第三节 承包期限和承包合同

第二十一条 承包期限

耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。

前款规定的耕地承包期届满后再延长三十年,草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。

▶理解与适用

承包期限是指农村土地承包经营权存续的期间,在此期间内,承包方享有土地承包经营权,依照法律的规定和合同的约定,行使权利,承担义务。

我国对土地实行用途管理制度。土地管理法按照土地的用途,将土地划分为农用地、建设用地和未利用地,其中,农用地又包括耕地、林地、草地、农田水利用地和养殖水面等。本条第1款根据我国农村土地家庭承包的实际情况,对不同用途的土地的承包期做出规定。(1)耕地。耕地是指种植农作物的土地,包括灌溉水田、望天田(又称天水田)、水浇地、旱地和菜地。我国农村实行土地承包经营制度的土地主要是耕地。(2)草地、林地。草地是指以生长草本植物为主,用于畜牧业的土地,包括天然草地、改良草地和人工草地。草原是草地的主体。林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地,包括有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地以及迹地和苗圃等。

根据本条第2款的规定,草地、林地的承包期届满后,比照耕地承包期届满后再延长三十年的规定,作相应延长。例如,如果草地、林地的现承包期为四十年,该承包期届满后再延长四十年;如果草地、林地的现承包期为五十年,该承包期届满后再延长五十年。

第二十二条 承包合同

发包方应当与承包方签订书面承包合同。

承包合同一般包括以下条款:

(一)发包方、承包方的名称,发包方负责人和承包方代表的姓名、住所;

(二)承包土地的名称、坐落、面积、质量等级;

(三)承包期限和起止日期;

(四)承包土地的用途;

(五)发包方和承包方的权利和义务;

(六)违约责任。

▶理解与适用

土地承包合同是发包方与承包方之间达成的,关于农村土地承包权利义务关系的协议。根据本法的规定,土地承包合同具有以下特征:

(1)合同的主体是法定的。发包方是与农民集体所有土地范围相一致的农村集体经济组织、村委会或者村民小组。即土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。国家所有依法由农民集体使用的农村土地,由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。承包方是本集体经济组织的农户。

(2)合同内容受到法律规定的约束,有些内容不允许当事人自由约定。例如,对于耕地的承包期,本法明确规定为三十年,并且耕地承包期届满后再延长三十年。再如,对于承包地的收回等,法律都有明确规定。这些内容都不允许当事人自由约定。

(3)土地承包合同是双务合同。发包方应当尊重承包方的生产经营自主权,为承包方提供生产、技术、信息等服务,有权对承包方进行监督等;承包方对承包地享有占有、使用、收益和流转的权利,其应维持土地的农业用途,保护和合理利用土地等。

(4)合同属于要式合同。双方当事人签订承包合同应当采用书面形式。

▶条文参见

《物权法》第127条 第1款

▶典型案例指引

蔡某某等与佛山市三水区某村村委会农村土地承包合同纠纷上诉案(广东省佛山市中级人民法院〔2004〕佛中法民一终字第239号)

案件适用要点: 本案当事人持有的 《鱼塘使用证》 是当时的乡人民政府对其投资投劳开挖的土名为“勒基坑”的鱼塘所享有的使用权的确认,符合当时国家有关政策的要求,但《鱼塘使用证》并不是承包合同,承包合同是发包方和承包方之间设立、变更、终止土地承包权利义务关系的协议,《鱼塘使用证》并不具有承包合同的法律特征。

第二十三条 承包合同的生效

承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。

▶理解与适用

合同的成立是指订约当事人就合同的主要内容形成合意。合同的生效是指合同产生法律约束力。本条主要明确了承包合同的生效时间。同时,考虑到我国农村土地承包的实际情况,明确了承包经营权的取得以合同生效为前提,不以登记为生效的要件。

此外,本条主要是从承包合同生效时间的角度予以规定,但承包合同要实际产生法律约束力,还不能有法律规定的合同无效等事由。对此,民法总则作出了明确规定。《民法总则》第155条 规定,无效的或者被撤销的民事法律行自始没有法律约束力。对合同在哪些情形下可以认定无效或者可以被撤销,民法总则作出了详细规定,这些规定也适用于土地承包合同。《民法总则》第143条 规定,具备下列条件的民事法律行为有效:(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

第二十四条 土地承包经营权登记

▶理解与适用

对于本条第1款需要从以下几个方面予以把握:一是关于土地承包经营权登记制度与土地承包经营权设立的关系。土地承包经营权的设立,没有采用登记生效主义,即不以登记为生效的要件。二是国家实行土地承包经营权统一登记制度,由统一的登记机构对耕地、林地、草地等进行登记。三是关于颁发证书、登记造册。土地承包经营权证书、林权证等证书,是承包方享有土地承包经营权的法律凭证。承包方签订承包合同,取得土地承包经营权后,登记机构应当颁发土地承包经营权证或者林权证等证书,并登记造册,将土地的使用权属、用途、面积等情况登记在专门的簿册上,以确认土地承包经营权。

▶条文参见

《物权法》第127条 第2款

第二十五条 承包合同的稳定性

承包合同生效后,发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除,也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除。

▶理解与适用

发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除承包合同。根据本法的规定,发包方是集体经济组织、村委会或者村民小组。承包合同是发包方与承包方签订的。承办人或者负责人只是发包方的法定代表人或者代理人,并不等同于发包方。承办人或者负责人的变动并不构成对合同的实质性变更,如果因此而变更或者解除合同,则损害了承包方的合法权益。

发包方不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除承包合同。分立是指一个集体经济组织被分为两个以上新的组织,原组织的权利义务由新的集体经济组织承担。合并一般是指两种情况,一是指两个以上组织合并成为一个新的组织,由新的组织承担被合并的组织的权利义务。另一种情况是指一个组织被撤销后,将其权利义务一并转让给另一个组织。在土地承包中,无论发包方分立或者合并是由于何种原因,其权利义务都应当按照法律的规定和合同的约定享有和承担。

第二十六条 严禁国家机关及其工作人员利用职权干涉农村土地承包或者变更、解除承包合同

国家机关及其工作人员不得利用职权干涉农村土地承包或者变更、解除承包合同。

▶理解与适用

本条规定的违法行为的主体是国家机关及其工作人员。国家机关是指国家的权力机关、监察机关、行政机关、司法机关以及军事机关。包括各级人大及其常委会,各级监察委员会、各级人民政府,各级法院、检察院等。国家机关工作人员是指在国家机关中从事公务的人员,即在国家机关中行使一定职权、履行一定职务的人员。

对于国家机关及其工作人员干涉土地承包,变更、解除承包合同应当承担的法律责任,依照本法“争议的解决和法律责任”一章第65条的规定,国家机关及其工作人员有利用职权干涉农村土地承包,变更、解除承包合同,给承包方造成损失的,应当承担损害赔偿等责任;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。