第2章 国内外研究现状和相关的基础理论
◎2.1 国内外研究现状
关于中央政府宏观调控对房地产市场影响的研究有很多，归纳起来主要可以分为以下几条研究主线。即宏观调控手段及效果、调控存在的问题和原因，以及房地产市场主体间的博弈三个方面。
2.1.1 宏观调控手段及效果
1．土地政策
房地产商品是附着在一定的土地上的，土地市场是我国房地产市场的一级市场。对于土地供给究竟是否能引起房价的变动以及是地价引起房价上涨，还是房价引起地价上涨，国内外学者对此的看法不一。20世纪70年代以后，学者认为土地是受到明确利益的代理机构和社会团体的高度组织与支配，土地的生产与分配还取决于政府行为，分区会提高房屋成本（Saga1yn et a1.①, 1983）。房价不受土地供给量的影响，住宅建设的土地供应与市场供应关系并不显著相关（Raymond Y.C.Tse②,2008; Eddie Chi-manHui,2004）。地价是房价的基础，房价是地价的表现，房价对地价有反作用，地价与房价是正相关关系，并且税费率、建筑成本、安置费用和容积率这四个变量影响它们之间的关系（高晓慧①,2001; Gyourk, Hi1ber,2002；张泓铭②,2007）。房价的上升引起地价的上升，同时地价是房价的成本因素。但是政府在进行土地市场宏观调控时，不应该将地价作为政府直接调控的指标，而应该根据市场条件直接调节土地出让量的大小③。在短期内，房价是地价的Granger因（宋勃和刘建江④, 2009）。长期看两者相互影响（况伟大⑤,2005；等）。房价长期决定地价（冯邦彦和刘明⑥,2006；崔光灿⑦,2006）。况伟大（2005）的研究结果是房价与地价之间的关系是分情况讨论的：当供给大于需求时，房价与地价是负线性相关；在供给小于需求时，房价与地价是正线性相关；短期内房价和地价相互影响，长期内地价是房价的格兰杰因。所以要降低房价，一方面短期内增加土地供给，应控制房价和地价过快上涨，另一方面长期应抑制地价的过快上涨。
在我国，土地是全民所有制和集体所有制，在具体土地的使用权的问题上，是由地方政府代理来展开实施的，土地市场还没有完全放开，中国土地要素市场发展缓慢，国家在建设用地的供给上有充分的决定权，土地政策参与宏观调控是中国这一特殊历史阶段的特殊选择（钟京涛⑧,2004）。在这种情况下，中央政府通过土地政策能有效地调节土地市场的发展方向，所以中央政府制定土地政策是完全必要的。土地政策是指政府对土地利用方面制定一些规范和政策来调控土地开发的节奏。土地宏观调控的主要政策工具包括供地政策、土地规划、土地税收、土地价格、土地制度改革以及土地行政手段等（丰雷，孔维东①,2009）。我国土地调控政策体系的内容包括：土地调控的重点是遏制工业用地低成本地过多扩展，从严控制农用地转为建设用地的总量和速度（朱喜君，董军②,2010），国外土地政策价值导向是追求公平、注重效率、注重可行性分析（郭益凤③,2008）。
关于用土地政策来调控房地产市场是建立在生产要素理论、制度变迁理论、区域差异理论的基础上的。将土地与资本、劳动一样作为生产要素，土地政策就与财政政策和货币政策一样具有宏观调控的作用。对土地政策的修改和重新制定具有诱导性变迁和强制性变迁的特征，同时土地资源在区域上存在绝对差异和相对数量的差异（杨金剑④,2008）。经济增长与土地市场相互影响（黄晓宇⑤,2006），政府干预土地市场能够克服市场的缺点、协调市场的外在因素、重新分配稀缺社会资源（David E.Dowa11⑥,1994），土地政策，有助于促进经济增长与减缓贫困（克劳斯，2007），运用土地政策参与宏观调控具有可行性和有效性（张素兰，严金明⑦,2009）。较多管制的国家减少了房地产供给的弹性（Mayo et a1.⑧,1997），土地供应对总投资、房地产投资以及总产出具有显著影响，紧缩的供地政策对抑制投资过快增长，防范可能出现的经济过热起积极作用（丰雷，孔维东，2009）。土地政策能够调控经济增长，调控产业结构，调控经济布局（刘莹①,2009）。我国土地调控约束了固定资产投资的过快增长，促进了产业结构调整与优化，促进了区域发展格局优化和区域协调发展，土地节约集约利用政策强化促进了经济发展方式的转变（杨得兵②, 2009）。
我国土地政策的运用大多是以往政策的延续；一些政策重复且出现频率高，但是效果不好，政策以短期措施为主，并且一揽子措施集中控制，政策的时滞效用明显（丰雷，孔维东，2009）。今后土地政策制定和实施的原则包括与国家财政货币政策、国家产业政策、国家区域发展政策相结合（朱喜君，张强，董军，2010）。实证表明地方政府利益驱动、微观执行基础缺失或不足和政策协调性不足是导致土地政策有效性有待进一步提高的原因（张换兆③, 2010）。保障发展用地需求，开展土地管理创新，加快法律和制度的完善，完善土地宏观调控中的公众参与和监督机制，提高用地效率（杨得兵，2009）。当前的土地供给政策应“因地制宜”，短期内三四线城市要适当减少土地供给，长期一二线城市应尽量增加土地供给以降低地价和房价④。
当前的土地政策以及房地产市场的调控中依旧存在一些缺陷和问题，没有有效地重视土地政策的价值。土地政策对于房价、房屋竣工面积以及房地产开发投资的干扰中，土地购置面积、土地截留面积以及地价产生的作用都在不断削弱，与此同时在发挥影响的过程中也呈现一种滞后效果（林秀琴⑤, 2019）。土地管制会对房价产生积极的影响，房价将会随着人为的土地管制而波动（Moran,2007）。房价、房地产开发投资以及房屋竣工面积的影响上，土地购置面积、土地截留面积、地价的作用大小分别有所降低，而且有一季度之后，土地政策对房地产的调控上发挥着一定的作用，但作用的大小存在很大的波动。从整体效果上看，土地政策分别对房价、房屋竣工面积以及房地产开发投资的影响小于3个指标自身的影响（田国元①,2017）。土地政策对房地产行业影响深远，房价在一定程度上受土地供应量影响，土地供应量会影响房地产市场的整体规模（陈艳②,2017）。土地价格是房地产增值的根本原因（王超③,2014）。现有的土地制度下，地方政府面临来自工业用地和商业用地需求方的差异选择，这种供地结构的扭曲将导致房价上升（张莉等④,2017）。
2．金融政策
货币政策对房地产价格有很大影响（Eunkyung Kwon⑤,1998），房价上涨与银行的金融支持有关（周京奎⑥,2006；易宪容⑦,2007），房地产市场与金融市场存在双向因果关系，房地产投资实际完成额与货币供应量、银行信贷是正相关，银行信贷与房价是正相关（Hofmann,2001）。房地产信贷膨胀是拉动房价上涨的原因之一（薛磊⑧,2006）。银行资金向房地产市场聚集，使国内房价高涨，使市场产生了泡沫。政府对住房价格的隐性担保，更加剧了住宅价格的上涨（易宪容，2007)。商业银行向房地产业的大量信贷资金投入，推动房屋销售价格持续走高（廖湘岳，戴红菊①,2007）。银行信贷扩张为房价的上涨提供支撑，而信贷过快增长的原因是货币供给的过快增长和低实际利率、高存贷利差（肖本华②,2008），信贷投向失当、信贷投量控制乏力和信贷对象筛选不严谨是造成近年来房价上涨过猛的原因（吴龙龙、黄丽明③,2006）。银行信贷并不是房价上升的根源，房地产价格是造成银行信贷的成因（江彤④, 2007）。直接管制不动产融资增长是日本房地产泡沫破裂的直接原因（唐元璋⑤, 2004）。在房地产市场有泡沫时，政府采取提高利率政策或控制房地产信贷总量，包括控制商业银行对房地产的信贷政策，这对控制房地产价格，减少房地产价格泡沫从理论上看是正确的（许承明，王安兴，2006）。
利率变化对房地产价格有负向影响，但其影响在长期内逐渐减弱，并最终回归到原点（王来福、郭峰刚⑥;2007）。利率对抑制房价效果不明显，但货币供应量对房地产价格有一定的影响（罗国兵⑦,2007）。在通胀的条件下，短期中央银行实际贷款利率、存款准备金实际利率、一年期商业贷款实际利率对房价是负向影响，在长期商业贷款实际利率对房价正向影响，一年期存款实际利率在长期和短期都对房价有负向影响（宋勃，高波⑧,2007），利率和首付比例是影响房地产市场价格的重要因素，提高贷款利率和首付比例是政府调控房价快速上涨的首选措施（张继彤，蓝昊⑨,2007）。实际利率对各个区域影响差异不大（梁云芳、高铁梅，2007)，利率对房地产行业冲击存在价格难题，通过利率调节房地产价格存在时滞（高波、王先柱①,2009)，利率与房地产之间的联系随着金融的自由化被削弱了（Randa11,1990）。价格、名义利率、产出和投资都对房地产有直接影响（Thomas E.McCue,1994），房地产投资对短期利率改变反应敏感且持续，对长期动态利率不敏感，长期利率是促进房地产消费的主因（Bernanke,1995），研究利率、信用额和财富效应对房地产的影响，对政策制定和研究者非常有帮助。减少货币供应量，提高贷款利率，在房地产市场趋于过热的情况下，是非常有效的（王羽，郑强②,2005），加息对房地产市场能够起到抑制炒作、平抑房价、调整供给、缓解矛盾、紧缩信贷、挤出泡沫、吸收外资的作用（姜茜③,2005）。按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民可支配收入等因素影响房地产价格，居民可支配收入、按揭贷款利率等基本面因素对房地产价格有影响，但实际影响相对较小；而居民的“适应性预期”对房价影响很大；短期内，抵押贷款利率对控制房价的实际作用并不明显（史永东、陈日清，2008)。交易成本下降、房地产按揭比例下降，房地产市场均衡价格、价格泡沫和违约概率下降（许承明，王安兴④,2006），按揭成数、按揭利率、期限对住宅价格均产生影响（崔新明⑤,2003)。房地产价格与利率呈负向关系，与汇率呈同向关系（周京奎，2006）。房地产周期波动与宏观经济波动是有关联的（房地产周期波动研究课题组，2002）。宽松的货币政策降低生产成本，提高了预期收益，扩大了开发企业的投资资金来源，汇率的小幅变动可以通过杠杆使房地产价格大幅度变化。依资产定价无套利规则，房地产价格的上涨需要同等幅度的地租上涨来支撑，如果上述关系不能满足，就会产生房地产价格泡沫(杜敏杰，刘霞辉①,2007）。贷款利率与城市房地产供给、需求和价格存在滞后的负相关关系，且对不同城市房地产市场影响的广度和深度存在差异（李璇，杨霁帆②,2019）
货币政策包括利率政策、贷款期限、信贷规模、外汇政策。货币政策的传导主要通过资本投资消费进行（Modig1iani,1975）。相对于土地政策而言，金融政策更加快速，适合对房地产的短期调控（李南成，2005），由于恪守18亿亩耕地红线的土地保护政策，土地的供给弹性小，因此应该以金融政策为主，其他措施为辅（段岩燕、曹振良③,2005)。货币政策对房地产市场表现为长远和深远的影响（Mohammad,2002）。货币政策对经济的影响取决于范围和地区异质性（Michae1,1999）。我国东、西部地区房价受信贷规模影响很大，中部地区房价受经济增长影响最大，从房地产需求来看，它对各地区房价的长期趋势都存在显著的负效应，而需求的短期变动只在西部影响房价的波动（梁云芳、高铁梅④,2007)。货币供给量M2与房地产价格呈正相关关系，长期贷款利率与房地产价格呈负相关关系，货币供应量M2对房地产价格影响的贡献程度大于长期贷款利率对房地产价格影响的贡献程度（华炎，张敏新⑤,2019）。房贷利率的变动会影响商品房供需和价格。房贷利率下调，有利于提高居民的购买意愿和开发商供给意愿，促进房地产市场回暖（李璇，杨霁帆⑥,2019）。
银行集中贷款带来房地产的繁荣，但是房地产繁荣酝酿银行危机（Herring, Wachter,1998），货币政策非对称地调控房地产市场，扩张性的货币政策大于紧缩的货币政策（蒲勇健，龚文娟⑦,2007）。银行贷款和个人住房贷款支持了房地产市场的供求，对信贷的调控能有效抑制房地产市场的需求，市场发展拉动经济的增长（李宏瑾①,2005）。通过金融措施对调控房地产价格的作用有限，调控效果也并不确定（盛松成②,2003）。房地产资产定价中的非效率部分应当成为货币政策当局关注的重点，货币政策对房地产价格波动的最优干预，实质上是对房地产资产定价偏差的纠正（徐妍，安磊③,2020）
采用货币政策进行调控时：调整住房建设项目贷款政策，差别对待消费需求和投资投机需求，加强房地产信贷风险管理，从严控制房地产企业开发贷款（黄朴，许玉瀛④,2009）。切实把握好调控的力度，因地制宜，防止非当地产企业大量涌入，打破产业结构的合理布局，制定切实可行的实施细则，使政策具有可操作性，加强金融管理，实行差别化房贷政策（曹福明⑤,2005），中央银行应建立房地产市场预警预报体系，提前对房地产市场运行状况做出判断，控制信贷规模，加强金融调控（束华⑥,2004），政府为了发挥金融对房地产业的调节可采取的措施：调整公积金覆盖面、调整房地产贷款利率、促使人民币小幅升值、拓宽房地产融资渠道、增加金融市场的透明度和政策取向的可信度等（周京奎，2006）。使汇率机制更加灵活，适时调整人民币汇率水平使中国经济健康发展（王爱俭，沈庆劼⑦,2007）。
3．税收政策
税收是国家取得财政收入的来源，税收可以调节社会公平 ，对富者多征税，从而通过二次转移支付的方式向穷人转移支付。纳税的公平在于税收政策可以促进经济的发展与增长、税收可以提供更多的内外安全保障、税收可以普遍地提高社会的公共服务、税收可创造稳定的经济与社会发展的环境基础（包括缩小贫富差别）、税收政策可以创造生产力发展的最大效率，是一种财政规范，是国家根据法律规定向房地产经营者、购买者和所有人征收一定货币的财政活动，同时它又是一个重要的分配范畴，参与房地产经济运行各个环节的分配，体现国家与房地产主体之间的分配关系。政府正是通过这种收入分配关系，一方面取得财政收入，另一方面有目的地影响房地产主体的经济行为，从而实现一定的宏观经济目标（李鑫①,2003）。但是消费过程中的税收却大多更注重于效率，而非调节公平。发展中国家的消费税制更多的是鼓励生产与消费的倾向，以扩大消费、拉动生产。纳税对社会的公平与效率产生着极大的导向作用，对住房购买的税收优惠提高了住房改善的积极性。
Kim(1990)的研究结果显示房地产转让税可以改变消费者对住房的消费意愿。不同类型的房地产税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化（Meen②,1998）。Benjamin③(1993)房地产转让税由卖方负担的话，房地产转让税将导致短期房价下降。房地产税影响租房与卖方的相对价格、家庭财富，并最终影响房价（Wood④,2007）。不同环节设置不同的房地产税种，对房地产价格和房地产税收利益分配产生影响：房地产开发阶段课税，将会影响房地产商品的供给，控制投资规模和调节投资结构；房地产流转环节课税，能够有效抑制房产投机行为，影响房产市场的需求；政府参与流通环节的价值再分配，抑制投机；房地产保有环节课税，使资源得到合理使用和最优化的配置。减少土地闲置，保持土地的正常流动和交易；对于房地产增值部分，政府参与增值部分的价值分配，得到一定的税收收入，同时也打击了投机行为（吴敏洁，徐小丽，朱玉娜①,2008）。
税收政策的作用：房地产税制是国家调控住房市场经济活动的有力杠杆（苑新丽②,2004）。税收政策影响房地产市场的发展，适宜的税收负担、良好的税收服务水平将促进房地产市场的健康发展。与此相反，沉重的税收负担、烦琐复杂的税种结构、落后的税收方式将阻碍房地产市场的发展（夏宝辉③, 2008）。税负的确会通过增加房屋买卖成本起到提高房地产业的准入成本和抑制投机行为的作用，但是调控效果与征税比重并非成正比例关系，因为税负在一定程度上是可以转嫁的，如果不加区分地加大税负，普通消费者就可能为开发商和投机者的暴利行为“买单”（童慧④,2010）。
更多的学者关注于我国现在房地产税收政策的问题以及如何解决房地产税收问题。房地产税收方面的问题主要有：①税种繁多，税费混杂，计税依据不合理，预收账款纳税时间的确认及会计处理不当。②征税范围过窄，重流通、轻保有。③税收行政效率低下，房地产税收优惠政策导向性不强。④现行房产税、城镇土地使用税存在明显缺陷。土地增值税设计不当，调节力度有限。税收政策是造成房价居高不下的众多因素中一个重要因素，房地产税收关系到地方政府财政收入，要进行财政体制改革（张双长，李稻葵⑤, 2010）。⑤信息不对称和监管不力，使税收大部分被开发商转嫁到消费者身上（吴敏洁，2008）。
使用税收政策作为调控手段时，完善措施有：①重新调整各环节的税负水平。界清税费，严格控制房地产行业的收费规模。调整预收账款的纳税时间，统一会计处理方法。②在房地产取得环节的设置税种，保留耕地占用税，将印花税合并到契税。③取消现行土地增值税和教育费附加。将现行房产税、城镇土地使用税及各项收费合并为物业税，保留房地产出租环节的营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税等税种。④完善房地产行业的税收优惠政策，完善房地产税课税的配套制度与政策。
将房地产保有税作为房地产税收的基础，扩大征税范围，简化税种，以房地产的市场价值作为计税的依据，合理设定税率，优化整体税制结构。政府通过给整个房地产行业税收优惠的方式来促进房地产行业的发展；政府通过给不同地区的房地产行业不同的税收优惠来促进房地产行业的地区平衡；政府可以通过给从事不同房地产品牌开发的房地产开发商不同的税收优惠使房地产品的结构趋于合理。在明确了房地产开发各个环节参与主体的时候，就可以在各环节通过对不同类主体征税、减税、提高税负及减轻税负的方式来影响各类主体的决策，以实现一定的政策目标（李鑫，2003）。
4．多种手段综合运用
因为单一的手段往往效果有限，在实际中，往往是多种手段综合运用。房地产调控的四项任务是总量调控、优化结构、规范行为、调节收益（宋春华①, 2000）。房价过快上涨的原因复杂，只有采取综合手段，运用城市规划、土地供应、财税、金融、企业监管和信息公开、舆论宣传等多种手段进行综合治理（俞明轩②,2005）。房地产市场调整归根结底应该从供给和需求两方面进行：通过供求的双向调节，促使房价理性回归，措施有大力改善供给结构、加大土地供应调控力度、大力发展省地型住房。调整住房转让环节营业税政策、整顿和规范市场秩序、加强房贷信贷管理（尹伯成③,2005)。因此，房地产市场调控的最终目标是保持房地产业持续健康发展，将房价维持在合理水平，不要出现短期内的大起大落。要做到这些，政府调控的着力点应包括土地政策、税收政策、信贷等方面，以达到市场供需的平衡(白炜、谭庆华①,2009)。引起各地区房价波动的因素不同，政府制定政策不能一刀切，应该因地制宜（梁云芳、高铁梅， 2007)。要使房地产市场价格回落，清除投资性住房，政府应该综合运用银行信贷政策、税收政策、土地管理政策，同时运用税收、利率、货币补贴等市场化手段，建立起覆盖全民的住房保障体系（易宪容，2007）。将宏观政策与微观政策配合是解决房地产价格快速上涨的一条途径（刘秀光②,2007）。
调控的时点是另一个对调控效果产生重要影响的因素。市场是瞬息万变的，而市场价格存在滞后性，选择合适时点对房地产市场进行调控对调控效果很重要。刘学成③(2001) 认为我国出现的房地产短周期性波动发展就是由于体制政策等外部原因强大作用的结果。中国社会科学院财贸经济研究所“房地产周期性波动研究”课题组(2002)认为，房地产周期性波动的原因是多方面的，但其最直接的因素是房地产的供求变化及其相互作用，其他因素都是通过影响供求而影响房地产周期性波动变化。杨蕾、武玉英④（2004）运用房地产周期性波动理论以及博弈论中的库诺模型及伯川德悖论，对我国房地产波动的各个时期进行分析。何国钊、曹振良、李晟⑤等（1996）选用了商品房价格、城镇新建住宅、竣工住宅、实有房屋建筑、实有住宅建筑、城镇住宅投资、房地产从业人员、房产买卖成交等8项指标，通过各变量的环比增长率给出各单项指标的周期波动，得出中国房地产周期。并指出房地产行业在发展过程中呈现出复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。作用于住房市场需求端的“强制性调控”过程在短期内往往政策效果并不显著，但是长期来看是非常显著的；通过“诱致性调控”引致住房市场达到政策效果的政策体系逐渐形成，主要包括土地政策、财税政策和金融政策等；作用于住房市场供给端的土地政策和财税政策的政策效果长期来看是非常显著的，但是作用于需求端的金融政策的政策效果长期来看却是不显著的①。
2.1.2 调控存在的问题和原因
虽然中央政府采用多种调控手段，但从调控的效果来看，还是和预期存在较大差异。研究者们对背后的原因进行了探寻。
房地产供求矛盾突出，需求旺盛，供给总量不足，供给结构不合理，政策执行力度不够（孔煌、魏锋、任宏②,2005)。2003年以来的税收、贷款利率、开发商自由资本比例等调控措施在价格变化、交易量变化和影响时间快慢上是不一致的（张伟、李汉文③,2006）。贷款利率对不同需求层次的人影响不一样，自用需求中的中低收入阶层满足基本居住的需求，受利率影响较大，为打击炒房者征收的营业税以及附加税，往往最终转嫁给了消费者（吴立平④,2005）。房地产市场存在多个利益主体，每个利益主体对房地产市场的利益诉求是不一样的，每个市场参与者会从自身的角度出发来行动从而导致调控的失败（刘权清⑤, 2008）。建立在层层委托代理关系之上的土地储备制度不完善，商品房预售制度成为房价炒作的有效工具。税种繁多重复，内外税制不统一，收费项目过多，地区差异大（孔美龄，王建军⑥,2006），调控政策没有充分考虑房地产市场地域差异，短期调控政策频繁使用加剧了市场波动，保障性住房制度设计存在漏洞和政策执行不力并存（徐利①,2010），政府缺乏市场供给和需求的有效信息，所以不能制定出正确的宏观调控政策（陈志平②,2010）。
中央政府首先应该缓解供需矛盾，以结构优化促进房地产供给总量调整，并降低住房供给成本以促进房价下降；发展各种住房金融渠道，以增加有效供给和有效需求；完善政府的信息发布制度，对公众购房的心理预期进行正确引导；同时加大政策执行力度，使房价上涨过快得到有效的控制（孔煌、魏锋、任宏，2005)。在多种调控措施共同运用的时候，要根据一个时期宏观调控的目标，考虑分析各项调控措施之间的相互影响（张伟、李汉文，2006）。
对房地产价格的调控应当走出不断制定新政策、新规定的误区，把重点放在多落实和执行上，加强对政策执行的监管。在政策的运用上，应该更多地使用财政、货币政策来进行调控，而行政手段只能用来规范和引导市场（廖俊平③, 2005)。房地产价格的复杂性决定了政府宏观调控必须考虑各种因素，尤其是市场各方对政策的反应。只有从实际情况出发，针对现状提出可行性的，并及时把握市场动向的措施，才能引导房地产市场持续、健康的发展（刘权清， 2008）。不同货币政策对不同资产价格的影响程度和持续时间明显不同。其中，利率对资产价格的传导机制存在一定滞后性，且当资产价格处于繁荣期时，利率变动对股价的影响表现出与理论相反的特征（齐岳，刘彤阳④,2020）。
2.1.3 房地产市场主体间的博弈
房地产市场中主体之间的博弈结果对房地产市场的发展产生重要影响。很多学者对博弈的过程和结果进行了分析。
关于地方政府和开发商之间的博弈：政府与开发商之间寻租行为的博弈结果是土地市场中的寻租活动造成了国有资产的巨大损失（王文革①,2005；母小曼②,2006）。地方政府是地区土地市场的管理者、需求者以及唯一供给者，地方政府在土地市场上的供应博弈和价格博弈决定了土地市场是否有效，要规范土地市场秩序，必须从规范地方政府行为开始（张飞，曲福田③,2005)。
研究地方政府与开发商之间的博弈双方总是在既定约束条件下，尽可能多的享受住宅开发所带来的收益。在很多情况下政府与开发商之间存在不同程度的合作，在土地国有制下土地的实际产权是模糊的，土地市场不发达，交易程序和交易信息不透明，政府与住宅开发商的合作无形中最终损害了消费者的利益（王俊，2005)。
中央政府和地方政府的博弈结果表现如下：第一，由于当前我国税收结构，中央政府和地方政府都博取土地的收益。中央政府是负责宏观调控，而地方政府对土地有直接的使用和产权管理职能。房地产税收中，有25%是归地方财政收入，如果中央政府调控房价走低，则会影响地方政府的收入，因此地方政府不愿意遵从调控。第二，由于房地产业可以提高地方的GDP，使房地产价格提升，得到更多的税收和土地出让金。由于GDP和政绩工程是地方政府官员考核的一个标准，因此地方政府着力发展房地产业。第三，房地产开发过程中，会给开发商、施工方、销售商和投机者带来巨大的利益，这样就容易形成利益集团。地方政府出于自身的考虑，会与其他利益主体串谋，给予开发商种种优惠政策，直接抵消了中央政府对房地产市场调控的效果。第四，房地产开发企业的资金大部分来自银行，同时业主购买房屋的费用也来自银行，使银行承担了巨大的风险。尽管中央政府通过央行实施金融政策，地方的银行依然要受到以地方政府为中心的利益集团的影响，同时也处于这个利益集团中。为了共同的利益，就很难排除地方金融单位对中央政策并不履行的现象。这是中央这几年金融政策在地方政府干预下屡屡失效或者流产的重要原因（余建源，2009）。
房地产开发商预期过度，消费者乐观消费预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构失衡的内在原因，政策因素正在决定着中国房地产市场的走向（杨建荣、孙斌艺①,2004)。徐江（2007）。从博弈论讨论了中央政府、地方政府与房地产开发商之间委托代理、管制与被管制的博弈关系，指出房地产企业合谋和地方政府设租的现象会在相当长的时间内存在，对此建议中央政府在设计房地产市场宏观调控机制的时候，要着重降低对地方政府设租行为的监督成本。
① Sagalyn, Lynne Beyer, Mortgage Lending in older urban neighborhoods:lessons from past experience, Annals of the American Academy of Political and Social Science, January 1983, v.456:98-108.
②Tse, Raymond Y. C.; Webb, James, Housing Markets in China: An Empirical Evaluation of Present-Value Model, Journal of Chinese Economic and Business Studies, February 2008, v.6, iss.1, pp.67-75.
①高晓慧．地价和房价的基本关系[J]．中外当地产导报，2001,6.
②张泓铭．增加供给是稳定短中期住房价格的有力手段[J]．中国房地产，2007,4:6-7.
③刘琳，刘洪玉．地价与房价关系的经济学分析[J]．数量经济技术经济研究，2003,7:27-30.
④宋勃，刘建江．房价与地价关系的理论分析与中国经验的实证检验：1998—2007[J]．中央财经大学学报，2009,9:60-66.
⑤况伟大．房价与地价关系研究：模型及中国数据检验[J]．财贸经济，2005,11:56-64.
⑥冯邦彦，刘明．我国房价与地价关系的实证研究[J]．统计与决策，2006,2:72-74.
⑦崔光灿．上海市房价、地价和租金关系研究[J]．中国房地产，2006,4:4-6.
⑧钟京涛．宏观调控中的土地政策分析[J]．中国房地产，2004,9:39-41.
①丰雷，孔维东．2003年以来中国土地政策参与宏观调控的实践——特点、效果以及存在问题的经验总结[J]．中国土地科学，2009,10:8-13.
②朱喜君，张强，董军．试论运用土地政策参与宏观调控[J]．吉林农业大学学报，2010,32 （s）:79-81,85.
③郭益凤．国外土地政策研究的新变化[J]．东北农业大学学报（社会科学版）,2008,6（3）.
④杨金剑．浅析土地政策参与宏观调控的理论基础及其意义[J]．时代经贸，2008,8:3.
⑤黄晓宇．蒋妍，丰雷，土地市场与宏观经济关系的理论分析及实证检验[J]．中国土地科学， 2006,4:2-8.
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