本章小结

房地产金融机构是房地产金融运营的载体，是房地产资金融通过程中处于资金供应者和资金需求者之间的信用中介组织，以及为房地产资金融通提供配套服务的其他金融组织。建立房地产金融机构是房地产资金融通的需要，是房地产资金结算的需要，是落实国家房地产产业政策的需要，是房地产财产保险与人身保险的需要，也是适应房地产证券市场发展的需要。

我国从事房地产金融业务的房地产金融机构可以分成五大类：银行类、保险公司类、信托公司类、证券公司类和其他类。

房地产金融组织体系是指在一定的经济条件下，为房地产开发、经营、管理、服务和消费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服务的若干金融经济组织构成的一个整体。建立健全房地产金融组织体系是金融组织体制深化改革的要求，有利于金融业的正常运作，有利于城镇住房制度的改革。置业发展银行等政策性房地产金融机构的建立，有助于形成商业性业务与政策性业务相分离的房地产金融组织体系框架。

房地产金融机构的任务是为房地产业筹集、融通资金并提供结算和其他金融服务。

房地产金融机构的管理包括金融、外汇、银行、保险和证券管理部门等对房地产金融机构的监督管理和房地产金融机构内部的管理两个方面。

房地产融资主体是指房地产资金融通过程中处于房地产融资机构房地产资金融通供需者地位的有关部门、企事业单位和个人。房地产融资主体根据所融通资金的物质承担者的经济形态来划分，可以分为房产融资主体和地产融资主体；根据所融通资金的地域来划分，可以分为城市房地产融资主体和农村房地产融资主体；根据所融通资金的所有者或使用者划分，可以分为国有房地产融资主体、集体房地产融资主体和个人房地产融资主体等；根据所融通资金的用途划分，可以分为专业性的房地产融资主体和非专业性房地产融资主体。

房地产融资主体的特征表现在经营者的经营对象的差异、经营对象的价值构成差异和经营对象充当担保品的形式差异上。

复习思考题

1．建立房地产金融机构有什么必要性？

2．什么是房地产金融组织体系？如何发展房地产金融组织体系？

3．房地产金融机构的任务主要有哪些？

4．房地产金融机构的管理包括哪两个方面？

5．什么是房地产融资主体？其特征有哪些？

案例分析

案例 中德住房储蓄银行的转型①

2008年12月22日，由中国建设银行控股的中德住房储蓄银行在津正式启动新业务，这也标志着中德住房储蓄银行已由单一从事住房储蓄业务的储蓄银行转型为专业经营住房信贷业务的商业银行。

中德住房储蓄银行是中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行于2004年共同投资建立的国内唯一一家专业从事住房储蓄银行业务的全国性银行，2008年7月21日获中国银监会批准，将业务范围扩大，在原有住房储蓄业务的基础上增加开办吸收公众存款，发放个人住房贷款，发放以支持经济适用房、廉租房、经济租赁房和限价房开发建设为主的开发类贷款，发行金融债券，代理发行、兑付和承销政府债券，代理收付款项，代理销售基金，代理保险业务，由单一从事住房储蓄业务的储蓄银行转型为专业经营住房信贷业务的商业银行。

在建设银行和天津市政府的大力支持下，中德住房储蓄银行推出面向中低收入居民的住房金融服务，包括经济适用房开发贷款、经济适用房个人住房贷款、限价房个人住房贷款及中小户型普通商品住房个人住房贷款等多款住房信贷产品，最突出的特点就是“首付低、利率低、期限长、优惠多、效率高”。其中保障性个人住房贷款产品不仅以“三天放款”为客户提供住房贷款绿色通道服务，还提供灵活还款、优惠担保和保险政策等差别化金融服务。

为更好地支持和推动相关业务的开展，天津市政府将按照“限定总额、限定期限、限定收益人群”的原则，为中德住房储蓄银行推出的保障性住房金融产品提供财税优惠政策，并通过该行向中低收入居民和保障性住房开发企业提供相应的优惠和支持。

在新业务启动及签约仪式上，中德住房储蓄银行与天津市国土资源和房管局签订了支持天津市保障性住房建设合作协议，承诺在未来三年内，将意向性向天津市保障性住房建设提供总额为200亿元的金融支持，最大限度地支持天津市保障性住房建设。同时，中德住房储蓄银行与天津市津房置业担保公司签订了业务合作协议，与天津市房地产总公司、天津住宅建设发展集团有限公司、河东房地产开发总公司等签订了融资协议。

分析：

1987年烟台和蚌埠各自组建了一家住房储蓄银行，但是由于住房储蓄银行业务单一，也没有被正式认定为政策性银行，迫于竞争的压力，这两家住房储蓄银行后来都考虑向综合性商业银行发展，最终经过人民银行批准，两家住房储蓄银行相继进行了综合性的股份制商业银行的改制工作，先后并入或者改制为商业银行。住房储蓄银行在2004年中德住房储蓄银行成立前已经在我国不复存在。

中德住房储蓄银行设立之初，业务范围主要涉及住房储蓄及相应的贷款业务，住房储蓄银行运营模式是只向住房储蓄客户吸收存款，存款达到一定数额和期限后，储户就可以获得相应的低息购房贷款，存贷利率在合同期内保持不变。尽管储户存款还能获得天津市政府的存款利息的补贴，但是相对于2004年以来的房价涨幅，利息补贴的优势大大弱化，中德住房储蓄银行业务开展并不顺利①。

现在中德住房储蓄银行正视现实，寻求业务范围的扩大，并且继续寻求当地政府的支持，突出住房金融业务，其发展的空间进一步扩大，在全国布点可望在不久的将来成为现实。

① 资料来源：北方网：《中德住房储蓄银行启动新业务 转型为商业银行》, http://economy.enorth.com.cn/system/2008/12/22/003836337.shtml,2008-12-22; 《中国建设银行2008年年报》。

① 程志云、马宜：“误判中国市场 中德住房储蓄银行两年半际遇不顺”, 《经济观察报》,2006年8月27日。