原序三：
REITs模式是养老地产的发展方向

宋广菊

据民政部统计，截至2014年年底，我国60周岁及以上老年人口为2.12亿，占总人口的15.5%，2025年将突破3亿，届时老龄人口的占比将超过20%，我国正式步入深度老龄化社会。社会老龄化是我国现在和未来相当长一段时间都要面对的基本国情之一，这昭示着养老产业面临巨大的发展机遇。

然而，我国养老产业整体仍处在发展的初级阶段，存在很多不足。目前没有统一的机构去推动养老产业的发展，养老产业定位不够高导致相关的法律体系和政策支持不够完善，养老产业链还没有建立。

从主要发达国家的成功经验来看，养老地产在整合养老产业链条、带动相关产业发展方面具有不可替代的作用。然而，当前我国养老地产处在发展初级阶段，难以担当起整合养老产业链的重任。一方面，各方投资力量仍在摸索养老地产的发展之路，没有形成成熟的盈利模式，也没有整合好养老地产自身的产业链条（包括投资、开发、运营、配套和服务等）；另一方面，缺乏统一的推动机构和针对性的法律政策，这一点与养老产业目前的状况一致。

养老地产的突破点是REITs，REITs的落脚点在养老地产。任何产业链的形成都是一个完整的资本循环，养老产业也不例外。REITs模式非常有可能成为中国养老地产的发展之路。只要养老地产能够提供长期稳定的回报给REITs投资者，REITs就能够为养老地产提供低成本的资金支持，快速形成专业化的养老产业链。

以美国为例，它是养老产业市场化程度最高、资本运作最成熟、产业链最完整、管理模式最先进的国家之一。VENTAS是目前美国拥有养老社区和床位数最多的投资商。2011年，它通过收购ASLG公司，控股NHP公司，将自身总资产扩大3倍，成为美国最大的养老产业投资商。它的快速扩张主要得益于REITs强大的股权融资能力。

发展养老产业，我们要向美国学习专业合理的产业分工、完整的产业链条、细腻的企业投资管理及金融政策对养老产业的扶持。面对挑战和机遇，保利集团进入养老产业是基于企业的长期发展战略。它希望全链条介入，搭建全景式的、开放的产业发展平台，使自己成为中国式养老产业的引领者。保利集团推崇“三位一体”的中国式养老模式，同时成立专业介护养老公司，以“医养结合”为服务特色，提供专业介护养老，打造“和熹会”专业养老机构品牌。

养老产业的发展规划是：短期内为投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发、改造已有社区的适老配套设施，建设新社区；中期用3～5年的时间进入稳健运营阶段，通过不断提高配套和服务水平，获得更多养老人群的认同，实现盈亏平衡；从长期来看，用8～10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

相比于IPO等融资方式，REITs更加适合养老地产。很多发达国家REITs主要依靠物业租金收入派发股息，分红比例高达90%以上。REITs每股年化收益要求一般在6%～10%即可，每年可以定向增发进行多次融资。REITs是资产证券化的产物，因此持股人只需要关注REITs项下资产运营情况，隔绝了母公司或者企业控制人等因素的影响，因此REITs股票波动性比较小，价格比较平稳，能够比较好地反映房地产周期和具体企业资产的运营情况。REITs不要求上市企业有非常好的题材和非常高的预期收益，只要求管理者能够专业化地管理企业资产，尽可能提供长期稳定高比例的分红收益。REITs的上市要求不高，所以它能够快速地为养老地产缩短资金回报周期，尽快完成养老地产的资本循环。

REITs的落脚点也在养老地产。对比国外REITs的运营经验，我们发现REITs之所以发展迅速，是因为REITs作为投资管道免除了企业层面的税收。当前中国物业租金收入税收高企，税点普遍在12%以上，由此导致REITs实际收入偏低。由于中国房地产发展迅猛，物业升值已经使房地产租金免税失去了道德支撑，REITs免税无从谈起。然而养老地产的发展利国利民，传统的家庭养老模式不能满足日益增长的养老需求，发展养老产业是解决中国养老问题的关键。REITs在养老地产上享受免税待遇在道德上是站得住脚的。甚至政府应该像对幼儿园一样，对养老场所免地价，对于单纯养老社区，至少给予保障房地价待遇。这样，REITs便能够在养老地产上实现项目落地，打通养老REITs的金融模式。

未来中国国情是人口老龄化，未来房地产的发展方向是养老地产，未来地产金融的发展方向是养老REITs。养老REITs是养老地产和金融的结合，是当前最前沿的研究课题。我的师弟高旭华先生在百忙之余所著的《REITs：颠覆传统地产的金融模式》是时代需要的作品，同时又超越了时代的局限性，相关方面的理论研究在未来很长的一段时间内都具有指导意义。这本书是地产金融领域的一本力作，非常适合作为大型地产行业公司董事长、总经理等高级管理人员进行REITs研究和项目操作的参考书。

中国证监会和国家发改委已经发文启动REITs试点工作，这必将极大助力地产企业融资。保利集团亦将打造一个全景式的、开放性的养老产业平台，有兴趣进入养老产业的资金、企业和个人都有机会参与其中，我们欢迎各方力量前来和我们共商大业。同时我为高旭华先生能够将这本书出版，为推进中国REITs的发展，为房地产金融贡献自己的一份力量而感到高兴！