都是不宜的。法律规定与承租人生前共同居住或共同经营的人继续履行该房屋租赁合同，并不损害出租人利益，反而使出租人基于原本稳定的租赁关系获得相应的收益。

【适用指南】

一、承租人生前共同居住人的范围

民法典并未对共同居住人的范围作出规定。笔者认为，从立法目的分析，法律的规定在于保护共同居住人的生活利益，所以并不注重共同居住人与承租人之间是否存在血缘关系。所以，“与其生前共同居住的人”不限于承租人的配偶、子女或者其他近亲属，还应当包括与其共同居住的其他亲属，以及其他不具有亲属关系的共同居住人。

关于共同居住的时间长短，笔者认为，共同居住的人一般与承租人有一定期限的共同生活经历，但是，时间长短需要根据具体情况确定，不宜“一刀切”地进行规定。但一般而言，与承租人共同居住期限较短的人不宜认定为共同居住的人，因为其与承租人共同居住的时间较短，可以认为尚未形成稳定的共同生活利益关系。

二、承租人生前共同经营人的理解

本条规定中的共同经营人怎么理解呢？民法通则将民事主体分为自然人与法人两类，并将个体工商户和个人合伙归入自然人中。但是，之后的民法总则也是将个体工商户纳入自然人章节，但并未对个人合伙作出规定。民法典在此问题上的规定与民法总则一致，实质上是将个体工商户作为一种特殊的公民（自然人）主体对待。但是，民法典对个人合伙并无规定。基于民法通则、民法总则均在民法典正式施行后废止的事实，个人合伙的独立民事主体地位在立法上不被承认，笔者认为，民法典规定的承租人生前共同经营人，主要是指个体工商户将租赁房屋作为经营性用房的情况（仅代表笔者个人观点）。