五、成本费用的归集与分配

房地产开发各期成本分配的标准有四个，即建筑面积、占地面积、直接成本、预算造价。企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。

根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分哪些是可售面积，哪些是不可售面积（包括不限于无产权车位、公建部分、教育设施、居委会、物业办公用房、会所等无产权或无偿移交或产权属业主共有的），最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，将直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。

成本核算方法与工业分批法和建筑企业竣工结算法相似，分批法与工业分步法相似。计税成本核算流程如下。

（一）土地征用及拆迁补偿费

一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，需要两个或两个以上的成本核算对象负担时，先在“开发成本——待分摊成本——土地征用及拆迁补偿费”科目进行归集，期末再按“土地征用及拆迁补偿费”明细成本项目分别平行分配转入房屋等各期成本核算对象对应“土地征用及拆迁补偿费”明细成本项目，不能仅结转“待分摊成本”总额。

同一宗土地分期分批开发转让房地产的，每期（批）按占地面积法分摊。

同一项目中建造不同类型房地产的，按建筑面积法分摊，但是要特别注意的是，同一项目中同时包含占地相对独立的房地产（有道路、围墙等明显分隔标志区域的联排别墅、合院式别墅、单体商业服务建筑，以下简称别墅区）和其他多层、高层建筑的，需要先按照别墅区的独立占地面积占清算项目总占地面积的比例，计算别墅区应分摊的土地成本；对剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产建筑面积比例计算分摊。

有产权的地下车位可以分摊土地成本。

1．占地面积法

按某一成本对象占地投影面积占全部成本对象占地投影总面积的比例进行分配。

2．建筑面积法

按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。有关计算法如下：

某开发产品应负担的土地成本=该项开发产品占地（建筑）面积×分配率

或

（二）前期工程费

能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，先通过“开发成本——待分摊成本——前期工程费”科目归集，待某成本核算对象完工时，再按建筑面积（包括在建及未建面积）分别平行分配转入各成本核算对象的明细成本项目。

应向政府上交但尚未上交的报批报建费用可以按规定预提。

（三）建筑安装工程费

（1）预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出计入“开发成本”科目，应先在“预付账款——预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从预付工程款中冲回，计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

（2）在与承包单位进行工程价款结算时，根据承包单位形象进度，按照甲方、监理审定确认的“拨付款审核控制表”“工程价款结算单”的工程价款，取得增值税一般纳税人专用发票后付款，计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

（3）出包工程未办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

（四）基础设施费[参照上述（二）]

（五）公共配套设施费

（1）凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应分配（直接）计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。如工程规模不大，与其他项目建设开竣工时间差不多，并由同一单位施工，也可以考虑将它们合并作为一个成本核算对象。

①公共配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：

A．能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。

B．不能分清成本核算对象的，先由“开发成本——配套设施”科目的相应成本项目进行归集，期末再分配计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。

②配套设施和房屋等开发产品非同步建设（有前有后、穿插进行）的情况下：应先通过“开发成本——配套设施”科目的相应成本项目进行归集，期末再分配计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。

③先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未完工或动工的情况下：

A．不论是否动工建设，其应负担的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费通常予以归集，建安费通常予以预提。预提时可按配套设施的预算造价减去已发生的成本进行合理预提（此类公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件），并归集在“开发成本——配套设施开发”科目的相应成本项目中，期末再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。如有关开发产品已完工并办理竣工结算，可将其差额冲减或追加分配到尚未办理竣工决算的开发产品的成本中。

B．如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。

（2）凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，单列成本核算对象。如工程规模不大，与其他项目建设开竣工时间差不多，并由同一单位施工，也可以考虑将它们合并作为一个成本核算对象。

能有偿转让的配套设施接受分配的其他不能有偿转让的公共配套设施费，计入其开发成本的“开发成本——配套设施——公共配套设施费”项目中，未单列成本核算对象的，可用建筑面积等分配标准分配房屋和有偿转让的配套设施成本。

（六）开发间接费

（1）应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，期末（某成本核算对象完工时）根据其实际发生的直接成本分配计入各开发项目的各成本核算对象。

（2）不能有偿转让的配套设施、待分摊间接成本、单独核算的自用土地，均不分摊开发间接费。有关费用计算方法如下。

某开发产品应负担的制造费用=该项开发产品当期实际发生的直接费用×分配率

（3）应向政府上交但尚未上交的物业完善费用可以按规定预提。

（七）借款费用资本化

（1）借款费用资本化的期限：成本对象完工前发生的配比计入成本对象，成本对象完工后发生的，作为财务费用直接扣除。

（2）属于不同成本对象负担的，按直接成本法进行分配。也可归属于开发间接费。

（3）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件的，可以在使用借款的企业间合理分摊利息费用。