前言

我国城市建设与发展已经从过去注重外延规模扩张，进入注重城市更新和内涵发展的阶段。《2016中国国土资源公报》数据显示，我国建设用地开发进入存量时代，城市更新正成为我国城市建设和发展的主要模式。近几年，全国各地实施了大量城市更新项目，主要形式包括旧城区改造、城中村改造、棚户区改造、旧工业区改造等。国家层面于2008年正式启动棚户区改造。根据《2018年国务院政府工作报告》，过去五年，我国完成棚户区住房改造2 600多万套，并将实施“新棚改三年计划”，要求2018—2020年新改造棚户区1 500万套，涉及总安置居民超过1亿人次。同时，住房和城乡建设部于2018年初，在全国15个城市开展老旧小区改造试点工作，为推进全国城市老旧小区改造探索改造新模式，并将“盘活存量土地，推进既有建筑保留利用和更新改造，促进城市高质量建设发展”作为我国城市建设的工作重点。2020年，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，力争到“十四五”期末基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

此外，全国范围内众多一、二线城市在地方政府的主导下，结合自身条件和特点，开展了不同路径的城市更新实践。例如，为解决城市空间不足、土地资源严重缺乏的困境，广东省于2008年开始“三旧改造”试点，截至2018年5月，共实施改造项目10 235个，改造面积达64万亩。为解决传统工业重镇遗留问题，重庆市于2001年开始在主城区开展危旧房改造工作，2001—2012年完成危旧房改造2 200多万平方米，安置居民30余万户。在此情形下，深圳、上海、广州等城市陆续出台城市更新办法，广州市正式挂牌成立城市更新局，标志着我国城市更新工作进入一个崭新、常态化的发展阶段。

城市更新是对建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。相较于传统的以经济增长为导向，以物质环境更新为主要模式的旧城改造，城市更新追求经济复兴、社会融合、环境优化等多目标协调的可持续发展。但在快速城市化的背景下，我国绝大多数城市仍在地方政府主导下采取经济型旧城改造模式，大拆大建现象十分突出，大量既有建筑没有达到设计使用年限就被随意拆除，带来社会资源浪费、城市文化遗失、环境恶化和社会冲突加剧等诸多社会问题。因此，通过系统研究，建立有效的既有建筑拆除决策机制，规范城市既有建筑的拆除活动，防止随意大拆大建的行为发生，从而合理地延长建筑使用寿命，对我国城市经济社会的可持续发展具有明显的理论意义与现实意义。

本书相关研究立足于大范围的实地调研，科学测度我国城市建筑的实际使用寿命，系统分析既有建筑被过早拆除的原因，并深入探析我国城市更新中建筑拆除决策机制的现存问题。在此基础上，运用城市治理理论，借鉴国内外的经验，采用定性与定量相结合的研究方法，从法规体系、决策组织结构、决策流程、决策评价指标体系等方面对构建和完善我国建筑拆除决策机制提出建议。研究的主要内容和结论如下。

第一，基于实地调研获得1 732栋被拆除样本建筑的基础数据，采用统计分析方法，测算被拆除建筑的平均使用寿命，分析使用寿命分布特征，明确我国建筑使用寿命现状。在此基础上，通过地理信息系统（GIS）软件和改进的Hedonic模型，识别出导致我国建筑过早被拆除的关键影响因素，并分析各因素对其作用机理。研究发现，被拆除建筑的平均使用寿命为34年，显著低于设计使用年限和国际水平，不同类型的建筑其使用寿命差别较大。本研究识别出了11个导致建筑被过早拆除的关键因素，分属于建筑特征、区位特征、邻里特征、经济因素和政治因素。研究表明，建筑的自身因素和外部因素均会影响建筑的使用寿命和拆除，但外部因素的影响程度大幅高于自身因素。

第二，综合运用文献研究、实地调研和专家访谈等研究方法，从政策法规体系、决策组织结构、决策流程、决策评价指标体系等方面系统深入地分析我国现行建筑拆除决策机制中存在的不足，并采用案例研究对识别出的问题进行验证。研究结果表明，我国城市更新与建筑拆除决策既缺乏成体系的法定依据，也缺乏实施决策的专职机构和决策评价指标体系。此外，决策流程中缺失了严谨的建筑评估、利益相关者意见征询等关键环节，公众参与也明显不足。

第三，本研究选择了英国、美国、新加坡和中国香港地区的最佳实践研究案例，基于文献研究和专家访谈，从城市更新与建筑拆除决策的相关政策法规、组织结构、决策流程、决策依据等方面总结出建筑拆除决策机制构建的优秀经验，为建立与完善我国建筑拆除决策机制提供参考。

第四，以可持续发展的城市更新为导向，综合运用定性与定量研究方法，构建了一个包含评价指标、指标权重、评价标准、评价方法的建筑拆除决策评价指标体系。本研究识别出了27个关键评价指标，包含了建筑自身状况评价类指标和建筑所处区域状况评价类指标。应用结构方程模型进行验证性因子分析，27个评价指标按属性划分为使用性能、经济效益、文化价值、区域发展、建筑区位和建筑安全六个维度，该体系具有稳定的结构。根据权重计算结果，建筑使用性能类指标对评价结果影响最大，其次为经济效益类指标。指标体系的建立为科学进行城市建筑拆除决策提供了体系化的支撑。

第五，针对我国现行的城市建筑拆除决策机制存在的问题和不足，采用理论推演法和专家会议法，借鉴国内外优秀经验，对我国构建和完善城市建筑拆除决策机制提出了建议。主要的建议包括：在政策法规体系方面，建立城市更新和建筑拆除的专项法规体系，并将城市更新纳入城市发展规划统筹考虑，强化法规的执行力度；在组织结构方面，设立城市更新决策专职机构，清晰界定各相关职能机构的职责；在决策流程方面，将其划分为两个阶段，分别是城市更新决策阶段和建筑拆除决策阶段。其中，城市更新决策流程优化的核心为增设基于单体建筑的综合性能评估环节，并以决策评价指标体系作为评估依据；建筑拆除决策流程优化的关键为增设业主表决、利益相关者意见征询等环节，提升公众参与度与透明度。

本研究测度了我国城市建筑的平均使用寿命，分析了造成我国城市建筑被过早拆除的原因，归纳了先进国家和地区相关机制建设的经验，提出了构建和完善我国城市建筑拆除决策机制的建议。本书的研究成果对丰富相关领域的研究具有一定的理论贡献，也对指导我国城市更新过程中的建筑拆除决策具有一定的参考意义。

笔者自2010年在重庆市主城区做了大规模的既有建筑使用寿命实地调研后，持续关注我国城市更新的最新动态。本书在编写过程中，得到了重庆大学管理科学与房地产学院院长刘贵文教授、香港理工大学建设与环境学院副院长沈岐平教授、中国建筑节能协会会长武涌教授的支持与帮助。此外，浙江财经大学的王彬威、姜春、苏婕妤等学生参与了本书的修编工作，在此一并表示感谢。本书相关研究得到教育部青年基金项目（20YJC630174）、浙江省自然科学基金青年项目（LQ18G030011）、浙江省社科基金青年项目（19NDQN334YB），以及首批浙江省高校高水平创新团队“城市治理与公共政策研究创新团队”、浙江财经大学城市应急管理创新团队的资助。由于一手数据获取有限，加之作者水平所限，本书不当之处敬请读者、同行批评指正，以便再版时修改完善。

2020年4月