9. 不动产转让所得的纳税筹划

纳税筹划思路

根据《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税〔1994〕020号）的规定，个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税〔1999〕278号）的规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。如果纳税人满足上述税收优惠政策的条件，应尽量享受该税收优惠政策。需要注意的是，上述“五年”的起算点是取得房产证或缴纳契税之日，因此，纳税人购买房产以后应尽快缴纳契税。

根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）的规定，以下情形的房屋产权无偿赠予，对当事双方不征收个人所得税：① 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；② 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；③ 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除上述情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠予他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照20%的税率缴纳个人所得税。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠予合同上标明的赠予房屋价值减除赠予过程中受赠人支付的相关税费后的余额。受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠予和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。纳税人可以充分利用上述直系亲属房产赠予免税的优惠政策进行纳税筹划。

根据《中华人民共和国民法典》的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。如果纳税人转让房产的购置年代较久、增值较高，税务机关不掌握该房产的购置成本信息，纳税人可以申请税务机关核定征收个人所得税。

个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。非货币性资产转让收入减除该资产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额。个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内分期缴纳个人所得税。纳税人在使用自有不动产投资创办公司时，可以充分利用上述分期缴纳个人所得税的优惠政策。

法律政策依据

（1）《中华人民共和国个人所得税法》（1980年9月10日第五届全国人民代表大会第三次会议通过，2018年8月31日第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议第七次修正）。

（2）《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（1994年1月28日中华人民共和国国务院令第142号发布，2018年12月18日中华人民共和国国务院令第707号第四次修订）。

（3）《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税〔1994〕020号）。

（4）《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）。

（5）《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）。

（6）《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税〔1999〕278号）。

（7）《财政部 国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》（财税〔2015〕41号）。

（8）《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）。

纳税筹划图

纳税筹划案例

【例2-29】　郑先生2014年1月以300万元购买了家庭第一套住房且当月缴纳了契税；2021年2月，郑先生计划购买家庭第二套住房并出售第一套住房。关于家庭住房的换购，郑先生有两套方案可供选择：方案一，先购置第二套住房，待搬家以后，再以500万元转让第一套住房；方案二，先以500万元转让第一套住房，临时租房安置家具，再购买第二套住房。仅考虑个人所得税，不考虑其他税费。请提出纳税筹划方案。

筹划方案

在方案一下，郑先生转让第一套住房需要缴纳个人所得税=（500-300）×20%=40（万元）。

在方案二下，郑先生转让第一套住房可以享受免征个人所得税的优惠政策。方案二比方案一节税40万元。

纳税筹划案例

【例2-30】　魏先生夫妇名下各有一套住房，均为2013年在甲市购买，购买价格均为300万元，目前市场价格均为1 000万元。魏先生夫妇计划离开甲市去某海滨城市养老，有两套转让方案可供选择：方案一，魏先生夫妇直接转让甲市两套住房，取得售房款后去海滨城市购买别墅；方案二，魏先生夫妇先办理离婚手续，再转让每人名下的一套房产。仅考虑个人所得税，不考虑其他税费。请提出纳税筹划方案。

筹划方案

在方案一下，魏先生夫妇需要缴纳个人所得税=（1 000-300）×20%×2=280（万元）。

在方案二下，魏先生夫妇可以分别享受免征个人所得税的优惠政策。方案二比方案一节税280万元。

纳税筹划案例

【例2-31】　彭大妈老伴去世多年，名下仅有一套住房，该套住房为10年前购置，购买价格为100万元，目前市场价格为500万元。彭大妈计划将该套住房转给其独子，未来由其儿子再将该套住房转让。有两个转移方案可供选择：方案一，彭大妈将该套住房赠予其独子，三年后，其儿子再将该套住房以600万元出售；方案二，彭大妈将该套住房以500万元的价格卖给其独子，三年后，其儿子再将该套住房以600万元出售。仅考虑个人所得税，不考虑其他税费。请提出纳税筹划方案。

筹划方案

在方案一下，彭大妈将该套住房赠予其独子可以享受免税政策，彭大妈的儿子出售该套住房需要缴纳个人所得税=（600-100）×20%=100（万元）。

在方案二下，彭大妈将该套住房卖给其独子可以享受免税政策，彭大妈的儿子出售该套住房需要缴纳个人所得税=（600-500）×20%=20（万元）。方案二比方案一节税=100-20=80（万元）。

纳税筹划案例

【例2-32】　张先生准备将一套住房赠予其侄子，已知该套住房为张先生5年前以200万元购买，目前的市场价格为500万元。张先生有两套方案可供选择：方案一，张先生直接将该套住房赠予其侄子；方案二，张先生将该套住房赠予其弟弟，其弟弟再赠予其儿子（张先生的侄子）。仅考虑个人所得税，不考虑其他税费。请提出纳税筹划方案。

筹划方案

在方案一下，张先生的侄子需要缴纳个人所得税=（500-200）×20%=60（万元）。

在方案二下，张先生将该套住房赠予其弟弟可以享受免税优惠，其弟弟再赠予其儿子（张先生的侄子）也可以享受免税优惠。方案二比方案一节税60万元。

纳税筹划案例

【例2-33】　赵先生准备将一套住房赠予其侄子，已知该套住房为赵先生5年前以200万元购买，目前的市场价格为500万元，赵先生的哥哥（赵先生侄子的父亲）已经去世，赵先生的侄子目前30周岁。赵先生有两套方案可供选择：方案一，赵先生直接将该套住房赠予其侄子；方案二，赵先生将该套住房的永久居住权赠予其侄子并办理公证，同时设立一份公证遗嘱“赵先生去世后，将该套住房遗赠给其侄子”。仅考虑个人所得税，不考虑其他税费。请提出纳税筹划方案。

筹划方案

在方案一下，赵先生的侄子需要缴纳个人所得税=（500-200）×20%=60（万元）。

在方案二下，赵先生将该套住房的永久居住权赠予其侄子不需要缴纳所得税，赵先生去世后将该套住房遗赠给其侄子可以享受免税优惠。方案二比方案一节税60万元。

纳税筹划案例

【例2-34】　马先生25年前以100万元购置一套房产，目前准备以800万元出售。已知当地税务机关并不掌握马先生购置房产的成本信息。马先生有两套方案可供选择：方案一，按照实际成本计算缴纳个人所得税；方案二，声称房产购置发票、合同等凭证丢失，申请税务机关按照3%的比率核定征收个人所得税。仅考虑个人所得税，不考虑其他税费。请提出纳税筹划方案。

筹划方案

在方案一下，马先生需要缴纳个人所得税=（800-100）×20%=140（万元）。

在方案二下，马先生需要缴纳个人所得税=800×3%=24（万元）。方案二比方案一节税=140-24=116（万元）。

纳税筹划案例

【例2-35】　朱先生计划将一套店铺投资设立一家有限责任公司，已知该店铺为5年前以200万元购置，目前的市场价为300万元。朱先生有两个方案可供选择：方案一，在店铺过户时一次性缴纳个人所得税；方案二，在店铺过户时分五年缴纳个人所得税，前四年每年缴税100元。仅考虑个人所得税，不考虑其他税费。请提出纳税筹划方案。

筹划方案

在方案一下，朱先生需要在当期缴纳个人所得税=（300-200）×20%=20（万元）。

在方案二下，朱先生仅需在当期象征性地缴纳100元税款，20万元的税款可以延期五年缴纳。假设五年贷款年利率为5%，方案二比方案一节税=20×5%×5=5（万元）。