适用提示

1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》），同日中华人民共和国主席第29号令公布，自1995年1月1日起施行。当时的《城市房地产管理法》共有七章72条，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）出台之后，为了体现《物权法》精神，与《物权法》的适用相配合，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《城市房地产管理法》作出修改：在第一章“总则”中增加一条，作为第6条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”2009年8月27日，第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定》又将《城市房地产管理法》第9条中的“征用”改为“征收”，将第71条的“依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任”改为“依法追究刑事责任。”至此，《城市房地产管理法》有七章73条。

《城市房地产管理法》规范的主要内容包括：房地产开发用地的取得；房地产开发的基本原则、开发土地期限、开发项目设计和施工；房地产价格、房地产转让及其方式；商品房预售及其条件；房地产抵押及抵押登记、抵押物范围；房屋租赁以及房屋租赁的特别规定；房地产中介服务机构的设立；房地产权属登记和房地产权属证书；房地产违法行为及其相应处罚等等。为更方便地了解、适用该法，下面对其大体框架作如下简述：

第一章，总则。阐明《城市房地产管理法》的立法目的、适用范围、调整对象和一般原则，规定国务院建设行政主管部门和土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。地方的管理机构设置及其职权，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章，房地产开发用地。在第一节中，对土地使用权出让的方式、程序、土地用途及使用年限的确定与改变，土地使用权出让金的收缴与用途，土地使用权的终止与收回等分别作了规定；并明确规定城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第二节对土地使用权的划拨原则以及对象作了规定。此外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等法规、规章对房地产开发用地作了更具体的规定。

第三章，房地产开发。对房地产开发必须遵守的方针、原则、时间要求，房地产开发企业的设立程序，必须具备的条件等作了规定。《城市房地产开发经营管理条例》则相应地作了更细致的规定。

第四章，房地产交易。对房地产的转让、抵押，房地产价格评估和成交价格申报，商品房预售和房屋租赁，中介服务机构的开业条件等作了规定。与此相配套适用的法规、规章有《城市房地产转让管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》等等，这些法规、规章与《城市房地产管理法》相配合，对房地产交易行为的规范起着不可或缺的作用。

第五章，房地产权属登记管理。规定对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。后来颁布的《土地登记办法》和《房屋登记办法》对此也进行了更有可操作性的规定，并且使房地产的登记管理制度与《物权法》的相关规定协调一致。2010年11月5日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），该规定立足于解决现实问题，对房屋登记案件审判起到较大的推动作用。需要注意的有以下几点：第一，原告资格。《规定》第四条认可四种特殊债权人的原告资格，包括：以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。这样规定更强调诉权保护的价值。第五条对起诉连续转移登记的原告资格作出限制，则更多地考虑与善意取得制度的协调。第二，民行交叉及其处理。《规定》第八条规定了民事基础关系先行处理的原则，对行政诉讼与民事诉讼的衔接关系作出了清楚的阐述。第三，关于复印件、影印件的可采性问题，《规定》第九条规定当事人对此有异议的，应当提供证据。该规定在证据规则允许的限度内，合理考虑了房屋登记所面临的实际状况。第四，登记合法的判决。《规定》第十条规定：“被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。”这条规定给可能出现的更正登记等行为留下合适的空间，使行政诉讼与行政监管更好地衔接。第五，登记违法的判决。《规定》第十一条第一款规定：“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。”这样规定考虑到把部分错误的登记全部撤销，则正确的部分可能因对方不合作而难以登记。在行政诉讼法和登记制度的容许空间内，选择了最有利于实质性解决纠纷的方式。第六，混合过错的行政赔偿。《规定》第十二条规定将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。

第六章，法律责任。规定了违反本法第11、12条、第30条、第39条、第40条、第45条、第58条的法律责任，以及非法向房地产开发企业收费，管理部门玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿的法律责任。

第七章，附则。规定在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照该法执行。

本书以《城市房地产管理法》为主线，结合对其条文的权威解读及真实、具体的案例进行注释，从而呈现给读者的不仅是“纸面上的法”，还有活生生的“生活中的法”。