中国银行关于印发《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法（试行）》的通知

（2002年10月30日 中银零〔2002〕141号）

各省、自治区、直辖市分行，各直属分行：

为拓展我行个人住房贷款业务，总行决定凡已开办个人住房按揭贷款业务的分支行，均可全面开办个人二手住房贷款业务。为规范业务操作，促进二手房贷款业务的健康发展，总行制定了《中国银行个人二手住房贷款业务管理办法（试行）》，现印发各行遵照执行。同时，总行还编制了《中国银行个人二手住房贷款业务操作指引》一并印发各行参照执行。

特此通知。

附：一、中国银行个人二手住房贷款业务管理办法（试行）

二、《中国银行个人二手住房贷款业务操作指引》（略）

附一：

中国银行个人二手住房贷款业务管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为规范个人二手住房贷款业务操作，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》等有关法律、法规和《中国银行个人住房贷款业务操作办法》，特制定本办法。

第二条 本办法所称个人二手住房系指由房屋产权人出售，房屋土地管理部门已颁发房屋所有权有效证件，或房产已确权，房地产商可提供该房产《商品房权属证明书》和《楼宇名册》，可在房屋交易二级市场流通，卖房人具有完全处置权利的住房。二手房抵押贷款业务包括：个人二手住房抵押贷款、个人二手住房转按揭贷款业务。

第三条 本办法所称二手住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于在二级市场购买住房的商业性贷款；本办法所称贷款人是指中国银行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。

第四条 个人二手住房转按揭贷款是指在贷款银行已办理住房按揭贷款业务的借款人（原业主）将以按揭贷款方式购买的住房出售，经贷款银行审查同意向新业主（新借款人）提供的抵押贷款业务。包括两种情形：一是贷款人向新借款人发放按揭贷款，用于还清原贷款人的按揭贷款；二是由银行对原按揭贷款通过与新借款人签订借款合同，并变更住房抵押登记，由新借款人承担原借款人所欠银行借款债务。

第五条 贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则，借贷双方应根据此原则依法签订借款合同。

第六条 本办法适用于中国银行（海外分支机构除外）向借款人发放的个人二手住房贷款。

第二章 借款人条件

第七条 借款人申请个人二手住房贷款时须同时具备以下条件

（一）具有完全民事行为能力的自然人；

（二）在中国境内具有常住户口或有效居留身份；

（三）具有稳定收入，良好信用，有按期偿还借款本息的能力；

（四）所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议；

（五）必须支付不低于20%的购房首付款，并在中行开立存款账户；

（六）借款人应提供经贷款人认可的有效担保；

（七）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款币种、限额、期限与利率

第八条 贷款币种：二手房贷款币种为人民币和外币。申请外币贷款的借款人必须具有外汇还款来源。

第九条 贷款限额：个人二手住房贷款的最高限额不得超过所购住房评估价值或二手房交易价格的80%（两项选其中较低一项）。

第十条 个人二手住房贷款的期限最长不超过20年，且房龄与贷款期限之和最长不超过30年。

第十一条 贷款利率：人民币个人二手住房贷款执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率。外币个人二手住房贷款利率执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息；贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日开始执行新的利率。

第四章 贷款申请与审批

第十二条 借款人申请个人二手房贷款时，可通过与我行认可的中介机构或本人直接向贷款人提出书面申请并同时提交下列资料：

（一）个人二手住房抵押贷款借款申请书；

（二）具有法律效力的身份证件（居民身份证、军官证、户口簿、港澳同胞回乡证及其他有效居留证件等）并提供其复印件；

（三）在贷款银行开立的用于支付二手房首付款的存款凭证及复印件；

（四）贷款人认可的经济收入证明；

（五）借款人（购房者）与房屋出售人签订的由房地产管理部门鉴证的《房屋买卖合同》；

（六）拟购二手住房的《房产评估报告》，在对已抵押给我行的房屋办理转按揭业务时，可免除评估程序和《房产评估报告》；

（七）贷款人要求提供的其他证明文件或资料。

第十三条 所售房屋应具备的条件和售房人应提供的资料：

（一）所售房屋必须符合上市出售条件；

（二）拟出售房屋的所有权有效证件及复印件；

（三）售房人（含共有人）身份证明及复印件；

（四）房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件；

（五）已出租的房屋须提供租赁合同变更的证明文件；

（六）贷款人要求提供的其他文件或资料，如所售房产系未办出房产证的预售商品房，必须提供发展商出具的同意转让证明。

第十四条 贷款的审批

个人二手住房贷款审批应遵循审贷分离的原则，建立尽职调查制度。贷款人在收到借款申请后，应对借款人资信状况、偿债能力及所提供文件资料进行调查核实，对贷款申请提出初审意见，经尽职调查人员提出意见后，报有权批准人审批。

第五章 贷款的担保、保险与公证

第十五条 个人二手房担保方式原则上只限于抵押担保、质押或当地经我行认可的置业担保公司担保的方式。

第十六条 抵押物保险：贷款人要求抵押人或借款人为抵押物投保财产险，投保金额不得低于房屋总价款，保险期限不得短于贷款期限，保险单必须载明以贷款人为本保单项下的第一受益人，保险单正本在贷款未清偿期间交贷款人保管。

第十七条 贷款公证：对于境内人士可免公证，但应由贷款人见证借款人和有关当事人签约行为的真实性、完整性和合法有效性进行当面监督；对于境外人士的借款人（包括港、澳、台及外籍人士），贷款人应要求对《二手住房借款合同》办理公证，公证费用由借款人承担。

第六章 贷款的发放、使用与偿还

第十八条 借款申请获得批准后，借款人（包括财产共有人）及其他有关当事人在指定的时间到贷款行签订有关法律合同和办理用款手续，并开立贷款账户。借款人应在借款合同中授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的扣款账户中扣收贷款本息。

第十九条 贷款发放：借款人与贷款人签订《二手住房借款合同》后，贷款人应将合同中所约定的贷款金额，按合同所约定的用款计划，将贷款划至借款人（买方）与卖方约定的在我行开立的账户。

第二十条 还款方式：偿还贷款本息的方式主要有一次性还本付息法、等额本息还款法、等额本金还款法和递减（增）还款法，借款人也可与贷款人协商选择其他相对灵活的还款方式。其中，一次性还本付息法只适用于期限在1年以内的个人二手住房贷款。一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意不得擅自改变还款方式。借款人需要变更还款方式，必须提前30天书面提出申请，经贷款人同意后，方可按新的还款方式归还，书面申请材料必须归档保存。

第二十一条 贷款使用：借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款，贷款人有权停止发放贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定加收利息。

第二十二条 提前还款：借款人在《二手住房借款合同》生效后，若有足够的资金来源，经贷款人同意后可以提前部分或全部还款，贷款人可视已贷实际期限或其他情况，按提前还款金额收取一定比例的违约金。

第二十三条 贷款展期：借款期限在一年以内的，贷款到期后，借款人不能按照合同规定期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请贷款展期，经审查批准后，借贷双方应签订展期协议。累计展期期限不得超过一年。展期协议须经抵押人书面认可，并办理延长抵押登记、保险手续。对以分期付款方式偿还贷款的，不能办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。

第二十四条 贷款重整：借款人因各种原因不能按原计划支付贷款本息，可提前30个工作日向贷款人提出贷款重整，即调整贷款期限和月均还款额。贷款的重整原则上不能超一次，重整前后的年限之和不超过30年。贷款重整后的贷款总额应小于借款人的原贷款金额。贷款重整申请经审批之后，借款人按照新的还款计划还本付息。

第二十五条 逾期贷款：借款人逾期的，贷款人应根据实际逾期金额和实际逾期天数按照中国人民银行规定的逾期贷款利率收取利息。分期偿还贷款的，如借款人连续三个月或累计六个月未能按期如数还款的，贷款人应向保证人追偿或处分抵押物，清偿全部贷款本息。

第二十六条 呆滞、呆账贷款处理。贷款逾期（含展期后到期）超过规定期限仍未归还的贷款，贷款人应按中国银行的有关文件规定及时将此部分贷款转入呆滞、呆账贷款科目核算，并按规定程序进行核销。对已核销的呆账贷款，贷款人依法保留追索权利，继续做好向借款人或保证人的催收工作。

第七章 合同的变更和终止

第二十七条 合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还应征得第三方保证人的同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第二十八条 借款人在还款期间经有权部门宣告死亡、失踪或借款人丧失民事行为能力，借款人财产的合法继承人或受赠人应继续履行借款人签订的借款合同。借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止30日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证及保险单。

第八章 债权保护

第三十一条 借款人必须严格履行《借款合同》所规定的条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：

（一）借款人未能或拒绝按《借款合同》的条款规定，及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；

（二）借款人未能履行有关合同所规定的义务，包括借款人未按《借款合同》规定的用途使用贷款；

（三）借款人在有关合同中的陈述发生重大失实或提供虚假文件材料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失的；

（四）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以至全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利的，而借款人未按我行要求重新落实抵押、质押或保证的；

（五）抵押人未经我行书面同意擅自变卖、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵押或以其他方式处置抵押物或质物的；

（六）继承人或受遗赠人拒绝履行原合同中未履行的义务；

（七）借款人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况的；

（八）借款人在贷款期间的其他违约行为。

第三十二条 借款人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：

（一）要求限期纠正违约行为；

（二）要求增加所减少的相应价值的抵押物或更换保证人；

（三）停止发放未使用的贷款；

（四）在原贷款利率基础上计收罚金；

（五）提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人账户中扣收）；

（六）依据有关法律及规定处分抵押物；

（七）向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。

第三十三条 借款人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施。

（一）借款人死亡或宣告失踪而无继承人或遗赠人；

（二）借款人破产、受刑事拘留、监禁，以至影响债务清偿的；

（三）借款人对其他债务有违约行为或因其他债务的履行，影响贷款人权利实现。

第九章 贷款管理与考核

第三十四条 贷款人要加强对个人二手房抵押贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回与总结工作。

第三十五条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款的偿还情况，了解贷款抵（质）押品有无变化，检查借款人的财务经济状况。

第三十六条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在发放贷款后应建立贷款台账和加强台账管理。

第三十七条 贷款人应加强贷款档案管理，定期对档案的情况进行检查，防止档案的破坏、丢失，特别要检查贷款合同、借款借据等重要法律文件的完整性。

第三十八条 中国银行个人二手住房抵押贷款通过“7251”个人住房贷款会计科目核算。

第十章 附则

第三十九条 个人二手房抵押贷款办理过程中所发生的抵押登记费、保险费、合同公证费、鉴证费、评估费、契税、印花税等有关税费由借款人承担。

第四十条 中国银行个人二手房贷款的有关合同文本均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。

第四十一条 本办法由中国银行总行负责解释和修改。各一级分行和直管分行根据此办法制定操作实施细则，并报总行备案。

第四十二条 本办法自颁布之日起生效，其他未尽事宜参照《中国银行个人住房贷款业务操作办法》执行。