一、房地产投资的关键风险点

在党的十九大报告中，习近平指出：“坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”[7]

过去近20年来，中国房价以上涨为主流，在几乎所有国人的心目中，房价，特别是中国房价，只涨不跌已然成为思维定势。由于惯性使然，我认为，只有当“中国房价永远只涨不跌”的预期在绝大多数国人心中破灭时，中国房价的拐点才可能真正来临。

三四十年前的日本楼市从起泡沫到泡沫巨大到破灭，全日本房价跌去70%，东京房价跌去90%，直到现在日本房价还不到当年最高时的一半。

美国在过去的20年出现了互联网泡沫，2001年破灭后美联储大幅推行货币宽松，鼓励全民举债买房，结果次贷危机引爆金融危机，房价跌去30%，至今还没有完全走出来。

中国在2011年人口红利出现拐点。随着人口老龄化时代的到来，推动房价上涨最主要的刚需力量已然衰退，再加上各种措施遏制炒房，一线楼市进入冰封期，三、四、五线城市去库存也已经基本完成，除了少数几个二线城市房价还在上涨以外，基本上已经到头了。

但是肯定有朋友会问：如果说房地产黄金时代已经结束，为何一些地区的房价还在上涨？

在严厉的调控之前，超一线城市，像北、上、深，2020年这一年多来的房价涨不动了。北京房市已出现了明显的价格下跌，上海和深圳也是如此，特别是二手房房市，也被冰封住了，有价无市。

房子是商品，最终由供求关系决定其价格。至于一些城市的房价还在上涨，具体情况具体分析，都有其原因的。

例如部分三、四线城市的房地产热销，是“棚改货币化安置”的结果。而一些城市摆出抢夺人才的架势，“人才大战”成为媒体报道的热点新闻，如成都、杭州、西安，武汉、合肥等地。当人口净流入，进入那些城市的人口，由于这些年来形成的思维惯性，只要能买房子，至少会买一套房子，那些地方的房价自然会上涨。

另外，还有一个原因是“传导作用”，即好些热钱，原本是在一线城市房市中的，现在一线城市房市冰封了，便向一些二、三线，甚至四线城市传导，带动了那儿房价的上升。

但是，要特别提醒的是，那些城市往往是没有二手房房市的。

总体而言，中国的房地产黄金时代已经结束，除非你是刚需（必须买且买得起的刚需：无论房价高低，随时都可买，否则就不是刚需了），关注中国房价已经没多大意义了。因为如果是投机，中央的“房住不炒”定调使得靠炒房能发大财的周期已经过去了；而如果是投资，租售比依然太低了，待房租超过银行定存收益后再考虑吧。

总而言之，中国局部地区房价大跌的可能性一直存在。事实上，即使是在前20年中国房价总体一路上涨之时，深圳、海口、温州、杭州、鄂尔多斯等地的房价都曾大跌过：深圳房价曾在1年内跌30%，温州房价曾遭腰斩，杭州房价曾连跌5年。而且仅仅就谈中国普遍的房价，不计算通胀的折扣，也不合理。

2018年，国土资源部提出：政府将不再是居住用地唯一提供者，要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，将探索宅基地“所有权、资格权、使用权”三权分置，这就使得中国房价的基本逻辑已经变化了。任何商品（如土地），一旦垄断了，那价格（如房价）就自然会由垄断者控制。一旦不垄断了，就意味着有了竞争，而商品一旦有了竞争，那对于消费者而言，肯定是利大于弊的。

其实，钱就是债（money as debt），近年来，楼市具有泡沫的国家或地区的百姓家庭所增加的“财富”，都是建立在债务上的。如近两年来被瑞信多次评为全球房价泡沫最严重的城市——加拿大的多伦多，在前10年间，两卧房公寓从30万加元飙升至60万加元。由于超低的房贷利率，人们自我感觉能买得起了（还贷能力大幅增强），于是都向银行贷款，全然不管利率是不可能永远那么低的事实。他们根本不去想，目前市值60万加元的公寓，其中至少有30万加元其实是靠债务（银行的借贷）堆积而来的。到未来利率回升时，很可能失去还贷能力，更将可能入不敷出。

据彭博社报道，2021年上半年，加拿大的房价泡沫化程度已经达到2008年金融危机前的水平。2021年6月16日，美联储公开宣布，2023年之前至少加息两次。有史可鉴，每次当美联储进入加息周期，而且还会伴随着“缩表”（缩减资产负债表），各国央行必然主动（或被动）地渐渐跟进，因为不跟进的话，资本将会大幅回流美国。而这样对于房地产而言，借贷成本必然大幅上升，那对于有楼市泡沫的国家（或地区、城市）而言，就好似釜底抽薪。因此，美联储加息，加拿大央行也必须跟进，随之加拿大房贷利息也将上升，这也将会给加拿大的房地产市场降一降温。

不过美联储还没有给出加息的时间表和每次加息的幅度。所以留给市场的猜测空间还很大。但总的来说，美联储的加息“缩表”，必将影响全球的金市、债市、股市，更主要是楼市将会“去泡沫化”，将之前由债务堆出来的“财富”抹去。

所以说美联储加息肯定会影响到国内房地产市场，但如何影响暂时仍然难以准确判断。

如果你真的准备投资房地产，特别是指望通过未来的房租来作为投资收益的话，我给出几点基本的提示吧：

首先，中国地大且人口众多，一、二、三、四线大大小小无数个城市中的楼市情况各不相同。因此，任何时候都有某个城市的房产值得投资，如我几年前曾多次提到西安的楼市，那时西安的房价，和其他同等城市相比，显然是价格洼地。

其次，房子也是商品，房价归根到底由供求关系决定。由于中国人骨子里的“拥房情结”，所以一般而言，只要是人口净流入城市，那个城市的房价就有上升的潜质。

再次，为何一个城市会人口净流入？特别是吸引年轻人流入的话，一般而言，吸引他们的是机会，也就是说这个城市成长的机会，而房价和一个城市的发展是成正比的。

最后要强调的是，一旦房价高到当地普通百姓难以负担的时候，这个城市就将失去活力，届时，发展就会逆转。