第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十条 【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
●注释
业主的建筑物区分所有权与多层建筑物出现后数人区分享有同一建筑物的现象相联系。建筑物区分所有权由建筑物各业主享有的对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和对建筑物进行共同管理的成员权三部分组成。
应用 19
业主身份的认定
依法登记取得或者根据本法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
应用 20
小区内商业广告利益归属
《物业管理条例》第55条规定:“利用物业共用部分、共同设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”小区的楼顶、电梯和建筑外墙属于共有部分，业主是其所有人，而在楼顶上搭建广告牌、在楼房外墙上涂刷广告、在小区电梯里张贴广告都是对共有部分的使用，因此业主对小区内张贴广告享有处分权和收益权。如果物业未得到业主的事先许可和事后追认而擅自张贴广告就构成了对业主所有权的侵害。
●关联规定
《物业管理条例》第6、27、38、58条，见215、219、220、223页;《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)第1－3条，见262－263页。
第七十一条 【专有部分的权能】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
●注释
专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”，指区分所有人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。
专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。构成专有部分，需具备两项要件:一是构造上的独立性，又称“物理上的独立性”，指一专有部分与另一专有部分须在建筑构造上能够客观地区分其范围。二是利用上的独立性，指各区分部分须与一般独立的建筑物相同，具有能满足一般生活目的的独立机能。
业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，与共有部分具有一体性、不可分离性，因此业主对专有部分行使所有权应受到一定限制:权利滥用禁止，业主只能在建筑物设计允许的限度内合理使用其专有部分，不得对建筑物的安全性造成损害，妨碍整栋建筑物的正常使用，影响到其他业主对建筑物的合法权益;住宅用途变更禁止，业主不得随意改变住宅的用途，须遵守法律的规定。
第七十二条 【共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
●注释
共有所有权，指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的公用部分所享有的占有、使用和收益的权利。共有所有权具有从属性，从属于业主的专有所有权。共有所有权具有不可分割性，共有部分一般根据标的性质由业主共同使用或者轮流使用，业主不得主张对共有部分进行分割。共有所有权权利与义务具有独立性，业主即使抛弃其共有所有权，仍然需要履行其所负担的义务。
区分所有人作为共有所有人享有三种权利:一是共用部分的使用权。所谓使用，包括共同使用和轮流使用，如作为共同设施的电梯、走廊，依其性质可以共同使用，而电话、洗衣机因使用具有排他性，故仅可轮流使用。二是收益权，指共有所有权人可依规约或按照业主专有部分占建筑物总面积的比例，取得因共用部分所生的利益的权利。三是共用部分的单纯的修缮改良权。区分所有人作为共有所有人应履行以下义务:一是依共用部分的本来用途使用共用部分。二是分担共同费用和负担。
应用 21
建筑物区分所有权的集合性
业主的建筑物区分所有权是一个集合权，所包含的三种权利具有不可分离性。其中业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。而且，区分所有人所有的专有部分的大小，也决定了其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理权利的份额大小。因此，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
应用 22
对房屋共有部分利用的限制
业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前述所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
●关联规定
《物业管理条例》第54、55条，见223页。
第七十三条 【建筑区划内共有的范围】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
应用 23
自家庭院绿地的使用与小区公共利益发生矛盾时，比较合适的处理方法
对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。
业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。(参见《最高人民法院公报》2007年第9期“青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案”)
第七十四条 【车位、车库的归属与使用】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
●注释
对车位、车库的归属可以约定，但其使用应首先满足业主的需要;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于业主所有。
应用 24
在没有约定的情况下车位、车库的所有权归属问题
关于车位和车库的归属，是《物权法》立法过程中争议较大的几个问题之一。从本条的字面意义来看，由于出售、附赠或者出租这三种方式都是以车位、车库的所有权归于开发商为前提的，所以解释上似应该认为，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，没有约定的，归开发商。
●关联规定
《建筑物区分所有权解释》第5、6条，见266页。
第七十五条 【设立业主大会、选举业主委员会】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
●注释
业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。业主大会是业主的自治组织，是建筑物区分所有权人团体的最高意思决定机关。业主参加业主大会为意思表示，需要有相应的行为能力。业主大会不具有法人条件，系非法人团体，不具有权利能力，并非权利主体，它所实施的法律行为系业主所为的行为，由业主承受法律效果。
业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。业主委员会由业主大会选举产生，执行业主委员会的决议，并在授权范围内决定和执行管理事务。
●关联规定
《物业管理条例》第8－20条，见216－218页。
第七十六条 【业主共同决定的事项】下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
应用 25
专有部分面积和建筑物总面积的认定方法
专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
应用 26
业主人数和总人数的认定方法
业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
总人数，按照前项的统计总和计算。
●关联规定
《物业管理条例》第11－14条，见216－217页;《建筑物区分所有权解释》第7－9条，见266－267页;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业服务纠纷解释》)，见269页。
第七十七条 【住宅改为经营性用房的条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
●注释
建筑物在规划之时即有特定用途，不同用途的建筑物有不同要求，法律对不同用途的建筑物有不同规定。住宅改变为经营性用房，可能影响建筑物主体结构并损害建筑物使用寿命，影响该建筑物的修缮，还有可能影响交通、市容、环卫、绿化、消防和市政设施的功能。住宅改变为经营性用房，还有可能损害其他业主的权利和合法利益。因此，业主不得违反法律、行政法规和管理规约的要求将住宅转为经营性用房。
应用 27
“住改商”应当取得有利害关系的业主的一致同意
业主欲将住宅改为经营性用房的，需要遵守法律、行政法规和管理规约的要求，包括经营项目限制、审批程序等。除此之外，还应当经有利害关系的业主，即房屋改变用途将影响其权利和合法利益的业主的同意。为保护各业主的利益，有利害关系的业主对住宅改为经营性用房的同意，应当采一致决而不能采多数决。
由于邻居将住宅改为经营性用房，带来噪声和空气污染等，业主的正常生活受到影响的，可以自己与邻居协商，或找业主委员会调解，也可以向法院起诉。不论采取何种措施，都可以依据物权法的规定维护自己的权益。
●关联规定
《建筑物区分所有权解释》第10－11条，见267页。
第七十八条 【业主大会、业主委员会决定的效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
●关联规定
《建筑物区分所有权解释》第12条，见267页。
第七十九条 【建筑物及其附属设施维修资金】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
●关联规定
《物业管理条例》第54、55、63条，见223、224页。
第八十条 【费用分摊、收益分配】建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
●注释
建筑物共有部分及其附属设施的费用是指对共有部分及其附属设施的维护、修缮和管理等所产生的费用，如公共走廊的打扫、电梯的修理、绿地的维护以及建筑物外墙的重新粉刷等，它属于所有权上的负担。建筑物共有部分及其附属设施的收益是指通过对这些部分的使用所获得的利益，如租金等。
对于建筑物共有部分及附属设施的费用分摊、收益分配，物权法依照意思自治原则确立了约定优先的规则，即首先依照区分所有权人约定的方案确定，仅在没有约定或约定不明确时，才按照业主专有部分所占比例确定。适用后一标准应注意的是，区分所有建筑物的共用部分，有供全体区分所有权人使用者，为“全体共用部分”;有仅供部分区分所有权人使用者，如建筑物专有部分的共同壁、楼地板等，为“一部共用部分”。对全部共用部分的费用分摊和收益分配，由全体区分所有权人按其共有的应有部分比例分担或分享;对一部共用部分的费用分摊和收益分配，则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担或分享。
应用 28
底层住户是否交电梯运行维修费应当事先进行约定
首先应看业主公约及物业管理合同中的约定，如果在业主公约中明确注明或者业主大会已经同意底层业主不必交纳电梯运行维修费，那么物业公司向底层业主收取电梯维修费时，业主可以拒绝。
如果业主公约和物业管理合同没有约定，底层业主必须按照物业管理合同的要求与其他业主分摊电梯维修费。因为电梯属于公共设施，产权属于全体业主，对于共有财产的维护管理费用应该由全体业主按照建筑面积分摊。电梯运行维修费用应该由全体产权人按建筑面积合理分摊、共同承担。
第八十一条 【建筑物及其附属设施管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
●注释
本条规定了区分所有建筑物的两种管理方式:自主管理和委托管理。前者是指由区分所有权人自己执行管理业务，对区分所有建筑物及其附属设施自行管理。可以由全体区分所有权人直接管理，亦可组成管理团体进行管理;后者是指将对区分所有建筑物的管理事务委托给物业管理机构或者其他管理人进行管理。对于这两种管理方式，业主可以选择采用。
物业服务人是依据业主大会决议批准的物业管理服务合同，由管理人与管理服务人双方共同签署，并依据物业管理服务合同的约定，提供专业化物业管理服务技术的行为人，也就是物业管理活动中的物业管理公司。业主大会有选聘、解聘物业管理公司的权利和自由。
●关联规定
《物业管理条例》第2、32－36条，见215、220页。
第八十二条 【委托管理】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
●注释
在委托管理模式下，业主与管理机构之间是一种委托关系，双方的权利义务由委托合同具体约定。物业管理机构或者其他管理人作为受托人，依照业主所委托事项范围，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理，并接受业主的监督。
第八十三条 【业主义务及权益维护】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
●注释
管理规约，指全体区分所有权人就建筑物及其附属设施的管理、使用等，以书面形式设定的自治规则。按照由私法自治原则衍生出来的规约自治原则，区分所有人订立的管理规约，只要不违反强行性规定、公序良俗原则以及变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。管理规约是区分所有人管理团体的最高自治规则，区分所有权人大会的决议、管理人的管理行为等，均不得与之相抵触，否则所为行为无效。
●关联规定
《物业管理条例》第17、46、51、67条，见218、221、222、225页;《建筑物区分所有权解释》第15条，见268页。