18 未取得预售许可证明的商品房销售合同无效时赔偿责任的认定

——大众兴公司诉张某馨商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省连云港市中级人民法院（2019）苏07民终3869号民事判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告（反诉被告、被上诉人）：大众兴公司

被告（反诉原告、上诉人）：张某馨

【基本案情】

2004年7月30日，大众兴公司（甲方）与张某馨（乙方，曾用名张某梅）签订认购书。至起诉时，大众兴公司未取得商品房预售许可证，且案涉房屋尚未建成。审理中，张某馨申请对众兴华庭楼盘内与案涉房产相同区域、坐落位置最接近的类似楼房从2005年12月31日至2018年7月13日的售价增值进行价格鉴定，后经法院委托鉴定，鉴定结果为103.7万元。

2003年10月22日，大众兴公司与鹊桥公司签订《合同书》，约定鹊桥公司代理销售大众兴公司在众兴华庭项目中可销售的房屋。2004年4月23日，大众兴公司与鹊桥公司签订《关于众兴华庭工作流程及相关问题的约定》。张某馨所购案涉房屋包含在鹊桥公司统计的众兴华庭1号楼销售统计表内。2004年8月2日，大众兴公司向张某馨出具2.6万元左右的收据。2014年11月，张某馨等购买众兴华庭房屋的30余人到市行政中心门前就购买众兴华庭的房产不能开工、大众兴公司要求涨价等问题集访。

大众兴公司于2018年1月诉至法院，请求判令解除与张某馨签订的认购书，后变更诉求为确认其与张某馨签订的认购书无效。张某馨提起反诉，请求判令大众兴公司赔偿损失120万元，后变更诉求金额为857387元。

【案件焦点】

房地产开发公司未取得商品房预售许可证导致的商品房销售合同无效的赔偿责任应当如何认定。

【法院裁判要旨】

江苏省东海县人民法院经审理认为：案涉认购书对《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容作了明确约定，出卖人大众兴公司也按约收受部分购房款，故案涉认购书应当认定为商品房预售合同。因截至起诉前大众兴公司未办理商品房预售许可证，违反了国家法律及行政法规的强制性规定，故该认购书应属无效。因认购书无效，大众兴公司应将其收取的2.6万元购房款返还给张某馨；大众兴公司未取得预售许可证时即对尚未开工建设的商品房进行销售，违反了有关的法律法规，其行为具有违法性，且其签订合同时对影响其建设的因素估计不足，现工程尚未开工，无法在本案诉前取得预售许可证以补正合同效力，对由此造成的合同无效承担主要过错责任。张某馨在与大众兴公司签订认购书时对于大众兴公司是否取得预售许可证应当进行必要的查询，其也负有一定的注意义务，故张某馨对合同无效亦有过错。考虑双方的过错程度、多年来房价上涨的现实情况、被告参与本案诉讼的支出情况、大众兴公司占有使用2.6万元购房款多年等，综合本案的具体情况，酌定大众兴公司退还张某馨的购房款参照民间借贷利率中较高的利率水平年息24%的标准计算利息给张某馨，以补偿张某馨的损失。

江苏省东海县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、大众兴公司与张某馨于2004年7月30日签订的认购书无效；

二、大众兴公司返还张某馨购房款2.6万元及利息。

张某馨不服一审判决，提起上诉。

江苏省连云港市中级人民法院经审理认为：大众兴公司的赔偿责任应结合谁具有过错、张某馨所受到的损失金额进行认定。本案中，张某馨已经按照认购书的约定支付了购房款2.6万元，其余房款均未支付。对于未支付购房款剩余的原因，二审法院认为非因张某馨原因未能交纳，而大众兴公司未取得案涉房屋的商品房预售许可证，剩余房款亦非因张某馨原因无法办理贷款，故张某馨对于剩余房款未能支付不存在过错。

本案中，大众兴公司明知其未取得案涉房屋的商品房预售许可证，即委托鹊桥公司销售众兴华庭的房产，其具有主观过错，并导致其与张某馨签订的认购书无效，张某馨作为普通购房者，不具有主观过错，故大众兴公司应赔偿张某馨因认购书无效造成的全部损失。大众兴公司应当赔偿张某馨案涉房产从2005年12月31日至2018年7月13日的房价增值部分为857387元。

江苏省连云港市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、大众兴公司与张某馨于2004年7月30日签订的认购书无效；

二、大众兴公司赔偿张某馨损失857387元。

【法官后语】

房地产是重要的民生资源，与人民的生活息息相关，特别是随着城市化进程的加速，住房需求不断升温。但我国目前的商品房销售市场仍然是卖方市场，买方明显处于弱势地位。开发商经常会在开发手续不完备的情况下，通过与买方先行签订所谓的认购书等方式就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。

本案中，大众兴公司与张某馨签订的认购书明确了当事人的姓名、商品房的基本状况、商品房的价款、付款方式和付款时间、交付使用时间、违约责任等内容，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且大众兴公司已经按照约定收受了2.6万元购房款，故该认购书应当认定为商品房买卖合同。因大众兴公司在起诉前未取得商品房预售许可证，故案涉认购书应当认定为无效合同。

关于认购书无效的过错认定问题。案涉认购书签订于2004年7月30日，彼时我国的房地产市场处于发育阶段，市场管理体制尚不健全，商品房交易行为很不规范，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益。买受人作为普通的民众，不能苛求其完全知晓和熟悉国家关于房地产管理的法律法规，而大众兴公司作为专业的房地产开发企业，其经营行为不仅应当符合房地产管理的法律法规，亦应当遵循诚实信用原则。大众兴公在未取得商品房预售许可证的情况下，即委托鹊桥公司以签订认购书的方式向社会不特定主体代理销售众兴华庭小区的商品房，大众兴公司主观故意明显。从认购书签订之日至大众兴公司提起本案诉讼已长达13年之久，大众兴公司在此期间不仅不积极完善其开发行为，取得相应的预售许可证，反而在房价大幅上涨后以未取得商品房预售许可证为由，诉至法院要求确认认购书无效，显然违背诚实信用原则，故应由大众兴公司承担合同无效的全部过错。

关于合同无效造成的损失金额认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于认购书无效给张某馨造成的损失，本案中有两种计算方式，一种为一审法院采用的利息损失计算法，即以张某馨已交付的购房款2.6万元按照一定的利息标准（年息24%）计算至给付之日；另一种为张某馨主张的房屋增值损失计算法，即鉴定出认购房屋时至申请鉴定时的房屋增值，该增值经法院依法委托鉴定，经计算为857387元。这两种计算结果有着较大的差额，如果以张某馨已付购房款2.6万元计算的利息作为张某馨的损失，无疑使大众兴公司因认购书无效和不诚信行为获取了巨大利益，此种计算损失的方式显然不公平，也不符合社会大众的认知，故二审法院认定大众兴公司应赔偿张某馨相应的房屋增值差价损失。

编写人：江苏省连云港市中级人民法院 程晨