第二章　物权的设立、变更、转让和消灭

第一节　不动产登记

第九条　【不动产物权登记生效及例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

案例4

房屋过户登记后所有权纠纷案（［2008］成民终字第2318号）

原告罗某、原告王某（甲方）与被告何某（乙方）于2006年3月14日签订《协议》一份，约定：甲方自愿将涉案房屋以15万元卖给乙方，乙方付款后，甲方立即将产权过户给乙方；从2006年3月14日至同年9月13日内，甲方每月承担资金占用费1.5万元，在此期间甲方暂时居住在此房，如甲方在3个月内不能按时支付资金占用费，将自动搬出并交房给乙方，如在此期间甲方愿意收回此房屋，必须将所有债务一次性结清；甲方委托案外人江某代理该房屋的结按、过户、按揭等一切相关手续；乙方在此期间不经甲方同意不得转让、出卖。同日，罗某、王某出具收条，载明：今收到何某购房款15万元。同月27日，何某登记取得涉案房屋的房屋所有权证。何某（甲方）与罗某（乙方）于2006年10月25日又签订《房屋出租协议》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，从2006年11月1日起至2007年4月30日止，有效期为半年，月租金为600元；续租时房租再议。涉案房屋现由罗某、王某使用。后因甲方、乙方各自都主张房屋所有权而发生纠纷诉至法院。

一审法院认为，该《协议》名为房屋买卖合同，实为借款合同，理由如下： （1）涉案房屋市场价格远远高于协议约定价格，罗某、王某以如此低的价格“出售”该房的前提是在3个月内能“收回”该房。（2）“出售”房屋并办理过户手续后，何某已实际取得该房屋的所有权，如何处置该房是其合法权益，罗某、王某不应予以干预。但罗某、王某实际仍在该房屋内居住，且双方约定3个月内不得转让他人。（3）支付购房款并办理完过户手续后，作为卖方，即收取购房款的一方，每月仍需向买方，即支付购房款的一方支付1.5万元。该款在此解释为投资的预期回报，显然不能使人信服，应认定是“购房款”15万元的利息为宜。（4）3个月内需收回该房，双方应另行依据市场价格重新商订房屋价格，每月收取资金占用费、一次性结清债务后按原价出售，不符合情理。基于上述理由，原判认为《协议》的实质为借款合同，即罗某、王某向何某借款15万元，期限为3个月，月息为1.5万元，罗某、王某以涉案房屋作为借款担保。据此判决：罗某、王某与何某于2006年3月14日签订的《协议》为借款合同，而非房屋买卖合同。宣判后，原审被告何某不服，提起上诉。

二审法院认为，罗某、王某与何某自愿签订《协议》，约定罗某、王某将涉案房屋卖给何某，并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该《协议》具备房屋买卖合同的基本条款，双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。在何某依约支付完购房款之后，罗某、王某协助何某办理了该房屋的过户登记，何某已依法取得该房屋的房屋所有权证书，成为该房屋的合法所有权人。双方所签《协议》中关于罗某、王某有权收回该房屋的时间和条件、签订《协议》后涉案房屋的使用以及资金占用费等特别约定应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足以就此认定双方之间形成了借款合同关系。因此，应当认定罗某、王某与何某之间依据《协议》就涉案房屋形成了买卖关系，该买卖关系合法有效，应受法律保护，且相关买卖手续均已履行完毕。因此，罗某、王某关于双方所签《协议》为借款合同、所涉房屋乃借款担保的诉讼主张缺乏依据，不能成立。上诉人何某的上诉理由成立。据此撤销原判，驳回罗某、王某诉求。

案例5

房屋未登记领取权属证书即转让案（［2007］成民终字第2427号）

2003年1月3日，陈某与谢某签订《房屋转卖合同》，将昆仑华庭B幢1楼7号房屋以123500元的价格出售给陈某。2003年1月13日，陈某履行全部付款义务。该合同第6条约定：“房屋转卖合同自双方签字时生效，一式叁份，双方各执一份，公证处执一份。”该合同第8条约定：“本合同自公证之日起生效。”昆仑华庭B幢1楼7号房屋至今尚未建成亦未办理房屋产权登记。陈某起诉要求谢某交付房屋并协助办理过户手续。谢某辩称，该房屋正在修建，不能办理过户手续，请求驳回陈某诉求。

法院经审理认为：我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。本案讼争房虽未登记领取权属证书，但谢某拥有原被折迁房的产权，安置房的权属及位置也是明确的，在将来是可以取得产权的。《中华人民共和国城市房地产管理法》并未明令禁止在预售商品房取得权属证书之前签订转让合同。而拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，虽也是“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态，拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。本案谢某、陈某签订的《房屋转卖合同》，系双方的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、他人的利益，也不损害社会公共利益，合同的标的物是否即时转移并不影响合同的效力。基于以上分析及从诚实信用、鼓励交易的原则出发，应认定谢某、陈某签订的《房屋转卖合同》有效。房屋买卖合同系双务、有偿合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈某作为买受人已按合同约定履行了支付房屋价款义务，作为出卖方的谢某也应履行交付房屋并协助办理产权过户手续的义务。本案讼争房屋虽尚在修建，暂不具备交付和办理交易过户手续的条件，但该房屋竣工建成后即具备上述条件，故判决谢某在条件成就后履行交房及办证义务。

相关案例索引

团山社区居民委员会前所居民小组与云南高原汽车公司西山车箱厂财产损害赔偿纠纷上诉案（［2008］云高民一终字第203号）

本案要点

（1）关于国有土地的登记问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”。

（2）本案争议土地，虽然已经交纳了土地征用费，但是尚未进行登记，因此前所小组主张该土地的物权已设立且为其所有没有法律依据。

●相关规定

《城市房地产管理法》第35、59条；《土地管理法》第11条

第十条　【登记机构及统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

●相关规定

《城市房地产管理法》第60－62条；《土地管理法实施条例》第4－6条

第十一条　【登记申请材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

●相关规定

《国家土地管理局土地登记规则》第10条

第十二条　【登记机构的职责】登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

案例6

行政登记机关不履行职责被诉案（［2011］驻法行终字第151号）

谢甲于2011年2月14日通过邮寄方式向新蔡县建设局提出注销谢乙房屋产权证N0.064094的申请并附相关申请材料。新蔡县建设局工作人员于2011年2 月15日收到后，对谢甲申请事项未予审查，亦未给予书面答复。谢甲以新蔡县建设局不履行职责为由，于2011年4月22日向新蔡县人民法院提起行政诉讼。

一审法院认为，根据建设部发布的《房屋登记办法》第四条及第四十一条之规定，新蔡县建设局作为新蔡县人民政府负责城乡建设行政主管部门，对谢甲申请事项具有审查、审核的法定职权。新蔡县建设局在收到谢甲邮寄的申请材料后，对谢甲申请事项应当依法进行审查处理，并给予书面答复，但却没有提供相关证据证实对谢甲申请事项进行了审核并给予书面答复。至于谢乙所持房产证是否应当注销，应由其依法审查后确定。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第三项之规定，判决限新蔡县建设局在本判决生效后60日内对谢甲申请事项予以审核后给予答复。谢甲不服，提起上诉。

二审法院认为，根据建设部发布的《房屋登记办法》第四条及第四十一条之规定，上诉人新蔡县建设局作为新蔡县人民政府建设行政主管部门，负责房屋登记工作，对上诉人谢甲申请事项具有审查、审核的法定职权，故新蔡县建设局是本案适格被告。新蔡县建设局在收到谢甲邮寄的申请材料后，对谢甲申请事项应当依法进行审查处理，并给予书面答复，但却没有提供相关证据证实对谢甲申请事项进行了审核并给予书面答复。上诉人谢甲是针对新蔡县建设局不履行法定职责提起的行政诉讼，而不是针对1989年的房产登记行为提起的行政诉讼，故谢甲的起诉属于本案受案范围。谢甲此次起诉的是新蔡县建设局不履行法定职责，而2010年11月11日起诉的是新蔡县建设局作出的“关于注销谢乙房产证的请示”的复函，这是两种不同的具体行政行为，故不属于重复起诉。至于新蔡县建设局是否注销谢乙的房屋产权证N0.064094及如何处理是行政权的管理范畴，应由新蔡县建设局审查后确定。谢甲认为应当判决新蔡县建设局注销谢乙的房屋产权证N0.064094，法律依据不充分。综上，一审判决责令新蔡县建设局对谢甲的申请事项予以审核后给予答复正确，应予维持。法院判决：驳回上诉，维持原判。

●相关规定

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》

第十三条　【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

案例7

登记机构要求对不动产进行评估案

李某刚买了一套房屋，携带房产证、买卖合同及相关证明材料到某市房产局交易中心办理房屋所有权过户。交易中心的工作人员告知李某，在办理房屋所有权过户登记时必须出具房产局指定的评估机构对该房屋进行评估的证明，否则不予办理登记过户。李某于是来到该评估机构办理房屋评估事宜，而该评估机构收取的费用高于其他评估公司进行同等评估费用，李某就费用问题与该评估机构产生纠纷。遂以某市房管局交易中心为第一被告，以某评估机构为第二被告向法院提起诉讼，要求法院判决房管局交易中心为其办理过户登记手续，并主张房管局赔偿其因迟延办理而受到的损失。

根据本条的规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记，不得为超出登记职责范围的其他行为。本法之所以如此规定，是对登记机关在行使权力时作出一定的限制，防止其行为侵害民事主体的利益，同时也赋予民事主体维护自身权益的手段。如此规定，可以消除无故加于不动产交易之上的费用，以降低交易成本，促进不动产交易的进行。本案中，某市房管局交易中心的规定违反了本条规定中登记机构不得要求对不动产进行评估的规定，因而应当无条件地为李某办理房产过户登记。

第十四条　【不动产物权登记生效的时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

案例8

一屋两卖权属争议案（［2008］渝四中法民一终字第453号）

被告甲、乙夫妇原有房屋一栋。1995年12月30日，被告甲、乙与李某、冉某签订合同，将该栋房屋的三楼（四小间）卖给第三人李某、冉某并交付使用。2004年8月1日被告甲又将该房卖给原告丙、丁，并签订了《买卖房屋契约》，合同约定：双方不能违约，否则将由违约方除本金外另承担违约金2000元。该契约签订后，原告支付了购房款并居住该房一套（2小间），另一套（2小间）便租给了冯某居住。2004年8月1日被告甲在与原告丙、丁所签订的《买卖房屋契约》中，其卖方署名庹某，被告甲对此表述，在写合同时误将甲写成庹某，实际上是乙。另外，被告乙虽未在房屋买卖合同上签字，但合同上有其署名。后原告丙、丁诉请人民法院判令二被告继续履行合同，并按合同支付违约金2000元。被告答辩称：乙与甲系夫妻关系，被告甲所卖之房系夫妻共同财产，被告甲卖房时未经乙同意，且合同上也未有被告乙签字，故被告甲与原告签订的房屋买卖合同无效。

一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第五十二条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决原告丙、丁与被告甲、乙于2004年8月1日所签订的《买卖房屋契约》无效。丙、丁不服，提起上诉。

二审法院认为，本案争议的焦点为：一、李某、冉某与甲、乙于1995年12 月30日签订的房屋买卖合同的效力；二、丙、丁与甲、乙于2004年8月1日所签订的《买卖房屋契约》的效力；关于焦点一，李某、冉某与甲、乙之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故李某、冉某与甲、乙之间的房屋买卖合同有效。关于焦点二，虽然甲、乙已经将争议之房占有、使用、处分的权利转让给李某、冉某，但没有办理房屋产权过户登记，不发生物权变动的效力。甲、乙又就争议之房与丙、丁签订了房屋买卖合同，该合同亦是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故甲、乙与丙、丁之间的房屋买卖合同也有效。由于本案属于一房二卖，且均未办理房屋产权过户登记，李某、冉某与甲、乙之间的房屋买卖合同签订时间和交付房屋以及支付价款的时间均在丙、丁之前，故争议房屋的所有权应属于李某、冉某，甲、乙有协助李某、冉某办理房屋产权过户的义务。由于诉争之房的所有权应当属于李某、冉某，甲、乙无法继续履行与丙、丁的房屋买卖合同约定的义务，应承担相应的违约责任。据此，撤销原判。

案例9

离婚不动产分割以登记为准案（［2008］怀中民一终字第67号）

2003年春节，原告黄某与被告吉某经双方父母介绍相识、恋爱。由于黄某在北京工作，吉某在沅陵，双方通过网络及电话交往。2004年2月26日，黄某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于北京市宣武区广外马连道的一套住房，总价款为416，933元，首付款166，933元，其中15万元系黄某的父亲于2004年2月24日从沅陵信汇给黄某。余款由黄某于同年3月17日向中国建设银行申请住房按揭贷款250，000元，约定在当前利率水平下每月归还本息为人民币1655.42元。同年4月，黄某开始装修房屋，同年5月底，黄某即搬进该房屋居住。2004年8月26日，黄某向北京市宣武区房地产管理局申请产权登记，同年9月24日黄某领到房屋所有权证，产权人为黄某。2004年9月20日，黄某、吉某在沅陵县民政局登记结婚。婚后，吉某随黄某一同在北京居住、工作，双方未生育小孩。在共同生活中，双方常为家庭琐事发生矛盾，甚至发展到吵架、打架，导致夫妻分居。黄某起诉离婚并请求房屋判归其所有。一审法院判决双方离婚，房屋判归黄某。吉某不服，提起上诉。

二审法院认为：上诉人黄某与吉某系经父母介绍相识并确立恋爱关系，由于俩人分别在北京市和沅陵县，相互之间缺乏一定的了解，婚后未能建立较好的夫妻感情，双方常为家庭琐事发生争吵、打架。现双方各居1室，相互态度冷漠，夫妻感情确已破裂，一审判决离婚是正确的，二审应予维持。双方婚后居住的位于北京市宣武区广外马连道的房屋，系黄某婚前购买，黄某在支付首付款并以个人名义向银行按揭贷款后取得该房屋的使用权，并于婚前几个月对房屋进行了装修和购置家具、家电，该房屋产权登记在黄某个人名下。故双方现居住的房屋与婚前购置的家具、家电均属黄某的个人财产，不能共同分割。上诉人吉某称婚前交给黄某4万元用于购房，但一、二审中未能提供证据证实，本院不予采信。吉某主张争议房屋的产权证发放日期为2004年9月24日，晚于结婚登记日期4天，房屋产权系夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，现该房屋已经升值，增值部分亦为夫妻共同财产。但该房屋的购买时间以及房屋的实际取得时间均在婚前，首付款来自黄某的父亲和黄某，房屋的所有权登记于2004年9月16日即双方结婚前已完成。根据《中华人民共和国物权法》第十四条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，黄某于婚前已取得争议房屋的所有权。不动权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而不是物权公示的方式。只有不动产登记簿才是物权归属和内容的根据，是物权公示的方式。故发放权属证书的日期不能作为不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力的时间。同时，由于双方婚后并未就房屋的权属达成新的约定，房屋的增值部分也属于所有权人，当婚姻关系不再存续时，对方拥有的权利仅是对已付购房款本息的原价返还。故吉某的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，维持原判，驳回上诉。

相关案例索引

姜某与徐某房屋买卖合同纠纷上诉案（［2010］南民二终字第605号）

本案要点

房屋买卖合同未生效也未办理登记的，房屋所有权未发生物权变动的效力。

第十五条　【合同效力与物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

案例10

房屋过户手续不影响房屋买卖合同效力案（［2008］昆民一终字第554号）

原告李某的丈夫王某原系某马场职工，王某于2004年4月因病死亡。被告欧甲、被告欧乙系父子关系。1998年10月28日王某购买了该马场的房改房一套，房屋共有人为原告李某。2003年11月左右，因王某病重，王某和原告李某与被告欧甲口头协商后，将房屋卖给被告欧甲，付清房款后将上述房屋的房屋所有权证和共有权证各一本交给被告欧甲，协商的当时双方已经明确此房屋是房改房，不能办理过户手续。后该马场出台文件，规定其在册职工凡是在2008年6月11日前搬离的，给予一次性住房补贴、工龄住房补贴和一次性搬迁补助费、奖励费；逾期不搬离的，只计算基本住房补贴和工龄住房补贴。文件下发后，原告李某向被告欧甲、欧乙协商退房，未果。原告李某遂提起诉讼，请求被告返还房屋。

原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记。按上述法律的规定，房地产买卖合同应以办理权属登记为合同生效的唯一条件，合同生效后房地产的所有权才能发生变更。李某、欧甲、欧乙所买卖的房屋虽然经过双方达成口头合同后实际交付，并由欧甲、欧乙居住了四年之久，但由于至今没有办理过户手续，按照法律的规定，这一房地产买卖合同没有生效，房屋的所有权并未发生转移。补办过户手续事实上不可能，该口头房屋买卖合同应认定为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对李某要求互相返还财产的诉讼请求，依法应予支持。

原审判决宣判后，被告欧甲、欧乙不服，提起上诉。二审法院经审理认为，本案争议焦点为：一、该房屋买卖合同是否有效。二、上诉人是否应向被上诉人返还房屋。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权行为的独立性，房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件，而不是房屋买卖合同生效的条件。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记”，但该规定旨在管理和规范房屋交易，而非禁止交易关系，房屋买卖合同并不因此无效。故本案房屋买卖合同合法有效。关于是否应向被上诉人返还房屋的问题，根据审理确认的事实，本案双方当事人均已履行了合同的义务，两上诉人已付清了房款，被上诉人已将房屋及其所有权证交付两上诉人，两上诉人使用该房屋至今，此事实可以表明合同已经履行，合同约定的目的业已实现。在前述合同有效的情况下，买受人即欧甲、欧乙并无违约行为，该房屋买卖合同亦不存在可撤销或出卖人有权解除的情形，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”据此，撤销一审判决，驳回李某的诉求。

相关案例索引

1.云南晟贝矿业有限公司与云南珞玮矿业开发有限公司转让合同纠纷上诉案（［2008］云高民一终字第60号）

本案要点

（1）合同效力与物权效力是相互区分的。以发生物权变动为目的的基础关系主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，其成立及生效应该依据合同法来判断，这是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，因此依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。

（2）有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。登记是针对民事权利的变动而设定的，是与物权的变动联系在一起的，登记并不是针对合同行为，而是针对物权变动所采取的一种公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应承担相应的违约责任。

2.某盐化股份有限公司与某房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案（［2008］民一终字第122号）

本案要点

物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。双方签订的《联合开发协议》及《补充协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。因为当事人可以在合同约定中完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。双方当事人签订的《联合开发协议》未违反法律强制性规定，应为有效合同。

●相关规定

《合同法》第44条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条

第十六条　【不动产登记簿】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

案例11

不动产登记簿登记的权利人确定案

李甲与李乙是兄弟，李乙大学毕业后留在城里工作，李甲仍务农，并与其母一同生活，李甲与其母亲共同居住在其母所有的两间房屋中。后李甲将该房屋以两万元的价格出售给本村村民宋某。李甲称由于其赡养母亲，该房屋归其处置，宋某于是相信李甲的说法，并支付了全部房款。双方约定在李甲母去世后办理房屋过户手续。2000年，李甲的母亲去世，李甲与宋某办理了房屋过户手续。当年年底，李乙从城里回来，认为李甲将房屋卖价定的太低，并认为该房为共有财产，李甲无权单独处分，从而主张买卖无效。法院经审理查明：该房屋是李甲、李乙的父母留下的遗产，但房屋办理过户前的土地使用证上登记的是李甲。同时，李乙否认其放弃了继承权，也无其他证人。

根据法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在不动产交易过程中，当事人相信不动产登记簿上记载的物权归属以及物权的内容而为交易，其取得的相应物权应当受到法律的保护。本案中，房屋的土地使用证上的登记人是李甲，并且宋某在进行房屋买卖时相信李甲具有处分该房屋的权利，交付了价款并完成房屋产权过户，因此应当取得该房屋的所有权，李乙主张买卖无效的请求不应得到支持。

第十七条　【不动产登记簿与权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

案例12

有证据证明不动产登记簿确有错误案

原告许某、被告李甲原系姻亲关系（许某丈夫之弟罗某与李甲之妹李乙原系夫妻），1994年李甲单位郑州市矿务局供电处让单位职工买房，李甲让其妹李乙买，李乙与丈夫罗某协商后让许某购买。1994年12月15日许某与李甲之妹李乙到李甲单位交纳购房款44399.02元，并于1995年3月20日向李甲单位交纳7987元装修费后实际入住至今。1998年12月28日许某又向李甲单位交纳契税3620元，2003年5月9日交纳天然气初装费4000元，2006年7月26日交纳水表安装费100元。1998年7月29日李甲与其单位签订房地产契约一份，内容显示李甲出资72628.02元后购买双方诉争房屋，房款于1994年12月25日前一次付清，并于2001年1月19日取得双方诉争房屋的产权证书，且持有契税3620元的发票原件。许某得知后诉至法院，请求确认其对该房屋的所有权。诉讼中，李甲称房款72628.02元其已交纳，但未提交相应证据；其称房款系其妹李乙交纳，房款收据存放在屋内被许某拿走，也未提交证据，许某也不予认可。上述事实，有双方当事人陈述和举证材料在案佐证。

法院审理认为，不动产权属证书是权利人享有该项不动产物权的证明，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，二者不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误的，以不动产登记簿为准。本案中，双方诉争房屋系李甲单位出卖给本单位职工即李甲的，李甲当时不愿意购买，让其妹李乙购买，李乙又让其丈夫罗某的大嫂即许某购买，并由许某交纳了所有款项后，由许某于1995年实际入住至今。上述事实足以认定许某系诉争房屋的实际所有人。李甲称其系所有权人，仅提供有房产证、买卖契约及完税凭证，该证据只是证明诉争房屋登记在其名下而已，根据《物权法》的有关规定，登记簿虽系李甲的名字，但许某有充足证据证明其系真正的所有权人，足以推翻不动产登记簿记载的内容。李甲虽又称房款收据在其妹李乙手中，许某系从诉争房屋中偷走和许某系借用其妹李乙的房屋等，但均未提供相应证据，许某也不予认可，故此，对李甲的辩称意见不予采信。法院依据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决该房屋归许某所有。

相关案例索引

文昌市龙楼镇全美村第十二东经济合作社等与文昌市龙楼镇宝陵村民委员会土地承包合同纠纷上诉案（［2007］海南民三终字第278号）

本案要点

（1）不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属证书。

（2）不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记簿的效力优先于不动产权属证书。

第十八条　【查询、复制登记资料】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

条文注释

“权利人”应当是指对登记的不动产享有所有权或他物权的人；而“利害关系人”则应当是指与登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果的变动而对其利益产生影响的人。

●相关规定

《担保法》第45条；《土地管理法实施条例》第3条；《土地登记规则》第62条

第十九条　【更正登记、异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条　【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

案例13

预告登记后法定期限内未申请登记案（［2008］沪二中民二（民）终字第4 号）

2005年1月19日，原告江某、周某、江某某与被告顺驰公司签订《上海市商品房预售合同》一份。合同约定：江某、周某、江某某向顺驰公司购买争议房屋，顺驰公司不得擅自变更已经与江某、周某、江某某约定的小区平面布局，确需变更的应当征得江某、周某、江某某书面同意，顺驰公司未征得江某、周某、江某某同意变更小区的平面布局，江某、周某、江某某有权要求顺驰公司恢复，如不能恢复的，顺驰公司应当向江某、周某、江某某支付总房价款1%的违约金。合同还对其他事宜作了约定。该合同的附件六为该房屋相邻关系及小区平面布局。合同签订后，江某、周某、江某某按约向顺驰公司付清了全部房款，并向上海市青浦区财政局支付了契税。顺驰公司则向江某、周某、江某某开具了购房发票。2005年1月25日，江某、周某、江某某对上述房屋办理了预购商品房预告登记。2005年5月中旬，顺驰公司书面通知江某、周某、江某某于2005年5月31日去办理交房手续。江某、周某、江某某于2005年6月7日到顺驰公司去办理交房手续，但发现小区的环河道水系并没有全部开通，故没有收房。其后，双方也未办理房屋交接手续。为此，江某、周某、江某某于2007年9月11日诉至法院，要求判令顺驰公司赔偿擅自改变小区布局违约金和逾期交房违约金。另查明，由于该小区地块上的最后一户住户于2007年9月10日搬迁，致使小区环河道有部分尚未开通，未开通部位正好位于江某、周某、江某某所购房屋旁边。现江某、周某、江某某所购房屋空置。

法院审理认为：当事人双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，如顺驰公司未征得江某、周某、江某某同意擅自变更小区的平面布局，江某、周某、江某某有权要求顺驰公司恢复，如不能恢复的，顺驰公司应当向江某、周某、江某某支付违约金。本案中，当事人双方的争议焦点之一系顺驰公司未开通小区环河道的行为，是否构成擅自变更小区平面布局。虽然小区的环河道尚未贯通，顺驰公司未及时贯通小区环河道的行为构成违约，但小区环河道未消除，小区平面布局并未变更，且顺驰公司亦表示其欲贯通河道，故顺驰公司未擅自变更小区平面布局，没有违反合同第九条的约定。江某、周某、江某某上诉要求顺驰公司支付擅自变更小区平面布局违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。现顺驰公司已具备合同约定的交房条件，并按约书面通知江某、周某、江某某办理交房手续，江某、周某、江某某则应当与顺驰公司办理交房手续，江某、周某、江某某以小区环河道未贯通等理由拒收房屋，缺乏法律依据，故致使当事人双方至今未能办理房屋交接手续的责任不在于顺驰公司，不能认定顺驰公司有延迟交房的违约行为，因此对江某、周某、江某某要求顺驰公司支付延期交房违约金的请求亦不予支持。据此，驳回三原告的诉求。

●相关规定

《城市商品房预售管理办法》第10条

第二十一条　【登记错误的责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

案例14

权属证书被登记错误案

马某具有林权证，杨某也有林权证。马某、杨某所各自拥有的依据林权登记而发的林权证所确权的范围有一部分却是交叉的。杨某将两个林权证上交叉的范围中的一些竹子砍伐，马某以侵权之诉起诉至法院，要求杨某赔偿。

本案的两个关键问题，一个是杨某是否侵权，另一个是马某能否从杨某处得到赔偿。而这两个问题的核心涉及对登记错误应如何处理的问题。首先，当存在登记错误的情况下，是谈不上侵权的。因为对于侵权人来说，其所拥有的权利证书证明了其行使的行为没有过错，既然没有过错，自然不能满足侵权的构成要件了。在登记错误被纠正的情况下，真正的权利人除了向登记机关请求赔偿损失外，还可以向虚假的权利人要求返还，恢复原状。但其请求权的基础不能是侵权之诉，只能是所有物的返还请求权或不当得利的请求权。法院驳回了本案马某的侵权之诉。

第二十二条　【登记费用】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节　动产交付

第二十三条　【动产物权交付生效】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

案例15

动产物权交付生效案（［2008］渝四中民一终字第123号）

2007年11月6日，原告李甲在中塘乡生猪市场以1802元价款购买了被告李乙出售的生猪两头。李甲将猪运回家中后，认为该两头猪有疾病，便于次日将猪退还给李乙，李乙未接收李甲退还的猪。经兴泉村村民委员会和中塘乡人民调解委员会调解处理未果。为此，李甲诉至法院，请求李乙退还其购猪款1802元和赔偿损失220元。李乙认为其出售的猪没有疾病，也未接受李甲退还的猪，不应退还购猪款1802元和赔偿损失220元。

法院审理认为：李甲与李乙买卖交易的是生猪，属于动产，根据《中华人民共和国物权法》第二十三条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力”的规定，从李甲支付价款和李乙将猪交付给李甲之时起，猪的所有权已经转移给李甲所有。李甲要主张退猪并返还价款必须基于以下事实和理由，首先是双方在交易发生时已经口头或者书面约定在一定条件下可以退猪并返还价款，而李甲没有证据证明双方在交易发生时有这方面的约定；其次是根据交易习惯和《消费者权益保护法》的相关规定，李乙出售的猪存在疾病等瑕疵，不符合正常交易的产品质量要求，严重损害了李甲的合法利益，但李甲没有提供兽医诊断证明等证据证明其购买的猪患有疾病而应退还猪；最后，李甲必须证明李乙已经实际接受了退还的猪及因李乙的过错造成的劳动损失，但李甲无证据证明李乙已经接受了其退还的猪。因此，李甲除自己的陈述外没有证据证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”的规定，对李甲要求退还猪款并赔偿损失的主张不予支持，判决驳回起诉。

相关案例索引

中国长城资产管理公司乌鲁木齐办事处与新疆华电工贸有限责任公司、新疆华电红雁池发电有限责任公司、新疆华电苇湖梁发电有限责任公司等借款合同纠纷案（［2008］民二终字第79号）

本案要点

动产物权的设立和转让自交付时发生效力，动产所有权的转移以实际交付为准。股东以动产实物出资的，应当将作为出资的动产按期实际交付给公司。未实际交付的，应当认定股东没有履行出资义务，其出资没有实际到位。

●相关规定

《民法通则》第72条；《合同法》第133、138、141条

第二十四条　【特定动产物权的登记】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

案例16

未办理过户登记的机动车被损害案

2006年12月8日，刘某购买冯某的二手本田轿车一辆，双方签订购车协议，约定：“冯某将轿车卖给刘某，此车无任何纠纷。价格为3万元，车款一次性付清，该车归刘某所有。”刘某付款购车后，配置了部分装备，双方没有办理过户手续。2007年11月23日，刘某驾驶该车（所挂车牌号原牌号）到经销部购买汽车空调配件，价值3000元，该部经理带刘某到某安装部进行安装。当日下午四点，刘某到安装部提取安装好空调的汽车，支付安装费及其他费用600元。当日晚十时许，刘某在驾车途中因空调泵线圈短路引起电源线起火造成火灾，该车全部被烧毁。经有关部门认定经销部作为汽车空调提供者对火灾负有间接责任，核定火灾直接损失33600元。刘某要求经销部和安装部赔偿损失33600元，两个部不同意赔偿以至成讼。

从表面上看，本案是一起简单的财物损坏赔偿案，实际上本案牵扯到物权变动的合法性问题，是一个较为复杂的法律问题。根据《物权法》第23、24条的规定，车辆作为动产并无法律明文规定必须以登记过户作为物权变动的条件，因此，本案中，轿车自交付时发生物权变动的效力，即刘某取得了轿车的所有权，但是不得对抗善意第三人。本案中，造成汽车损害的两被告是侵权人，他们不是物权法意义上的善意第三人，因此，刘某作为轿车的实际支配者有权请求两被告给付赔偿。

●相关规定

《物权法》第188条；《民用航空法》第14、16条；《海商法》第13条

第二十五条　【简易交付】动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

条文注释

本条规定的是设立或者转让动产物权时的一种特殊的情形，即物权的受让人已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成移转所有权或者设定质权合同的情形。例如，承租人或者借用人，依据租赁合同或者借用合同已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成协议，购买该项动产或者在动产上设定质权。在上述情形下，动产物权的公示已经在事先完成，物权受让人已经能够依物权的排他性行使物权，动产的现实交付已经没有实际意义。因此，物权的变动就在当事人之间的关于物权变动的协议生效时生效。

本条的“法律行为”主要是指动产的受让人与动产的所有人达成转移所有权或设定质权的合同行为。

第二十六条　【指示交付】动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

条文注释

指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。

本条规定的特殊交付适用于动产物权的让与人对其所转让的标的物不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能，出让人无法通过现实交付的方式使得动产物权得以变动。

本条的“第三人”是指能够对所转让的动产进行物理意义上直接占有和直接控制的一方。

这里的第三人包括：（1）基于合同等关系而产生的能够对动产进行直接占有和控制的有权占有人。值得注意的是，在利用提单、仓单等证券进行动产物权变动时，接受货物而签发提单或者仓单的承运人或者仓储保管人都可能成为本条中的“第三人”。（2）不具备法律上的正当原因而占有动产的无权占有人。例如甲将自己收藏的古董出售给乙，买卖合同达成时甲不知该古董已被丙盗去，甲此时只能向乙转让他对于丙的返还原物请求权来代替实际交付，而丙即是本条所指的“第三人”。

移转请求权的交付方式只是通过当事人之间的约定而产生的，并且标的物仍然处于第三人占有之下，因此要使占有发生移转，还需要第三人实际交付标的物。如果第三人因行使抗辩权拒绝交付财产，则请求权的转让只能在转让人和受让人之间产生效力，并不能因此对抗第三人。除抗辩权之外，如果第三人对出让人享有法定或约定的抵销权，或者因为出让人欠第三人的债务而使第三人享有留置权，第三人也可通过行使这些权利而拒绝向买受人作出交付。

●相关规定

《合同法》第387条

第二十七条　【占有改定】动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

条文注释

占有改定，是指在转让动产物权时，转让人希望继续占有该动产，当事人双方订立合同并约定转让人可以继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

以占有改定的方式实现所有权移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的。无论约定采取何种形式，口头或者书面，第三人都无从察知物权的变动，所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态，而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。

第三节　其他规定

第二十八条　【法律文书、征收导致的物权变动】因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

案例17

法院判决导致物权变动案

孙某某与孙某系姐弟，李某与孙某系夫妻。2007年10月，孙某某为继承母亲名下的房屋，将孙某等诉至法院，法院于2007年11月做出生效判决，判决房屋归孙某某所有。2007年12月，孙某某取得了该房的所有权证，但孙某一家拒绝搬出该房屋。孙某某无奈之下又将弟弟孙某等人诉至法院，请求判令孙某等人腾房，并支付从2007年11月至腾房之日的使用费。孙某等人以曾比孙某某尽更多的赡养义务为由进行抗辩。

根据《物权法》第28条的规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。在孙某某诉孙某遗嘱继承纠纷一案中，法院判决诉争房屋归孙某某所有，判决于2007年11月生效。故孙某某自2007年11月判决生效时取得对本案诉争房屋的所有权。而所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。孙某、李某一家自2007年11月起，已无权继续占有、使用本案诉争房屋，孙某某起诉要求孙某、李某一家腾退房屋，符合法律规定。自2007年11月起，孙某、李某一家继续占有诉争房屋，影响到所有权人孙某某对本案诉争房屋的占有、使用和收益，孙某、李某等应向孙某某支付房屋使用费。

第二十九条　【继承、受遗赠取得物权】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

条文注释

1.本条所指的“继承开始”是指“被继承人死亡”之时。这里的“死亡”既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死等，也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形，自判决所确定的死亡之时继承开始。

2.根据本法第31条的规定，无论是因法定继承还是因遗嘱继承或者受遗赠而取得物权，如果涉及的遗产为不动产，依照法律规定应该办理登记，但继承人未办理登记的，其处分行为不生效力。

第三十条　【合法的事实行为导致物权变动】因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

案例18

征收时未建成之房屋拆除补偿案

高某是某村的村民，其原来的房屋因村里搞多种经营而被占用，村里于是又分配给高某一块宅基地，供其建房。高某打算在新分配的宅基地上建一栋二层小楼，并开始筹备建楼的事宜。当楼房建到一半时，包括该宅基地所在土地在内的部分土地被征收，以建立粮食储备基地。当地政府以土地面积为计算的依据给予高某一定的补偿。高某认为其房屋也应当在受补偿的范围内，政府的补偿款因未将房屋计算在内而偏少。但当地政府认为该补偿款项符合国家对征收规定的补偿标准，并表示将不会增加高某补偿款。高某于是起诉到法院。

根据《物权法》第30条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，高某的房屋并没有建成，高某并没有取得该房屋的所有权。由此，在接受补偿时，补偿款的计算不应将房屋的面积计算在内。但因高某在该土地上进行了房屋的建造行为，并支付了相当的费用，政府在征收时应当考虑这一具体情况并给予高某相应的补偿，以弥补高某在正常费用方面的支出。

相关案例索引

任某诉任某某所有权确认纠纷案（最高人民法院《人民司法·案例》2011年第04期）

本案要点

建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权。但房屋一经拆除，建造人对房屋的所有权也随之消灭。

●相关规定

《城市房地产管理法》第60条

第三十一条　【处分非依法律行为取得的不动产】依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。