第75章 势在必行
我们进入颐和家园小区以后，我立马建立两个业主群。
原来他们是没有业主群的，因为没有物业，出现的大大小小的问题都是自己解决，也没有必要成立什么业主集体群！
每一个群里面，都固定了一个管家负责管理。主要任务就是在这个人的业主群里面接收信息，安排处理各种投诉，以及时回复业主提出的问题！管家就是这个群的群主。群主就像一个家庭的家长一样，处理这几个楼栋的所有一些问题！
两个群当中两个管家，一个是李静静，另一个是刚刚招聘的杨国丽。
业主们有了微信群，也就等于有了发泄各种情绪的渠道和平台，今天在杨国丽群里面，发生的车辆管理问题比较严重，已经达到是必行的阶段，业主在群里反映的特别激烈！
下面听一下业主怎么说的。
这个小区没有门禁，没有保安，什么样的车子都可以进入我们小区，乱战乱停这个属于很正常的，但是物业进来为什么不管呢？这个老是把这个无关紧要的车放进来，你这个是有问题的。
人家物业刚进来门禁还没有搞好，好了肯定会管理起来的。
不是你没有车位的就不要开进来，或者一家有两辆车的，我们小区有了门禁以后，只能一辆进来，那一辆停在外面的免费车位，你非要都开进来，站在别人车位就没意思了，对不对？人家也是花钱买的，你想一想，现在幸亏是车位了，要是十几万买的车，你坐在人家车里，人家会不会给你做？这个是情有可原的东西，对不对？
我上次也是我回来过以后，车位被别人停上，停上的还好，我给物业打电话，过了有五六分钟，他下来了，不是你的停车位，停这个车位是别人车位，或者是你先跟别人说一下，如果是你是去在也是住户在群里面的，或者说一下，我停你的车位了，你先用不用我用一下，我先停一下，这个是有礼貌的，因为这十几万的东西对不对。
我想好了，我这个车位我准备给他卖掉，谁下次谁停我这个车位，我就卖给他，他要是不要的话我，我就把他车堵住，我不让他走，我就拼着命卖给他，我重新买一个远一点的没关系，也可以多赚一点钱回来，我这个，这个车位太畅销了。
另外一个业主说。
上次，针对这个乱停车的事情，我特意跑过去，我给物业他们一个建议，我说你进来不是业主的车，你本来就是登记的对不对？登记的，我说你下面本来有两个人在，巡逻的，那么就是说招呼一下，让他们自己里面，有时候别人说装修，对不对，那么你就不要让别人有车位，有业主住的地方，叫他们停在某一个地方就好了。没有物业要尽快的实行门禁管理制度。
现在物业进来就好啦，凡是乱停车的都不是业主的车，这业主车是偶然的，比如千分之一里面有一辆，或者大家都自己知道，你说对不对，那大概大部分我看都是外面装修的，比如说有的，装修工人有的，就是拉货进来的，基本上都是这样一回事。你们也要抓紧这方面的管理。
还有一个业主说到。
所以我上次这我总共说了以后，我这边有四次，但是有两次，我进来他人刚下来，还好等个一两分钟来，等他开出去好了，否则人真的是气死了，所以说你们物业我到底他是怎么搞的？不能是做一些的表象的一个东西，应该彻彻底底的把车辆管理起来。
你像这样的事情我认为是很简单的，你们保安本身地下室是有两个人在巡逻的，比如一个南门进来，一个北门进来，那么比如说不是业主的车，那好了，比如说有的人装修的，那你就安排的稍微远一点地方停下，把那一个呢是就近安排，合理安排好停车就好啦！相信你们也会把这个事情处理好的。
高村长打电话给我说，张经理你看看群里，你们自己还没有对车辆进行管理，业主已经迫不及待啦，你这边抓紧时间把门禁系统和车辆登记系统做起来！我们马上实施车辆管理！
高村长你说的还是按照你的那个原来的小区车位分配方案吗？
我考虑到那个方案彻底是彻底，但是我们一开始就把所有车位租赁出去的话，恐怕有的业主是反对的，因为原来的所有车位都是不收费的。
现在你的打算是什么？
一步一步的来，先开始车辆管理，对外来车辆收费，对有车位的业主只能进入小区一辆。其他一律收费，然后再进行下一步，车位出租。
好的，我写好方案给你发过去。
颐和家园小区关于汽车停车收费、车辆管理有关规定（讨论稿）
为了加强对出入、停放本小区车辆的管理，维护小区正常生活交通秩序，确保住户的生命财产安全，根据《市物业管理规定》等有关精神并结合本小区的实际情况，特制定本规定：
一、停车（含物业费）收费及收益分配
（一）收费标准（每户1辆免费）
1、有车位（库）的业主增加一辆免费车辆。
2、无车位（库）的业主没有优惠。
3、访客车辆按照正常收费标准。
4，租户没有免费车辆。
30分钟（含）内免费停车，30分钟至1小时每车次5元，1小时以上按每次2元/小时加收，全天不超过20元，次日按上述标准重复计价。
停放1小时以上，尾数时间不足15分钟的，不计收费时间；尾数时间超过15分钟的，按1小时计收。
（二）收益分配
1、收费全部由物业公司代办收取，收入归业主委员会账户。
2、按收入总额提取50%付给给新元物业服务有限公司，用于物业对车位维修保养，卫生管理，秩序管理，补充物业服务费用和专项维修资金等支出。
二、汽车进入小区规定
（一）免费车辆采用车牌自动识别进出小区。
（二）外来车辆进入小区采用微信和支付宝扫码支付，具体按照上述收费标准进行收费。
（三）本小区业主或使用人的车辆，如把车位(库)改作他用的，按无车位(库)规定办理。
（四）小区内禁止大型汽车以及装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆入内(搬家车、消防车、工程车等特殊情况除外)。
（五）驶入小区的车辆应减速行驶，时速不得超过5公里，不得鸣号。
（六）车辆进出小区时应保持谨慎，避免碰撞其它车辆，否则应承担赔偿责任。
三、车辆停放规定
（一）有车位（库）业主的汽车进入小区时，车辆必须停放在自己的车位（库）内，如有发现未能停放在其车位(库)上，物业公司可采取警告、公示等方法，或者采取锁车等强制措施，所造成的后果由车辆拥有人自行负责。
（二）进入小区的车辆必须有序停放，不得停放在禁停标志区域，如消防登高点、三大地下车库的坡道及多层车库前等有禁停标志区域；否则，物业公司可采取警告、公示等方法，或者采取锁车等强制措施，所造成的后果由车辆拥有人自行负责。
（三）根据物业管理有关法规规定，秩序维护人员须定期进行巡逻，但不承担被盗、被毁损等所致的法律责任。
（四）在泊车位内行驶、停放车辆时发生的交通事故由公安交警部门依法处理。
（五）违反本规定，扰乱公共停车秩序、交通安全和社会治安的，由公安机关依法处理。
四、上述收费标准和收益分配，由业主委员会根据实际情况及时进行调整。
五、本规定由业主委员会负责解释。
六、本规定自业主大会通过后，由业主委员会决定具体的实施时间。
颐和家园小区业主委员会
让我始料不及的是，这个方案应却得到了大部分业主的同意。
物业办公室里去买了登记车辆的人，他们一边报的房号，一边登记自己的车牌信息。
这样搞好处是可以的，但是我们家里有三辆车，我们天天进来都要交费的！小区外面现在也不能停车啦，交警天天在抓违章的，这样似乎也不大合理，小区是我们的家，车不停在家里，停到哪里去呢？
唉总而言之，这个办法就是针对我们有车辆的制定的！人家没有车辆的，还要享受我们停车带来的福利！这个方法是不是他们没有车辆的人提出来的？
小区公共车位本来就属于我们全体业主所有，那些没有车辆的业主，他们也有权利享受这些福利，这个属于正常的！
我们停车的钱拿来都交到业委会，业委会再给我们做一些公共性的事情，也是比较好的，我们这个小区的业务会没有什么经济收入，太穷啦！什么公共事情都不能做！就像我们小区的绿化一直没有搞好，就是因为业务会没有钱，没有办法实施！
小李呀！麻烦问一下你们物业，我们家的车辆假如说出发啦，能不能再更换其他一辆车牌号呀？
李静静打电话问我这个事情，我考虑到业主他们的车子出发特殊情况下，是可以更换车牌号的。
那我们到了春节，孩子们来小区这里看望我们老年人，是不是还要收费呢？
李经理的电话又问到我，像这种春节期间老年人的子女回来收不收钱？
我暂时不能回答这个问题，因为在制定这个制度之前，并没有考虑到春节业主子女回家看望老人的这个问题。
我电话打给高村长，把春节期间这个停车收费的规定，是不是应该要改动一下，春节期间，把老年人子女进入我们小区的收费可以变更为不收费吗？春节期间收费的话会，有一些不近人情的感觉！
村长说，春节不收费在车辆甄别上是很困难的事情。我们业委会再制定一套对老年人子女的优惠政策吧！该怎么收钱就怎么收钱！60岁以上老人，春节期间我们每个人发放两百元的车辆收费补助，这样的话，相信所有老年人业主都会赞成的！即使有的业主的子女不回来，他也得到了两百元，这个政策相信是大家应该理解的！
我们高村长就是厉害，这样的办法也能想的出来？
哎呀张经理呀！小区业委会的工作中心就是这样，有问题出来我们就解决问题，只有站在大多数业主利益上面，处理这些问题都不是难事情！
车辆管理的问题基本上按部就办啦！但是地下室车库起沙坑洼的问题，又是一个势在必行的事情！
我给高村长经过商议，就按照月悦府岸小区的地面车位修复方案进行，抓紧时间修复地面车位，每修复好的车位，按照我们最早制定的车位管理租赁方案进行出租，地下室这些车位收费租金，基本就可以去付掉车位整改的费用。即使还差一部分，就和车位改造施工公司协商分两年还清！
高村长最后说，经理你把那个地下室地面维修方案发给我，研究一下，让我们业主代表通过，该办的事情抓紧时间办，不能拖拉！
晚上高村长电话打给我说。你们这个地面裂缝处理还是可以的，我原来可是干过工程的人。
1、情况分析
地面裂缝主要集中在两个点，一个是版面内的裂缝，这方面
的原因主要地基下沉造成的贯穿缝；另一个是，模板中间的施工
缝。
2、贯穿缝维修方法
裂缝处理：贯穿缝低于 5mm 的，需要两边开槽，开槽宽
度以裂缝为基准线，一边 3 公分，深度为 5 公分，V 型槽最为
合适。大于 5mm 的，可以直接灌浆。
清理缝隙：用高压水枪或者是大型吹风机，把缝隙里面的浮灰、
浮土清理出来，保证缝隙里面干净。
灌缝施工：把免开槽灌浆料按比例调配，一袋材料加水量在
25%(即一袋 50 斤材料加 12.5 斤水），先加水，再加料，用搅
拌头充分搅拌均匀，搅拌时间为 3~5 分钟，然后静止一分钟，
用勺子舀出打好的材料一点一点沿着缝隙灌，注意不用灌的太满，
因为要二次灌浆。
二次灌浆：第一次灌浆以后，两到三个小时以后进行二次灌浆，
二次灌浆用混凝土路面修补料进行，具体方法：把混凝土路面修
补料按比例调配，一袋材料加 20%的水量（即一袋 50 斤材料加
10 斤水），然后用搅拌头搅拌 3~5 分钟，搅拌完成后按比例再
加入 50%的碎石（直径 0.3~0.5 最合适），让碎石和材料充分
结合后，倒进缝里，用抹子压平即可。
开槽灌浆
二、地面坑洼
根据描述地面多处出现大面积掉皮现象，不排除需要局部填
补的可能，如遇大面积坑洼，按以下方法进行处理：
按照 1:0.5 的比例，在修补料中加入碎石，进行坑洼填补、
找平。
三、严重粉化地面
施工过程中，如遇表层粉化严重地面，则需要进行二次铣
刨，铣刨后需先进行低洼处填补找平处理。
四、地面铣刨处理和清理
1、用铣刨机对整体地面进行铣刨拉毛，严格按照要求对相应的
地面进行处理。
2、清理地面：对拉毛完的地面进行清扫，用高压水枪冲刷干净，
保证地面的干净程度，边缘地区一定冲干净防止泥浆回流。
3、湿润地面：清理干净以后的地面，用水湿润透彻，保证地面
表层充分湿润，直至不在冒出气泡为止。然后把明水清理掉。
4、摊铺材料：把混凝土路面修补料按比例调配，一袋材料加水
量在 15%~16%（即一袋 7.5 斤到 8 斤），先加水再加料，用
搅拌头搅拌均匀，一般搅拌时间在 3~5 分钟，然后静止一分钟
让材料充分反应，即可倒到清理好的地面上，用抹子或者是刮尺
摊平。材料不适合摊铺过厚，3 到 5mm 即可。施工时间控制在
30 分钟以内。
5、摊铺开后随即用消泡滚轮进行消泡、找平处理。
铣刨地面冲洗地面
处理明水摊铺修补料消泡处理
五、造价和预算
施工总面积：2 万平方米
修补料成本： 21.9 元/平
铣刨地面施工费： 12 元/平
地面清理： 7 元/平
摊铺修补料： 9 元/平
道路划线：4 元/平
综合以上各项，修补成本为：53.9 元/平
你们是不是价格太高了？麻烦你给施工单位说一下价格，地面清理7元和修补料9元是不是可以拿掉？37.6元一平方的样子，这样的话我们才能接受。我们业委会已经讨论过了。
好的高村长，我给施工单位沟通一下！
你这个事情你要抓紧，我们现在业委会和业主代表全部同意了，你就告诉施工方抓紧施工，这个事情不能再等！
好的！
社区关主任打电话找到我说，街道和民政部门要求我们颐和家园作为建设养老服务中心的试点，正好那也想到你们物业呢也有这个想法，你们那边要抓紧时间研究出一个办法来。
好的，关主任我现在就和高村长一起研究一下！
你们物业那做物业养老服务是最好的，没有现成的服务场所，也有现成的服务队伍，也有比较完备的服务网络，颐和家园他的物业用房闲置的防护设施也比较多，再加上你们进入物业以后干了不少的事情，对业主也特别的了解，不对你们也有信任程度，那我们社区决定在你们小区推行养老服务中心这个结构！
我的主任谢谢领导！
我常听颐和家园老年人说，你们物业和老年人的关系处的比较好，男人对于你们进入物业所做的这几个事情都是比较赞成的，这个是你们前段时间给他们清洗过空调过滤网，他们洗了纱窗，帮助老年人剪发，我们这个调查是没有以前通知你们物业的，调查结果证明你们物业具有从事养老服务最快的潜力！
哎呀关主任你们太关心我们啦，我这边呢抓紧时间和两个主任商量，然后以后呢我尽快回复关主任！
郭主任听说这个消息以后特别的高兴，大经理这个事情就不用我们推动了，有社区和民政部门的推动，我们的目标很快就会实现！
我们是顺应了时代的要求啊，顺应了国家政策红利呀，这个事情是令我们应该高兴的！
好吧张经理你就放开手脚大胆干，只要你们小区什么时候开工建设养老服务中心，我这边资金就到位了！
我把高村长拉到了社区，找到了关主任。
关主任就这个养老服务中心的政策和高村长讲了一个透彻，高村长说，关主任就是你们不说，人家张经理他们这个新元物业也要去做的！他们这个新元物业已经早有这个打算了！
关主任看着我说，张经理你们是不是早有这个打算啦？
是的关主任我不能隐瞒你！颐和家园这个小区，我们凯亚物业是不愿意接的，后来我和我们郭主任就想到了国家的政策必须要推动养老服务中心这个机构，是我们就奔着这个养老服务中心的过来啦！没想到班主任现在又想去做这个事情，所以说我们要谢谢你的帮忙！
主任笑着说，还是你们有极好的政策预见性啊！
政府号召这个事情，我们国家各部委报告当中不是讲过了吗？所以我们才想起来做这个事情！
那好吧，我们从今天开始就组建小区养老服务中心！高村长你们小区的那个老年人娱乐中心就全部交给张经理他们负责装修！先把养老食堂做起来，配套设施，我们社区和街道在设计一下！
高村长不好意思的说，关主任，你们搞这个养老服务中心，要是没有业主去吃饭怎么办？
这个你不用担心，我们的养老服务中心不仅仅是助餐服务我们还有日间照料，图书室，医疗门诊，老年娱乐活动室等等，其余的张经理他们说的养老服务中心的增值项目我们就不参与了！
村长问到我，你们这边还有什么服务项目呀？
我们可以给业主家打扫卫生，维修家电，代购代买，心里健康咨询，帮助老年人就诊，你给失能老人洗澡等等等，一旦我们这个社区的养老服务中心成立以后，所有关乎到家庭的每一项任务都可以开展！那也准备了一套智能的网上服务，一键呼救立即得的帮助，对老年人提供巡视探访，呼叫服务，把物业加养老模式，深入到每个业主家当中！以后我们的物业管家就不叫物业管家啦！
你们叫什么管家呀？
我们就专门设立养老管家，我们的业主做到养老不离家，老年人平时可以在居家养老服务中心里面打牌，唱歌儿，画画，合唱，可以看看书，听听音乐，这样呐就能解决老年人人越老就越恋家的问题，解决儿女们工作压力太大而没有时间来赡养老人的这个遗憾！让我们的业主不离家养老，你们也能便于接受，彻底解决儿女们的后顾之忧！
关主任笑着说，我看这个张经理没有变成居家养老的领头羊喽！你听他说的头头是道，在这方面是有他的想法的，相信你们能把我们这个养老服务中心做到地区典型。
高村长笑着说，关主任你这样一说我就明白啦！
关主任说，这个养老服务中心国家都有补助的，只要我们把这些养老服务确确实实做到做到服务质量好，就说老人吃饭这一条吧，我们把价格做到合适，没不担心没有老人来吃饭！张经理你这边也有准备好食堂这边的安排，要找一些厨师懂得老年人吃饭的规律！价格合适的话，我们政府这边还有补助！做这个是肯定有盈利的！但也是半福利性质的，你只要坚持做下去，即得到了社会的承认和认可，也让我们业主得到了政府的关心，你们物业公司得到了利益的同时！也为我们整个社会的和谐做出了贡献！
再说物业公司呢也是离业主最近的人，最容易感受到关怀与温暖的，你在居家养老这个赛道上，你们物业公司是占有先天优势的，另外那前两年住建部等部门发布了(关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见）中就提到了支持物业服务企业根据自身条件，结合本小区的养老需求，可以成立独立的居家养老服务机构，从而实现居家社区养老服务覆盖到每个小区，实现养老规模化，品牌化，连锁化的经营，未来物业加养老模式将成为新的主流养老模式。我们社区也希望你们物业进入小区，让越来越多的老年人享受到晚年的幸福！我应该谢谢你们新元物业服务有限公司！
好的关主任我们一定把它做好！