第七百二十三条

因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

【条文主旨】

本条是关于出租人权利瑕疵担保责任的规定。

【立法要点及理由】

合同法第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”本条是对合同法规定的沿袭。

民法典在买卖合同章第六百四十六条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”并在第六百一十二条规定了出卖人权利瑕疵担保义务，在第六百一十七条规定了出卖人质量瑕疵担保责任。租赁合同作为双务有偿合同，原则上适用买卖合同关于瑕疵担保责任的规定，但也具有其自身的特点。所谓瑕疵担保义务，是指出租人应当保证承租人享有使用租赁物的权利，以及租赁物的质量能够满足合同约定的租赁目的，包括物的瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务两种。[36]出租人物的瑕疵担保义务，由民法典通过对出租人交付租赁物义务和适租义务进行规定，即民法典第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”本条规定的是出租人权利瑕疵担保责任。

所谓出租人的权利瑕疵担保，是指出租人担保第三人不能就租赁物主张任何权利。[37]王利明教授定义权利瑕疵担保为，出租人应当保证在租赁期间，租赁物不因第三人主张任何权利而影响对租赁物的正常使用。[38]租赁关系中，承租人以支付租金作为对价，换取的就是对租赁物占有、使用和收益的权能。承租人对租赁物占有的合同目的，对应的是出租人交付租赁物义务和适租义务，而其对租赁物使用和收益的合同目的，对应的就是出租人的权利瑕疵担保义务。如果存在租赁关系以外的第三人主张其对租赁物享有的权利，而且该权利的行使或实现，妨碍了承租人对租赁物的使用和收益权能的行使，这时还需根据妨碍的程度区分法律后果。致使承租人对租赁物使用、收益权能全部不能行使的，承租人可不支付租金；仅部分不能的，承租人可减少支付租金。

本条第二款规定了承租人的通知义务。在第三人向承租人主张权利时，除出租人已经知晓的情形外，承租人应当及时通知出租人。

【适用指南】

一、第三人主张的权利范围

根据债权的基本原理，债权具有相对性和平等性，如果第三人主张的是债权，则只能是向作为债务人的出租人主张权利，且其债权与承租人的债权相比并不具有优先性，不可能影响承租人对租赁物的使用、收益。所以，这里的第三人主张权利，只能是主张物权，既包括所有权，也包括用益物权和担保物权。主流观点还认为，第三人主张的权利必须发生于租赁物交付前，如其权利发生于承租人占有租赁物之后，则承租人的租赁权具有对抗第三人的效力，不成立出租人的权利瑕疵担保责任。[39]另外，民法典第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

同时，也并不是只要有第三人主张物权，出租人的权利瑕疵担保就成立，还必须是该权利主张发生致使承租人不能对租赁物使用、收益的后果。

1.第三人对租赁物主张所有权的情形。如前所述，如果其所有权的取得系在承租人依据租赁合同占有租赁物的期限内，如“先租后买”，根据民法典第七百二十五条关于“所有权变动不破租赁”的规定，第三人的所有权不能排斥承租人的租赁权，自然不发生致使承租人不能对租赁物使用、收益的后果，不成立出租人的权利瑕疵担保。相反，如果第三人取得所有权是在承租人与出租人订立租赁合同之前，即“先买后租”，则出租人出租他人之物，属无权处分。承租人对租赁物的使用、收益缺乏合法权源，承租人承担瑕疵担保责任。承租人只能依据租赁合同向出租人主张损害赔偿等违约责任。

2.第三人对租赁物主张用益物权的情形。因为用益物权本身就是以使用收益为目的的限定物权，且用益物权的享有和行使通常以对标的物的占有为前提，所以，第三人对租赁物主张用益物权时，往往会发生妨碍承租人对租赁物使用、收益的后果，成立出租人的权利瑕疵担保。

3.第三人对租赁物主张担保物权的情形。第三人对租赁物主张质权或留置权这种需要转移占有的担保物权时，质权、留置权的行使必然影响承租人对租赁物的使用、收益。如果第三人主张抵押权，因抵押权无须转移占有，其行使的后果是抵押权人以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，抵押权的行使并不会对承租人租赁权的实现造成影响，不成立出租人的权利瑕疵担保责任。

二、关于权利瑕疵发生的时间

关于第三人的权利取得的时间，即出租人的权利瑕疵发生的时间，理论上存在不同观点。多数的观点认为，权利瑕疵只能发生于承租人占有租赁物之前，因为承租人占有租赁物之后，基于租赁权物权化，或者是“买卖不破租赁”原则，承租人的租赁权具有对抗其他权利的效力，出租人不构成权利瑕疵担保责任，而是构成违约责任。[40]也有观点认为，出租人的权利瑕疵发生在承租人占有租赁物之后的，如果因第三人主张权利，造成致使承租人不能对租赁物使用、收益的情形，属于出租人履行不能（包括全部履行不能和部分履行不能）的违约责任与其权利瑕疵担保责任的竞合，应允许作为权利人的承租人选择适用。[41]笔者更赞同竞合说，主要理由有两点：

第一，租赁权的法律属性是债权，不论其再怎么物权化也不可能突破物权法定的原则，具有物权的对世性、绝对性的效力。租赁权的物权化源自承租人对租赁物占有之事实，但轻率地主张租赁权可以对抗成立于承租人占有后的物权，缺乏充分的法律依据。民法典第四百零五条规定了抵押权与租赁权的关系，第七百二十五条规定了“所有权变动不破租赁”的原则，但是，对用益物权与租赁权的关系并未作规定。例如，承租权能不能对抗居住权？承租权与地役权何者优先？仍需要进一步讨论。

第二，出租人权利瑕疵担保责任制度设计，本身就是为了保障承租人的权利。从民法典的条文表示来看，对权利瑕疵的发生时间并未作限定。“承租人可以请求减少租金或者不支付租金”，在立法技术上，“可以”系赋权式的规定，即赋予承租人有权选择是否请求减少租金或者不支付租金。因此，民法典关于出租人权利瑕疵担保责任的规定并非强制性规定，一旦成立该担保责任，则承租人作为权利人有权选择依据该担保责任请求减少或者不支付租金，或者选择根据违约责任的相关规定请求出租人承担履行不能的损害赔偿责任。在权利瑕疵担保责任制度和违约责任两项制度的成立要件、救济方式等各方面存在差异的情况下，允许权利人选择一种救济途径，更有利于保护其实体权益。

三、关于承租人及时通知义务

本条第二款规定了承租人的及时通知义务，通知的内容固然是告知出租人第三人对租赁物主张权利这一事实，但是，通知的目的是什么呢？从权利瑕疵担保制度的目的和功能来看，承租人通知出租人，首先应当是要求出租人排除第三人的权利主张，如消除第三人的用益物权、涤除第三人的担保物权等。只有在出租人无法排除第三人的权利主张，承租人不能对租赁物使用、收益的状态成为终局时，承租人才可以要求减少租金或者不支付租金。当承租人未尽及时通知义务，导致出租人丧失排除第三人权利主张的机会时，承租人又承担怎样的后果呢？首先自然是承租人无权主张出租人承担权利瑕疵担保责任，无权根据本条第一款的规定主张减少或不支付租金。那么，承租人是否会因怠于通知而丧失向出租人主张违约责任的权利？实际上，当租赁物存在权利瑕疵，并对承租人的租赁权行使形成妨碍时，属于出租人违约。当这种妨碍达到“致使承租人不能对租赁物使用、收益的”程度时，属于出租人履行不能。致使承租人对租赁物使用、收益权能全部不能行使的，系全部履行不能；部分不能行使的，系部分履行不能。因此，权利瑕疵担保责任和违约责任应当是竞合的关系，而且，应当赋予承租人选择权。当承租人未尽及时通知义务时，虽丧失主张出租人承担权利瑕疵担保责任的权利，但不影响其向出租人主张违约责任。只是因其未尽及时通知义务，导致出租人丧失原本享有的救济机会的，应当适用民法典第五百九十二条第二款“与有过失”的规定，“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额”。

四、责任免除

民法典对出租人权利瑕疵担保责任的除外情况并无规定，但是，民法典第六百四十六条规定了买卖合同准用于有偿合同，即“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定”。同时，民法典第六百一十三条规定：“买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务。”所以，在租赁合同章并无相反规定的情况下，租赁合同中出租人权利瑕疵担保责任的免除应当参照适用民法典在买卖合同中对出卖人权利瑕疵担保义务免除的规定。承租人在订立租赁合同时，知道或应当知道第三人就租赁物享有权利，可能影响其使用、收益租赁物的，视为自愿承担第三人对租赁物主张权利的风险，出租人不再就此承担权利瑕疵担保责任。