（一）经纬划置，州市（郡县）掌控

美国是一个分权（Decentralization）程度很高的联邦制国家，实行联邦、州、地方三级框架和财政分权体制。一个州由若干郡县（County）组成，在郡县下，一般按平均40平方英里的地区划为乡（Township），在人口密集的地区还可以申请有法人资格的市，经过公民决议还可以组成学区（School District）或特区，学区和特区由专门的部门管理，负责该区域内的教育或公共服务。美国有48个州使用“郡县”作为行政区划，路易斯安那州使用“堂区”（Parish），阿拉斯加州使用自治市（Borough）。美国各个地方政府（郡县、市、乡、学区、特区）属于平级机构，各自负责管辖地区内的事务。联邦和州两级政府都拥有税收立法权，郡县（市、乡）级政府由辖区居民选举产生，也有一定的立法权包括征收权。各州议会（Legislature）有权决定是否征收某个税种，并制定相关政策，地方政府有权确定税率，自主征收和使用，并接受州政府监督。

美国在建国初期便有州开征房产税，1796年美国有4个州按照评估价值征收，1818年伊利诺伊州首先采用了统一的评估征税条款，密苏里州和田纳西州紧随其后，到了19世纪末，共有33个州出台法律要求财产按照评估价值课税，房地产税在州和地方财政收入的分配关系发生根本变化，成为地方政府的主要财源。1930年经济大萧条后，家庭收入和房产价值大减，不少州及地方政府开始征收销售税（Sales Tax）和所得税（Income Tax）来降低对房地产税的依赖，房地产税占地方财政收入的比重逐步从大萧条前的97.3%下降到现在的75%左右。

秉着取之于民、用之于民的理念，房地产税款主要用于当地市政建设、环境维护、公共治安、医疗卫生、教育发展等方面，随着各项设施的完善，当地的房产价值也随之升高。由于美国实行中小学义务教育，教育费用是一笔相当大的支出，绝大部分的房产税收被地方政府用于教育事业，也就是所谓的学区税（School Tax），学区的优劣通常与该地区的房地产税的高低呈正比，学区税用来支付教学设备、校车费用、学生餐费、师资和福利改善等庞大开支。以纽约纳苏郡（Nassau County）著名学区耶利哥（Jericho）的一栋单家庭独立屋为例，屋主在2015财年共支付房地产税1.3991万美元，其中学区税为9,449美元（占总额约67%）。

房产的市场价值（Market Value）不同于房产的市场价格（Market Price），房产具有不可再生的稀缺性，对通货膨胀异常敏感，如果按房屋成交价征税，普通百姓势必要为房产泡沫的“虚高”部分多缴税，因此政府对当地的房产估值，往往远低于当年的成交价。房地产税收政策由政府根据本地财政需要“因地制宜”，政府必须本着公开透明的原则，将税款去向列在政府官网上，接受民众监督。美国房产税采用调节机制，退伍军人、老人等特殊群体都可以申请一定额度的减免或退税返还。对缴税额有异议的屋主有权依循房产估价的裁议程序，提起申诉，要求政府重新估价。