第一节 城乡居民房屋情况

一 住房套数

根据CSS2019数据显示，我国城乡居民家庭自有住房率为94.06%，与2017年基本持平；但拥有多套自有住房的比例明显上升，拥有两套自有住房的占比为17.07%，上升2.3个百分点；拥有三套及以上自有住房的占比为3.50%，上升了1.5个百分点；拥有两套及以上自有住房的比例已超过20.00%。

表3—1 家庭拥有自有住房数量情况表

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分城乡来看，农村居民的住房自有率高于城镇居民。前者为95.44%，后者为91.13%，高出4.31个百分点。这主要是农村居民可在自己分配的宅基地上建房，而城市居民购买商品房的成本更高，一些居民选择租住的居住形式。同时也要看到，城镇居民拥有多套住房的比例明显高于农村家庭（23.62%：19.11%），说明城镇居民的房产除满足自住的需求外，还有一定投资增值比例。

表3—2 城乡居民家庭自有住房数量比较

按照CSS全国六大区域的划分，我国住房自有率存在一定的区域差异，从高到低为：西南地区96.28%，中南地区95.08%，华东地区94.94%，西北地区94.6%，东北地区90.35%，华北地区89.71%。从大的趋势上呈现出南部高于北部的特点。在各区域的城乡差异中，中南地区的城镇住房自有率在全国最高94.13%，西南地区的农村住房自有率为最高97.07%，华北地区的城乡住房自有率均为全国最低，分别为86.36%和91.99%。

多套住房（2套及以上）的自有率在区域之间也存在明显差异。从区域间看，多套住房自有率从高到低为：华东地区27.52%，中南地区和西南地区为19.74%和19.72%，华北地区15.59%、西北地区13.57%，东北地区12.51%。城镇多套房自有率最高的是华东地区，为29.75%，其次是西南地区为27.17%，西北23.03%，中南地区22.80%，华北和东北地区较低，分别为16.67%和15.26%。农村多套房自有率也以华东地区最高，为26.46%，其次为中南地区18.71%，西南地区17.22%，华北地区14.86%，东北和西北地区较低，分别为10.49%和10.26%。说明华东地区有相对较多的居民家庭拥有多套房产，东北地区的居民家庭拥有多套房产的比例在全国最低（如表3—3所示）。

表3—3 六大区域间城乡居民家庭自有住房数量比较

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从住房所在地区类型看，CSS2019数据显示两个发现：第一，大多数购置第二套住房（简称新房）的居民，会选择与第一套住房（简称旧房）相同的地区类型。比如，旧房在直辖市城区的家庭，其新房有88.90%同样购置在直辖市城区；旧房在省会城区的家庭，购置的新房有76.60%也在省会城市；旧房在地县级市城区的家庭，其新房有75.20%也在地县级市城区。对于省会城区和地县级市城区新旧房的位置选择，在同类型地区的比例相比2017年的90.10%和88.30%都有较大幅度的下降，伴随的是旧房在省会或地县级市城区，而新房在县城、乡镇与农村的比例明显上升，说明首套房在省会城区和地县级市城区的居民开始更多地在城市外围环境舒适房价更低的地方购买新房改善居住环境。第二，农村和乡镇的居民，呈现出在更高层级地区类型购置新房的趋势。旧房在农村而购置新房的家庭中，除在农村购置新房的比例最高外，还有16.20%的家庭选择在县城购置，有10.60%选择在地级市或县级市城区。同样，旧房在乡镇的居民家庭，也有25.40%选择在地级市县级市城区或县城购新房。这种购置新房的“向上流动”趋向，体现了城市化对乡村居民的吸引力。居住在农村和乡镇的居民更愿意通过购置新房进入县城或市区，改善居住环境，分享城市资源（如表3—4所示）。

表3—4 旧房所在地与新房所在地的分布情况

二 人均住房面积

住房面积是实现家庭住宅适用性，满足家庭成员日常居住需求的基本要求，能体现一个家庭的整体生活质量。住房面积越大，生活起居功能体现得越全面，住房舒适性、适用性体现得越丰富。国家统计局报告显示，2018年我国城镇居民人均住房建筑面积为39平方米。^[2]CSS2019数据显示，2019年居民家庭人均建筑面积为45.38平方米，农村略高于城市。区域之间存在着一定的差距（如表3—5所示）。

表3—5 城乡属性与人均住房面积情况

从区域来看，华北地区人均住房面积最大，为51.22平方米，高出全国人均住房面积6.03平方米，其次是华东、西北、西南、中南、东北地区，分别为50.12平方米、47.16平方米、42.71平方米、40.84平方米、36.54平方米（如表3—6所示）。

表3—6 六大区域间城乡家庭人均拥有自有住房情况

三 住房性质

CSS2019数据显示，由于农业户籍人口在我国占比仍然居高，因此对全国而言自有住房的性质依然以自建住房为主，在所有住房中占64.26%。农村地区自有住房中自建住房占比高达93.33%，城镇地区（直辖市、省会城市、县级市、县城）自有住房性质主要以商品房为主，占比均在50.00%以上，尤其省会城市城区和直辖市城区自有住房中商品房占比均超过60.00%。说明商品房已成为城镇地区居民自有住房的最主要来源（如表3—7所示）。

表3—7 住房所在区自有住房性质

随着我国城镇化进程加快，居民自有住房性质中，自建住房的比例在持续下降，已经从1980年以前的91.25%下降到近10年的50.46%。与此同时，购买商品房的比例在持续上升，由1980年以前的1.35%上升到近10年的35.00%。此外，自有住房中保障房的比例在近30年也呈上升趋势，目前占比5.50%。值得注意的还有，虽然占比不高，但购买小产权房的比例在持续上升，已经从1980年以前的0.34%上升到目前的2.89%（如表3—8所示）。

表3—8 购房时间分组与自有住房性质情况表

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从家庭收入水平与住房性质来看，随着收入上升，自建住房的比例明显下降，购买商品房的比例明显上升。低收入组购买商品房的比例仅为5.73%，而高收入组则为42.47%，差距显著。

此外，我国城镇保障性住房分配存在明显不平等。保障性住房是指政府为中低收入、住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。CSS2019数据显示，购买保障性住房中，各收入组占比差异不大，但中等偏上收入组的占比高于低收入组，则说明保障性住房的保障范围存在一定的偏差（如表3—9所示）。

表3—9 家庭总收入与住房性质情况

四 住房价值情况

CSS2019数据显示，我国居民家庭住房的名义增值平均在8.87倍。分城乡看，城市居民住房增值情况是农村居民的2倍多。其中城市居民的住房现价值平均是购房（或建房）时价值的13.73倍，农村居民的住房现价值平均是购房（或建房）时价值的6.59倍。城镇居民的住房增值要远远高于农村居民的住房（如表3—10、表3—11所示）。

表3—10 总体居民住房增值情况

表3—11 城乡居民住房增值情况

CSS2019数据显示，各区域间住房增值情况存在明显差异化。其中华北地区住房增值最为明显，平均为购房（或自建）价值的17.83倍；其次是华东地区，平均为购房（或自建）价值的10.77倍；西南地区，平均为购房（或自建）价值的8.43倍；中南地区，平均为购房（或自建）价值的5.86倍；东北地区，平均为购房（或自建）价值的4.88倍；住房增值最低的地区是西北地区，平均为购房（或自建）价值的4.60倍。从房屋增值差异的地区属性来看，与该地区的经济增速存在一定的关系（如表3—12所示）。

表3—12 六大区域住房增值情况

房屋价值增速与房屋所在位置有较大的差异，但不管房屋在什么位置，增值5倍以上的都占到了30.00%以上，其中，直辖市城区的增值比例最高，增值5倍以上的占到了71.38%（如表3—13所示）。

表3—13 居住所在地与住房增值情况

从不同自有住房性质的增值幅度来看，CSS2019数据显示，原公房中有69.21%增幅为5倍以上，自建房中这一比例为49.72%；而增值幅度较低的主要是商品房和小产权房，商品房和小产权房中有将近一半的增值幅度在2倍及以下。造成这一现象可能有多重原因，原公房和自建房相对年代较早且享受单位或政府补贴，经过年代的增值和远低于市场价格的成本进入交易市场，获利空间大；而商品房很多因为年代较近，且近年来国家对房屋“只住不炒”的政策限制等，增值空间有限；对于小产权房来说，因为没有法律认可的产权，交易存在风险，因此增值空间十分有限（如表3—14所示）。

表3—14 不同性质住房增值情况

五 现居住住房状况

现居住住房，在CSS中指的是调查时受访者实际居住的房屋。有的受访者虽然有自有住房，但调查时不一定居住在自有住房中，尤其对外出务工人员来说，现居住住房很可能并不是自有住房。从城乡来看，CSS2019数据显示，农村居民93.85%都居住在自有住房中，而城镇居民只有76.85%居住在自有住房中，超过20%是以租住、借住或集体宿舍等形式居住（如表3—15所示）。

表3—15 城乡属性与目前居民住房状况