目录
第一章 总则
第二章 房地产开发用地
第一节 土地使用权出让
第二节 土地使用权划拨
第三章 房地产开发
第四章 房地产交易
第一节 一般规定
第二节 房地产转让
第三节 房地产抵押
第四节 房屋租赁
第五节 中介服务机构
第五章 房地产权属登记管理
第六章 法律责任
第七章 附则
第一章 总则
第一条 【立法宗旨】为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条 【适用范围】在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。
条文注释
《城市房地产管理法》的调整范围涉及以下几个方面的问题：
第一，关于“规划区”的问题。
《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）第2条规定，本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。可见，“规划区”实际上是一个由人民政府划定的区域。
第二，关于“国有土地”的问题。
首先，“国有土地”的范围问题。我国实行的是土地的社会主义公有制，即土地分别属于全民所有和劳动群众集体所有。全民所有的土地，又称为国有土地。国有土地的范围，包括三个方面：一是城市市区的土地。《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第10条第1款和《物权法》第47条中规定，城市的土地属于国家所有。《土地管理法》第8条第1款则进一步明确规定，城市市区的土地属于国家所有。因此，城市市区的土地，是国家土地的一部分。二是法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。《宪法》第10条第2款和《土地管理法》第8条第2款中都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《物权法》第47条则明确规定，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。这表明，在农村和城市郊区的土地中，有一部分是由法律规定属于国家所有的。三是国家依法征收的土地。《宪法》第10条和《土地管理法》第2条中都规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地进行征收或征用并给予补偿。这表明，国有土地中的一部分是国家通过征收权取得的。
其次，城市规划区外的“国有土地”问题。如前所述，国有土地是由三部分组成的。但从地域上来分，国有土地又可分成两类：一类是在城市规划区范围内；另一类在城市规划区外。按照本条的规定，本法只管城市规划区内的国有土地，第72条又规定：在城市规划区外国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。由于房地产市场本身并不因为在城市规划区内或者是在城市规划区外而具有不同的性质，所以即使在城市规划区外从事房地产的，也要参照本法的规定执行。
再次，城市规划区内的“集体土地”问题。“城市市区”的土地属于国家所有，但是，“城市规划区”不等于“城市市区”，因为“城市规划区”实际上是一个由人民政府划定的区域，也就是说，在“城市规划区内”，也有“集体所有土地”。这样就产生了城市规划区内的集体所有的土地是否适用本法的问题。按照本条的规定，本法只适用于城市规划区内的国有土地。因此，城市规划区内的集体土地，不适用于本法。本法第9条规定：“城市规划区内的集体土地，经依法征用[1]转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”即，在城市规划区内的集体土地，不能直接进行房地产的开发、交易，只有依法征收成为国有土地后，才可进行房地产的开发、交易等。
第三，关于“房地产开发”和“房地产交易”的问题。
所谓“房地产开发”，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，只要在城市规划区的国有土地范围内取得土地使用权并用于房地产开发活动的，必须遵守本法。
所谓“房地产交易”，按照本条第4款的规定，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。其中，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为；房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。只要在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权进行房地产交易的，必须遵守本法。
●相关规定
《城乡规划法》第2条；《宪法》第10条；《物权法》第47条；《土地管理法》第2、8条
第三条 【国有土地有偿、有限期使用制度】国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
●相关规定
《土地管理法》第2条；《城市房地产管理法》第24条
第四条 【国家扶持居民住宅建设】国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
●相关规定
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》；《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》；《经济适用住房管理办法》
第五条 【房地产权利人的义务和权益】房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
条文注释
本条是关于房地产权利人义务和权益保护的规定。
目前我国法律、行政法规要求房地产权利人履行的纳税义务，主要包括：①在城市、县城、建制镇、工矿区范围内以划拨方式取得土地使用权的土地使用者，应当依照《城镇国有土地使用税暂行条例》缴纳土地使用税；②房地产权利人领取房屋所有权证书、土地使用权证书，应当依照《印花税暂行条例》缴纳印花税；③房地产权利人有偿转让房地产，应当依照《土地增值税条例》缴纳土地增值税；④个人租赁房屋、转让房地产，应当依照《个人所得税法》缴纳个人所得税；⑤在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，房产所有人应当依照《房产税暂行条例》缴纳房产税，等等。
●相关规定
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；《印花税暂行条例》第2条；《土地增值税暂行条例》；《房产税暂行条例》
第六条 【国务院规定征收房屋具体办法】为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
●相关规定
《物权法》第42条；《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第七条 【房地产管理机构设置】国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
案例1
请求撤销房屋变更登记被驳回案（［2006］沈行终字第77号）
张甲在大东区东顺城街128号拥有房产一处，于2001年出卖给原告丁某，双方办理交接、入住事宜，原告使用此房至今。2004年4月，张甲又将此房过户给张乙，被告大东区房产局为两人间“交易过户”行为进行了变更登记，张乙取得了诉争房屋的产权证书。现原告以大东区房产局为被告诉至法院，请求依法撤销该变更登记行为。
一审法院认为，根据《城市房地产管理法》第7条、《城市房屋权属登记管理办法》[2]第8条第3款、《沈阳市城市房产管理条例》[3]第3条和沈房［2003］183号《关于市、区、县（市）房产管理业务分工的通知》的规定，被告大东区房产局不具有对城市私有房屋所有权变更登记的法定职权，原告也未能提供证据证明诉争房屋所有权变更登记行为系大东区房产局实施，原告错列被告且拒绝变更，裁定驳回丁某的起诉。原告不服，提起上诉。
二审院认为，房产转让申请的审批与房屋权属登记并非同一概念。交易审批是登记发证的一个步骤，它本身不是一个完整、独立的具体行政行为，故不能单独诉讼。本案中，上诉人丁某的诉讼请求是：请求法院撤销大东区房产局2004年4月作出的诉争房屋变更登记行为，并非请求法院撤销房产转让申请的审批。根据沈阳市房产局文件沈房［2003］183号关于市、区、县（市）房产管理业务分工的通知，市内五区房屋权属登记工作，由沈阳市房产局负责，故被上诉人大东区房产局不具有对诉争房屋进行权属登记的职权。上诉人丁某在诉讼中也未能向法院递交证据证明诉争房屋变更登记行为系被上诉人大东区房产局实施，故维持原判，驳回起诉。
相关案例索引
海城市百柳镇人民政府与海城市诚信房屋开发总公司土地使用权转让纠纷案（［2001］民一终字第79号）
本案要点
（1）省、自治区、直辖市人民政府有权根据本地的实际情况，决定县级以上人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权。
（2）房屋转让审批和房屋权属登记不是同一概念。前者是后者的一个环节，不是独立的具体行政行为，不具有可诉性。后者是完整的具体行政行为，具有可诉的。
●相关规定
《宪法》第89条；《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》
第二章 房地产开发用地
第一节 土地使用权出让
第八条 【土地使用权出让的定义】土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
●相关规定
《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》
第九条 【集体所有土地征收与出让】城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
●相关规定
《民法通则》第74条；《土地管理法》第45至50条；《土地管理法实施条例》第23至26条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条
案例2
集体土地转让合同未经审批不生效案（［2006］沪一中民二（民）再终字第11号）
1999年8月31日，原告A公司、被告B公司双方签订协议，约定被告将某地块上的房屋、建筑物转让给原告。（2001年7月21日，被告取得了上述房屋、建筑物的产权，土地状况性质为“集体”。）协议还约定由被告负责为原告办理转让房屋、建筑物的产权过户手续。1999年7月至2004年12月，原告陆续向被告支付部分房屋、建筑物等的转让费、土地使用费等。双方协议签订后，被告曾为原告办理有关过户手续，但因故未办出过户手续。2003年4月1日，原告A公司提起诉讼，要求被告B公司履行转让协议约定的义务，负责办理上述房屋、建筑物的产权过户手续，将产权由B公司过户到A公司名下。2004年6月，上述争议土地被政府征用，房产登记部门已不再办理相关土地的转让过户手续。为此，原告请求法院确认原告为争议土地的使用权人及其房屋、建筑物的产权人，被告表示不同意。
一、二审法院经审理认为：A公司与B公司签订的协议虽系双方当事人真实意思表示，但根据我国有关法律规定，法律、行政法规规定是需办理批准、登记手续，并以此为生效条件的，在当事人办理了批准、登记手续后合同始生效。根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”；第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让”。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。依法改变土地权属和用途，转让地上建筑物、构筑物等附着物的，应当办理变更登记手续，所有权、使用权的变更自变更登记之日起生效。A、B公司就争议的集体土地及建筑物所签订的转让协议虽系双方当事人的真实意思表示，但本案中双方当事人签订协议至今，既未办理集体所有土地转为国有的审批手续，又未办理房地产的转让登记手续，故双方的合同至今尚未生效。且由于该土地已被政府征用，房地产管理部门已不再办理系争土地的变更登记，故A公司要求确认其为争议土地集体土地建设用地使用权的权利人以及该地块上房屋、建筑物产权的权利人的诉求，显然缺乏事实和法律依据，不予支持。
相关案例索引
崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案（［2004］民一终字第106号）
本案要点
（1）城市规划区内集体所有土地出让的必要条件是：经依法征用转为国有土地后，方可有偿出让。城市规划区内集体所有的土地在未经依法征用转为国有土地之前，不得出让。
（2）农村集体经济组织不得利用集体所有的土地直接开发经营房地产。这实际上是法律对集体所有的土地出让的一种限制性规定。
（3）征用权是一种国家专有的权力，行使征用权的主体是国家，只有国家才能征用集体所有的土地。
第十条 【土地使用权出让宏观管理】土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
●相关规定
《城乡规划法》第38、39条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第10条
第十一条 【年度出让土地使用权总量控制】县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。
第十二条 【土地使用权出让程序】土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
案例3
房产权属尚存争议时租赁合同被确认部分有效案
1995年7月10日，原告某州农行与被告边城公司签订合同，约定由原告付给被告50万元，被告的第一层160平方米的房屋由原告永久无偿使用；协议还约定使用场地的房屋产权归原告，但土地使用权仍归被告。随后，原告支付了价款，使用场地至今。在此期间，原告多次要求办证，被告以其与上级主管部门有纠纷为由，迟迟未办理房产证。2003年底，被告边城公司经州人民政府批准进行改制。在改制期间，边城公司清算组分别于2004年3月11日、3月19日、3月27日三次在《团结报》刊登了申报债权公告。公告称：边城公司因改制，已成立清算组进行清算，请债权人自本公告第一次公告3月11日起九十日内，凭相关证明材料，向清算组申报债权，逾期未申报的视为自动放弃债权。但州农行在以上期限内未申报。改制中，被告边城公司将争议土地处置给了被告华胜公司，且办理了有关房地产手续。现原告起诉，认为二被告的合同损害了他的利益，应属无效合同。故诉请法院依法确认争议房屋为原告所有。被告边城公司辩称：我公司与农行并非房屋买卖协议，只是由农行使用我公司房子，所有权并未发生转移。后因我公司无法经营下去，进行改制，才依法处置了公司的资产，并已在《团结报》进行了公告，请求驳回原告诉求。
法院经审理认为：根椐我国《合同法》的有关规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易的习惯、以及诚实信用的原则来确定该条款的意思。如果按协议第2条规定“乙方永久无偿使用甲方新建综合大楼第一层营业厅面积为160平方米”，按补充协议“中途不得转租他人”等约定，理解该协议及其补充协议为永久性租赁协议，显然又与《中华人民共和国合同法》第十三章第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”有冲突。故此，只能认定本案中争议的协议及其补充协议是部分有效的租赁合同。2004年元月12日，被告边城公司的改制经州人民政府批准，并三次在《团结报》上公开登了公告，要求债权人申报债权，程序合法。被告华胜公司通过边城改制处置资产而取得该房产的所有权并到有关部门办理了相关手续，属合法取得，理应支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条，第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条、第五十六条之规定判决驳回原告的诉讼请求。
相关案例索引
洛阳公路建设发展有限责任公司与洛阳地久房地产开发有限公司联营合同纠纷上诉案（［2008］豫法民一终字第112号）
本案要点
（1）政府对有偿出让国有土地使用权的批准权限，应与行政划拨国有土地使用权的批准权限相同。
（2）已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。
●相关规定
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9、10条；《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》
第十三条 【土地使用权出让方式】土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
案例4
征用宅基地违反法定程序被撤销案
原告任某和第三人李某系同村村民。原告于1980年在本村委分得宅基地一块，后在此建房居住至今。1998年11月17日新蔡县古吕镇政府为原告颁发了集体土地建设使用证。被告新蔡县人民政府于1998年3月在西环路、新临路西段进行拆迁时，被告依据豫国土资文（2001） 286号及驻国土资（2001） 48号文把原告使用的集体土地变为国有土地。2005年1月10日，被告新蔡县人民政府为第三人李某颁发了新国土（2005）第7号国有土地使用证。原告的颁证所属宅基范围约有六间，第三人的土地使用证所属范围重叠原告的宅基约三间，双方对此均不持异议。2006年5月11日新蔡县法院受理第三人诉本案原告土地侵权案件后，原告方知其使用的宅基中一部分被被告登记给第三人，遂向法院提起行政诉讼，要求依法撤销被告为第三人颁发的国有土地使用证。另查明，第三人的土地审批表和颁发的土地使用证地类均为“商服”用地，而土地使用权出让合同中批准的总体规划是建设“商住”类别。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅土地的使用权方可有偿出让。《中华人民共和国土地管理法》第四十八条及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第一款之规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，被告未将征地的用途、范围、面积及征地补偿标准和征地补偿的期限等，在被征用所在地的乡（镇）村予以公告，其征用程序不合法。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定，“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式……”被告为第三人颁发的土地使用证中，明确载明土地用处系商服用地，应当采取拍卖、招标方式，被告未提供证据证明没有条件采取拍卖、招标方式，双方即采取协商的方式进行土地出让。根据该条规定，“双方协议出让土地使用权的出让金不得低于国家规定的最低价。”而被告未提供国家确定的最低价。上述两项可以确定被告所属行政机关的出让行为不合法。
综上所述，被告为第三人李某的颁证行为不合法，应依法予以撤销，原告的诉讼请求成立，予以支持。
相关案例索引
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司土地使用权出让纠纷案（［1999］民抗字第1号）
本案要点
（1）商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者双方协议方式出让。其他用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者双方协议出让。
（2）商业用地，是指为商业目的而占用的土地，包括商店、商场、市场、购物中心、饮食业、服务业等用地。旅游用地，是指为旅游目的而占用的土地，包括旅游度假村、旅游度假区、旅游开发区、旅游度假中心、旅游景点等用地；娱乐用地，是指为娱乐目的而占用的土地，包括娱乐园、娱乐场、娱乐宫、康乐宫、歌舞厅、赛马场等用地；豪华住宅用地，是指别墅和其他建筑标准大大高于一般普通标准住宅用地，如高档公寓用地。
（3）招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
●相关规定
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11至18条；《协议出让国有土地使用权规定》；《国土资源部关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》；《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
第十四条 【土地使用权出让最高年限】土地使用权出让最高年限由国务院规定。
●相关规定
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条
第十五条 【土地使用权出让合同】土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
●相关规定
《合同法》第10、11条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8 至18条
第十六条 【支付出让金】土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
案例5
土地使用权出让合同解除后退还已付的土地出让金案
2003年11月23日，原告甲公司与被告某市土地管理局（以下简称某市土地局）经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》，被告某市土地局将某国有土地使用权有偿出让给原告，使用期40年，土地出让金额为8，045，793元。合同约定：合同签订后30日内，原告向被告某市土地局缴付土地使用权出让金总额的15％作为合同的定金；原告应在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，被告某市土地局有权解除合同，并可请求原告赔偿。
合同签订后，原告甲公司依约支付定金和部分土地出让金，但部分余款一直未交付，某市土地局多次催促原告履行合同，原告均未履行。2004年9月22日，某市土地局书面通知原告，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。原告接到通知后仍未履行合同。2004年9月30日，某市土地局决定解除合同，收回土地使用权，所发土地使用证注销登记，对原告已支付的定金和土地出让金不予退还。随后，原告以某市土地局单方撕毁合同为由提起诉讼，要求被告某市土地局退还土地使用权出让金并赔偿因此造成的一切经济损失；或者继续履行已签订的《国有土地使用权出让合同》，由其使用该约定出让的土地。
一、二审法院经审理一致认为：根据我国民事法律的有关规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则来进行。原告与被告签订的《国有土地使用权出让合同》为有效合同。原告在合同规定的期限内未按约定交清土地出让金，属于违约行为，其所支付的定金依法不予退还。但被告某市土地局没收原告甲公司已经交纳的除定金以外的部分土地出让金，于法无据，依法应予返还。被告某市土地局辩称以该部分土地出让金赔偿因违约造成的损失，因其不能提供证据证明其损失已超过原告所付定金数额，因此不予支持。原告甲公司要求被告赔偿经济损失的请求，因解除合同系原告违约所致，亦不予支持。判决被告某市土地局退还原告甲公司土地出让金。
相关案例索引
广西南方港务有限公司不服钦州市土地管理局对其收回国有土地使用权决定案
本案要点
（1）土地出让金与定金不同。定金是一种担保形式，双方存在违约时适用定金罚则。土地使用权出让基于出让方与受让方订立的出让合同，明确双方的权利义务。受让方未按出让合同约定支付土地使用权出让金是一种不履行或不适当履行合同义务的违约行为，作为合同一方当事人的土地管理部门享有解除合同和请求违约赔偿的权利。合同解除后，原有合同关系终止，违约一方应当承担违约赔偿责任，通常情况下，是赔偿因违约造成的损失。
（2）从一般原理上讲，受让方未按出让合同约定支付土地使用权出让金，应当理解为未按出让合同约定的期限、方式、币种、金额总数等支付土地使用权出让金。但根据国家土地管理局、国家工商行政管理局发布的出让合同文本第9条规定，其含义是指受让方未按出让合同约定的期限支付全部土地使用权出让金。
●相关规定
《民法通则》第111、115条；《土地管理法》第55条；《协议出让国有土地使用权规定》第5条
第十七条 【提供出让土地】土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权的出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
案例6
未按约定提供土地的出让合同被解除案（［2002］民一终字第15号）
1992年6月8日，甲公司、乙公司、丙公司与被告上海市房屋土地资源管理局签订沪土（1992）出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》（以下简称A地块出让合同）约定：甲公司、乙公司、丙公司以4，205，800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日起至2042年8月14日止。1993年2月24日，甲公司、乙公司与丙公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业原告虹城公司，上述A地块土地使用权即转为原告虹城公司。后原告虹城公司与被告签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043 年10月8日止。同年9月9日、9月10日，原告虹城公司与案外人虹口区政府分别签订《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在虹城公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，原告虹城公司发现受让的地块存在民防工程。1996年10月，原告虹城公司以被告违反约定，在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，赔偿损失。
法院经审理认为：上海市房屋土地资源管理局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给虹城公司，双方因土地使用权出让合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，上海市房屋土地资源管理局要求以行政合同定性，不予支持。上海市房屋土地资源管理局就虹城公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据；即便上海市房屋土地资源管理局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明虹城公司已于1995年1 月12日知悉讼争地块下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出质疑，因此，上海市房屋土地资源管理局认为虹城公司起诉已过诉讼时效的理由不能成立。可认定上海市房屋土地资源管理局出让给虹城公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由上海市房屋土地资源管理局承担相应的民事责任，支持虹城公司诉求。
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内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院、内蒙古达康医疗保健用品总公司土地联建纠纷案（［2002］民一终字第23号）
本案要点
土地出让合同的出让方不按合同约定出让土地的，应当承担违约责任。在土地使用权出让法律关系中，出让合同约定的出让方的义务也是多方面的，但最主要的是受让方按出让合同约定履行支付土地使用权出让金的义务后，出让方及时提供出让的土地，以保证受让方取得土地，如期进行房地产开发经营活动。出让方违反合同义务，受让方享有解除合同和请求违约赔偿的权利，同时，出让方应承担返还已收取的土地使用权出让金的义务。
●相关规定
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第15条
第十八条 【土地用途的变更】土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
案例7
土地使用权取得性质不因用途变更而改变案（［2005］沪高民二（商）终字第260号）
被告乙公司与案外人丙公司、上海市浦东新区某村民委员会于1998年11月共同出资设立原告甲公司，其中被告乙公司承诺的出资是17.076亩的土地使用权，评估折价为人民币997.5万元。1998年11月12日，甲、乙公司分别向上海市浦东新区综合规划土地局申请，将被告乙公司拥有的土地使用权批租予原告甲公司。1998年12月31日，原告甲公司与上海市浦东新区综合规划土地局签订《国有土地使用权出让合同》，并支付土地出让金人民币367.65万元。原告甲公司以出让方式实际取得的土地使用权与被告乙公司承诺投入的土地使用权系同一土地。原告甲公司认为，涉案土地使用权系甲公司直接从国家受让取得，被告乙公司实际未履行出资义务，遂诉请要求乙公司履行出资人民币997.5万元的义务。
一、二审法院经审理认为：本案的争议焦点是，甲公司取得涉案土地使用权究竟是直接从国家土地管理部门取得，还是因乙公司的投资、转让行为而取得。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定了以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，应当报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府同意转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条和第四十四条规定，土地使用者需要改变土地用途，必须取得原出让方和市县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地出让金。
本案中，不论是划拨土地因权属变更而同时改变土地性质原因，还是甲公司受让的土地用途由原来的综合用地，改变为工业用地，均会产生由甲公司直接与国家土地管理部门签署土地使用权出让合同和支付土地出让金的事实，现甲公司与乙公司均向国家土地管理部门提出《关于申请批租土地的报告》，要求国家土地管理部门将乙公司享有的土地使用权批租给甲公司，可以证明，甲公司对乙公司是涉案土地的原使用权人以及对双方变更使用权权属的意思表示是真实和明确的。甲公司取得涉案土地使用权是因乙公司的投资和转让行为所致。甲公司以其与国家土地管理部门签订土地出让合同并支付土地出让金的事实，来否定乙公司已履行出资转让义务，与事实不符，其理由不能成立。
相关案例索引
上海博盛实业有限公司与上海市青浦区房屋土地管理局土地使用权出让合同纠纷案（［2007］沪二中民二（民）终字第408号）
本案要点
（1）用途变更，是指城镇国有土地在下列用途之间的变更：①居民用地；②工业用地；③商业、旅游、娱乐用地；④教育、科技、文化、卫生、体育用地；⑤综合或者其他用地。
（2）建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
（3）房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其中主要包括下列行为：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债等情形。
●相关规定
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条；《土地管理法》第56条
第十九条 【土地使用权出让金的管理】土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
第二十条 【出让土地使用权的提前收回】国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
条文注释
在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，人民政府或者土地管理部门依照法律程序提前收回出让的国有土地使用权，就此行为的法律性质来讲，收回土地使用权是人民政府及其土地管理部门的行政行为，主要采取行政处理决定和行政处罚决定两种方式进行。
依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，按照《土地管理法》第80条和《土地管理法实施条例》第43条规定，由市、县国土资源行政主管部门责令交还土地，处以每平方米10元以上30元以下罚款。
●相关规定
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条；《国家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》
第二十一条 【土地使用权终止】土地使用权因土地灭失而终止。
●相关规定
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第39条
第二十二条 【土地使用权出让年限届满】土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
●相关规定
《物权法》第149条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40、41条；《国家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》
第二节 土地使用权划拨
第二十三条 【土地使用权划拨的定义】土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
条文注释
在我国，取得国有土地使用权的方式有二：出让和划拨。以出让方式取得国有土地使用权须缴纳相当数额的出让金，属于有偿使用，通常适用于商业开发用地的取得；而以划拨方式取得国有土地使用权无须缴纳出让金，几乎等于无偿使用，通常适用于公共事业用地的取得。在房地产开发领域，以划拨方式取得土地使用权的情况，仅限于经济适用房。为了保障低收入人群能够有房住，政府会以划拨方式转让土地使用权给开发商，并在有关文件中严格限定建成房屋的价格与面积。经济适用房的价格之所以低于一般商品房的原因，也就在于其土地使用权乃是无偿取得的。另外，值得注意的一点是，划拨土地使用权与出让土地使用权的区别，除了有偿无偿以外，还体现在期限方面。划拨土地使用权是没有使用期限的。没有使用期限，意味着可以无限期使用，也意味着政府有可能根据公用事业的需要而随时要求收回。
●相关规定
《划拨土地使用权管理暂行办法》第2条；《土地管理法》第54条
第二十四条 【土地使用权划拨范围】下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
●相关规定
《土地管理法》第54条；《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》；《城市房地产转让管理规定》第11、12条
案例8
土地使用权划拨符合规划被认定有效案（［2008］豫法行终字第00117号）
1992年，被上诉人（一审原告）某农机公司以“化整为零”的方式，以农机仓库门市部和农机三轮车厂的名义，向土地部门提交征用土地报告，县土地矿产资源管理局分别作出批复，同意农机仓库门市部征用土地8亩、农机三轮车厂征用土地5亩。1997年11月30日，上诉人（一审被告）某市人民政府下发文件，将8.687亩国有土地使用权划拨给建设局农机公司作为农机批发部市场建设用地。该三块土地即为涉案土地。上诉人（一审第三人）班某向某市人民政府提交书面反映材料，称涉案土地一直都是由自己和母亲（已故）投资、使用、收益，认为涉案土地应确定给其使用。市人民政府经调查认为：农机仓库门市部、农机三轮车厂、农机批发市场均未在工商部门登记，市建委也证明其没有在该处“征用”过土地。农机公司通过“化整为零”的方式，规避法定审批权限，将单个建设项目拆分审批，申请征用涉案土地，违反了当时《中华人民共和国土地管理法》第二十六条及国发（2004） 28号文件之规定。市政府将8.687亩国有土地使用权划拨给市建设局农机汽车公司作为建农机批发部市场使用，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十四条之规定。农机公司及班某要求将涉案国有土地使用权确定给其使用，但均不能提供可以采信的证据支持其主张，故市政府决定收回涉案国有土地使用权。农机公司及班某遂提起诉讼，要求确认涉案土地使用权归自己所有。
法院经审理认为：根据原国家土地管理局（1997）国土（建）字第124号
文件《关于非农业建设用地清查有关问题处理的原则意见》的规定：“对于未经批准或骗取批准，超过批准面积非法占用土地，无权或越权非法批准占用土地的，其占用的土地已使用，且符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划，符合国家产业政策的，可给予经济处罚后，依法办理用地手续。”本案中，虽农机公司以“化整为零”方式报批土地，其不符合划拨用地条件的事实成立，但根据上述文件精神，被告完全可以进行经济处罚后，依法补办用地手续，其作出撤销批复决定，收回国有土地使用权的处理无法律依据，依法应予撤销，判决确认农机公司拥有涉案土地的使用权。
相关案例索引
姚某与松原市国土资源局建设用地补偿标准纠纷上诉案（［2008］松行终字第12号）
本案要点
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除法定可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第三章 房地产开发
第二十五条 【房地产开发基本原则】房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
●相关规定
《城乡规划法》；《城市房地产开发经营管理条例》第3条；《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》
第二十六条 【开发土地期限】以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费； 满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
案例9
以出让方式取得的土地使用权被无偿收回案（［2006］琼行终字第206号）
1995年9月1日，被告定安县政府根据原告某芦荟公司的申请做出批复，同意将200亩土地安排给芦荟公司作为芦荟综合开发项目用地，同时约定，芦荟公司应于1997年11月8日以前完成项目建设。同年9月8日，原定安县土地管理局将上述200亩土地使用权分为四块出让给芦荟公司，并颁发了第360号《国有土地使用证》（以下简称360号土地证）。1997年6月，芦荟公司因资金不足停工。2005年1月4日，县政府发布公告，拟无偿收回芦荟公司的360号土地证项下的土地使用权。对此，第三人中国农业银行海南省分行营业部以芦荟公司已将该地抵押给省农业发展银行并办理了抵押登记，芦荟公司取得贷款后已对该地投入建设为由，于同年1月24日书面向定安县国土环境资源局提出异议，又于同年2月28日向定安县国土环境资源局递交一份对县政府拟无偿收回芦荟公司土地使用权的盘活方案。县政府和定安县国土环境资源局对该盘活方案不予采纳。县政府根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，于同年6月30日做出第53号决定，决定无偿收回芦荟公司360号土地证项下的土地使用权并注销其土地证。省分行营业部不服，向省人民政府申请行政复议，省人民政府维持了县政府做出的53号决定。同年12月14日，芦荟公司以县政府作为被告向法院提起行政诉讼。
一审法院认为：根据《闲置土地处理办法》第三条规定，市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作；处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。县政府做出53号决定，没有通知土地使用者即芦荟公司，且明知该地设有抵押权的情况下，未通知抵押权人参与该闲置土地的处置工作，属违反法定程序。依法应予撤销。被告县政府不服，上诉。
二审法院经审理认为：一、2005年1月4日县政府发布公告，第三人省分行营业部于同年1月20日和2月24日分别向上诉人县政府提出处置该宗土地的异议材料和盘活方案，上诉人县政府经讨论认为该地属于闲置土地，不予采纳其该意见。虽然上诉人未直接将无偿收回土地使用权告知通知书送达给第三人省分行营业部，但是省分行营业部实际参与了处置，只是在实体权益上得不到上诉人的支持而已，事实上已经行使了《闲置土地处理办法》第三条所规定的土地抵押权人能够行使的各种权利。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定，本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。根据上述规定，并不排除工业用地。因此，53号决定适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条是正确的。据此，撤销一审判决，维持53号决定。
相关案例索引
海口市人民政府与海口苏格兰柏斯房地产开发有限公司行政处罚纠纷上诉案（［2008］琼行终字第27号）
本案要点
（1）土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款甚至无偿收回土地使用权的处罚。临时使用土地，期满不归还的，责令限期恢复土地原貌，依法收回土地；拒不交出土地的，依法责令限期交还土地，恢复土地原貌，并可处以罚款。
（2）对闲置土地的处理，要以消化利用为主。对土地闲置虽不满2年，但项目、资金不落实，短期内难以开发建设的，可调整给其他需要使用土地的建设项目使用。对因政府、政府有关部门的原因造成土地闲置的，可采取易地置换的办法调整使用其他土地。闲置土地属于耕地的，必须限期恢复耕种；对虽已填土平整，但仍可恢复耕种条件的，要组织复耕。
●相关规定
《城市房地产开发经营管理条例》第15条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第5、17、19条；《国家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》；《国家土地管理局关于非农业建设用地清查有关问题处理的原则意见》；《闲置土地处置办法》
第二十七条 【房地产开发项目设计、施工和竣工】房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
案例10
商品房竣工验收合格交付后的救济案（［2006］沪二中民二（民）再终字第2号）
2001年6月5日，原告王甲、吴某、王乙与被告远方公司签订《商品房出售合同》。合同中未约定房屋连续日照时间，也未对日照问题作特别告知，但合同中附有小区平面布局图。交房后，三原告于2001年8月24日取得产权证。2002年6月，三原告发现相邻处将建造三十层以上的新楼。为了不使自己房屋的日照受到遮蔽，三原告等业主向市城市规划管理局反映，并向消费者协会投诉，无果，遂诉至法院。
原告王甲等认为被告远方公司在出售时隐瞒了该房屋在冬至日连续满窗日照不足一小时的事实。由于被告远方公司开发的房屋自身设计不符合规范，造成系争房屋日照严重不足，该行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第十六条第一款，要求被告远方公司赔偿损失。
被告远方公司辩称，系争房屋通过规划、质检等有关部门审批、检验，只有符合规划的设计和符合规范的建筑质量，才能通过检验，只有通过检验合格的房屋才能取得入住许可证和产权证。系争房屋已取得上述证书，可见房屋是符合国家有关规范的，据此不同意原告王甲等的诉讼请求。
本案经一审、二审及再审，终审法院经再审查明，系争房屋所在的“东新苑”1号高层的建造，取得了上海市普陀区规划土地管理局颁发的《建设工程规划许可证》。王甲、吴某、王乙向远方公司购买系争房屋，并向房地产管理部门领取了产权证。原审中，王甲、吴某、王乙提供《日照分析报告》用以证明系争房屋在冬至日连续日照不足1小时。但在王甲、吴某、王乙与远方公司签订的《上海市内销商品房出售合同》中并无房屋日照条件的具体约定，相关法律和行政法规对于冬至日连续日照不足1小时是否属房屋质量问题没有规定，对于此类房屋的买卖亦无禁止性规定，且王甲、吴某、王乙所购房屋为现房，其在购房时可通过实地查看等方式，对包括房屋朝向、日照时间在内的房屋状况进行判断和比较。原审中，远方公司主张系争房屋因朝向不佳，故其每平方米的售价比同层的其他房屋低数百元。王甲、吴某、王乙对系争房屋售价相对较低没有异议，同时否认降价是由于房屋朝向差，但未提供证据证明。由于王甲、吴某、王乙在原审中既未提供充分证据证明远方公司存在违约或侵权行为，又明确表示放弃行使合同的撤销权，而本案所涉《上海市内销商品房出售合同》已履行完毕，双方在发生争议后又无法协商一致，故原审法院判决对王甲、吴某、王乙要求远方公司赔偿损失5万元的诉讼请求不予支持，并无不当。王甲、吴某、王乙的上诉理由不能成立，本院难以支持。判决如下：维持本院作出的（2003）沪二中民二（民）终字第1561号民事判决。本判决为终审判决。
相关案例索引
海南恒丰房地产开发有限公司与蒋某房屋买卖合同纠纷上诉案（［2007］海中法民一终字第267号）
本案要点
（1）对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
（2）房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工、经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。建设工程完工后，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等单位对房屋进行联合验收。竣工验收合格的，建设单位应于竣工验收合格之日起15日内向建设行政主管部门办理竣工验收备案。任何没有按国家规定经地方人民政府相关部门出具的证明不能算是经验收合格的证明文件。
（3）商品房不符合合同约定的，购房者享有撤销权。既可以向人民法院或者仲裁机构请求撤销或者变更该合同，也可以放弃撤销权，不行使该权利。在以下两种情形下，撤销权消灭：1.具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销权事由之日起1年内没有行使撤销权的。2.具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的。具有撤销权的当事人放弃撤销权后，造成的法律效果就是：该撤销权消灭，合同产生绝对的效力，该当事人不得再以相同的理由要求撤销该合同，而应按照合同的规定履行自己的义务，否则就构成违约。
●相关规定
《城市房地产开发经营管理条例》第10至19条
第二十八条 【土地使用权作价】依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
条文注释
依法取得的土地使用权，可依法作价入股，合资、合作开发经营房地产。合营企业与合作企业以土地使用权入股的作价方式有所不同。合营企业在经营方式上是由所有股东出资建立一个合资的法人经济实体，合营各方为了确定自己在合营企业中的股东，股东不论以什么方式出资（包括现金、实物、工业产权、土地使用权），都必须以同一种货币计算出各自的出资额在企业法定资本总额中所占的股权比例，股东按照各自的股权比例对企业承担风险，分享利润。因此，以土地使用权向合营企业出资入股的股东，也必须用货币计算出资额。
合作企业则是由合作各方以各自的法人身份进行合作，各方的出资方式、风险责任和利益分配，都具体写入合同。因此，以土地使用权入股的，即无必要以货币计算这一部分的入股金额。
合营、合作企业须向所在地的市（县）级土地主管部门提出申请，经审查批准后，方可取得土地使用权。详言之，合营、合作企业之土地使用权取得程序，都必须先签订合同，批准后，向企业所在地县级以上的工商行政管理部门办理注册登记，领取营业执照，方可办理土地使用权的取得。
案例11
医院以土地使用权出资有效案（［2007］鄂民监一再终字第00033号）
Y医院以已经取得土地使用权的土地作为投资与J公司签订联合开发房地产《合同书》，约定Y医院负责办理土地使用权出让手续，负责减免开发商住楼的有关费用和缴纳土地拆迁费用。双方签订《补充协议》约定，商住楼建设规模不论增加多少面积，都归J公司所有，J公司为了解决Y医院来院工作的国内外专家教授的用车，同意向Y医院无偿赠送一辆（五缸）新奥迪牌轿车。《合同书》签订后，J公司已完成了拆迁安置工作，将商住楼建成并已部分销售，Y医院也履行了部分合同义务，办理了土地使用权出让手续。后双方就Y医院迁移围墙、Y医院将分得的房屋委托J公司销售以及J公司将赠车款折价支付给Y医院的问题达成了相关《补充协议》。双方因未按补充协议履行而发生纠纷，Y医院以J公司未按协议履行义务为由提起诉讼。
一审法院认为：Y医院与J公司签订的合同书及补充协议是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同。Y医院以土地使用权作为投资与J公司合作建房，已经政府有关部门同意，Y医院与J公司均应按合同履行义务，并承担相应的民事责任。Y医院与J公司签订关于赠车的《补充协议》系J公司在实际中对房屋建筑面积超过合作开发合同约定后对Y医院应得利益的补偿。Y医院在规划红线内必须拆除的建筑物，应予拆除，因Y医院未依约拆除自行车棚，导致J公司造成的损失，Y医院应按J公司所得利益的比例给予赔偿。J公司主张双方签订的《合同书》及《补充协议》为无效合同及要求Y医院返还已给付Y医院的房屋价款70万元的理由不能成立。J公司不服一审判决，提出上诉。
二审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”Y医院以已经取得土地使用权的土地作为投资与J公司签订联合开发房地产《合同书》，依据合同关于办理土地使用权出让手续、交纳相关费用及房产分配的约定内容，应认定有效。《合同书》签订后，J公司已实际履行了合同约定的部分义务，完成了拆迁安置工作，将商住楼建成并已部分销售； Y医院亦履行了部分合同义务，亦对土地使用权出让手续进行了办理。后双方达成的相关《补充协议》，符合有关法律规定，亦应认定有效。J公司未依补充协议的约定全部支付Y医院委托销售房屋款，应依约支付并承担相应利息损失； Y医院未按补充协议约定按期拆除自行车棚，亦应承担相应的民事责任。
Y医院不服二审判决，向二审法院申请再审。后双方当事人达成调解协议。
●相关规定
《规范股份有限公司土地估价结果确认工作若干规定》
第二十九条 【开发居民住宅的鼓励和扶持】国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
●相关规定
《土地增值税暂行条例》第8条；《土地增值税暂行条例实施细则》第11 条；《营业税暂行条例》；《契税暂行条例细则》第12条；《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》；《关于个人出售住房所得税征收个人所得税有关问题的通知》；《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》；《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》；《建设部关于做好稳定住房价格工作意见的通知》
第三十条 【房地产开发企业的设立】房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
●相关规定
《公司法》第6条；《公司登记管理条例》第17至25条；《城市房地产开发经营管理条例》第5至9条；《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条
第三十一条 【房地产开发企业注册资本与投资总额的比例】房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。
房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
●相关规定
《城市房地产开发经营管理条例》第13条；《房地产开发企业资质管理规定》；《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》
第四章 房地产交易
第一节 一般规定
第三十二条 【房地产权利主体一致原则】房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
案例12
房屋使用功能与合同约定不符被判违约案（［2007］宁民四终字第171号）
2000年7月，上诉人（一审被告）某房地产公司取得某市凤凰西街152号国有土地使用权并领取国有土地使用证，载明土地用途为住宅。2001年10月29日，被上诉人（一审原告）章甲、章乙、章丙与该房地产公司签订商品房买卖契约约定：章甲、章乙、章丙向某房地产公司购买凤凰西街152号名城世纪园门面房108号和208号，并约定房屋使用功能为商业。合同签订后，章甲、章乙、章丙按约支付了购房款，房地产公司于2002年10月31日将房屋交付给章甲、章乙、章丙。2003年3月27日，市房产管理局向章甲、章乙、章丙核发了房屋所有权证，权证上房屋设计用途栏为非住宅。2006年5月，章甲、章乙、章丙诉至法院，以所购房屋使用功能为商业为由，要求某房地产公司协助章甲、章乙、章丙办理商业性质的土地使用权证。某房地产公司辩称：买卖契约约定房屋使用功能为商业，并不代表必须办理商业性质的土地使用权证。依据契约约定，只能协助章甲、章乙、章丙办理住宅性质的土地使用权证，而要求驳回章甲、章乙、章丙的诉讼请求。
法院经审理认为：一、我国合同法规定，当事人应当按照合同约定，履行自己的义务，本案双方当事人在商品房买卖契约中明确约定，某房地产公司出售给被上诉人的房屋的使用功能为商业，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让”的规定，故房地产公司应当在向被上诉人转让商业性质的房屋的同时，转让该房屋占地范围内的商业性质的国有土地使用权。因此，某房地产公司辩称，其没有办理商业性质土地使用权证的合同义务和法定义务的抗辩意见，既违反双方合同的约定，又违背国家法律的规定，不能成立。二、我国法律同时规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。建设单位需要改变土地建设用途的，应当经有关土地行政主管部门同意并报原批准用地的人民政府批准；其中在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划主管部门同意。某房地产公司在经批准使用用途为住宅的国有土地上，改变土地建设用途、开发建设商业用房，违反了我国法律的有关规定。但是，由于某房地产公司已将房屋交付被上诉人，被上诉人亦接受了房屋并向有关房屋行政管理部门申领了房屋所有权证，因此，某房地产公司应当依据有关法律规定，补办相关手续经相关部门批准后，改变争议土地建设用途，然后向被上诉人转让其所购房屋占地范围内的商业性质的国有土地使用权。综上，对章甲、章乙、章丙的诉讼请求予以支持。
案例13
未经承租人同意擅自出卖被判无效案（［2005］三民终字第9号）
1996年8月25日，原告与被告卢氏县五交化公司签订房地产租赁合同，租用被告南侧仓库5间及北邻空院进行饭店经营，合同期限为5年。1998年8月20日，原告为扩大经营规模，又与被告签订房地产租赁合同，租用该空院北侧仓库3间，期限5年。2000年上半年，被告未通知原告，擅自将原告租用的空院及部分房产卖与第三人，非法剥夺了原告的优先购买权。原告找被告及第三人多次协商无果，提起诉讼请求依法确认被告与第三人的房地产买卖关系无效，确认原告对该宗房地产的优先购买权，并判令被告将该宗房地产以原价卖给原告。被告辩称：被告与原告签订的仓库承包合同明确为承包关系，而非租赁关系。承包合同的承包范围只是仓库房屋本身，而不包括空院。因此，原告对本案争执的土地不享有优先购买权，被告不负有法律上的通知义务。请求驳回原告的诉讼请求。
一、二法院经审理认为：全案的争执焦点是承租人对承租房屋附属的土地是否也有优先购买权。一、我国相关的法律确立了“地随房走”这一原则，建设部制定的《城市房地产转让管理规定》第五条明确规定“房地产转让时，房屋所有权和该房屋合同范围内的土地使用权同时转让”。《城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋所有权和访房屋占用范围内的土地使用权，也同时转让、抵押。”根据我国城市及农村的建房习惯，房屋占用范围内的土地应当由房屋实院建筑占用的土地和相关的院落两部分构成。在本案中，将该块土地与相邻房屋分割开来，将严重影响房屋的使用功能。虽然双方在合同中并没有明确约定该院落在承租范围之内，但从合同的实际履行过程中也可以看出，双方对原告使用该院落是认可的。因此，该院落的土地可视为原告承租房屋的附属土地。二、我国《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。以上是关于承租人的优先购买权的法律规定。由于房屋租赁的特殊性，所以法律专门对房屋租赁中的优先购买权做出了规定。虽然法律对租赁的土地是否有优先购买权未做规定，但此案中因为离开了这块土地，租用的库房价值就无法实现，所以法院认为双方争议的土地应当是库房的附属土地。被告在未告知王某的情况下，将土地转让给他人，侵犯了王某的合法权益，土地转让协议无效。
案例14
以房屋抵押的，该房屋占用范围内的建设用地使用权应一并抵押案（〔2009〕渝二中民终字第477号）
1997年3月28日，某银行与水泥厂签订借款总合同和最高额财产抵押合同各一份，约定在自1997年3月28日至2000年9月20日止的时间内，某银行为水泥厂提供最高额为2500万元的贷款，水泥厂自愿以其所有的抵押价值为2624万元的合法财产作为贷款抵押物抵押给某银行，抵押期限从1997年3月28日起至2000年9月20日止，登记抵押物包括房屋、机器设备，价值2624万元。
2000年5月23日，某银行与资产公司、水泥厂签订债权转让协议，某银行将借款合同项下未受清偿的债权转让给资产公司，三方确认到2000年4月30日止，借款合同项下未受清偿的本金有280000元，利息41490.40元，在债权转让协议的第四条“陈述和保证”中第3项“债务人的陈述和保证”第（2）小项中有如下约定：“债务人以自有财产为借款合同履行提供抵押或质押担保的，应在原担保合同范围内向资产公司承担担保责任，并在本协议生效后60日内完成抵押、质押担保的变更登记手续。”债权转让协议生效后，债权人与债务人并未完成抵押担保的变更登记手续。2001年2月5日，某银行、水泥厂以被担保的主合同已履行完毕为由注销抵押物登记证。此后债权多次转让，现债权人是某公司。2006年6月19日，水泥厂破产还债，某资产办以债权人身份主张破产债权。某公司同时主张其对水泥厂房屋及其土地范围内的财产享有优先受偿权。资产办对某公司享有的优先权产生异议，逐诉至法院。
一审法院认为：原债权人某银行注销了担保物权，因此某公司对水泥厂涉及的房屋及房屋附着范围内的土地使用权不享有优先受偿权。某公司不服，提起上诉。
二审法院认为：水泥厂以其经营的机器设备、房屋向银行抵押借款，以建筑物抵押的，实行“地随房走”的整体统一原则，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。至于国有划拨土地使用权一并抵押的效力，根据有关规定，国有工业企业以机器设备、厂房等财产为抵押物与债权人签订的抵押合同，如无其他法定无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。水泥厂破产清算中，水泥厂破产管理人将某公司受让债权及所抵押房屋占用范围内的国有划拨土地使用权记载为有抵押财产债权，经请示，政府同意土地处置价款中土地取得成本和整治费部分由破产案件受理法院按规定用于清偿债务。某公司受让债权所抵押房屋占用范围内的国有划拨土地使用权的一并抵押，应当视同已经过有批准权的土地行政管理部门批准，其一并抵押又没有其他法定无效情形，某资产办仅以国有划拨土地使用权未经审批而主张一并抵押无效，本院不予支持。水泥厂向某银行借款时，以其经营的机器设备、房屋作抵押，并在工商行政管理部门进行了抵押登记，在当时抵押登记部门尚未严格规范的情况下，其机器设备、房屋的抵押登记应当有效，设立了抵押权。其抵押房屋占用范围内的国有划拨土地使用权也应一并抵押。但某公司通过受让取得原某银行对水泥厂借款本息的债权之前，该债权的抵押物登记已于2001年2月5日注销登记。基于抵押物登记簿记载的抵押权人已申请注销登记的事实，某公司对其受让债权所抵押房屋占用范围内的国有划拨土地使用权的处置价款不应享有优先受偿权。判决维持原判。
案例15
以划拨方式取得土地所建房屋转让有效案（《最高人民法院公报》2001年第4 期）
董某、黄某购买于某的涉案房屋，双方签订了涉案房屋买卖协议并办理了公证手续，但此时，于某尚未取得涉案房屋所占用的土地使用权证。涉案房屋占用的土地系划拨取得，政府允许在办理了土地使用权出让手续后转让该土地上的房产。协议签订后，董某、黄某依约支付了购房款，于某将涉案房屋实际交付给董某、黄某，且于某以自己的名义取得了划拨土地使用权证，但涉案房屋的产权和土地使用权变更登记手续未能按约定办理。于某遂以签订协议时其尚未取得土地使用权以及该宗土地是划拨取得不能转让、产权没有变更为由，向法院提起诉讼，主张房屋买卖协议无效。董某、黄某则以于某的行为构成违约为由提起反诉，请求判令于某承担违约责任。
一审法院判决：于某与董某、黄某订立的房屋买卖协议依法成立；于某于判决生效后，履行房地产转让中卖方应承担的转让登记义务；驳回于某和董某、黄某的其他诉讼请求。于某不服一审判决，提起上诉。
二审法院认为，涉案房屋系于某的私有财产，该涉案房屋占用的土地虽然是划拨取得，但当地有批准权的人民政府允许在办理了土地使用权出让手续后转让该土地上的房产。于某通过签订协议转让涉案房屋，签订协议时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖法律允许买卖的私有财产，且对办理土地出让手续作了约定，不存在损害国家和社会公共利益的情况，因此双方所签协议依法成立。但在没有办理变更登记手续之前，不具有将协议指向的房产权属变更的效力。双方当事人应当按照法律的规定和协议的约定，办理权属变更手续履行自己的义务。《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”于某出卖的房屋，是依法经批准开发的商品房，国家允许在办理了土地使用权出让手续后转让该土地上的房产。对此情况，签约双方都非常了解，因此在协议中有由于某交纳土地使用权出让金，办理该宗土地使用权合法转让手续的约定。签订房屋买卖协议时，于某虽然尚未取得该房产占用土地的使用权证，但这仅仅是取得迟早，并非不应或者不能取得的问题。况且事实证明，在协议签订后仅10天，于某就取得了划拨土地使用权证。虽然此时于某对该土地还只有划拨土地使用权，但不影响他在补办土地出让手续后出售私有房产。因此，双方签订的涉案房屋买卖协议有效。判决：驳回上诉，维持原判。
相关案例索引
成都成龙房地产开发有限责任公司与朱某商品房预售合同纠纷上诉案（［2007］成民终字第542号）
本案要点
房地产权利主体应当一致。由于房产所有权与房产所占土地使用权是不可分割地归属一个权利主体，因此，除以出让方式取得的土地使用权可以单独设立抵押外，房地产转让、抵押时，其房产所有权和该房产占有范围内的土地使用权必须同时转让、抵押。
●相关规定
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条；《担保法》第36条；《物权法》第146、147条
第三十三条 【房地产价格管理】基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
●相关规定
《协议出让国有土地使用权规定》；《经济适用住房管理办法》；《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
第三十四条 【房地产价格评估】国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
●相关规定
《建设部关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》；《房地产估价机构管理办法》；《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》
第三十五条 【房地产成交价格申报】国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
●相关规定
《城市房地产转让管理规定》第14条；《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》
第三十六条 【房地产权属登记】房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
案例16
房屋过户手续不影响房屋买卖合同效力案（［2008］昆民一终字第554号）
原告李某的丈夫王某原系某马场职工，王某于2004年4月因病死亡。被告欧甲、被告欧乙系父子关系。1998年10月28日王某购买了该马场的房改房一套，房屋共有人为原告李某。2003年11月左右，因王某病重，王某和原告李某与被告欧甲口头协商后，将房屋卖给被告欧甲，付清房款后将上述房屋的房屋所有权证和共有权证各一本交给被告欧甲，协商的当时双方已经明确此房屋是房改房，不能办理过户手续。后该马场出台文件，规定其在册职工凡是在2008 年6月11日前搬离的，给予一次性住房补贴、工龄住房补贴和一次性搬迁补助费、奖励费；逾期不搬离的，只计算基本住房补贴和工龄住房补贴。文件下发后，原告李某向被告欧甲、欧乙协商退房，未果。原告李某遂提起诉讼，请求被告返还房屋。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记。按上述法律的规定，房地产买卖合同应以办理权属登记为合同生效的唯一条件，合同生效后房地产的所有权才能发生变更。李某、欧甲、欧乙所买卖的房屋虽然经过双方达成口头合同后实际交付，并由欧甲、欧乙居住了四年之久，但由于至今没有办理过户手续，按照法律的规定，这一房地产买卖合同没有生效，房屋的所有权并未发生转移。补办过户手续事实上不可能，该口头房屋买卖合同应认定为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因按该合同取得的财产，应当予以返还。对李某要求互相返还财产的诉讼请求，依法应予支持。原审判决宣判后，被告欧甲、欧乙不服，提起上诉。
二审法院经审理认为，本案争议焦点为：一、该房屋买卖合同是否有效。二、是否应向被上诉人返还房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权行为的独立性，房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更的生效条件而不是房屋买卖合同生效的条件。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记。”但该规定旨在管理和规范房屋交易，而非禁止交易关系，房屋买卖合同并不因此无效。故本案房屋买卖合同合法有效。关于是否应向被上诉人返还房屋的问题。根据审理确认的事实，本案双方当事人均已履行了合同的义务，两上诉人已付清了房款，被上诉人已将房屋及其所有权证交付两上诉人，两上诉人使用该房屋至今，此事实可以表明合同已经履行，合同约定的目的业已实现。在前述合同有效的情况下，买受人即欧甲、欧乙并无违约行为，该房屋买卖合同亦不存在可撤销或出卖人有权解除的情形，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”据此，撤销一审判决，驳回李某的诉求。
相关案例索引
中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司城市建设综合开发分公司购房纠纷案（［2002］民一终字第34号）
本案要点
物权行为和债权行为相互区别，独立存在。债权行为是发生债权效果的法律行为，物权行为是发生物权效果的法律行为。不动产物权变动合同自成立时生效，除非对它的生效法律另有规定或者当事人另有约定如附有条件或期限。未办理物权登记的，不影响合同的生效。
第二节 房地产转让
第三十七条 【房地产转让的定义】房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
案例17
要求确认独立门市房为公共通道被驳回案（［2005］沈民（2）房终字第813号）
经查，争议房屋地点位于某市“汽车配件中心市场”建筑一层的3－5轴，A－D轴。1995年3月，该“汽车配件中心市场”落成并投入使用，从该建筑竣工到正式投入使用，本案诉争的一层的3－5轴、A－D轴即被用做独立门市房。1996年11月份以前，案外人丁公司占有使用该建筑一层的3－5轴、A－D轴。从1996年11月开始，丁公司将该处争议房屋出售给被上诉人（原审被告）丙公司。另查明，上诉人（原审原告）甲公司对“汽车配件中心市场”建筑内第四层楼拥有所有权，上诉人（原审原告）乙公司系该“汽车配件中心市场”的物业管理单位，于2001年开始在该市场行使物业管理权。2004年12月20日甲公司与乙公司诉至法院，要求丙公司立即腾出所占用的公共通道，并请求依法确认A－D轴、3－5轴属于公共通道和消防通道部位。
法院经审理认为：从汽车配件中心市场建成投入使用时起，该建筑物就是目前存在的格局形式和通行方式，本案争议的一层A－D轴、3－5轴亦不是作为公共通道来使用的，况且丙公司是从案外人处有偿取得该房屋的所有权，丙公司从有偿取得该房屋时起，即是这种结构状况，它为丙公司专有使用并具有独立性，所以，丙公司不具备侵犯甲公司通行权的故意。另外，考虑到丙公司是支付了对价后购买的此房屋，虽然没有有关产权部门颁发的权利证明，但确是有偿取得，所以从法律的公平原则角度看，仅简单地要求丙公司腾退，也有失公允。据此驳回起诉。
相关案例索引
四川省蜀星企业发展有限责任公司与四川自贡川南旅游投资开发公司联合开发房地产纠纷案（［1999］民终字第106号）
本案要点
房地产转让方式包括：（1）买卖；（2）赠与；（3）交换；（4）以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的；（5）因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；（6）以房地产清偿债务的；（7）法律、法规和规章规定的其他方式。
●相关规定
《城市房地产转让管理规定》第3条；《合同法》第130－195条；《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》；《已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》；《建设部关于进一步搞好公有住房出售工作有关问题的通知》；《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三十八条 【房地产不得转让的情形】下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
案例18
被查封的土地使用权转让合同效力争议案（［2008］豫法民一终字第3号）
某市经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）、上诉人（原审被告、反诉原告）王某、被上诉人（原审原告、反诉被告）假日酒店签订一份协议。约定：为盘活项目，保证债权人的债权能尽快清偿，经开发区管委会同意，将王某所有的面积为18686.23平方米的土地及面积为34372.44平方米的土地使用权及地上附属物有偿转让给假日酒店。协议签署时，上述地块由于王某的债务原因被某市中级人民法院查封，协议约定由假日酒店出资、王某负责还款解除查封。此后，假日酒店为履行协议和协助王某解除该块土地的查封，共支出款项2182.4761万元。王某收到款项后，并未依照协议约定用于运作土地解封。假日酒店提起诉讼，要求王某承担违约责任，赔偿损失。王某反诉，请求法院确认《协议书》无效。王某辩称：本案诉争的土地使用权转让合同，在签订时双方当事人均明知标的物已被市中级人民法院查封、扣押。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，因此该协议违反法律的强制性规定，依法为无效协议，自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此本案依法应为双方相互返还。
法院经审理认为，本案双方当事人签订的协议旨在偿还债务、解除查封、使在建的酒店得以继续施工并投入使用。该协议是在平等、自愿、合意的基础上签订的，因此，协议是有效的，应当受到相关民事法律的保护。王某在收到第一笔转让款后，并未按照协议约定“进行下一步运作土地解封”之用。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。王某已经违反了上述有关法律规定，应当承担违约责任。至于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件，只是房地产管理部门在办理房地产变更登记时审查的条件，不符合条件的，房地产管理部门可以不予过户，它并不产生物权变动的效果，不是合同的效力条款，不影响当事人之间土地使用权转让合同的效力。据此，法院支持假日酒店的诉讼请求，驳回王某的诉求。
案例19
房屋产权、土地使用权因政策分离案（［2008］汉中民终字第215号）
1994年11月28日，上诉人（原审原告）徐某、被上诉人（原审被告）黄某签订房屋买卖契约一份，约定徐某将其私房二间出售给被告黄某，价款为20000元，黄某于立约时支付15000元，余款5000元待过户手续办妥后一次付清。随后双方按约支付了房款、交付了房屋。后徐某一直未能将房屋过户手续办妥，黄某也未向其支付余款。1996年，该房的土地使用权由政府在落实宗教政策时归还于某市基督教会。1997年，徐某将该房产权证和土地使用证抵押于他人。现徐某以该房屋产权及土地使用权因故未作变更登记和过户为由，诉请判令双方房屋买卖无效，各自退房退款。
法院经审理认为，徐某与黄某所签订的房屋买卖契约系双方自愿，并未违反国家相关法规规定，属合法有效合同，且双方已按约定履行了价款和房屋的交付，黄某已实际占有居住13年之久。其买卖合同从成立时即具有法律约束力，买卖双方非依法律规定或取得对方同意，不得单方变更或者解除。徐某作为原房主，其房产、土地使用权证俱全，而在买卖关系成立并按约履行的2年多时间后，其土地使用权才发生变更，买卖当时并不存在相关法律规定的“不得转让”的情形，故其买卖关系已经成立，因未及时办理过户登记，后该房的土地使用权发生了变更，当事人则应按政府对此问题的处理办法去主张房屋产权。综上，对徐某认为买卖关系无效的主张，因缺乏事实、法律依据而不予支持。
案例20
夫妻一方处分共有财产有效案（［2008］昆民一终字第458号）
2004年8月20日，被告金某及其子与原告王某签订《房屋买卖合同》一份，约定金某将面积40.81平方米的房屋卖给王某，价款40万元，于合同签订之日一次性付清，卖方将产权证及相关手续交给买方，任何一方违约，需向对方支付违约金1万元。金某在该合同上签名捺印，其子也以母亲李某的名义在该合同上签名捺印。同年8月22日，原告付清了全部购房款，被告金某将房屋产权证交给了原告，之后该房因城市拆迁被拆除，金某和李某拒绝协助王某办理被拆除的争议房屋的回迁安置房产权登记手续，王某于是提起诉讼。
金某、李某辩称：本案双方当事人争议的房屋系金某、李某二人的夫妻共有财产，但是在其共有人李某不知情、未到场、也未书面授权任何人的情况下，金某与王某私下签订了《房屋买卖合同》。人民法院应当适用特别法《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定，确认合同无效。
法院经审理认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项明确规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，金某和李某自1974年就缔结事实婚姻关系，对外也是以夫妻名义生活，至2004年8月20日订立合同时，金某对外处分夫妻共同房产的行为，王某有正当理由相信或者认为这是其夫妻双方的共同意思表示，金某、李某所举证据也不能证实王某在签订房屋买卖合同时并非善意，故本院对《房屋买卖合同》效力予以确认。《房屋买卖合同》生效后，即对双方具有法定约束力，双方应当按照约定履行各自项下的义务，同时，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，王某依照合同要求金某、李某协助办理相关手续，于法有据，予以支持。
案例21
一屋两卖权属争议案（［2008］渝四中法民一终字第453号）
被告甲、乙夫妇原有房屋一栋。1995年12月30日，被告甲、乙将该栋房屋的三楼（四小间）卖给第三人李某、冉某并交付使用。2004年8月1日被告甲又将该房卖给原告丙、丁，并签订了“买卖房屋合同”，合同约定：双方不能违约，否则将由违约方除本金外另承担违约金2000元。该合同签订后，原告支付了购房款并居住该房一套（2小间），另一套（2小间）租给了冯某居住。2004年8月1日被告甲在与原告丙、丁所签订的“买卖房屋契约”中，其卖方署名为庹某（即乙），被告甲对此表述，在写合同时误将自己写成庹某。再查明：被告乙虽未在房屋买卖合同上签字，但合同上有其署名。现原告丙、丁诉请人民法院判令二被告继续履行合同，并按合同支付违约金2000元。被告答辩称：乙与甲系夫妻关系，被告甲所卖之房系夫妻共同财产，被告甲卖房时未经乙同意，且合同上也未有被告乙签字，故被告甲与其签订的房屋买卖合同无效。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第五十二条第一款第一项，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决原告丙、丁与被告甲、乙于2004年8月1日所签订的《买卖房屋契约》无效。丙、丁不服提起上诉。
二审法院认为，本案争议的焦点为：一、李某、冉某与甲、乙于1995年12 月30日签订的《卖约合同》（房屋买卖合同）的效力；二、丙、丁与甲、乙于2004年8月1日所签订的《买卖房屋契约》的效力。关于焦点一，李某、冉某与甲、乙之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，且李某、冉某已经付清购房款，甲、乙亦将诉争之房交付给李某、冉某占有、使用、收益，李某、冉某应取得争议房屋的所有权，故李某、冉某与甲、乙之间的房屋买卖合同有效。关于焦点二，虽然甲、乙已经将争议之房占有、使用、处分的权利转让给李某、冉某，但没有办理房屋产权过户登记，不发生物权变动的效力。甲、乙又将争议之房与丙、丁签订的房屋买卖合同，该合同亦是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故甲、乙与丙、丁之间的房屋买卖合同有效。由于本案属于一房二卖，且均未办理房屋产权过户登记，李某、冉某与甲、乙之间的房屋买卖合同签订时间和交付房屋以及支付价款的时间均在丙、丁之前，故争议房屋的所有权应属于李某、冉某，甲、乙有协助李某、冉某办理房屋产权过户的义务。由于诉争之房所有权应当属于李某、冉某，甲、乙无法继续履行与丙、丁的房屋买卖合同约定的义务，应承担相应的违约责任。据此，撤销原判。
案例22
未取得房屋产权证的房屋买卖合同效力争议案（［2008］成民终字第1271号）
2004年7月12日，原告田某与被告李某、案外人某中介公司签订一份购房合同书（以下简称三方购房合同）。合同约定：李某购买田某住房一套（建筑面积188平方米，无产权证），价款35.3万元。中介费和产权过户费由李某承担；李某于2004年7月20日前向田某支付首付款12万元，田某同时将房屋以现状交付李某，待田某取得房屋产权证后，由该中介公司协助李某办理公积金贷款以支付购房尾款，李某在支付首付款后即可开始进行房屋装修、居住。另查明，田某出卖给李某的房屋，系田某于2002年9月20日从案外人某机械公司处购买的经济适用房，田某已向该机械公司付清全部购房款，但至今尚未取得房屋产权证。现田某与李某就三方购房合同的效力发生争议，诉至法院。
田某主张：本案转让的房屋未依法领取权属证书，其购房合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款，即“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的强制性规定，缺乏合同的生效要件，故不具有法律效力，亦应属无效。一审判决对合同效力作出的有效认定无法律依据。李某主张：该购房合同合法有效，应继续履行。
法院经审理认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》属国家管理性法律规范，其中第三十八条第（六）款“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定中不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案中，田某根据其与省机械公司签订的购房合同，实际取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的权属明确，相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的；在此前提下形成的本案讼争房屋《购房合同书》系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，确认三方购房合同有效。
案例23
未领取产权证的房屋交易有效案（〔2009〕穗中法民五终字第1365号）
郑某、沈某于2007年7月26日与广州某房地产开发有限公司签订了编号为穗（番）房合字NO0554850的《商品房买卖合同》，购买该公司开发的广州雅居乐花园雅逸庭50幢202号房，房款为582062元。合同约定，郑某、沈某于2007年7月29日前支付房款182062元，同时办理400000元的银行按揭手续。广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应当在2007年12月31日前将合同约定的商品房交付郑某、沈某使用。并约定广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应在郑某、沈某交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。之后，郑某、沈某委托广州市某地产代理有限公司将广州雅居乐花园雅逸庭50幢202号房放盘。杜某通过广州市中鸿地产代理有限公司的介绍相中郑某、沈某放盘的广州雅居乐花园雅逸庭50幢202号房，双方在经纪方广州市中鸿地产代理有限公司的见证下于2008年4月20日签署了编号为NO0000711的《房屋买卖合同》，合同中第三条约定“卖方（即郑某、沈某）持有该物业之房产权属证明。卖方保证对该物业享有完整处分权”，同时约定双方就楼价的支付方式达成一致协议，由买方（即杜某）按转按揭付款的方式付款，并由买方向卖方先支付50000元作为定金。同日，杜某向郑某、沈某支付了50000元定金。郑某、沈某在向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司购买广州雅居乐花园雅逸庭50幢202号房时，与中国工商银行股份有限公司广州番禺支行签订《个人住房组合抵押借款合同》，约定由中国工商银行股份有限公司广州番禺支行向郑某、沈某发放贷款总额为400000元的住房公积金个人住房贷款，贷款期限为16年。该《个人住房组合抵押借款合同》经广州番禺雅居乐房地产开发有限公司作为保证人，由广州市番禺区公证处作出公证。另查明，郑某、沈某已于2008年6月30日向中国工商银行股份有限公司广州番禺支行还清了全部个人住房按揭贷款。2008 年3月2日，杜某以房屋未取得房产证、转按揭方式违法等理由，请求法院判令本案《房屋买卖合同》无效，郑某、沈某返还购房定金50000元。
一审法院认为，《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”的规定，是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成及发生所有权转移的合同履行目的。依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。因此，不得据此确认本案争议的买卖关系无效。同时双方当事人在房屋买卖时，杜某对该房屋尚未领取权属证书的事实是清楚的，所以推定双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，应对双方产生约束力。杜某与郑某、沈某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且双方买卖房屋的合同目的是可以实现的，所以该合同是合法有效的。判决驳回杜某的诉讼请求。杜某提起上诉。
二审法院认为，我国《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效，本案双方当事人签订的房屋买卖合同，可以确认出自双方当事人的真实意愿，但对合同内容的效力却有争议，主张无效的理由是未领取权属证书的房屋不能出售的相关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。也就是说，导致合同无效的违法内容必须是违反法律效力性强制性规定。上诉人所引用的法律规定或者规章，都不属于效力性强制性法律规定。本案合同约定买卖的房屋，虽然未取得权属证书，但该权属证书的审查正在进行，无论将来是否能够出具归属于上诉人或者被上诉人的权证，影响的是双方当事人的合同目的，并不是影响合同效力，因此，上诉人要求确认合同无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。遂判决驳回上诉，维持原判决。
案例24
房屋买卖合同标的物尚未建成不影响合同效力案（［2007］成民终字第2431号）
2002年12月31日，被告谢某与某房地产开发有限公司签订《拆除（住宅）房屋产权调换协议书》，约定谢某将其所有的某私有住房交该公司拆除，并以原房屋产权换得某市B幢4楼6号房屋一套。2003年1月3日，被告谢某与原告卢某签订《房屋转卖合同》，将B幢4楼6号房屋以111500元的价格出售给原告卢某。2003年1月13日，卢某履行全部付款义务。《房屋转卖合同》中，将转让标的物即B幢4楼6号房屋误写成B幢2楼8号房屋。B幢4楼6号房屋至今尚未建成，亦未办理房屋产权登记。现卢某起诉，请求谢某交付房屋并协助卢某办理交易过户手续。谢某辩称诉争房屋系在建工程故不能满足卢某之请求，要求免除履行合同义务。
法院经审理认为：本案双方当事人争议的焦点是谢某、卢某签订的《房屋转卖合同》是否有效。《房屋转卖合同》虽记载转让标的物有误，但在合同签订后，原告以B幢4楼6号房屋作为合同标的物履行付款义务，并取得该房屋所有人即被告的确认。因此，双方签订《房屋转卖合同》的本意系出卖被告所有的B幢4楼6号房屋而非他人所有的B幢2楼8号房屋。原告对于合同中转让标的物书写成为B幢2楼8号系笔误。针对争议房屋无所有权证，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋。该条款主要针对那些不认定无效就不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同。我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案讼争房虽未登记领取权属证书，但谢某拥有原被拆迁房的产权，安置房的权属及位置也是明确的，在将来是可以取得产权的。《中华人民共和国城市房地产管理法》并未明令禁止预售商品房在取得权属证书之前签订转让合同。而拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，也是虽“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态，拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。本案谢某、卢某签订的《房屋转卖合同》，系双方的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、他人的利益，也不损害社会公共利益，合同的标的物是否即时转移并不影响合同的效力。基于以上分析及从诚实信用、鼓励交易的原则出发，本院认定谢某、卢某签订的《房屋转卖合同》有效。房屋买卖合同系双务、有偿合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。卢某作为买受人已按合同约定履行了支付房屋价款义务，作为出卖方的谢某也应履行交付房屋并协助办理产权过户手续的义务。本案讼争房屋虽尚在修建，暂不具备交付和办理交易过户手续条件，但该房屋竣工建成后即具备上述条件，故判决判令谢某在条件成就后履行交房及办证义务。
相关案例索引
1.三亚海韵实业发展有限公司与海南爱德文股份有限公司等土地使用权转让合同纠纷上诉案（［2007］琼民一终字第48号）
本案要点
（1）三十八条第（二）项立法精神旨在保护债权人的利益，如果三方签订转让合同不但不损害债权人的利益，相反更有利于债权人实现其债权，且该地的查封已被解除。则转让合同不应因签订时该地尚被查封而无效。
（2）土地证书仅是记载土地的所有权或使用权状况的一种证明文件，不是确认土地权属的唯一证书。土地权属的归属问题还应包括人民法院的生效判决在内可作为确认依据。本案三方签订合同时，人民法院生效判决已确认该地的权属，故不能以该地尚未取得土地使用权证书为由，认定合同无效。
2.广州德颐综合服务中心与广州穗南房产发展有限公司办房产证纠纷上诉案（［2007］赣中民一终字第640号）
本案要点
除法律另有规定或双方另有约定的情形外，合同自成立时生效。标的物存在瑕疵只是影响物权变更登记的效力，而不影响合同的效力。一方违约时仍应承担相应的违约责任。
3.肖某与黄某买卖合同纠纷上诉案（［2007］赣中民一终字第640号）
本案要点
出卖的房屋是否属于夫妻肖某与李某的共同财产，须经法定程序确认。在未经法定程序确认之前，该房屋属于“权属有争议的房地产”。共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。
●相关规定
《城市房地产转让管理规定》第6条
第三十九条 【以出让方式取得土地使用权的房地产转让】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
案例25
未交清土地出让金限制土地使用权转让案（［2008］石民商终字第5号）
2003年3月13日，原告乙公司依法取得了面积为62693.6平方米的国有土地使用权，并办理了土地使用权证书，但未交清土地出让金。2004年9月28日，被告甲公司、原告乙公司达成《土地使用权转让协议》，约定乙公司将其中16000平方米土地使用权转让给甲公司。2004年8月26日，乙公司将面积为62693.6平方米的土地使用权证书抵押给银行用于贷款。现乙公司诉至法院，要求确认该协议无效，甲公司返还土地。
法院经审理认为：一、当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。乙公司未交清土地出让金，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合的条件是：按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。因此，甲公司与乙公司签订的《土地使用权转让协议》违反了法律的强制性规定，属无效合同。因此，甲公司应当返还实际占用乙公司的土地。
案例26
标的物瑕疵不影响土地使用权转让合同效力案（《最高人民法院公报》2005年第7期）
A公司（柳州市A电器有限责任公司）、B公司（柳州B房地产开发有限责任公司）与C公司（南宁C房地产有限公司）签订《土地开发合同》，约定A公司、B公司将A公司所有、经与国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》受让取得，并经有关部门批准进行房地产开发的土地转让给C公司，土地转让价款为2860万元，并约定其他权利义务事项。后A公司办理了国有土地使用权证。C公司依约交付了定金200万元，并履行了相关合同义务。其后，A公司、B公司以C公司违约为由单方终止了合同。
C公司不服，遂以其按照合同履行了交付定金并将合同中所约定的代其履行的公司告知了A公司与B公司，而A公司与B公司却以三方在合同中对抵押担保问题约定不明确、没有协商一致，其利益存在风险为由，拒绝按合同的约定办理有关土地手续，并进而要求终止合同，C公司以A、B公司的行为构成违约为由，提起诉讼，请求法院判令A公司、B公司继续履行合同并赔偿C公司因两公司违约而造成的一切损失。
一审法院判决：C公司、A公司、B公司继续履行《土地开发合同》，A公司与B公司于判决生效之日起五个工作日内依该合同第三条第二款的约定，办理完成土地过户的相关手续；驳回C公司的其他诉讼请求。A、B公司不服一审判决，提起上诉。
二审法院认为：《土地开发合同》为A公司、B公司与C公司协商一致后签订的，内容不违反法律、行政法规的规定。合同签订前，国土资源局已同意A公司以出让方式取得诉争土地的使用权，双方订有《国有土地使用权出让合同》。同时，A公司办理了国有土地使用权证，诉争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权，在土地转让时投资应达到开发投资总额的25％。该规定是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，未达到25％的投资开发条件并不影响《土地开发合同》的效力，双方签订的《土地开发合同》有效。故A公司、B公司单方终止合同的行为已构成违约，应承担违约责任，C公司作为守约方主张继续履行合同的诉讼请求于法有据，予以支持。法院判决：驳回上诉，维持原判。
相关案例索引
1.山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械（集团）有限公司土地使用权转让合同纠纷案（［2007］民一终字第62号）
本案要点
（1）以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。
（2）合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
（3）转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同，以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。
2.潘红燕诉安吉昌硕购物广场房产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（［2011］湖安梅民初字第54号）
本案要点
当事人双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。出卖人在约定或法定的时间内尽到了相应的备案义务，但办证时间的长短并不是出卖人所能控制。故逾期办证非出卖人的原因，买受人无权追究出卖人的违约责任。
3.贵阳兴龙有限责任公司与中国石油化工股份有限公司贵州贵阳修文石油支公司国有土地使用权转让合同纠纷纠纷上诉案（［2007］黔高民一终字第50 号）
本案要点
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
●相关规定
《城市房地产转让管理规定》第9、10条；《确定土地所有权和使用权的若干规定》第40至42条；《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》
第四十条 【以划拨方式取得土地使用权的房地产转让】以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
条文注释
以划拨方式取得土地使用权的房地产转让有两种方式：一是需要办理出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金；二是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金。《城市房地产转让管理规定》规定以下情况可以不办理出让手续：（1）经城市规划主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第23条规定的项目，即国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。
案例27
划拨土地使用权人在划拨土地上建造的房屋未经相关政府部门审批不得转让案
卫生部将经批准的综合楼基本建设项目交与X医学院。该项目的建设用地属国有划拨土地使用权的性质，该用地的实际使用权人为X医学院。之后，X医学院与M公司就该项目签订《合作协议》，约定M公司出资建设综合楼，产权归X医学院，M公司享有除微循环所等少数部分面积外其余面积的30年使用权。同日，双方又签订了一系列协议，其中几份被双方合意终止后，双方均按照《分配协议》、《综合楼协议》履行。双方未经正式验收、交接即于1999年根据约定的大体划分部位，分别进入、占有使用或出租了部分房屋。随后，卫生部批复同意X医学院将综合楼房屋产权转让给M公司，并按照国家有关法律法规程序办理产权转让手续。卫生部的该项批复未报请上级主管部门国务院机关事务管理局批准和备案。按双方约定X医学院应当办理的产权转让及为M公司交纳土地出让金、房产登记办证等手续至今尚未办理。X医学院以合同无效且M公司不具备继续履行合同能力为由提起诉讼，请求确认双方之间签订的关于综合楼的所有协议书无效，确认综合楼产权归X医学院所有，判令M公司返还X医学院垫付工程款、电梯款及收取的租金。
一审法院认为：X医学院和M公司为建设综合楼及科研楼，采取的是一方提供建设用地，另一方提供建设资金的合作方式，依双方约定和房地合一的原则，随房屋产权的确定和转让，相应的土地使用权亦随之转让。X医学院在土地使用权发生转让时，依法应报有批准权限的人民政府审批，X医学院的转让行为未按照国家法律规定获得政府批准，双方当事人签订的具有转让房地产内容和性质的合同，违反了相关法律、法规的强制性规定，应当认定无效，合同无效的责任主要在土地的提供方X医学院。M公司在双方合作建设期间，对合作项目有较大的资金投入，应予以返还。X医学院不服一审判决，向最高人民法院提起上诉。
二审法院认为：从本案查明事实可知，案涉划拨土地使用权人X医学院为公益性事业单位且其在签订上述协议时并未经相关国土管理部门、房产管理部门批准。故上述协议因违反法律的强制性规定而应被认定为无效。X医学院作为划拨土地使用权人，在应知划拨土地上房屋未经相关政府部门审批不得转让的情况下，仍与M公司签订合作建房的系列合同并多次承诺将综合楼部分房屋转让给M公司并办理相应的产权过户手续。可见，合同无效的主要过错在X医学院，其应承担主要责任。而M公司作为专业性房地产开发公司，对利用划拨用地建房的可能风险应更为了解并作出更审慎评估，但其在案涉合同履行过程中未尽到同行业内公司应有的注意义务，也存在一定的过错，应承担次要责任。
●相关规定
《城市房地产管理法》第38、51、56条；《城市房地产开发经营管理条例》；《城市房地产转让管理规定》第11、12条；《国家土地管理局关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》；《国家土地管理局关于划拨土地使用权管理有关问题的批复》；《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》
第四十一条 【房地产转让合同】房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
案例28
房地产转让未签订书面合同但已履行的合同效力案（〔2011〕海南一中民二终字第353号）
2001年5月20日，某公司法定代表人冼某与邹某就购买保亭县百货综合大楼503房达成口头协议：邹某购买该楼503房，总房款5万元，先支付定金2万元，余额待该楼竣工验收后付清，某公司交付房屋给邹某使用。邹某于当日交付购房定金2万元，于2001年10月8日交付购房预付款5000元。2001年10月某公司交付房屋给邹某，2001年11月邹某入住该房屋。双方至今未签订书面购房协议。2004年9月6日某公司取得保亭县百货综合大楼房屋所有权证。2004 年9月18日某公司向邹某发出通知，告知保亭县百货综合大楼房产总证已经办理，要求邹某履行合同义务。因邹某未付清购房款，某公司于2009年10月29日向法院起诉，要求解除原被告的房屋买卖关系，收回房屋。
一审法院认为，邹某至起诉之日未交清购房余款，故应承担相应的违约责任即按照“通知”中的约定，除补交购房余款外，利息按复式计算。邹某在合理期限内付清购房余款及支付余款利息后，某公司应在合理期限内协助邹某办理房屋产权证。宣判后，某公司不服，提起上诉。
二审法院认为，我国《城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《合同法》第十条第二款规定：“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。邹某与某公司买卖的标的物系房产，双方依法应当签订书面合同，但双方没有依照法律规定订立书面合同，本应视为双方买卖房屋合同并未成立，但由于某公司做为房屋的出卖方已履行了交付房屋的义务，邹某也已接收该房屋并已入住多年，此情形符合《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，故本案合同成立。合同双方主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。双方应当按照合同约定和法律规定的合同的随附义务，全面履行各自的义务。本案中，邹某做为买受人应履行按约定支付全部购房款的义务；某公司做为出卖人除将房屋交付买受人使用外，还应协助被买受人办理房产权属变更登记。邹某在入住所购买房屋并收到某公司的缴款通知后未支付购房余款已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原审法院根据案件的具体情形和当事人的过错，综合考虑各方面因素，按某公司在通知中约定的违约责任处理方式判令邹某付清购房余款并承担逾期付款利息恰当，并不超出当事人的诉讼请求范围，且邹某对原审判决表示服判。在邹某履行其付清购房款及逾期利息后，某公司应履行协助买受人办理所购房产的权属变更登记。判决：驳回上诉，维持原判。
案例29
房屋买卖中立约定金是否成立争议案（［2006］泉民终字第861号）
2005年9月4日，原告颜某欲购买被告蔡某房产一栋，双方商定房价为41万元。当日，原告支付定金5万元，被告收据载明“兹收到颜某先生的购房款人民币定金伍万元。……房产一栋以人民币肆拾壹万整转让给颜某先生、待定立字据后、余额房款人民币叁拾陆万应即日付清。我当把房屋产权证二本付出”。事后，被告曾两次通知原告之妻要求原告购房，原告之妻表示不再购买。2005年10月26日，原告将单方草拟的房屋买卖合同1份邮递于被告。2005年10月28日，被告采用函件形式告知原告，其不接受原告单方草拟的房屋买卖合同。函件载明：“关于房屋买卖合同书应在双方当事人当面协商签订后方生法律效力。你单方草拟的房屋合同书所列的条款我不能接受。至于你要求10月29日双方签订该房屋买卖合同书我同意，按2005年9月4日我们双方的约定，我蔡某收到你定金伍万元整，收据已详细说明清楚该房屋交割过程，限你10月31日为止，逾期不来视你单方违约，没收定金伍万元整”。原告于2005年10月31日提起诉讼，请求被告返还购房款5万元。
一审法院认为：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的
规定，房地产转让合同应当是一种要式合同，必须是书面订立且具备完备的形式才能成立。因房屋买卖合同尚处于磋商阶段，因分歧较大没有达成房屋买卖合同。定金是担保合同的一种，只能是依附主合同而存在，本案作为主合同的房屋买卖合同尚未成立，也就不存在定金问题，原告交付的5万元只能认定为欲购房屋的预付款。被告在房屋买卖合同尚未成立之时，以原告单方违约为由扣留购房预付款，没有事实和法律依据，应予返还，原告的诉讼请求应予支持。被告不服提起上诉。
二审法院认为：当事人在2005年9月4日达成房屋买卖意向，但尚未签订正式的房屋买卖合同，上诉人先行收取的定金属于立约定金。此后，被上诉人之妻两次表示不再购买该房屋；被上诉人寄出《房屋买卖合同书》虽然表明仍愿意购买该房屋，但该合同系单方草拟，且部分条款内容明显违反了2005年9月4日交付定金时的双方约定。上诉人在复函中仍表示同意按照双方原先约定签订房屋买卖合同，并限期至2005年10月31日，但被上诉人仍没有与上诉人签订合同，而是选择起诉。被上诉人作为给付定金一方拒绝签订主合同，无权要求收受定金的一方返还定金，故判决：撤销一审判决；驳回被上诉人的诉讼请求。
相关案例索引
黎某与陈某财产权纠纷上诉案（［2004］穗中法民一终字第3881号）
本案要点
（1）房地产转让合同，是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成一致的书面意见。房地产转让合同的主体须是房地产所有人；客体是土地使用权和房屋所有权。在房地产转让合同中，转让方的主要义务是将转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权以合法形式转给受让方，受让方的主要义务是接受房地产并向转让方支付有关费用。
（2）物权行为和债权行为相对独立。房地产转让未办理变更登记不影响房地产转让合同的效力。一方违约时，应当承担相应的违约责任。
●相关规定
《城市房地产转让管理规定》第7、8条；《商品房销售管理办法》第16至23条；《城市房地产开发经营管理条例》第28、29条
第四十二条 【房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系】房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
条文注释
本条是关于房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系的规定。具体表现为：①房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；②房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；③房地产转让合同较土地使用权出让合同又有新的内容。
●相关规定
《城市房地产转让管理规定》第9条
第四十三条 【房地产转让后土地使用权的使用年限】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
●相关规定
《合同法》第10、44、89条；《城市房地产管理法》第15条
第四十四条 【房地产转让后土地使用权用途的变更】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第四十五条 【商品房预售的条件】商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
案例30
未取得《商品房预售许可证》销售商品房的合同可撤销案（〔2006〕成民初字第479号）
2005年10月2日，游某与某公司签订订购书一份，约定游某以人民币211，1241元购买某公司开发的维也纳森林别墅第四期第686栋；游某于当日支付定金人民币5万元。2005年10月29日，游某与某公司签订预售合同一份，约定游某以人民币200万元购买某公司开发的维也纳森林别墅第三期第686栋，上述商品房的预售许可证号为双房预售第5083号。同日，游某与某公司又分别签订了两份补充协议，约定游某应于2005年11月2日前支付人民币10万元，剩余人民币185万元应于2005年11月30日付清；逾期付款则应支付违约金，所签合同随之作废，某公司无需通知游某即可另行处理此房。2005年10月29日，游某支付了人民币10万元。2005年12月6日，游某向某公司汇出人民币100万元； 2006年2月20日，游某又汇给某公司人民币87．2万元。2006年3月6日，某公司向游某公证送达了一份通知，要求游某到某公司财务部提取属于游某的个人资金。2005年12月29日，某公司取得了包含游某所购商品房在内的预售许可证。后双方发生争执，诉至法院。
原告游某诉称，其于2005年9月在《四川航空》杂志上看到某公司正在销售其开发的位于四川省成都市双流境内的维也纳森林别墅第四期，杂志上标明了上述商品房的预售许可证号为双房（2003）预售证第131号。同年10月2日，游某与某公司签订了《维也纳森林别墅订购书》，2005年10月29日签订《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》。游某已履行完全部付款义务，但2006年3 月6日某公司通知游某领取已付的购房款，游某于2006年3月20日从双流县房屋管理所得知，维也纳森林别墅第四期尚未开发，某公司实际获得维也纳森林别墅第三期商品房预售许可证的时间为2005年12月29日，预售号为双房预售字第5083号。因此，某公司虚假宣传其维也纳森林别墅第四期并标明预售证号，隐瞒其没有获得维也纳森林别墅第三期预售证号的事实与游某签订商品房预售协议构成欺诈。据此，诉请人民法院依法判令：撤销其与某公司签订的商品房买卖合同；某公司归还游某购房款人民币202.2万元，赔偿损失人民币7.5万元，并支付增加赔偿额人民币200万元。
被告某公司辩称，双方于2005年10月29日签订了预售合同及补充协议两份，游某及某公司的权利义务应以预售合同及补充协议为准，广告与订购书载明的维也纳森林别墅第四期系部分销售人员混淆所致。虽然维也纳森林别墅第三期第686栋商品房的预售许可证的制作时间为2005年12月29日，但某公司在本诉原告起诉前已取得该预售许可证，依法应认定该预售合同及补充协议有效。
法院经审理认为，商品房预售实行许可证制度，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。商品房预售，开发经营企业应当向承购人出示《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。本案中，某公司于2005年12月29日取得了游某所购商品房的预售许可证，该时间早于游某提起诉讼的时间，游某与某公司签订的预售合同可以认定为有效。但某公司在没有告知游某其没有取得商品房预售许可证的情况下，在订购书、预售合同中标明了预售证号，与游某签订了订购书、预售合同及补充协议。某公司隐瞒其没有取得商品房预售许可证的事实，致使游某陷入对该商品房的错误认识并在违背其真实意思的情况下签订了上述合同，构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，订购书签订于2005年10月2日；预售合同及两份补充协议签订于2005年10月29日。2006年5月23日，游某起诉要求撤销该订购书、预售合同及两份补充协议，其撤销权的行使并未超过一年，故对游某的上述主张予以支持。法院判决：撤销游某与成都某实业集团有限公司于2005年10月2日签订的“维也纳森林别墅”订购书，2005年10月29日签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》及补充协议两份。
案例31
开发商不履行协助义务被判违约案（［2006］佛中法民五终字第47号）
1998年7月15日，原告赖某、原告王某与被告怡福公司签订购房合同，约定赖某、王某向怡福公司购买商品房一套，同时约定赖某、王某在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，怡福公司应给予协助。1998年7月15日至同年9月5日，赖某、王某依约向怡福公司付清了房款并领取相应的收据。同年8月2日，与怡福公司办理了收楼手续。同年12月22日，怡福公司取得了赖某、王某房屋的《商品房产权权属转移证》，但一直没有将该证发到赖某、王某手上。2002年9 月30日，怡福公司为赖某、王某填写了购房发票，但没有发到赖某、王某手上。经多次交涉未果，赖某、王某起诉请求判令怡福公司立即协助赖某、王某办理《房屋所有权证》手续并承担违约责任。怡福公司辩称：本案商品房买卖是现房交易，《城市房地产管理法》中只规定商品房预售应当报县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，对于现房销售，不予协助。
法院经审理认为：本案争议焦点为怡福公司是否依约履行了向赖某、王某交付产权转移证和发票等义务，以及是否应当向赖某、王某支付违约金。本案商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，属于现房买卖，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，以及《中华人民共和国民法通则》第四条规定的诚实信用原则，作为开发商的怡福公司应当在合理的期限内向赖某、王某提供必要的证明文件，协助赖某、王某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而怡福公司于1998年12月22日已经取得讼争之商品房的《商品房产权权属转移证》，已经具备向赖某、王某提供必要的证明文件，协助赖某、王某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的条件，但怡福公司直至2000年5月10日才通知赖某、王某前往索取办证的必要证明文件，至此，怡福公司由于未履行协助办理权属变更的义务，已经构成违约，依法应当承担违约责任。赖某、王某一直未能领取办证的必要文件的原因及责任在于怡福公司，而且怡福公司亦未依合同约定到房地产交易部门办理房屋买卖合同登记备案，故怡福公司应当承担违约责任，支持赖某、王某的诉求。
案例32
购房优惠资格转让被判无效案（［2005］沈民（2）房终字第334号）
原告邢某原在沈阳市经济技术开发区工作，2001年沈阳市某房屋开发有限公司在沈阳市经济技术开发区建设外商生活区，该公司销售房屋价格对在经济技术开发区工作人员有优惠。被告赵某的价格优于原告邢某。2001年8月30日邢某、赵某达成口头协议，由邢某使用赵某的优惠条件指标向沈阳市某房屋开发有限公司购买商品房，由邢某向赵某支付赵某已向开发单位支付的定金1万元，并给付赵某22，000元。口头协议达成后邢某与沈阳市某房屋开发有限公司签订了商品房买卖合同。邢某支付给赵某22，000元。随后因政府改变土地使用规划，该预售房的开发项目被撤销。现邢某起诉，要求赵某返还22，000元。
一审法院判决驳回起诉。宣判后，邢某不服判决，提出上诉，称：本案开发项目被撤销，开发商已将房款退还，赵某分的房屋根本不存在，购房优惠条件没有存在的前提和基础，自己没有得到任何优惠条件，原审要为不存在的优惠条件支付22，000元，违背公平原则。《城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》对预售方主体资格有要求，原审法院仅依据收条一张，不能证明预售商品房的行为及被上诉人赵某的转让行为有效。要求二审撤销原审判决。
二审法院经审理认为：民事权利是公民、法人在民事法律关系中，依照法律规定或者合同的约定，根据自己的意愿实现自己某种利益的可能性。其内容表现为权利主体有权为一定行为或者不为一定行为、有权要求他人为一定行为或者不为一定行为的可能性以及权利遭受侵害时应受法律保护。沈阳市某房屋开发有限公司对被上诉人赵某所在单位实施优惠售房价格，赵某基于一定的身份而享有的优惠购房资格，仅是一种待遇，其本身不具有前述权利内容特征，不是民事权利。赵某将其优惠购房的资格转让给邢某，其转让的并非民事权利。该优惠购房资格，只有在资格赋予人（某公司）与资格受让人邢某成立并实现优惠购房合同目的的前提下，该优惠资格才能实现其价值属性，才能成为转让的权利标的。除非因邢某自身原因导致其与某公司签订的商品房买卖合同不能履行，否则应推定赵某转让的优惠购房资格尚不具备价值属性，不能视为民事权利的转让。据此，撤销原判，支持邢某诉求。
相关案例索引
王某等与蔡某预售房地产转让登记纠纷上诉案（［2004］穗中法行终字第138号）
本案要点
（1）商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房屋价款的行为。签订商品房预售合同后，双方就应当履行合同产生的义务，义务的具体内容是由双方商定的，是整个合同的主要目的。即合同的双方当事人在他们的协议中规定一方或双方必须要做的事情。合同的义务是必须履行的，若一方不履行，则另一方就可以以对方违反合同为由要求违约者赔偿损失，在某些情况下，还可由法院责令违约者具体履行合同。
（2）利用虚假材料进行预售登记，被行政机关撤销的行为是可诉的具体行政行为。
●相关规定
《城市商品房预售管理办法》；《城市房地产转让管理规定》第6条；《商品房销售管理办法》第3至35条；《城市房地产开发经营管理条例》第23条；《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》；《建设部关于明确城市商品房预售管理主管部门问题的复函》
第四十六条 【商品房预售后的再行转让】商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
●相关规定
《民法通则》第91条；《合同法》第79、84、88条
第三节 房地产抵押
第四十七条 【房地产抵押的定义】房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
●相关规定
《物权法》第179条；《担保法》第33至62条；《城市房地产抵押管理办法》；《最高人民法院关于执行设定抵押的房屋的规定》
第四十八条 【房地产抵押物的范围】依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
●相关规定
《物权法》第180条；《担保法》第53条；《城市房地产抵押管理办法》第4至24条
第四十九条 【房地产抵押登记】房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
案例33
未审查房屋产权证抵押登记被撤销案（［2005］泉行终字第150号）
位于安溪县官桥205线开发小区39号的综合楼，系原告官桥茶叶公司的财产。2002年9月27日，神龙公司以自己址在安溪官桥车站边的厂房作为抵押物向安溪工行提供抵押担保，并向被告安溪县规划建设局下属的安溪县房地产交易管理所申请抵押登记。安溪县房地产交易管理所未经认真审查，将属于原告所有的39号综合楼错误地作为神龙公司的财产一并予以抵押登记。原告认为被告下属单位的具体行政行为严重地侵犯了原告的财产权利，向法院请求撤销被告下属的安溪县房地产交易管理所于2002年9月28日做出的抵押登记行为。被告辩称：安溪县房地产交易管理所对外办理房屋抵押登记上是一个独立主体，安溪县规划建设局作为被告是错误的，原告的起诉应予以驳回。原告的注册资本登记显示并没有该讼争房产作为固定资产投资，讼争涉及的财产属神龙公司所有，原告官桥茶叶公司对该财产不具有所有权，不享有主体资格，应驳回其起诉。
经审理，本案终审法院认为：安溪县规划建设局是安溪县范围内办理房地产抵押登记的行政管理部门，依法负责本行政区域内的房地产抵押管理工作，其作出的具体行政行为，应当事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”，《城市房地产抵押管理办法》第三十二条、第三十三条规定均明确房屋产权证是作为抵押登记的合法依据。安溪县规划建设局作为登记机关，其工作人员未尽到严格审查义务，即准予将该综合楼抵押登记，其具体行政行为证据不足，应予撤销。据此撤销该抵押登记行为。
相关案例索引
中国农业银行昆明市官渡区支行与昆明策裕经贸有限责任公司、张锦、张行房屋抵押纠纷案（［2000］经终字第224号）
本案要点
（1）无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
（2）房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记；对不予登记的，应当书面通知申请人。以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。当事人未办理抵押物登记的，抵押物权不成立。
●相关规定
《物权法》第187条；《城市房地产抵押管理办法》第6、7、30、32至35 条
第五十条 【房地产抵押合同】房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
案例34
房屋抵押未签订书面合同被确认有效案（［2007］赣中民二终字第142号）
原告黄某与第三人系亲戚关系。第三人经黄某同意，利用黄某的两本房权证向被告某农村信用社办理了抵押贷款手续，并到县房产部门办理了房地产抵押登记手续。借款到期后，被告分别于1998年9月19日、1998年11月9日、1999年6月19日、2000年7月24日、2001年6月10日向黄某及第三人发出了贷款催收通知书，第三人除2005年6月24日归还借款500元外，剩余借款本金及利息一直未付。2007年4月23日黄某将某农村信用社诉至法院，要求确认第三人逾期贷款的抵押行为无效，由被告返还房权证给黄某，并承担本案诉讼费。
一审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和六十二条分别规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同”、“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”。本案虽然办理了抵押登记，但被告与黄某并未办理书面抵押合同，因此，被告与黄某之间的抵押行为自始至终都不具有法律效力。此外，黄某房屋的抵押期限是1996年4月16日至1997年1月16日一年，抵押期限到期后，没有重新登记或续登，担保物权的存续不具有法律约束力，遂认定抵押行为无效。农村信用社不服，提起上诉。
二审法院认为：被上诉人黄某提供其身份证及房产证给原审第三人办理抵押贷款手续是明知的，也是自愿的。这从贷款到期后被上诉人还曾多次签收上诉人送达的《贷款到期催收通知单》而从未提出异议可以得到进一步印证。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。”《中华人民共和国担保法》第三十八条也规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”但是，上述规定均属于倡导性规定，而不属于法律的强制性规定。由于本案的抵押物系房屋，属于《中华人民共和国担保法》第四十二条规定的应当办理抵押物登记的财产，根据该法第四十一条之规定：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记本案中，虽未签订书面抵押合同，但由于其提供房产抵押担保的意思明确，并且抵押房产还依法办理了抵押登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案的抵押行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，而且还符合法律关于房屋抵押登记生效的法律要件，因此，本案的抵押担保应认定为合法有效。据此，撤销原判，驳回黄某的诉求。
相关案例索引
长江广场发展（武汉）有限公司与武汉市汉阳区房产管理局抵押登记纠纷案（［2003］鄂行终字第34号）
本案要点
抵押权人要求抵押房地产的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
●相关规定
《物权法》第185条；《城市房地产抵押管理办法》第25至29条
第五十一条 【以划拨土地使用权设定的房地产抵押权的实现】设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
●相关规定
《城市房地产抵押管理办法》第40至47条；《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》
第五十二条 【房地产抵押后土地上的新增房屋问题】房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四节 房屋租赁
第五十三条 【房屋租赁的定义】房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
案例35
转租房屋租赁合同有效案（［2009］昆民一终字第1号）
2006年11月15日，被告陈某与某市居委会第二居民小组（以下简称第二小组）签订了《土地使用租赁合同》及《房屋租赁合同》，约定由陈某租赁第二小组的土地3.24亩及房屋一栋。2008年3月16日，原告尹某、被告陈某双方签订了《房屋及土地租赁合同》，约定陈某将上述土地及房屋租赁给尹某使用。尹某租赁该房屋及土地准备用于餐饮经营。合同签订后，尹某实际向陈某支付租金共97.5万元。后尹某投资装修时，发现该土地及房屋系陈某从第二小组租赁而来，陈某的转租行为得到第二小组的认可，但陈某并未拥有完全所有权和使用权。尹某遂以陈某欺诈为由提起诉讼，要求撤销陈某、尹某所签订的合同。
一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条及《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。本案中，尹某、陈某所签订的租赁合同，虽系双方真实意思表示，也得到了房屋所有人第二小组的追认，但在双方所签订的合同中，陈某承诺租赁给尹某的房屋具有完全的所有权和使用权，实际上该房屋系陈某从第三人处租赁而来，陈某未在与尹某订立的合同中予以说明，故陈某在房屋产权问题上具有欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条规定，陈某违背了诚实信用原则，导致了双方所签订的合同无效，应承担相应的责任。尹某在签订合同时，并未及时在合同签订前让陈某出具所租赁房屋的相关产权证书，没有尽到应尽的审查注意义务，具有一定的过错。一审法院判决合同无效，陈某承担租金损失的70％，尹某自行承担租金损失的30％。宣判后，陈某、尹某均不服，提起上诉。
陈某上诉称：本案的租赁合同合法有效，陈某已经履行了交付标的物的义务。原审判决认定事实错误并且超越诉请范围。尹某上诉称：陈某存在欺诈行为，请求判令撤销合同，陈某承担全部责任。
二审法院审理认为，本案争议的焦点是：陈某与尹某签订的《房屋及土地租赁合同》是否应当撤销。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈某与尹某双方签订的《房屋及土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同订立后得到房屋所有权人第二小组的认可，该合同其内容和形式均不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。合同订立后陈某已经将出租的土地和房屋交付尹某，已经履行了交付租赁物的义务，为此，尹某就应当依约履行向陈某支付租金的义务。陈某所收取的租金不应当返还尹某。上诉人尹某诉称陈某所出租的房屋和土地在政府规划范围内以及因陈某的欺骗行为所签订合同，请求撤销合同和返还租金的主张无事实和证据予以证明。据此，认定合同有效，支持陈某诉求，驳回尹某诉求。
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陈某与萍乡市金碧辉煌物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案（［2007］萍民一终字第137号）
本案要点
（1）租赁合同的标的物是用于出租的房屋，即使该出租房屋的所有权人不属于出租人，但由于所有权的四项权能（占有、使用、收益、处分）可以与所有权人分离，故出租人可以取得该房屋的收益权用于出租。
（2）供出租的房屋应当具备以下条件：①有合法的产权证件，如是共有产权须提供共有人同意的证明；②将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；③将房管部门直管公房内的场地出租时，应提交经房管部门同意的证明；④房屋能正常使用，不属于违章建筑之列；⑤符合公安、环保、卫生等主管部门规定的安全、卫生等要求，不属于司法、行政机关查封或者限制房地产权利，不存在法律法规规定禁止出租的其他情形。
●相关规定
《合同法》第212至236条；《城市房屋租赁管理办法》；《城市房地产抵押管理办法》第21、42条；《担保法解释》第65、66条
第五十四条 【房屋租赁合同的签订】房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
案例36
租赁房屋失火承担责任人争议案（［2008］渝四中法民一终字第16号）
2006年9月15日，被告李某与案外人冉某订立《租房协议》约定，李某将其所有的一间平房出租给冉某用于开小吃店，双方还就租金、防火安全等作了约定。2007年2月8日，冉某承租的小吃店门市部起火，将与该小吃店相连的原告王某的房屋以及屋内财产烧毁。2007年5月9日，市消防大队认定，起火部位在李某出租给冉某作小吃店的门市部，但未发现火灾的直接证据和直接证人，火灾原因不明。
原告王某认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第十三条、第十四条之规定，城市房屋租赁应当实行登记备案制度，但李某与冉某之间的房屋租赁没有登记备案，其房屋租赁协议无效，李某作为房屋所有权人理应承担赔偿责任，请求判令李某赔偿损失。李某认为，起火房间是承租人冉某在管理和使用，并非李某在管理使用，故应由冉某担责。李某不是补偿的义务主体，不承担赔偿责任，故请求法院驳回王某的诉讼请求。
法院经审理认为：一、关于冉某与李某签订的房屋租赁合同是否有效的问题。因《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第十三条、第十四条规定的房屋租赁合同登记备案制度属于管理性规范，不是强制性规范，并且上述法律法规并没有规定房屋租赁合同登记备案是合同生效的必要条件，故冉某与李某签订的房屋租赁合同合法有效。二、关于李某是否应当对其出租的房屋承担管理责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，李某作为房屋的出租人，对其出租房屋进行必须的维修是其法定义务，除此之外的其他义务应当根据其与房屋承租人之间的特别约定予以确定，而王某没有提供证据证明李某除了法定的房屋维修义务外，李某与冉某之间还特别约定了其他管理义务，同时由于火灾原因不明，不能断定李某对该起火灾发生存在过错，故李某对其出租的房屋不应承担管理责任，对王某的诉求不予支持。
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广东亨豪电器设备有限公司与广州市天河杰城机械加工厂房屋租赁合同纠纷上诉案（［2004］穗中法民四终字第4431号）
本案要点
（1）房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
（2）房屋租赁登记备案制度属于管理性规范，不是强制性规范，因此不影响房屋租赁合同的效力。房屋租赁即使未进行登记备案，房屋租赁合同仍然有效，租赁合同的双方仍应履行相应的义务，一方违约的应当承担相应的违约责任。
●相关规定
《城市房地产管理法》第41条；《商品房屋租赁管理办法》第7条
第五十五条 【住宅用房和非住宅用房的租赁】住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
第五十六条 【以划拨方式取得的国有土地上的房屋出租的特别规定】以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
案例37
划拨方式取得土地使用权土地上的房屋租赁合同效力案（［2006］昆民三终字第723号）
2005年3月10日，原告某物业公司与被告贾某签订一份《租赁协议》，约定：由贾某承租某省交通厅机关综合服务楼半地下层至地上一、二层作为经营餐厅使用，租赁期预定为五年，每年租赁费为320，000元，租赁费按季度交纳，次季度租赁费应在上季度到期前提前30日内交纳。2005年6月，贾某向工商行政管理部门和税务机关领取了个体工商户营业执照和税务登记证。后贾某拖欠租金，某物业公司两次发出催款通知，要求贾某交纳拖欠租金。在通知时间内贾某均未交费，某物业公司遂知贾某解除合同。贾某主张该《租赁协议》无效。2006年4月13日，原告某物业公司提起诉讼，请求法院确认原告解除与被告签订的《租赁协议》的行为有效，要求贾某承担相应的违约责任。
法院经审理认为：本案争议的焦点在于租赁协议的效力。双方于2005年3 月10日签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示。某物业公司出租给贾某经营使用的综合服务楼所占用的土地性质虽然为国有划拨用地，我国《城市房地产管理法》第五十六条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”，现土地管理部门已通知省交通厅要求缴纳土地使用权收益金，但是否缴纳土地使用权收益金并不是房屋租赁合同成立并生效的前提条件，因此，某物业公司与贾某签订的《租赁协议》合法有效，双方均应按约定全面善意地履行各自的义务。据此，支持物业公司的诉求。
案例38
出租国有划拔用地上房屋的合同效力案（［2000］民终字第115号）
X木材总厂与Z文化交流站签订《营业大楼租赁合同书》，约定Z文化交流站租用X木材总厂涉案房屋，租期为20年。此后，Z文化交流站与X木材总厂签订《协议书》，约定X木材总厂同意为Z文化交流站向银行贷款150万元提供担保。Z文化交流站同意在银行贷款落实到位时，提前将租赁营业大楼合同书中约定应支付的续建工程款一次付清，并同时付足50万元，作为信誉保证金。之后，Z文化交流站向工商局申请将Z文化交流站更名为M实业公司，M实业公司延期付款，并超付，X木材总厂未支付续建投资款。之后，M实业公司给鑫源公司出具委托书，载明：鑫源公司代理M实业公司在承租楼内收取租金、水、电、暖费、物业管理、还贷。后X木材总厂与鑫源公司签订《营业大楼租赁合同书》，约定X木材总厂反租M实业公司四间房屋。次年，X木材总厂在讼争房一侧临窗采光处不足5公分间距处另建一栋楼，影响营业大楼部分场地采光、通风，影响承租房屋的正常经营使用。M实业公司以X木材总厂违约、影响其正常使用和经营房屋为由，提起诉讼，请求判令X木材总厂承担违约金，赔偿损失和利息。
一审法院认为：双方签订的《营业大楼租赁合同签订合同书》为有效合同。签订合同后，M实业公司已依约履行合同义务； X木材总厂未依约履行100万元以上的补充投资义务，己构成违约，X木材总厂严重影响了M实业公司对营业大楼的正常使用，给M实业公司造成较大的经济损失，也违反合同约定，构成违约，应支付违约金。M实业公司未逾期支付租金，其拖欠X木材总厂的水、电、暖费应予给付，同时应承担延期付款利息，其拖欠X木材总厂的借款应一并给付。X木材总厂与实业公司均不服原判，提起上诉。
二审法院认为：X木材总厂与Z文化交流站签订的《营业大楼租赁合同书》是双方当事人真实自愿的意思表示。出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国库，缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。X木材总厂应根据法律规定将收取的房租中所含的土地收益部分上缴国家并办理出租登记备案，领取租赁许可证。M实业公司承租讼争房屋开办金三角大市场获得乌鲁木齐市人民政府有关部门批准，并已办妥营业、税收、消防审批手续，故《营业大楼租赁合同书》有效。
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贾某与昆明交安达物业管理有限公司租赁合同纠纷上诉案（［2006］昆民三终字第723号）
本案要点
（1）对于以划拨方式取得的国有土地上的房屋出租，法律有特别规定。在将划拨方式取得国有土地上建成的地上建筑物、其他附着物出租，必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并按规定签订土地使用权出让合同，同当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金。对未经批准擅自出租的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
（2）房屋租赁实行登记备案制度，但未登记备案不影响房屋租赁合同的效力。
●相关规定
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45、46条
第五节 中介服务机构
第五十七条 【房地产中介服务机构】房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
案例39
房地产中介服务范围界定争议案（［2008］昆民五终字第147号）
原告甲经纪公司下属31分部作为中介方为被告朱某购房，朱某分别于2007 年7月16日、2007年7月31日和2007年8月11日和他人签订了《商品房定购合同》。根据2007年8月11日签订的《商品房定购合同》，朱某通过甲经纪公司的居间关系购买了房屋。按照合同约定，朱某应支付中介费人民币7000元。此后，朱某交纳了房款，并于2007年9月11日取得了该房屋产权证。因朱某未按照合同的约定支付居间费用，故甲经纪公司向法院提起诉讼。朱某辩称：甲经纪公司仅提供了房屋的信息，未按合同约定办理居间代理业务，仅完成了部分房地产经纪行为。众所周知，房屋交易中介合同是买卖双方进行房屋交易，中介方提供服务的合同。根据《城市房地产管理法》规定，“房地产中介服务”包括房地产咨询（包括提供信息等），房地产经纪，房地产评估等三类。其中，房地产经纪是指为委托人提供房屋信息和居间代理业务的经营活动。本案中，甲经纪公司以“甲房地产经纪有限公司31分部”签约，而不是以“房地产咨询公司”签约，其应履行的法定义务就应包括“提供房屋信息和居间代理业务”两方面。本案中，该合同本质是提供了信息，但甲经纪公司未履行合同约定和法定的居间代理业务。
法院经审理认为：本案争议的焦点是双方当事人协商签订的居间合同中是否约定了甲经纪公司为朱某代办房产证的。按照行业惯例，甲经纪公司在向朱某介绍双方达成买卖合同之外，还应该帮交易双方完成过户手续，这与朱某上诉主张甲经纪公司作为经纪工作经营范围是相互一致的。但朱某在没有通知甲经纪公司的情况下，自行与房子买主办理房屋过户手续，因此朱某自行放弃了甲经纪公司帮其完成过户手续的权利，自行处理这一行为应当认定双方变更了合同内容。因此，认定双方当事人之间建立了居间法律关系，甲经纪公司为朱某提供了房屋信息，履行了合同义务，并促成朱某购房，朱某应当承担支付费用的义务，据此并判令朱某承担民事责任。
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陈某与广东三穗建筑工程有限公司等居间合同纠纷上诉案（［2006］佛中法民二终字第560号）
本案要点
居间人须为委托人提供服务，表现为报告订约的机会或为订约的媒介。
●相关规定
《国家土地管理局、国家工商行政管理局关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》
第五十八条 【房地产中介服务机构的设立】房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的服务场所；
（三）有必要的财产和经费；
（四）有足够数量的专业人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
案例40
房地产中介服务资质不影响包销合同效力案（［2006］柳市民一终字第254号）
2004年4月16日，原告郭某与被告某房地产开发有限公司签订委托合同书，约定：被告委托原告承包销售被告开发的房屋，被告给付相应的价款。合同签订后，原告即聘请6名营销人员并按照合同约定进行营销。2005年3月23日，被告违反合同约定，编造理由擅自恶意解除双方签订的委托合同。原告遂诉请法院依法判令被告给付价款，赔偿损失。被告辩称：1.原告既没有房地产经纪人资格证，也没有成立合法的房地产中介服务机构，其不具备从事房地产代理销售的资格，故其与原告之间所签订的委托合同应认定为无效合同； 2.本案中原被告并未约定有包销期限，且原告对销售的商品房没有自行定价的权利，并未约定对于未售出的商品房由原告以事先约定的价格予以购买，故本案不属于包销合同纠纷，请求法院驳回原告诉求。
法院经审理认为：本案争议焦点在与双方所签订合同的性质、效力以及原告代理销售商品房的主体资格问题。商品房包销是房地产市场发展中的一种新的经营方式，目前我国法律、法规对商品房包销合同没有具体的规定，只有最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第二十条（出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外）对商品房包销的含义作了界定。商品房包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为，是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房，并按约定支付包销价款，获取销售差价利益，包销期限届满，由包销商承购未售完的商品房的行为。其主要特征是包销人取得对包销房屋自主定价、独家销售等权利；包销人以开发商的名义进行销售，同时承担在约定期限届满时买入剩余房屋的义务。本案双方当事人签订的委托合同书约定原告享有对被告开发楼盘的所有房屋的独家销售权，原告有权自定价格销售商品房，并享有销售价格高于约定基准价所带来的部分利润和承担销售价格低于基准价格所造成的亏损等。这些约定不违反法律、法规的强制性规定，基本符合委托包销合同的法律特征，应定为商品房包销合同。目前国家尚无商品房包销的法律、法规，商品房包销以何种形式进行、包销商是否要有一定的包销资格，尚无法律明确规定；且在本案中，双方在合同订立时，被告对原告的资质情况是清楚的。本案双方当事人达成的权利义务对等的包销商品房合同，不违反国家的法律、法规；原告是否有商品房包销的经营范围或资格，不是确认合同无效的条件；且合同订立后，原告积极销售包销商品房、商铺等，在较短的时间里已出售了多套房屋，不存在履行不能或不履行的问题；同时依据合同法当事人意思自治原则和促成交易成功、加速经济流转的立法精神，应当确认本案包销合同的合法性和有效性。
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凌某与广东德诚行地产代理有限公司居间合同纠纷上诉案（［2006］穗中法民五终字第2584号）
本案要点
《房屋买卖合同》中约定基于中介方已提供中介服务并已经促成买卖双方签订合同，协助双方建立房屋买卖法律关系，买卖双方同意于合同签订之日向中介方支付咨询及中介服务费。
●相关规定
《国家土地管理局、国家工商行政管理局关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》
第五十九条 【房地产估价人员资格认证】国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
●相关规定
《注册房地产估计师管理办法》
第五章 房地产权属登记管理
第六十条 【房地产登记发证制度】国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
案例41
所购房屋未经法定程序不取得使用权案（［2007］海南民二终字第100号）
2005年1月30日，原告温某购买某村民小组的五套宅基地，每套18000元，五套共90000元。同年3月20日，被告蓝某与施工方签订建房《合同书》，由施工方负责在该宅基地上建造房屋，工程款由蓝某支付。5月27日动工兴建，10月初竣工。2005年11月15日，由于借贷纠纷，法院认为蓝某借款后恶意逃避债务，因情况紧急，为避免损失，裁定查封上述房屋。之后，温某提出异议，法院于2005年12月20日驳回异议人温某的异议。温某遂于2006年5月18日提出诉讼，请求依法确认其对上述宅基地和房屋属于合法使用和所有。
法院经审理认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度”。因此，产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力。本案中，温某虽然持有2005年1月30日某村民小组出具的证明其购买宅基地的付款《收据》和2005年11月18日该村民小组出具的《证明》，但未能履行法定的审批确权和登记手续，故温某主张对上述宅基地拥有使用权的请求于法无据，法院不予支持。同时，温某主张对上述宅基地上附属建筑物拥有所有权，依照法律相关规定，公民和法人对房屋所有权必须建立在其拥有该房屋占用范围内土地使用权的基础上。温某没有依法取得建房所用宅基地使用权，且其关于投资建造争议宅基地上房屋的主张缺乏足够的事实依据，因此不予支持，驳回起诉。
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广州市房屋开发建设有限公司与黄某房屋拆迁合同纠纷上诉案（［2006］穗中法民五终字第2875号）
本案要点
核发房屋所有权证书的部门，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门，不具备房屋权属登记发证主体资格的单位不得发证。各级政府内设的机关事务管理机构、大型企事业单位内设的房产管理机构等非房产行政管理部门不得自行核发房屋权属证书，也不得要求房产行政管理部门委托其发放房屋权属证书。已经自行发证或委托发证的，其所发证书无效。房产行政管理部门不得以此作为产权依据办理房屋转让、抵押、出租等有关手续。
●相关规定
《房屋登记办法》
第六十一条 【房地产权属登记】以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
案例42
一屋两证分属不同权利人案（［2007］海南民二终字第286号）
本案争议标的为一栋二层房屋。1998年7月16日，某市人民政府给被告王某颁发了上述争议房屋土地的《国有土地使用证》。2000年7月，该市人民政府给原告彭某颁发了《房屋所有权证》。彭某以王某占住该房屋侵权为由提起诉讼。
一审法院经审理后认为：原告彭某拥有争议房屋的《房屋所有权证》，该证来源合法，应予确认。因此，原告彭某对争议的房屋拥有合法的产权。被告王某对争议的房屋没有经过房产部门的登记，尚未取得房产权证，没有所有权而占住该房屋，已对原告彭某构成房屋侵权。因此，原告彭某的侵权主张于法有据，应予支持。被告王某虽然持有该房屋所占土地的《国有土地使用证》，且该证的内容真实，但根据有关房地产法律法规的规定，不予确认其拥有房屋的所有权。故判决被告王某对原告彭某已构成房屋侵权，争议的房屋归原告彭某所有。
一审宣判后，王某不服判决上诉称：被上诉人彭某的房产来源不合法。根据我国《城市房地产管理法》第六十一条第二款的规定，办理《房屋所有权证》必须持有合法的《国有土地使用证》，没有合法的《国有土地使用证》就不能办理《房屋所有权证》。据此，请求二审法院依法撤销一审法院的判决，并改判所争议的房屋所有权和房屋所占地的土地使用权归其所有。
二审法院经审理认为：法律上的房屋权利人是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本案争议的焦点是上诉人王某是否构成对被上诉人彭某房屋所有权的侵犯行为。综合本案认定查明的事实，被上诉人彭某持有某市人民政府2000年7月颁发的《房屋所有权证》，而同时上诉人王某则持有1998年7月16日某市人民政府颁发的上述争议房屋占用范围土地的《国有土地使用证》，且经本院查实，双方当事人分别持有的两证均为由某市人民政府颁发的有效权证。故此，被上诉人彭某主张上诉人王某构成对自己所拥有的房屋侵权的诉求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此撤销一审判决，驳回彭某的诉讼请求。
案例43
市政府越权颁发房屋所有权证被撤销案（［2007］琼行终字第181号）
因案外人某工业城公司未按期偿还某市建行的贷款，经法院判决、执行后，该工业城公司的办公大楼框架两幢（各占地614．4平方米）、混凝基础一幢（614．4平方米）及其所占土地作价抵押给市建行。2003年10月16日，上述土地及地上建筑物经公开拍卖由原告赵某竞买成功。2003年11月7日，市建行给赵某出具了《债权转让证明书》，将上述土地及地上建筑物的权益转让给赵某，但未办理产权过户登记手续。由于某工业城公司自1994年起即对上述项目停止建设，2004年1月20日，被告某市政府作出批复，同意市处置办无偿收回某工业城公司征用的300亩土地和投资建设的七栋土建框架公寓楼及办公楼（包括本案争议的土地及地上建筑物）并处置拍卖恢复建设。2004年3月5日，第三人某实业有限公司以74万元竞买成功。2004年5月，某实业有限公司以上述土地及地上建筑物已由其通过公开拍卖竞买取得并经市政府及其有关职能部门批准建设为由，恢复对原某工业城公司的项目建设。2004年6月，赵某以某实业有限公司侵权为由，向市人民法院提起民事诉讼。在上述民事诉讼过程中，市政府于2004年12月8日和2005年10月18日根据某实业有限公司的申请，分别给其颁发了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。赵某认为被告市政府向某实业有限公司颁发《房屋所有权证》侵犯其合法权益，提起诉讼。
法院经审理认为，市政府给某实业有限公司颁发的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，是某实业有限公司基于市政府处置拍卖某工业城公司停缓建工程而竞买取得的。但在市政府处置该停缓建工程之前，市人民法院已于2000 年7月26日裁定查封了某工业城公司部分土地和房产（即本案讼争的土地及地上建筑物），随后经审理、执行将其抵债给市建行，因此本案讼争土地及地上建筑物的权属已转移给市建行。市政府在明知本案讼争土地及地上建筑物已被市人民法院查封、且本案讼争土地及地上建筑物已抵债给市建行并由市建行通过拍卖程序处分转让给赵某的情况下，仍将本案讼争土地及地上建筑物作为某工业城公司的停缓建工程进行处置，并再次拍卖给某实业有限公司，显然其处置拍卖该土地及地上建筑物的行为与人民法院的抵债裁定是相冲突的。市政府无视上述事实，向某实业有限公司颁发《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，显然侵犯了赵某对本案讼争土地及地上建筑物的民事权益。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款的规定，房屋所有权证应由房产管理部门颁发，市政府向某实业有限公司颁发《房屋所有权证》显然属越权行为，是违法的，故《房屋所有权证》依法应予撤销。
案例44
未经法定程序不能办理土地使用权证案（［2005］沈民（2）房终字第1083 号）
2000年9月6日，原告张某与被告加州公司签订《商品房购销合同》，加州公司将某商品房出售给张某。张某已入住并已取得房屋所有权证。但由于加州公司未将楼房土地分户发证的基础材料送到土地管理部门，到原审庭审辩论终结前，张某尚不能办理分户土地证。张某遂起诉请求加州公司协助办理土地使用证，并支付违约金10万元。
一审法院认为：张某与加州公司签订的《商品房购销合同》和《协议书》，采用了法律规定的书面形式，协议的内容不违反法律规定，且已部分履行，因此《商品房购销合同》和《协议书》有效。加州公司未按《商品房购销合同》的约定协助张某办理土地使用证，构成违约。加州公司应当协助张某办理土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件。但是张某提出的关于按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求加州公司支付违约金的诉讼请求，因该规定是针对由于出卖人的原因买受人未取得房屋权属证书的情况，而权属证书在实践中表现为房产证，而不是土地使用权证。因此张某这一请求无法律依据，且双方合同并无约定，因此不予支持。张某不服，提起上诉。
二审法院经审理认为：《商品房购销合同》及《协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体及他人合法权益，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则履行各自的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。关于上诉人请求被上诉人给付迟延办理土地使用权证违约金10万元的问题。第一，上诉人与被上诉人并未就被上诉人迟延履行协助办理土地使用权证约定违约金责任。上诉人与被上诉人在《商品房购销合同》中仅第十七条有“关于产权登记的约定”，而产权通常指的是所有权，城市规划区范围内的土地归国家所有，使用人仅能依法获得使用权，而非“产权”，该条款不是当事人就办理土地使用权证问题所作出的约定。因此，原审判决认定“被告（被上诉人）未按‘《商品房购销合同》第十七条’的约定协助原告（上诉人）办理土地使用证”不当。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被上诉人负有协助办理土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的法定义务，被上诉人未在法定期限内履行该义务的，当事人有权请求法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。本案当事人在《商品房购销合同》中就迟延办理土地使用权证并未约定违约金责任，因此，上诉人主张违约金责任没有法律依据。第二，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条中载明的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证书，并不包括土地使用权证书。《解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的‘房屋’向社会销售并‘转移所有权’于买受人，买受人支付价款的合同”，该条明确规定买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”，且出卖人须“转移所有权”，而非“转移使用权”。土地使用人对国有土地仅能享有使用权，而不享有所有权，所以本条所称的转移所有权系指房屋所有权，而取得房屋权属证书系房屋所有权转移的标志。故《解释》第十八条中的“房屋权属证书”只能是与《解释》第一条相对应的房屋所有权证书，而不能是土地使用权证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定也是将“土地使用权变更手续”与“房屋所有权登记手续”分别表述，两者并不存在包含关系。因此，上诉人以《解释》第十八条中的“房屋权属证书”包括房屋所有权证及土地使用权证为由要求依照《解释》第十八条判令被上诉人给付违约金的请求不能成立。据此，维持原判，驳回上诉。
案例45
没有充分证据证明房产登记有误的，登记人为真实权利人案（〔2006〕沪二中民二（民）终字第2399号）
原告姚甲、姚乙与被告姚丙系兄弟姐妹关系，被告陈某与被告姚丙系夫妻关系。第三人系上海某房地产开发有限公司（以下简称某公司）。2000年4月被告姚丙与案外人支某签订房屋买卖合同一份，约定以38000元的价格购买上海市青浦区的一套房产。被告姚丙于合同签订后1日内向支某一次性支付了房款，并于2000年5月取得了该房屋的房地产权证。2003年，第三人某公司取得了上述房产地块的房屋拆迁许可证，并与被告姚丙签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》。协议签订后，被告仅将房产证原件交给了第三人，但未履行协议其他条款。两原告诉称，其与被告姚丙因投资而购买系争房屋，三方达成书面协议，由两原告与被告姚丙作为投资的三方，每方出资三分之一，并享有出资同等比例的房屋产权，并约定由被告姚丙具体负责办理购房、办产权证等手续。后两原告向两被告交付了相应的购房出资款。2005年原告姚甲因贷款需要欲将系争房屋抵押时发现系争房产登记在被告姚丙一人名下，遂起诉要求法院确认系争房产为两原告及两被告共有。两被告承认两原告诉请的事实，对两原告的诉请亦表示同意。第三人某公司认为，两原告及两被告是为了拖延拆迁工作有恶意串通的嫌疑，故不同意两原告的诉请。另，诉讼中，两原告又与两被告签订了调解协议，其中约定两被告同意两原告与其按份共有系争房产。
一审法院经审理后认为，房地产转让、抵押，当事人应当依据法律规定办理相应的权属登记。物权变动采公示和公信原则，以登记作为不动产物权变动的公式方法。首先，房屋所有权登记作为一种法定的公示制度，具有较强的公信力，除非出现强有力的证据足以证实登记有误，否则就应当以登记的所有权人为真实权利人。其次，两原告与被告姚丙一同出资购买房屋后，近6年未关心房屋的权属登记，这与常理不符。第三，两原告对登记有误仅提供“协议书”予以证明，该协议书只是与两被告的陈述一致，并无其他证据证明，由此不足以判断房产登记有误。第四，两原告与被告姚丙之间的争议发生在动迁协议签订之后，且房产证原件已经交给了第三人，因此法院不能排除原、被告所称之事实可能影响国家、集体及诉讼第三人及其他涉及该动迁事项的案外人的合法权益的可能。综上，法院驳回了两原告的诉请。原告不服，提起上诉。
二审法院认为，除一审法院认定的事实以及裁判理由之外，针对诉讼过程中两原告又与两被告签订的同意由两原告与两被告按份共有系争房产的调解协议。由于两被告已经于第三人某公司签订了拆迁补偿安置协议，某公司已经成为利害关系人，被上诉人的处分权因此受到限制，因此其所作的同意两原告按份共有房屋的意思表示无效，即使按份共有也仅是对拆迁补偿款的按份共有。综上，二审法院作出驳回上诉，维持原判的判决。
相关案例索引
1.荣某与天津市国土资源和房屋管理局等国有土地使用证纠纷上诉案（［2006］津高行终字第0033号）
本案要点
（1）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。
（2）划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金三十日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。
（3）申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。
2.梁某与佛山市顺德区人民政府等土地行政确认纠纷上诉案（［2005］佛中法行终字第217号）
本案要点
（1）办理《房屋所有权证》必须持有合法的土地使用权证，没有合法的土地使用权证就不能办理《房屋所有权证》。
（2）房屋权利人和房屋权利申请人存在不同之处。房屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。房屋权利申请人，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
（3）因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。
3.李某与沈阳棋盘山国际风景旅游开发区房产局房屋行政裁决纠纷上诉案（［2006］沈行终字第29号）
本案要点
房产管理部门是颁发《房屋所有权证》的法定部门，地方各级人民政府是颁发《国有土地使用证》的法定部门。两者各司其职，不能随意越权颁发，越权颁发的行为属违法行为，当事人有权申请人民法院撤销。
4.三亚万盛房地产投资发展有限公司与程某商品房买卖合同纠纷上诉案（［2008］三亚民二终字第30号）
本案要点
（1）房屋所有权的办理取得，首先应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可认定，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，应当提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
（2）预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
●相关规定
《土地登记办法》；《房屋测绘管理办法》；《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》；《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》
第六十二条 【房地产抵押登记】房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
案例46
房屋抵押行政登记审查材料合法有效案（［2006］佛中法行终字第157号）
原告简某与案外人温某于1995年2月9日结婚。2003年11月17日，第三人甲公司作为抵押权人（卖方）、第三人乙公司作为买方（信用限额使用人）、温某作为抵押人，三方签订最高额抵押合同，温某以其拥有完整所有权的某房地产抵押给第三人甲公司。同日，温某向被告某市房产管理局提交乙公司营业执照、身份证复印件、乙公司出具的委托书、房地产抵押登记申请审批表、最高额抵押合同、房屋产权证以及报告书等有关材料，申请办理上述房地产的抵押登记。被告某市房产管理局经审核，于2003年12月3日核准颁发房地产他项权证，并在房地产权证上作了他项权利记载。原告不服，认为诉争房地产是原告与温某的共有财产，被告在没有原告到场签名确认也没有原告向其出具表示同意抵押的书面确认函的情况下，在诉争房地产上为第三人甲公司办理他项权利登记，违反了法定的审查义务。故向法院提起诉讼，请求法院判令撤销他项权利登记。
法院经审理认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条第一款的规定，被告市房产管理局依法享有管理本行政区域内的房地产抵押管理工作的职权。参照《城市房地产抵押管理办法》第三十二条“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明。（二）抵押登记申请书； （三）抵押合同； （四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明； （五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； （六）可以证明抵押房地产价值的资料； （七）登记机关认为必要的其他文件”的规定，抵押人温某因与第三人甲公司、第三人乙公司签订最高额抵押合同，向被告申请办理诉争房地产的抵押登记，并向被告提交了相应材料，其提交的材料符合《城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定。温某提供的房地产权证上记载的权属人是温某，并无共有人，被告已依法审查诉争房地产的权属。被告审查上述材料后，对诉争房地产做出房地产他项权证的行为，事实清楚，证据充分，程序合法。温某向被告申请办理抵押登记时提交的是房地产权证，该证记载诉争房屋的权属人是温某，温某有处分诉争房地产的权利。原告认为“诉争房地产是原告与温某的共有财产。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效”，应循民事途径解决，不属行政诉讼审理范围。据此，判决驳回简某的诉讼请求。
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中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行与蔡某借款纠纷上诉案（［2008］豫法民三终字第00065号）
本案要点
（1）本案不是简单的借款合同纠纷，而是商品房担保贷款合同纠纷。
（2）在建工程抵押权人的抵押权与预购商品房贷款抵押权人的抵押权以及房屋买受人的商品房期待权并不当然矛盾。
●相关规定
《城市房地产抵押管理办法》第6、30、32至35条；《房屋登记办法》第43 条；《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的批复》；《物权法》第187条；《建设部关于重申房地产抵押登记必须由房地产行政主管部门办理的紧急通知》
第六十三条 【房地产权属证书】经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
●相关规定
《国家土地管理局关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》；《国土资源部关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》
第六章 法律责任
第六十四条 【擅自出让或擅自批准出让土地使用权用于房地产开发的法律责任】违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
第六十五条 【擅自从事房地产开发的法律责任】违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
●相关规定
《行政处罚法》；《城市房地产开发经营管理条例》第34条
第六十六条 【非法转让土地使用权的法律责任】违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。
第六十七条 【非法转让划拨土地使用权的房地产的法律责任】违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。
●相关规定
《国家土地管理局关于执行〈城市房地产管理法〉和国务院55号令有关问题的批复》
第六十八条 【非法预售商品房的法律责任】违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
●相关规定
《建设部建设行政处罚程序暂行规定》
第六十九条 【擅自从事房地产中介服务业务的法律责任】违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
第七十条 【向房地产开发企业非法收费的法律责任】没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
第七十一条 【房产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿的法律责任】房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守，滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
案例47
骗取土地征用款被认定贪污案（［2008］石刑终字第104号）
2006年年初，石嘴山市水务局承建星月湖工程时，征用大武口区隆湖开发区十分沟村土地19．8亩。被告人王某利用担任村主任的便利条件，伙同被告人马某、苏某等人采用虚报冒领手段，骗取土地征用款73，260元。其中，被告人王某得赃款22，600元，马某分得7，700元，苏某分得15，000元，案发后全部退还，剩余赃款部分追回。上述事实，有被告人王某、马某、苏某供述，管委会证明，记账凭证，承包土地使用证，使用土地花名册及收条，调取证据清单，户籍证明等证据证实。大武口人民法院审理后认为，被告人王某利用职务便利，伙同被告人马某、苏某采取虚报冒领的手段，骗取土地征用补偿金73，260元。其行为均已构成贪污罪，其中被告人王某在贪污犯罪中起主要作用，系主犯。被告人马某、苏某起次要作用，系从犯。三被告人归案后认罪态度尚好，能积极退赔，确有悔罪表现。综上，对被告人王某酌情从轻处罚，对被告人马某、苏某减轻处罚，分别判处有期徒刑5年、3年、3年缓期执行。
●相关规定
《刑法》第382至397条
第七章 附则
第七十二条 【本法适用的参照】在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。
第七十三条 【施行时间】本法自1995年1月1日起施行。
[1]此处的“征用”实为“征收”，因为《城市房地产管理法》出台时，并没有区分“征用”、“征收”的概念，而2004年《宪法》修正案始对此进行了区分。
[2]《城市房屋权属登记管理办法》已被《房屋登记办法》（2008年7月1日实施）废止，本案审判时尚在生效。
[3]《沈阳城市房产管理条例》已被《沈阳市人大常委会关于废止〈沈阳城市房产管理条例〉的决定》（2010年3月1日实施）废止，本案审判时尚在生效。