8　受让人能否依据善意取得制度取得农村房屋所有权——张桂兰、张银凤诉王秀云物权保护案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第12600号民事判决书

2.案由：物权保护纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：张桂兰、张银凤

被告（被上诉人）：王秀云

【基本案情】

张桂兰与张廷国（2003年2月26日死亡）夫妇育有一子二女，分别为张万成、张金凤和张银凤。坐落在密云县西田各庄镇卸甲山村西街101号的院落（以下简称101号院）原系该村村民张廷华所有，1993年张廷华将该院落出卖给张廷国。张金凤与张银凤各自结婚后，分别搬出居住。2004年4月19日，张桂兰与于月明登记再婚，婚后迁至密云县西田各庄镇西康各庄村居住，并于2009年11月5日将户口从卸甲山村迁至西康各庄村。2008年8月23日，张万成与本村村民王秀云签订《买卖房屋协议》，将101号院及院内房屋卖给王秀云，收取购房款人民币35000元。张万成、王秀云和时任村委会书记王亮、村民刘登柱以及代笔人张廷武（村委会会计）在协议上签字。

2012年8月，王秀云开始对所购房屋进行翻建。张桂兰提出异议并诉至法院，以张万成与王秀云在其不知情的情况下，私自签订的《买卖房屋协议》无效为由请求法院确认该《买卖房屋协议》无效。法院经审理，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，即当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，且张桂兰未提交合同无效的其他证据为由，作出（2012）密民初字第5456号民事判决书（已生效），驳回了张桂兰的诉讼请求。现张桂兰、张银凤认为张廷国去世后并未对101号院及房屋进行分割，其二人均享有房屋所有权，要求确认房屋所有权归其二人所有。王秀云则认为购买房屋前101号院及该房屋一直由张万成夫妇居住，且与张万成签订买卖协议时有村委会见证，购房款已经给付，故该院落及房屋应归自己所有。

经法院征求张金凤、张万成意见，二者均明确表示不参加本案诉讼，张金凤同时表示自己应得之房屋份额均归张桂兰所有。经法院勘验，王秀云已将诉争院落内北正房予以翻建。审理期间，双方均表示该院落内原西厢房已经拆除。

【案件焦点】

我国并未建立农村房屋登记制度，善意第三人能否依据善意取得制度取得农村房屋所有权。

【法院裁判要旨】

北京市密云县人民法院经审理认为：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。王秀云与张万成系同一村民集体组织成员，于2008年8月通过与张万成签订《买卖房屋协议》购买了101号院，支付了相应价款，后一直在该院落居住至今，并对北正房进行了翻建，属于善意取得，并不违背国家法律强制性规定，且双方所争议的主标的物已经灭失，张桂兰、张银凤在2012年8月之前对此并未提出异议，故其要求确认101号院的使用权及四间半西厢房的所有权归其所有，并将北正房恢复原状之诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，对于其因此所产生的损失，可另行主张。

北京市密云县人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第三十二条之规定，判决：

驳回张桂兰、张银凤的诉讼请求。

张桂兰、张银凤不服一审判决提起上诉。

北京市第二中级人民法院经审理认为：张廷国死亡后，诉争房屋长期由张万成掌控使用，王秀云作为同村村民，经村委会干部见证自张万成处购得此房，此买卖合同的效力亦已经生效判决确认。王秀云在购买房屋过程中支付了合理对价，后占有使用房屋多年，期间又对房屋实施了翻建。综合以上情节，张桂兰及张银凤以其对买卖合同不知情为由对该合同的标的物提出所有权主张依据不足，原审法院据此判决：

驳回其二人诉讼请求之处理结果并无不当，本院予以维持。

北京市第二中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案争议焦点在于物权法实施后，善意受让人能否依据善意取得制度取得农村房屋所有权。我们认为可以，理由如下：

1.从农村房屋物权登记制度现状分析

目前我国农村并未建立不动产统一登记制度。实践中没有相关部门负责农村房屋物权登记。虽然个别地方存在所谓的集体房屋所有权证，但此证书在推行过程中存在种种问题，不能作为房屋所有权人的有效证明。可见，物权法的规定与农村房屋登记制度现实之间存在冲突，但不能因为现实操作未达到法定要求，就据此否认善意第三人应当享有的合法权益。

2.从善意取得制度及不动产登记制度的立法初衷分析

物权法之所以规定不动产物权变动需经登记才生效，以及善意取得不动产的受让人必须完成物权登记，其目的是为了通过国家机关的登记，达到物权公示的作用，即任何第三人均能通过物权登记直观推定权利人状态，增加交易的透明度，节约交易成本，维护正常交易秩序，从而保护善意第三人的合法权益。

3.从农村房屋买卖的特殊性分析

（1）农村房屋法律上的所有权人很难确定

因农村房屋的所有权一般是依据建房时出资、出力、对建房贡献情况确定。而农村在子女未结婚之前是不分家的，因此建房时的出资、出力人可能涉及多人，这些人都可能成为法律上的房屋所有权人。而随着建房时的所有权人的去世，还会发生继承问题，由于农村家庭成员众多，继承人范围也较广，在界定房屋所有权人的过程中经常发生纠纷乃至成讼。

（2）农村集体组织成员稳定，信息互通

基于农村集体经济组织的特殊性，目前农村房屋买卖的受让人只能是本集体经济组织成员。由于农村集体经济组织成员范围较小，成员之间对各自的基本生活包括房屋使用状况较为熟悉。因此在相关部门未对农村房屋进行统一登记之前，农村房产继承的特有风俗及房屋长期使用状态对本村村民而言，本身就是一种所有权公示的方法。如果当地村委会等基层组织再参与到签订买卖协议过程中，并作为见证人，应认定受让人尽到了谨慎的注意义务。

（3）农村房屋买卖不诚信履约现象普遍

由于近年来农村房屋大幅升值，遇有拆迁时房屋所有权人可获得巨额拆迁补偿，在巨额利益面前很多家庭成员内部恶意串通，以对房屋出卖不知情等种种理由要求收回房屋，对诚实守信的交易秩序造成了极大挑战，也损害了很多善意受让人的合法权益。

因此，我们认为在我国未对农村房屋物权实行统一登记的情况下，不能仅因交易的农村房屋没有进行物权登记或者善意受让人受让后未进行物权登记为由，就否认善意受让人的合法权益。对能否适用善意取得制度要进行综合分析，只要受让人尽了谨慎的注意义务，如房屋多年来一直由出让人居住使用、村委会等基层组织作为交易中介人等，并符合善意取得的其他条件，就应当认定善意受让人可以通过善意取得制度取得房屋的所有权。

编写人：北京市密云县人民法院　张维霞