第三章　补偿

第十七条　〔征收补偿范围〕

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

条文注释

本条规定了房屋征收补偿的内容。为了更好地保护被征收人的合法权益，保证征收补偿公平、合理，本条例对被征收人的补偿内容进行了规定。本条第1款规定了补偿三项内容;第2款对市、县级人民政府制定办法，对被征收人给予补助和奖励进行了规定。

一是被征收房屋价值的补偿，包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人房屋又包括被征收的房屋以及与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。

二是搬迁及临时安置费用。搬迁补偿，是指因征收房屋而造成的搬迁，征收人对被征收人由此可能产生的搬迁费用所给予的补偿。对于搬迁补偿的计算标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。通常的做法是按照被征收房屋面积每平方米多少元计算。临时安置补偿，也称作过渡费，是指因征收导致被征收人无房居住、使用，在搬迁至征收人安置的新房前，被征收人自己找房过渡的，征收人补偿过渡费用。因征收人延长过渡期的，应当自逾期之月起增加临时安置补助费。对于临时安置补偿的计算方法，通常做法是按照被征收房屋面积每平方米每月多少元计算;个别地方按人口计算。

三是停产停业损失。停产停业损失属于收益权。根据《条例》第23条的规定:“对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”在确定停产停业损失时，必须把握以下几点:一是停产停业损失是客观存在的，只要是因为征收引起的经济损失，被征收人就应得到合理的足额补偿;二是只对直接损失进行补偿，对间接损失或费用则不予确认。如某制药厂迁址后由于环保要求的提高而必须投入一笔环保设施费用，虽然迁址是由征收引起的，但新投入的环保设施费不应由征收人来支付;三是房屋价值补偿与停产停业损失补偿应分开，停产停业损失的项目、数量应当明确、具体。

配套规定

《哈尔滨市人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的意见》(2011年4月2日)

三、明确征收程序，密切工作关系

(五)征收补偿

房屋征收决定公告后，由区征收办组织召开房屋征收大会，与被征收人签订补偿协议。

对区征收办与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成协议或被征收房屋所有人不明确的，由区征收办报请区政府依照《征收条例》规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告。补偿决定报市征收办备案。对被征收人在征收补偿决定规定搬迁期限内未搬迁、且符合《征收条例》规定申请强制执行条件的，由区政府申请人民法院强制执行。

《青海省人民政府关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的实施意见》(2011年4月10日)

五、配合条例实施，做好集体土地上房屋征收工作

(一)对集体土地上被征收房屋的补偿，按房屋重置价格结合成新度给予补偿。房屋重置价格由当地建设部门会同价格、国土资源部门进行测算，由各州(地、市)人民政府发布，在每年3月定期公开发布一次房屋重置价格。

(二)对被征收人实行迁建安置的，征收人应当根据市、县人民政府的有关规定，结合被征收房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地，征收人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整或者支付相应的建设费用;被征收人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续。

(三)集体土地的征收标准按青海省人民政府《关于公布征地统一年产值和区片综合地价的通知》(青政〔2010〕26号)相关规定执行。

《北京市人民政府关于印发北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见的通知》(2011年5月27日)

十二、区县人民政府及房屋征收部门应当按照《征收补偿条例》规定对被征收人给予公平补偿，补偿方式包括货币补偿和房屋产权调换。被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。

《杭州市人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》(2011年6月15日)

十六、市或区、县(市)政府作出房屋征收决定后，应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款的规定，对被征收人给予补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本意见未对被征收人的补偿作出规定的，按本市原城市房屋拆迁补偿安置的有关规定执行。

区、县(市)政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，市或区、县(市)政府应当优先给予住房保障。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19日)

第二十七条　征收居住房屋的，应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公有房屋承租人以下补偿、补助:

被征收房屋的房地产市场评估价格;价格补贴;特定房屋类型的套型面积补贴;居住困难户的保障补贴;搬迁费和临时安置费。

对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予奖励，具体奖励标准由各区(县)人民政府制定。

第二十八条　被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，但本细则有特别规定的，从其规定。

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。

评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。

价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3，具体标准由区(县)人民政府制定。

被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴，每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积，具体标准由区(县)人民政府制定。

第二十九条　征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80% +价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。

配套解读

本条中涉及的搬迁、临时安置补偿，补助和奖励办法等都需要由市、县级人民政府制定具体的规定，具体可参看上述地方性法规中的规定。

另外需要注意的是，根据本条规定，补偿的主体是作出征收决定的市、县级人民政府。这就表明征收、补偿法律关系完全是行政法律关系。法律关系性质的改变是本次立法修改的一大突破。《宪法》第十三条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《城市房地产管理法》第六条规定:“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”因此，依据《宪法》、《城市房地产管理法》的上述规定，国家依据公共利益需要，在依法补偿的前提下，对单位和个人的房屋及其他不动产实施征收。因此，征收、补偿法律关系完全是行政法律关系，必须遵守依法行政的要求。征收和补偿的主体必须也只能是国家。国家之外的任何组织和个人都不得成为征收和补偿的主体。

案例注释

案例5:出租房屋被拆迁，出租人是否应向承租人支付房屋附属物补偿款(江苏省徐州市中级人民法院民事判决书〔2011〕徐民终字第1035号)

上诉人(原审被告)徐州市粮油连锁中心。

被上诉人(原审原告)赵振弟。

2009年12月7日，赵振弟与徐州粮油中心签订《粮站出租房屋附属物搬迁补偿协议》(以下简称《搬迁补偿协议》)，约定赵振弟于2009年12月10日前全部搬出粮店，并约定待赵振弟将完好的房屋和附属物交给徐州粮油中心后，由徐州粮油中心支付其附属物搬迁补偿款15784元。义安煤矿的粮站房屋拆迁后，徐州粮油中心未向赵振弟支付任何补偿费用。赵振弟遂诉至原审法院称，原告租赁被告徐州粮油中心位于义安煤矿的粮店房屋进行经营，房屋租赁期间遇到房屋拆迁。在原、被告协商的过程中，被告仅仅和原告签订房屋附属物搬迁补偿协议。对原告应享有的提前搬迁奖金、临时安置补助费、搬迁补助费、误工费未予补偿。房屋已经拆迁多日，被告至今未向原告支付任何补偿费用。请求判令被告支付提前搬迁奖金3000元，临时安置补助费800元，搬迁补助费500元，误工费10000元，房屋附属物补偿款15784元。被告徐州粮油中心辩称，原告所诉与事实不符，原、被告之间不存在租赁关系，双方仅存在委托管理关系。义安粮店房屋承租户中只有超市和饭店的经营者，没有粮店经营者。原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

原审法院经审理认为，被告徐州粮油中心提供的证据并不能否定原告与其之间签订的粮站出租房屋附属物搬迁补偿协议。原、被告之间存在委托管理关系，并不排斥原、被告之间同时存在房屋租赁关系。如果如被告所说，原、被告之间只是委托管理关系，原、被告签订的搬迁补偿协议中，不应是要求原告搬出，并对原告进行附属物补偿。且被告提供的江苏天元房地产土地资产评估造价有限公司徐州分公司出具的房屋拆迁估价报告中也有现在经营的粮店、超市、饭店业务，配套有经营粮店、超市、饭店业务的必要设施的记载，从而否定了被告所称的承租户中只有超市和饭店的经营者、没有粮店经营者的说法。因此，对于原告提供的与被告之间签订的粮站出租房屋附属物搬迁补偿协议予以认定，被告应按该协议的约定向原告支付房屋附属物补偿款15784元。该协议约定，原告在2009年12月10日前搬离现粮店地点，被告按房屋内外附属物的评估结果对原告进行货币补偿，协议中对原告要求的其他搬迁费用未进行约定，即原告同意在被告只对其房屋附属物进行补偿的情况下进行搬迁，因此对原告要求被告支付提前搬迁奖金、临时安置补助费、搬迁补助费、误工费的请求不予支持。遂判决:被告徐州市粮油连锁中心支付原告赵振弟房屋附属物补偿款15784元。

上诉人徐州粮油中心不服上述民事判决，提起上诉。二审法院认为，上诉人徐州粮油中心提供的资产委托管理承包协议、管理费收款凭证等证据虽能证明与被上诉人赵振弟之间存在委托管理关系，并不能当然地否定双方存在房屋租赁关系，亦不能否定双方签订的粮站出租房屋附属物搬迁补偿协议。因为上诉人徐州粮油中心提供的资产委托管理承包协议“乙方权利和义务”部分第一条规定:被上诉人赵振弟是徐州市粮油连锁中心授权对房屋进行管理经营的人员。对房屋进行租赁经营，同时有权自主经营。该协议并未禁止被上诉人在从事管理事务的同时进行自身的租赁经营。被上诉人一审中提供工商登记以及税务登记原件，证明被上诉人在上诉人所有的出租房屋内进行了实际经营活动，且上诉人徐州粮油中心提供的江苏天元房地产土地资产评估造价有限公司徐州分公司出具的房屋拆迁估价报告中也有现在经营的粮店、超市、饭店业务，配套有经营粮店、超市、饭店业务的必要设施的记载。上诉人徐州粮油中心虽称拆迁的义安粮店承租户中只有超市和饭店的经营者、没有粮店经营者，《搬迁补偿协议》约定的也仅是针对超市和饭店附属物进行拆迁补偿，但本案一审、二审期间均未就其主张提供相关拆迁资料等相应证据加以证实，故其抗辩理由不能成立。原审法院对双方签订的粮站出租房屋附属物搬迁补偿协议予以认定，判令徐州粮油中心按照协议约定支付赵振弟房屋附属物补偿款15784元并无不当。

第十八条　〔涉及住房保障情形的征收〕

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

条文注释

本条是关于涉及征收个人住宅的情形，保障被征收人居住条件的规定。要获得优先住房保障，需要同时满足两个条件: (1)个人住宅被征收。优先住房保障是为了满足被征收人基本的居住需求，因为被征收人基于公共利益的需要而遭受了特别牺牲，特别是其居住权被剥夺，如此，需要为其提供住房保障。相反，如果被征收人的居住权未受侵害，如征收的是非住宅项目，那么就不应为被征收人优先提供住房保障。(2)被征收人符合住房保障条件。保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，主要包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房。

配套规定

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(2007年8月7日)

住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，现提出以下意见:

一、明确指导思想、总体要求和基本原则

(一)指导思想。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市(包括县城，下同)低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

(二)总体要求。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

(三)基本原则。解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要;统筹规划，分步解决;政府主导，社会参与;统一政策，因地制宜;省级负总责，市县抓落实。

二、进一步建立健全城市廉租住房制度

(四)逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保; 2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭; 2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。

(五)合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。

(六)健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。

(七)多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购;也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

(八)确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金:一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

三、改进和规范经济适用住房制度

(九)规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。

(十)合理确定经济适用住房标准。经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。各地要根据实际情况，每年安排建设一定规模的经济适用住房。房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。

(十一)严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

(十二)加强单位集资合作建房管理。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房;任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房;单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。

四、逐步改善其他住房困难群体的居住条件

(十三)加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。棚户区改造要符合以下要求:困难住户的住房得到妥善解决;住房质量、小区环境、配套设施明显改善;困难家庭的负担控制在合理水平。

(十四)积极推进旧住宅区综合整治。对可整治的旧住宅区要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。

(十五)多渠道改善农民工居住条件。用工单位要向农民工提供符合基本卫生和安全条件的居住场所。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设向农民工出租的集体宿舍，但不得按商品住房出售。城中村改造时，要考虑农民工的居住需要，在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，集中建设向农民工出租的集体宿舍。有条件的地方，可比照经济适用住房建设的相关优惠政策，政府引导，市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。

五、完善配套政策和工作机制

(十六)落实解决城市低收入家庭住房困难的经济政策和建房用地。一是廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。二是廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。三是对廉租住房和经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应。要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出。四是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。五是社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治的，可同时给予相关的政策支持。

(十七)确保住房质量和使用功能。廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造以及旧住宅区整治，要坚持经济、适用的原则。要提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能。要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。要切实加强施工管理，确保施工质量。有关住房质量和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

(十八)健全工作机制。城市人民政府要抓紧开展低收入家庭住房状况调查，于2007年底之前建立低收入住房困难家庭住房档案，制订解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。要按照解决城市低收入家庭住房困难的年度计划，确保廉租住房保障的各项资金落实到位;确保廉租住房、经济适用住房建设用地落实到位，并合理确定区位布局。要规范廉租住房保障和经济适用住房供应的管理，建立健全申请、审核和公示办法，并于2007年9月底之前向社会公布;要严格做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮候制度，特别是强化廉租住房的年度复核工作，健全退出机制。要严肃纪律，坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策得以公开、公平、公正实施。

(十九)落实工作责任。省级人民政府对本地区解决城市低收入家庭住房困难工作负总责，要对所属城市人民政府实行目标责任制管理，加强监督指导。有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中。解决城市低收入家庭住房困难是城市人民政府的重要责任。城市人民政府要把解决城市低收入家庭住房困难摆上重要议事日程，加强领导，落实相应的管理工作机构和具体实施机构，切实抓好各项工作;要接受人民群众的监督，每年在向人民代表大会所作的《政府工作报告》中报告解决城市低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。

房地产市场宏观调控部际联席会议负责研究提出解决城市低收入家庭住房困难的有关政策，协调解决工作实施中的重大问题。国务院有关部门要按照各自职责，加强对各地工作的指导，抓好督促落实。建设部会同发展改革委、财政部、国土资源部等有关部门抓紧完善廉租住房管理办法和经济适用住房管理办法。民政部会同有关部门抓紧制定城市低收入家庭资格认定办法。财政部会同建设部、民政部等有关部门抓紧制定廉租住房保障专项补助资金的实施办法。发展改革委会同建设部抓紧制定中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法。财政部、税务总局抓紧研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的税收支持政策。人民银行会同建设部、财政部等有关部门抓紧研究提出对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持意见。

(二十)加强监督检查。2007年底前，直辖市、计划单列市和省会(首府)城市要把解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和年度计划报建设部备案，其他城市报省(区、市)建设主管部门备案。建设部会同监察部等有关部门负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位的地区，要通报批评，限期整改，并追究有关领导责任。对在解决城市低收入家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的，要依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。

(二十一)继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。各地区、各有关部门要在认真解决城市低收入家庭住房困难的同时，进一步贯彻落实国务院关于房地产市场各项宏观调控政策措施。要加大住房供应结构调整力度，认真落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。要加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费，建立符合国情的住房建设和消费模式。要加强市场监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众合法权益。要加强房地产价格的监管，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，引导房地产市场健康发展。

(二十二)凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。

《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(2008年12月20日)

一、加大保障性住房建设力度

(一)争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。

2009年是加快保障性住房建设的关键一年。主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题;解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。

在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造，国家加大支持力度。住房城乡建设部等有关部门要抓紧制定规划。

(二)多渠道筹集建设资金。中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。

(三)开展住房公积金用于住房建设的试点。为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。

《经济适用住房管理办法》(2007年11月19日)

第一章　总　则

第一条　为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。

第二条　本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

第三条　经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

第四条　发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，政府主导、社会参与。市、县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。

第五条　国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门(以下简称“经济适用住房主管部门”)负责本行政区域内经济适用住房管理工作。

县级以上人民政府发展改革(价格)、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

第六条　市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

第二章　优惠和支持政策

第七条　经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

第八条　经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第九条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十条　经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

第十一条　经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

第十二条　严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

第三章　建设管理

第十三条　经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

第十四条　在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。

第十五条　经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

第十六条　经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施;也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。

第十七条　经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十八条　经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第十九条　经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第四章　价格管理

第二十条　确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

第二十一条　经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

第二十二条　经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第二十三条　价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。

第五章　准入和退出管理

第二十四条　经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。

第二十五条　城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件:

(一)具有当地城镇户口;

(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准;

(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

第二十六条　经济适用住房资格申请采取街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。

第二十七条　经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

第二十八条　符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买;超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

第二十九条　居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第三十条　经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

第三十一条　已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

第三十二条　已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

第三十三条　个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

第六章　单位集资合作建房

第三十四条　距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

第三十五条　单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

第三十六条　任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房;各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

第三十七条　单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

第三十八条　向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

第三十九条　已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

第四十条　单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。

第七章　监督管理

第四十一条　市、县人民政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，经济适用住房主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。

第四十二条　市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

(一)擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。

(二)擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。

(三)未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购;不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

第四十三条　对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。

第四十四条　国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第四十五条　任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第八章　附　则

第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府经济适用住房主管部门会同发展改革(价格)、监察、财政、国土资源、金融管理、税务主管部门根据本办法，可以制定具体实施办法。

第四十七条　本办法由建设部会同发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局负责解释。

第四十八条　本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定;已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本办法规定内容的事项，应按本办法做相应调整。

第四十九条　建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2004〕77号)同时废止。

《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(2009年12月24日)

为认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号)精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，扎实推进城市和国有工矿棚户区改造，经国务院同意，提出以下意见:

一、充分认识城市和国有工矿棚户区改造的重要意义

(一)城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

(二)城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。

(三)城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

二、总体要求和基本原则

(四)总体要求。以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，力争从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。

(五)基本原则。

1.以人为本，依法拆迁。城市和国有工矿棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。

2.科学规划，分步实施。要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定城市和国有工矿棚户区改造的目标任务，区分轻重缓急，优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划有步骤地组织实施。

3.政府主导，市场运作。城市和国有工矿棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予必要支持，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。

4.因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合，严格界定改造范围。对可整治的旧住宅区和规划保留的建筑，主要进行房屋维修、配套设施和无障碍设施完善、环境整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，切实保护历史文化街区和历史建筑，严禁大拆大建。

5.统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。

三、政策措施

(六)多渠道筹措资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。

1.中央采取适当方式，对城市和国有工矿棚户区改造给予资金支持。省级人民政府可采取以奖代补方式，对本地区城市和国有工矿棚户区改造给予资金支持。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中，按规定安排资金用于符合条件的棚户区改造支出项目。有条件的地区可对城市和国有工矿棚户区改造项目给予贷款贴息。城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。

2.鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。根据改造项目特点合理确定信贷条件，对符合信贷条件的项目要在信贷资金规模上给予保障。有条件的地区可建立城市和国有工矿棚户区改造贷款担保机制，引导信贷资金投入。

3.鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。涉及棚户区改造的国有工矿企业要积极筹集资金。棚户区居民应合理承担安置住房建设资金。积极引导社会资金投入城市和国有工矿棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。

(七)加大税费政策支持力度。对城市和国有工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市和国有工矿棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。

(八)落实土地供应政策。城市和国有工矿棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，应在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。安置住房实行原地和异地建设相结合，以就近安置为主;对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。

(九)完善安置补偿政策。城市和国有工矿棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择。符合当地政府规定的住房保障条件的被拆迁人，通过相应保障方式优先安排。各地在保护被拆迁人利益的前提下，按国家有关规定制定具体安置补偿办法。

四、组织实施

(十)落实工作责任。地方各级人民政府要把城市和国有工矿棚户区改造工作摆上重要议事日程，加强组织领导。省级人民政府对本地区城市和国有工矿棚户区改造工作负总责，对市、县人民政府实行目标责任制管理，并负责监督考核。市、县人民政府是城市和国有工矿棚户区改造工作的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保城市和国有工矿棚户区改造工作顺利实施。有棚户区改造任务的国有工矿企业要切实加强项目的组织实施，认真做好依法落实建设用地和筹集资金等相关工作。

(十一)健全工作机制。保障性安居工程协调小组负责协调解决城市和国有工矿棚户区改造中的重要问题，各有关部门根据部门职责，完善配套政策，加强工作指导。财政部会同有关部门制定城市和国有工矿棚户区改造的税收支持政策;国土资源部负责完善土地供应政策;人民银行、银监会会同住房城乡建设部、财政部指导督促金融机构做好金融服务工作。地方各级人民政府要健全部门协作机制，各有关部门要密切配合，形成合力，各司其职，各负其责。地方各级保障性安居工程领导小组和有关部门要加强组织领导，落实好各项政策措施。

(十二)编制规划计划。地方各级人民政府要把城市和国有工矿棚户区改造与廉租住房、经济适用住房建设结合起来，纳入保障性住房建设规划。市、县人民政府要编制城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划，因地制宜地制定项目实施方案，报省级人民政府批准后实施。省级人民政府要抓紧编制本地区城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划，报住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部备案。住房城乡建设部要把城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划纳入保障性安居工程规划。

(十三)确保工程质量。要严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。要优化新建安置住房的规划设计，在较小户型内实现基本的使用功能，满足基本居住需要。要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

(十四)强化监督检查。市、县人民政府要加强监督检查，实施全方位监管，及时发现并解决各种问题，坚决制止棚户区改造中损害居民合法权益的行为。省级住房城乡建设部门会同相关部门负责本地区工作的监督检查，并分别于每年7月31日和次年1月31日前，将城市和国有工矿棚户区改造半年工作进展情况、年度计划完成情况及土地供应开发情况报住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部。各级监察部门要会同有关部门加强对城市和国有工矿棚户区改造情况的监督检查，认真查处违法违纪行为。各级审计部门要加强对资金有效使用和安全等各环节的监督。各级国土资源管理部门要加强对城市和国有工矿棚户区改造用地的管理和监督检查。住房城乡建设部会同有关部门负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位的地区，要通报批评，限期整改。

(十五)加强宣传引导。要采取多种形式，广泛宣传棚户区改造的重要意义，准确解读政策措施，及时反映工作进展情况，取得城市和国有工矿棚户区居民的理解和支持，为城市和国有工矿棚户区改造工作营造良好的舆论氛围。

正在实施的国有林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区改造，按现有政策继续推进。

《住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》(2010年4月22日)

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市建委(住房保障和房屋管理局、房地局)，新疆生产建设兵团建设局:

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)的有关规定，为加强经济适用住房管理，现就有关问题通知如下:

一、严格建设管理

(一)经济适用住房建设项目必须严格按照有关规划建设管理的规定程序报批、建设，不得变更批准的项目规模、套型结构和用途。要严格执行施工图审查、工程招标、施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收备案等建设程序，严格执行国家有关保障性住房建设的技术标准和强制性条文。

(二)严格执行经济适用住房单套建筑面积标准控制在60平方米左右的要求。住房供需矛盾突出的城市，可适当减小套型建筑面积，以增加供应套数。委托房地产开发企业建设的经济适用住房项目，住房保障部门要明确套型面积等控制性要求，作为项目法人招标的前置条件。

(三)各地可结合当地居民收入、住房状况等实际情况，自行确定经济适用住房的建设规模。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要大幅度增加经济适用住房供应。

二、规范准入审核

(四)经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭。商品住房价格较高的城市，可以适当扩大经济适用住房的供应范围。

(五)经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。

(六)市、县住房保障部门要会同有关部门建立健全经济适用住房申请、审核、公示、轮候制度和工作机制，认真履行审核责任，确保配售过程公开透明，配售结果公平公正，主动接受社会监督。严禁委托开发企业、中介机构和其他组织、个人代理购房资格审核和房源分配等政府职责。

三、强化使用监督

(七)市、县住房保障部门应当定期或不定期对经济适用住房使用情况(包括自住、闲置、出租、出借、出售以及住房用途等)进行检查，也可委托经济适用住房管理单位定期对上述情况进行调查。新建经济适用住房小区(包括配建经济适用住房)进行前期物业管理招投标时，可以将相关委托内容作为招标条件，并在临时管理规约和前期物业服务合同中明示。

(八)在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。

(九)在取得完全产权前，经济适用住房购房人有与其申报收入明显不符的高消费行为时，应当主动向住房保障部门作出说明，并配合对其资产进行核查、公示。

(十)已购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。

四、加强交易管理

(十一)经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。

房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房;房屋租赁备案管理机构应当暂停办理其经济适用住房的租赁备案，房屋登记机构应当暂停办理该家庭购买其他房屋的权属登记，并及时通报住房保障部门。

(十二)住房保障部门应当会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格，定期制订经济适用住房上市补交土地收益等价款的标准，报经市、县人民政府同意后公布实施。

经济适用住房交易价格低于政府公布的同地段、同类普通商品住房交易指导价格的，依指导价格缴纳相应的土地收益等价款。

(十三)各地要结合实际情况完善经济适用住房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。其中，政府出资额为土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。

五、完善监督机制

(十四)市、县住房保障部门要依法履行监督管理职责，建立经济适用住房管理信息系统，积极推动建立住房保障、房地产、民政、公安、金融等部门的信息共享机制，增强审核工作的准确性，提高监管工作效率。同时，要设立并公布举报电话、信箱、电子邮箱等，采取多种方式接受群众举报、投诉，加强社会监督。

(十五)经济适用住房管理的相关内容纳入住房保障规范化管理考核范围。省级住房城乡建设部门要督促各市、县完善经济适用住房管理制度，健全住房保障实施机构，配备专门力量负责经济适用住房使用情况的监督检查，并对市、县经济适用住房管理情况进行定期检查。

(十六)购房人违反本通知第(五)条规定，以虚假资料骗购经济适用住房的，一经查实，立即责令退还;违反本通知第(八)条规定，违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回;违反本通知第(九)条规定，对其高消费行为不作出说明，不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房。

对有上述情形的购房人，取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

(十七)经济适用住房建设单位、中介机构和其他组织、个人有违法违规行为的，要依法依规予以处理，并记入诚信档案。

国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

(十八)各地要根据本通知要求，完善经济适用住房管理办法，并制订经济适用住房配售合同示范文本。

(十九)本通知自印发之日起施行。

《住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部等关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(2010年6月8日)

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各有关部门:

根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)精神，为加快发展公共租赁住房，经国务院同意，现提出以下意见:

一、加快发展公共租赁住房的重要意义

近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

二、基本原则

(一)政府组织，社会参与。各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。

(二)因地制宜，分别决策。各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，应加大公共租赁住房建设力度。

(三)统筹规划，分步实施。各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。

三、租赁管理

(一)公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。

(二)公共租赁住房租金水平，由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

(三)公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年，合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设(住房保障)部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。

(四)公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。

四、房源筹集

(一)公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。要科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设。

(二)在外来务工人员集中的开发区和工业园区，市、县人民政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。

(三)新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。

五、政策支持

(一)各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。

(二)市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。省、自治区人民政府要给予资金支持。中央以适当方式给予资金补助。

(三)对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

(四)鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

(五)公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。

六、监督管理

(一)发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。各级住房城乡建设(住房保障)部门负责公共租赁住房的行政管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。地方各级人民政府要加强组织领导，明确工作责任，健全住房保障管理机制和工作机构，落实人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。

(二)市、县人民政府要建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理制度。住房保障部门要按照规定的程序严格准入审批，加强对公共租赁住房运营的监督管理，做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。

(三)政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

(四)各地可根据本意见，制订具体实施办法。各地已经出台的政策性租赁住房、租赁型经济适用住房、经济租赁住房、农民工公寓(集体宿舍)等政策，统一按本意见规定进行调整。

《新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》(2011年4月20日)

(十二)保障被征收人对保障性住房的优先取得权。

征收个人住宅，被征收人符合自治区住房保障的有关规定，住房面积、家庭收入等满足当地住房保障条件的，享有优先取得保障性住房的权利，不再排队轮候。

(十三)合理补偿、安置，保障被征收人的居住条件。

房屋征收应当按照国家和自治区房屋征收补偿的有关规定，合理确定房屋征收补偿，其中对居住房屋价值部分的补偿，不得低于同区位新建普通商品房的市场价格，非居住房屋价值补偿不得低于类似房屋的房地产市场价格;对因房屋征收造成的停产、停业损失的补偿，应当根据征收前房屋实际使用效益和停产、停业期限等因素协商确定，协商不成的，委托具有相应资质的中介服务机构评估确定，具体办法由自治区住房和城乡建设行政主管部门制定。

房屋征收采用产权调换补偿方式的，房屋征收部门应当提供与被征收人房屋所有权性质相同的房屋进行产权调换，如果被征收人符合保障性住房条件，且同意以保障性住房进行产权调换的，房屋征收部门需向被征收人说明保障性住房在转让年限和增值收益分配上的限制，由被征收人确定。

规范征收补偿决定程序，严禁实施暴力搬迁。

《湖南省人民政府办公厅关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》(2011年4月29日)

三、确保被征收人住房保障优先权

被征收房屋是个人住宅并且被征收人符合住房保障条件的要优先给予住房保障。安置房源必须符合国家质量安全标准，并优先考虑被征收人，在轮候时间上给予优先。有条件的地方在作出征收决定时可以考虑为被征收人提供特定的安置房源。

《内蒙古自治区人民政府办公厅关于贯彻落实国务院〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关事宜的通知》(2011年6月30日)

五、明确政策，优先给予住房保障

按照《条例》规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，不必经过抽签、摇号等程序，由作出房屋征收决定的市、旗县(市)人民政府优先给予相应的住房保障。对选择住房保障的被征收人只能进行货币补偿，不再给予产权调换。

为了保证公开、公平、公正，各房屋征收现场应当设立公示栏，将符合住房保障条件(包括征收住房保障条件)的被征收人的姓名、家庭人口、房屋结构、房屋面积等基本信息进行公示，接受社会和其他被征收人的监督。经过一定公示期限后，对没有异议符合条件的被征收人实行住房保障。

《江苏省人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》(2011年7月8日)

第三条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的设区的市、县(市、区)人民政府应当优先给予住房保障。

第五条　被征收人获得征收补偿后仍符合申请购买经济适用房或者申请廉租住房租赁补贴、租赁廉租住房、租赁公共租赁住房条件的，由设区的市、县(市、区)人民政府给予优先保障。申请廉租住房租赁补贴的，由住房保障主管部门自被征收人签订补偿协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴。申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，其保障次序列同期申请的非被征收人之前。

第六条　对被征收人提供保障性住房的次序，按照签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。

《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》(2011年9月14日)

十三、征收个人住宅，被征收人选择货币补偿后申请购买经济适用房、租住公租房或廉租房，符合申请条件的，住房保障管理部门应当优先安排。

征收按照房改政策购买的房屋，被征收人可以按照住房制度改革有关规定购买公用分摊面积后再办理征收补偿相关手续。被征收人不购买公用分摊面积的，对被征收人按照原购房面积给予补偿。

征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，房屋征收部门应当按照被征收房屋价值的补偿金额加征收奖励、搬迁时限奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅(含廉租房)进行安置。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19 日)

第三十条　征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×100%;对房屋承租人的补偿按照第二十九条第一款有关公有房屋承租人的补偿规定执行。

第三十一条　按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。

折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。

保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。

折算单价由区(县)人民政府公布。

符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。

第三十二条　居住困难的被征收人、公有房屋承租人应当向所在区(县)住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供相关证明材料。

区(县)住房保障机构应当按照本细则以及本市经济适用住房的相关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示，公示期为15日。公示期内有异议的，由区(县)住房保障机构在15日内进行核查和公布。

《北京市国有土地上房屋征收与补偿中住房保障优先配租配售管理办法》(2011年11月2日)

第一条　为保障被征收人的合法权益，根据《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《北京市国有土地房屋征收与补偿实施意见》(京政发［2011］27号)等相关规定，制定本办法。

第二条　征收国有土地上个人住宅，在对被征收人进行补偿安置后，被征收人符合本市公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房或限价商品住房条件，通过资格审核的，作出房屋征收决定的区、县人民政府应当优先给予住房保障，对被征收人直接配租、配售。

凡经各区县人民政府批准，按《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》实施房屋征收的项目，适用本办法。

第三条　各区、县政府应根据房屋征收补偿计划和保障性住房建设计划，优先安排建设保障性住房，满足符合住房保障条件的被征收人使用。

第四条　各区、县在房屋征收与补偿工作过程中，应组织区、县及街道(乡镇)住房保障管理部门到现场办公，建立绿色通道，简化审核程序，压缩审核时限，现场受理、审核、公示被征收家庭申请。

街道(乡镇)住房保障管理部门应加快审核，在5个工作日内完成对登记家庭的初审工作，并在现场组织公示，公示期5日。区县住房保障管理部门在5个工作日内完成复审工作，并报市住房保障管理部门备案。

第五条　各区、县住房保障部门应根据保障性住房情况，在现场公布房源信息，内容包括房源位置、套数、工期、户型面积、销售价格、供应对象范围、认购登记时限、登记地点等内容。

第六条　被征收人符合廉租住房申请条件的，可以申请廉租实物配租。

第七条　被征收人符合保障性住房申请条件，通过资格审核的，区、县住房保障管理部门应及时组织申请家庭选房，同时被征收家庭须将原住房腾退。被征收家庭已经选择某种形式的住房保障后，不得再参加保障性住房公开摇号配租、配售。

第八条　对配售房源暂时不能满足被征收家庭要求的，应优先安排公共租赁住房给被征收家庭过渡使用;待配售房源能够满足要求，被征收家庭选择购房后，应将过渡使用的公共租赁住房腾退。

第九条　各级政府相关部门、各区县住房保障管理部门应当加大协调力度，主动服务，认真履行相关职责，切实支持房屋征收与补偿中的住房保障优先工作。

第十条　本办法自公布之日起实施。

配套解读

由于房屋征收决定是以市、县级人民政府的名义作出，基于权责统一的要求，补偿的主体和住房保障的主体也应当是市、县级人民政府。根据我国宪法第13条之规定，国家为了公共利益的需要，可以对公民的私有财产进行征收并给予补偿。由于住宅对于个人生活所具有的特殊意义，对个人住宅的征收除了应当满足征收相关法的一般原理和要求(如为了公共利益的需要，依照法律进行，给予公平补偿)之外，还应满足当事人的居住条件。也正是基于此，我国《物权法》第42条第3款明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。因此，对被征收人优先给予住房保障，是维护被征收人合法权益的现实需要。

我国目前尚无全国统一的住房保障立法，但在地方层面有各种类型的保障性法规和规章，其对保障性住房的申请条件和程序都做了详尽规定。以北京为例，《北京市经济适用住房管理办法》第5条规定，申请购买经济适用住房的家庭应符合以下条件: (一)申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。(二)申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准。城六区的上述标准由市建委会同相关部门根据本市居民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次;远郊区县的上述标准由区县政府结合实际确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次。

案例注释

案例6:房屋拆迁的行政裁决是否应当考虑对弱势群体的特殊照顾(“高耀荣诉江苏省溧阳市建设局城市房屋拆迁行政裁决案”，《中国行政审判案例》第2卷，中国法制出版社2011年版)

原告:高耀荣。

被告:溧阳市建设局。

第三人:溧阳市土地收购储备中心。

江苏省溧阳市人民法院一审认定，第三人溧阳市土地收购储备中心于2006年3月17日领取了溧拆许字(2006)第001号房屋拆迁许可证。原告高耀荣出生于1928年8月3日，其居住的房屋位于拆迁红线范围内。第三人与原告就房屋拆迁补偿安置问题协商未果，第三人向被告溧阳市建设局申请裁决。被告受理第三人的裁决申请后，进行了权利义务告知和副本送达，审查和核实了相关材料，并组织当事人进行调解，经协调未果，被告于2008年10月28日作出溧建裁字(2008)第119号城市房屋拆迁行政裁决书，并于次日向原告和第三人送达。裁决内容为:一、溧阳市土地收购储备中心对高耀荣实行产权调换的方式给予拆迁补偿安置。1、产权调换的房屋位于溧阳市龙阳山庄16幢1号门501室，建筑面积为121.77平方米，产权归高耀荣所有; 2、溧阳市土地收购储备中心需向高耀荣支付被拆迁房屋补偿款人民币280858元; 3、高耀荣需向溧阳市土地收购储备中心支付产权调换房屋价款人民币297365元; 4、高耀荣应按本裁决书第2、3项的内容与溧阳市土地收购储备中心结清产权调换差价款合计人民币16807元;二、电话移机、有线电视安(移)装、空调机移位、太阳能移机等补助费由溧阳市土地收购储备中心凭高耀荣提供的发票据实足额补偿给高耀荣。三、高耀荣在接到本裁决书之日起十五日内将坐落于溧城镇立新村71号房屋腾空并交于溧阳市土地收购储备中心拆除。原告不服该裁决，向人民法院提起行政诉讼。

原告诉称:被告所作的溧建裁字(2008)第119号城市房屋拆迁行政裁决书所依据的评估报告和拆迁补偿安置方案书程序、实体均不合法，不具有法律效力。原告已经82岁，将原告安置在五楼，极不合理。原告住宅的土地使用权是通过支付土地出让金受让而来的，不能将原告的土地使用权无偿征收。为此，请求撤销被告作出的该裁决书。

被告辩称:裁决所依据的评估报告合法有效，裁决书确定的补偿安置方案正当合理，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人述称:同意被告方的答辩意见，请求驳回原告的诉讼请求。

江苏省溧阳市人民法院经审理认为，被告溧阳市建设局作为城市房屋拆迁管理部门，有权对因房屋拆迁补偿安置达不成协议的拆迁纠纷进行裁决。被告受理第三人的裁决申请后，进行了权利义务告知和副本送达，审查和核实了相关材料，并组织当事人进行调解，在当事人协商未果的情况下作出裁决，其裁决的程序符合相关规定。根据《中华人民共和国老年人权益保障法》相关规定，新建或者改造城镇公共设施、居民区和住宅，应当考虑老年人的特殊需要，建设适合老年生活和活动的配套设施。本案中，被告在拆迁裁决过程中，没有考虑到原告年事已高且身患疾病的特殊情况，在裁决安置房时将原告安置在多层住宅楼的第五层，该裁决的结果将给原告的生活带来不便。基于此，被告作出的行政裁决应予撤销。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第2目的规定，判决:撤销被告溧阳市建设局作出的溧建裁字(2008)第119号城市房屋拆迁行政裁决书。案件受理费50元，由被告溧阳市建设局负担。

第十九条　〔被征收房屋价值的补偿〕

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

条文注释

本条是关于被征收房屋价值补偿原则、评估办法和评估争议解决机制的规定。

本条明确了对被征收房屋价值的补偿，“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。此处规定的市场价格是“房屋征收决定公告之日”的市场价格。之所以如此规定，主要是考虑房屋征收决定的生效时间即是公告之日，而一经公告，必然对被征收区域的房地产市场产生重大影响。征收活动的重要工作就是要确定时间节点，固定相应的证据，以做到补偿活动的公平、合理、统一，防止出现突击建房、炒作房价等现象。如《条例》第15条规定了房屋征收部门应当对征收范围内的房屋情况进行调查登记，第16条规定了征收范围确定后，不得在征收范围内实施新建、扩建、改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，这些都需要确定科学的时间节点。过去，在2001年《条例》实施中，原建设部的《城市房屋拆迁估价指导意见》(已失效)第11条规定的时间节点为:“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点”，该意见实际上确定了两种确定时间节点的方法。而《条例》则统一明确将“房屋征收决定公告之日”确定为时间节点，更为简便易行。《国有土地上房屋征收评估办法》第10条规定:“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致”。这是对《条例》本条规定的进一步确认。

另外，“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”只是设定了房屋价值补偿的最低标准或最基本的限度，它不能等同于在实际征收活动中对被征收人给付的房屋价值补偿额。在实际征收活动中，按照《条例》第25条的规定，房屋征收部门与被征收人可以就一系列事项达成补偿协议，其中包含了对房屋价值补偿方面双方的合意，由于多种因素的影响以及协议要以双方自愿为前提，这方面的补偿金额当然可以高于依上述规定所评估出的市场价格。

配套规定

《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日)[2]

《房地产估价规范》(1999年2月12日)*

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(2011年8月7日)

第十二条　征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条第二款的规定给予补偿的。

征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

《青海省人民政府关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的实施意见》(2011年4月10日)

四、合理补偿，保障被征收人合法权益

(一)被征收房屋价值补偿包括被征收房屋及其附属物、房屋占用范围内的土地使用权、房屋室内装修价值的补偿。被征收房屋的价值补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。

(七)省、市、县要建立房地产价格评估专家库，成立房地产价格评估专家委员会，房地产价格评估专家委员会成员由房地产价格评估专家和房地产、建设、价格、国土资源等部门人员组成，成员人数为五人以上，其中注册房地产评估师不得少于成员总数的三分之二。

《新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》(2011年4月20日)

(七)准确测算房屋征收补偿费，落实征收安置用房。

房屋征收补偿费，包括房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、因征收造成的停产停业的损失补偿费，以及根据市、县人民政府确定的补助、奖励办法向被征收人支付的补助费和资金。市、县人民政府确定的补助、奖励办法应当实行同一征收项目统一补助奖励标准。

为准确房屋价值补偿概算，避免与被征收人委托评估的房屋价值产生较大差异，房屋征收部门应当在拟定房屋征收补偿方案时，委托房地产评估机构选择征收范围内不同类型的房屋，进行咨询性评估。市、县级人民政府，房屋征收部门和房屋实施单位，应当支持房地产评估机构独立、客观、公正地开展评估。

市、县级人民政府应当参照本地房屋租赁市场价格确定并公布临时安置补助费标准。

房屋征收部门应当通过市场收购、组织先期建设等方式，多渠道筹集产权调换房屋和临时周转用房。

产权调换房屋和临时周转用房应当符合国家质量标准，保障被征收人原居住和使用条件。

(十七)妥善解决城市、镇规划区内集体土地上房屋征收补偿安置问题。

征收集体土地上的房屋，不适用《征收条例》，应当依照土地管理法的规定对地上附着物进行补偿。在“城中村”、城乡接合部，由于历史原因，房屋用地性质属于宅基地或者集体建设用地，原农村集体组织不能对被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地的，可以适用《征收条例》的规定，按照同区位国有土地上房屋进行补偿，并妥善安排被征收人的生产、生活和社会保障。

(十八)保障居住单位公房职工的合法权益

因房改政策限制，单位职工居住的公房未参加房改，没有取得房屋所有权的，房屋征收时要对房屋居住人进行妥善安置，一是采用产权调换的方式，提供不低于原建筑面积和居住标准的产权调换房屋给被征收人，由被征收人安置居住人继续居住;二是国有、集体所有制企业在破产、兼并、重组时，未按规定将企业所有的房屋及土地使用权从企业资产中划出的，房屋征收时，应按照房地产市场价格对被征收房屋价值进行评估，80%的货币补偿款支付将给居住人;三是将符合保障性住房条件的居住人纳入住房保障范围，优先给予保障性住房。

《吉林省人民政府办公厅关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》(2011年5月4日)

九、征收住宅房屋的补偿标准应当继续执行“拆一还一，适当扩大面积”的规定;非住宅房屋按照《条例》规定补偿。

《天津市人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关事项的意见》(2011年6月1日)

二、关于房屋征收补偿主体和标准

(二)征收补偿标准。对被征收房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格评估确定。征收住宅房屋的，除被征收人要求按照类似房地产市场价格补偿外，按照其所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。

对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，由区县房屋征收部门与被征收人协商确定;协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。

房屋征收评估的相关规定和执行政府规定租金标准的公有租赁房屋补偿的相关规定，由市国土房管局制定。

《江苏省人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》(2011年7月8日)

第四条　被征收人仅有一处住房且可能获得的货币补偿金额低于征收补偿最低标准的，应当按照征收补偿最低标准给予补偿。征收补偿最低标准由设区的市人民政府参照国家住宅设计规范规定的最小户型面积和当地经济适用房价值等因素确定。

《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》(2011年9月14日)

十二、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

房屋征收补偿实行搬迁时限奖励制度。搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。

对住宅房屋应当实行同一征收项目统一标准的征收奖励。住宅房屋价值的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

房屋征收部门应当将分户签约情况、房屋补偿单价、补偿方式、奖励情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19 日)

第二十五条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。

除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外，用于产权调换房屋的市场价值应当由按照第二十四条规定已选定的房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产估价师协会组织的房地产估价专家委员会申请鉴定。

第三十三条　征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当支付临时安置费或者提供周转用房。

征收居住房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁费。

临时安置费和搬迁费的具体标准由区(县)人民政府制定。

第三十四条　征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿:

被征收房屋的市场评估价格;设备搬迁和安装费用;无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用;停产停业损失补偿。

被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区(县)人民政府制定。

第三十六条　征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%;被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。

第三十八条　征收房屋管理部门依法代管的房屋，房屋征收部门应当与代管人订立征收补偿协议。征收补偿协议应当经公证机构公证，征收房屋有关资料应当向公证机构办理证据保全。补偿方式与标准，按照本细则第三十七条第二款的规定执行。

第三十九条　征收设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当按照国家和本市房地产抵押规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商。

抵押人与抵押权人达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存;对被征收人实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。

第四十四条　征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

关于《国有土地上房屋征收评估办法》第14条进一步明确规定:“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”从上述规定看，主要考虑因素有:

1.区位。是指某一房屋地理位置，包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观等。区位因素是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。在一定意义上，区位因素分析就是土地价格的分析，其中可分为两部分，一部分是由绝对地租所决定的土地价值，一部分是由级差地租所决定的土地价值。后一部分主要是由后天因素形成的环境起主要作用，前一部分主要取决于城市平均地价水准。此外，城市规划对土地价格会产生明显的中长期结构性调整作用。

2.用途。指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，未标明的，通常以产权档案中记录的为准，未记录的，以实际用途为准。实际用途的界定以规划部门是否批准，是否取得合法手续为准。主要有住宅与非住宅之分。住宅包括普通住宅、公寓、别墅等。非住宅分为经营性与非经营性两类，前者包括写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等;后者有行政、事业单位以及非营利公共设施用房。

3.建筑结构。通常分为框架、钢、钢混、砖混、砖木、木、简易结构。建筑物的外观、风格、布局、施工质量等，对房屋价值会产生一定影响。

4.新旧程度。也可称为折旧率，如按照有关规定，通常住宅为70年、厂房为50年、商用为40年，在此基础上核出折旧率，再结合建筑结构作出基本的限制性要求。具有保留价值的历史、文化、风貌等建筑不受折旧期限制，以建筑文物实际评估为准。

5.建筑面积。目前可以分为建筑物整幢面积、单元面积、套内面积。就具体征收补偿关系而言，主要分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。但从实际情况看，建筑面积有时是有水分的，房屋的大小往往要同时考虑使用面积。目前，计算建筑面积的两个主要规则是《建筑面积计算规则》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》，这两个规则属于国家标准。

配套解读

《国有土地上房屋征收评估办法》第14条进一步明确规定:“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”从上述规定看，房屋价值的构成主要考虑因素有:

1.区位。是指某一房屋地理位置，包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观等。区位因素是指所在地的自然条件与社会、经济、行政因素相结合所产生的特征并对房地产价格产生影响的因素。在一定意义上，区位因素分析就是土地价格的分析，其中可分为两部分，一部分是由绝对地租所决定的土地价值，一部分是由级差地租所决定的土地价值。后一部分主要是由后天因素形成的环境起主要作用，前一部分主要取决于城市平均地价水准。此外，城市规划对土地价格会产生明显的中长期结构性调整作用。

2.用途。指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，未标明的，通常以产权档案中记录的为准，未记录的，以实际用途为准。实际用途的界定以规划部门是否批准，是否取得合法手续为准。主要有住宅与非住宅之分。住宅包括普通住宅、公寓、别墅等。非住宅分为经营性与非经营性两类，前者包括写字楼、商业营业用房、通用厂房、仓储用房、交通枢纽用房等;后者有行政、事业单位以及非营利公共设施用房。

3.建筑结构。通常分为框架、钢、钢混、砖混、砖木、木、简易结构。建筑物的外观、风格、布局、施工质量等，对房屋价值会产生一定影响。

4.新旧程度。也可称为折旧率，如按照有关规定，通常住宅为70年、厂房为50年、商用为40年，在此基础上核出折旧率，再结合建筑结构作出基本的限制性要求。具有保留价值的历史、文化、风貌等建筑不受折旧期限制，以建筑文物实际评估为准。

5.建筑面积。目前可以分为建筑物整幢面积、单元面积、套内面积。就具体征收补偿关系而言，主要分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。但从实际情况看，建筑面积有时是有水分的，房屋的大小往往要同时考虑使用面积。目前，计算建筑面积的两个主要规则是《建筑面积计算规则》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》，这两个规则属于国家标准。

案例注释

案例7:拆迁行政裁决因违法被撤销

江苏省某县建设局于2004年12月20日向光大房地产开发有限公司(以下简称“光大公司”)核发了房屋拆迁许可证。吴某的四层楼房位于拆迁范围内，但未能与光大公司签订房屋拆迁补偿安置协议。2007年 8月23日，某县建设局作出某建裁(2007)第2号房屋拆迁裁决书，裁决光大公司对吴某实行货币补偿，补偿总金额为631126元。吴某向法院提起行政诉讼，要求撤销该拆迁裁决书，判令光大公司按照市场价格向吴某支付拆迁补偿。

一审法院查明，某县建设局在裁决过程中，光大公司与吴某对评估机构的选择未达成一致意见。某县建设局于2007年5月9日在S县公证处公证下，组织抽签，由居委会代表抽签选定江苏某房地产评估咨询有限公司为评估机构。该公司出具了估价时点为2004年12月20日得评估报告，原告吴某的房屋价格为576989元，附属设施价格为31092元。2007年6月22日，某县建设局向光大公司和吴某送达了调解通知书，并于6月26日组织双方进行调解。由于吴某未到场，未达成调解协议。吴某于2007年6月27日对评估结果提出异议，认为房屋评估价太低，与市场价有较大差异。此后，建设局委托房屋拆迁估价专家委员会对该评估报告进行鉴定。鉴定意见认为:估价报告不存在估价技术问题。2007年8月23日，某县建设局作出拆迁裁决书。吴某不服，上诉至法院。

一审法院认为，被告具有作出拆迁行政裁决的法定职权。但是，被告的裁决存在三个问题:一是在评估机构的选定上，在双方不能达成一致意见的情况下，被告建设局没有公告抽签决定评估机构的时间和地点，其抽签确定方式也不符合《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条第一款的规定。二是被诉房屋的估价报告不实。该估价报告没有参照类似房地产的市场交易价格，违反了《城市房屋拆迁估价指导意见》第十四条之规定，不具有合法性和客观真实性。三是在拆迁补偿方式上，本案原告吴某没有放弃产权调换，而被告直接裁决货币补偿，剥夺了原告对补偿方式的选择权，违反了《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条之规定。

据此，被告建设局作出裁决的主要证据不足，依法应予撤销。原告吴某要求撤销拆迁裁决的诉讼请求，应予支持。但其要求判令第三人依法按照市场价格支付拆迁补偿的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十一条之规定，其意见不予采纳。法院作出行政判决书:一、撤销被告某县建设局于2007年8月23日作出的某建裁(2007)第2号房屋拆迁行政裁决;二、责令被告S县建设局于本判决生效后60日内重新作出行政裁决。[3]

根据《拆迁条例》第二十四条之规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。此条基本确立了房屋拆迁的市场补偿原则。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》也明确规定，拆迁估价一般应当采用市场比较法。但在本案中，估价机构在具备选取市场比较法的条件下，没有选取市场比较法，没有参照类似房地产的周边交易价格，估价程序违法，估价结果失实，不能作为裁决的依据。如果适用最新的《条例》，根据其第十九条之规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。本案中的房价评估已明显低于周边房屋的市场价格，不能作为房屋补偿的依据。

第二十条　〔房地产价格评估机构〕

房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

条文注释

本条是关于房地产价格评估机构的选择和房地产价格评估机构评估原则的规定，主要包括如下几点:

1.房产评估机构选择时的协商原则。也就是由被征收人通过民主协商，达成一致意见后，确定评估机构。被征收人首先通过协商方式来选择房地产评估机构能够充分表达被征收人的意见，有助于被征收人就房地产评估机构的选定达成共识，减少误解和分歧，促进房屋征收与补偿的顺利进行。

2.协商不成时的多数决或随机选定。协商不一定能够达成共识。但即便如此，房产评估机构必须要确定，而且必须要由这些意见和立场不一致的被征收人来确定。在协商不成的情况下，投票或随机选择就成为一种迫不得已的方式。那种因被征收人意见分歧严重无法选定被征收机构时由拆迁人单方选择评估机构对被拆迁房屋进行评估的做法是错误的，其难以做到公开、公正、透明，其评估结果也难以令人信服。因此新的《条例》规定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

配套规定

《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日)

第二条　评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条　房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会(以下称评估专家委员会)成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条　房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项:

(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;

(二)负责本评估项目的注册房地产估价师;

(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;

(四)委托人应提供的评估所需资料;

(五)评估过程中双方的权利和义务;

(六)评估费用及收取方式;

(七)评估报告交付时间、方式;

(八)违约责任;

(九)解决争议的方法;

(十)其他需要载明的事项。

第七条　房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条　被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第九条　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

第十条　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

《青海省人民政府关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的实施意见》(2011年4月10日)

四、合理补偿，保障被征收人合法权益

(二)被征收房屋价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，被征收人应当在房屋征收告知书发布之日起5日内自行协商选定房地产价格评估机构;若被征收人在此期限内无法通过协商方式选定，则以70%以上户数选定的房地产价格评估机构作为多数人意见确定评估机构;若被征收人无法形成多数意见的，由房屋征收部门通过公开抽号的方式随机选定。公开抽号时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在地监察部门、街道(镇)、社区(村)组织代表等参与监督。

《新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》(2011年4月20日)

四、对被征收人予以公平补偿，保障被征收人的合法权益。

(十)保障被征收人对补偿方式、评估机构的选择权。

房屋征收补偿采用货币补偿或者房屋产权调换方式，由被征收人选择。因旧城区改建征收居住用房，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，征收人应当提供改建地段的房屋供被征收人优先选择。

房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当按照自治区有关规定，发布房屋征收项目委托房地产价格评估的招标公告，向具备相应资质等级的房地产价格评估机构发出要约邀请。

房屋征收部门不得违法设定限制条件，排斥潜在投标人投标。报名投标的房地产价格评估机构超过3个时，住房和城乡建设部门可采用随机选定的方式，抽取3个以上单数的评估机构供被征收人协商选定;被征收人协商不成，按照多数人选定确定;对多数人选定的评估机构不满，可能会影响被征收房屋价值评估工作顺利开展的，应采用随机抽取的方式确定房地产价格评估机构。经自治区住房和城乡建设主管部门备案的房地产价格评估机构的分支机构必须以设立分支机构的房地产价格评估机构的名义承接估价业务，出具评估报告。

(十一)保障被征收人对补偿结果的异议权、知情权。

房地产评估应当坚持独立、客观、公正的原则，评估机构和评估人员与房屋征收当事人应无利害关系。房屋征收当事人对评估报告提出异议的，评估机构应当予以解释、说明;房屋征收当事人对评估报告申请复核评估的，评估机构应当对评估报告及时复核，并将复核结果告知房屋征收当事人。

房屋征收当事人按照自治区有关规定向房地产评估鉴定委员会申请鉴定的，评估机构应当根据鉴定意见对评估报告进行补充、调整、修正。

房屋征收部门应当依照《征收条例》的规定，将评估报告、复核评估结果、评估报告鉴定结果，以及分户补偿情况等，予以公布。

房屋征收评估、评估报告鉴定所需费用，由房屋征收部门支付。

《吉林省人民政府办公厅关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》(2011年5月4日)

十一、被征收房屋的价值由有资质的房地产价格评估机构评估;评估应当执行国家标准和房屋征收评估办法，没有国家标准时，执行地方标准;各市(州)应当设立房地产价格评估专家委员会，房地产价格评估专家委员会应当有资产评估师。

十二、在我省未出台《房屋征收评估机构选定办法》前，各地可按当地的现行办法选定房地产价格评估机构。任何地区和部门不得以各种理由拒绝没有不良行为记录的房地产价格评估机构参与房屋征收评估工作。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，可由房屋征收实施单位组织，公证机构公证，通过摇号等方式随机确定。

十三、房地产价格评估机构应当遵守独立、客观、公正的原则，选派足够的房地产估价师现地查看、拍摄估价对象，并解答当事人对评估结果的异议。

十四、评估住宅用途改做非住宅用途的房屋，要充分考虑房屋收益对价格的影响因素，评估结果要包含非住宅用途的客观收益。

十五、涉及非住宅房屋征收的，其占用的国有建设用地土地使用权由市、县(市)人民政府同时收回;拟收回的土地使用权价格，由具有土地评估资质的土地评估机构或房地产评估机构评估。

《杭州市人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》(2011年6月15日)

十七、被征收人应当自房屋征收决定公告之日起10日内自行协商选定房地产价格评估机构;协商不成的，可以将50%以上被征收人选定的房地产价格评估机构作为多数人意见确定评估机构;被征收人无法形成多数意见的，由房屋征收部门通过公开抽号方式随机选定。公开抽号时，房屋征收部门应当邀请被征收人代表及被征收房屋所在地的乡镇政府、街道办事处、居民自治组织代表等到场监督，并由公证机构现场监督公证。

房地产价格评估机构名录由市房屋征收部门公布。

十九、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

用于产权调换房屋的价值由评估被征收房屋价值的同一家房地产价格评估机构评估确定。

评估费用由房地产价格评估机构与房屋征收部门结算。

《内蒙古自治区人民政府办公厅关于贯彻落实国务院〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关事宜的通知》(2011年6月30日)

六、公平选定价格评估机构，保护被征收人合法权益

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。需要由2家或2家以上房地产价格评估机构承担的，各房地产价格评估机构之间应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估方法、参数选取等进行沟通并执行共同的标准。

自各市、旗县(市)人民政府发布房屋征收决定公告后3日内，具有相应资质的房地产价格评估机构向房屋征收部门或者房屋征收实施单位提出申请，由房屋征收部门或者房屋征收实施单位进行资格审查后，在房屋征收现场将符合条件的房地产价格评估机构的名称、法人代表姓名、主要业绩、诚信等级、办公场所和联系电话等内容进行公示。在公示10日内，由房屋征收部门或者房屋征收实施单位组织房屋征收范围内被征收人投票确定房地产价格评估机构。

征收房屋为住宅的，每个房屋权属证书为1票;征收房屋为非住宅的，按照房屋权属证书标明的建筑面积每100平方米为1票，不足100平方米的按照1票计算。选定得票超过投票总数二分之一的房地产价格评估机构票数最高者承担该项目的征收评估工作。没有房地产价格评估机构得票超过投票总数二分之一的，由房屋征收部门或者房屋征收实施单位在征收现场通过摇号、抽签等方式确定，并由公证机关对摇号、抽签过程进行公证。

《江苏省人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》(2011年7月8日)

第七条　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。

第八条　承担房屋征收评估工作的房地产价格评估机构不得与房屋征收当事人有利害关系，不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意压低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

设区的市、县(市、区)人民政府房屋征收部门(以下称房屋征收部门)应当定期向社会公布从事房屋征收评估、具有相应资质的房地产价格评估机构及其信用情况，并适时更新。

第九条　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。

房屋征收部门规定被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于5个工作日。

第十条　确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序:

(一)房屋征收部门向社会发布征收评估信息;

(二)具有相应资质的房地产价格评估机构报名;

(三)房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单;

(四)被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门;

(五)被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定;不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定;

(六)房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。

通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》(2011年9月14日)

十一、市房地产行政主管部门定期向社会公布业务能力强、社会信誉好、具有相应资质的房地产评估机构名录。房屋征收决定公告后10日内，被征收人应协商选定房地产评估机构;半数以上被征收人共同选择一家房地产价格评估机构的，视为协商选择有效，由房屋征收部门与其签订委托评估合同后进行评估作业。如协商选定不成的，由房屋征收部门组织被征收人在公布名录通过摇珠方式确定。房屋征收部门应当在摇珠前5日内在征收范围内公告摇珠时间和地点。公开摇珠时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道(镇)、社区组织代表等参与监督。

房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在征收范围内现场公示。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19 日)

第二十四条　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、抽签等随机方式确定。房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公告。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》(2011年11月2日)

第一条　为规范本市国有土地上房屋征收评估，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)和《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(京政发〔2011〕27号)，制定本办法。

第二条　本市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构的选定适用本办法。

第三条　市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建设委)负责对房地产价格评估机构选定进行指导监督。

区县房屋征收部门负责组织本行政区域内房地产价格评估机构的选定工作。

北京房地产估价师和土地估价师协会(以下简称估价师协会)负责为区县房屋征收部门组织房地产价格评估机构选定工作提供技术指导。

第四条　市住房城乡建设委根据房地产价格评估机构的资质、从业经历、监管记录、社会反映等情况，建立房屋征收房地产价格评估机构名录，并向社会公布。进入名录的房地产价格评估机构应具备以下条件:

(一)具备房地产价格评估资质;

(二)无不良监管记录。

未列入房屋征收房地产价格评估机构名录的，不得承接本市房屋征收评估业务。

第五条　房地产价格评估机构有下列情形之一的，记入不良监管记录:

(一)因评估问题侵害国家和个人利益，给社会造成不良影响的;

(二)因评估问题导致相关人员提出复议、诉讼，被相关部门或人民法院裁定存在问题的;

(三)因评估问题被纪检、监察、审计部门认定存在问题的;

(四)被选定参与房屋征收评估业务，无故拒绝承接评估业务或转让、变相转让评估业务的;

(五)出具虚假或有重大错误评估报告的;

(六)有其他违法行为的。

第六条　经查实，房地产价格评估机构有本办法第五条所列不良监管记录的，不予列入房屋征收房地产价格评估机构名录;已列入的，退出机构名录。

因存在不良监管记录未列入或退出机构名录的，自退出之日起两年内没有发生不良监管记录的房地产价格评估机构，可以再次申请列入机构名录。申请时，需向市住房城乡建设委提出书面申请，提交整改措施，由市住房城乡建设委组织估价师协会、监察、信访、法制等相关部门评议整改效果并听取群众意见，达到要求的方可批准列入机构名录。

第七条　列入房地产价格评估机构名录的评估机构，评估业务量超过下述标准时不能承接新的房屋征收评估工作:

(一)一级资质评估机构的在估业务量达到2000户;

(二)二级资质评估机构的在估业务量达到1000户;

(三)三级资质评估机构的在估业务量达到500户。

第八条　区县房屋征收部门应当在征收范围内和市住房城乡建设委网站公开发布房地产价格评估机构选择通知。符合条件的房地产价格评估机构在通知规定的报名时限内，可以向区县房屋征收部门提出书面申请，由区县房屋征收部门按本办法审核后在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布，供被征收人协商选定。

第九条　区县房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，并将协商选定结果在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布。

第十条　协商不成的，区县房屋征收部门可以在公布的机构中采取投票方式，通过产生的多数意见选定房地产价格评估机构，也可以采取公开摇号的方式随机选定。通过投票方式无法形成多数意见的，通过摇号方式选定。投票或摇号选定的房地产价格评估机构要在征收范围内和市住房城乡建设委网站公布。

第十一条　区县房屋征收部门组织公开摇号工作，由被征收人代表负责摇号选出房地产价格评估机构，摇号工作应进行全程录像，公证机构负责公证。

属地街道办事处或乡(镇)人民政府应当协助区县房屋征收部门做好被征收人代表选择组织工作。

第十二条　在房地产价格评估机构选定过程中，被征收人在规定时间内不协商，造成无法按期选定的，由区县房屋征收部门从报名的房地产价格评估机构中摇号确定。

第十三条　在房地产价格评估机构选定过程中，没有房地产价格评估机构报名的，由区县房屋征收部门从机构名录中选定不低于5家房地产价格评估机构，供被征收人协商选定、投票选定或摇号选定。

第十四条　两家以上房地产价格评估机构承担同一个征收项目房屋征收评估的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位。

第十五条　房地产价格评估机构选定后，由区县房屋征收部门与被选定的房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同，并在合同签订之后的15日内，向其出具房屋征收评估委托书。

第十六条　被选定的房地产价格评估机构应在完成分户评估报告30日内，将基准价格、评估参数选取、评估方法选用等重要数据报市住房城乡建设委和市估价师协会。

估价师协会应逐步建立和完善房地产价格评估机构征收评估业务数据库，对数据信息实施动态监控。

第十七条　本办法自公布之日起实施。

配套解读

关于房地产价格评估机构的选定，《城市房屋拆迁估价指导意见》(已失效)第6条第2款规定:“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”这种直接采取被拆迁人投票或抽签的方式来选择评估机构，虽然采用了公正的选择方式，但不能体现全部被拆迁人的选择意思，因为通过投票多数决或随机抽签的方式选择出的评估公司总会有被拆迁人不同意，只能代表部分被拆迁人的选择意思。因此《条例》增加了协商的方式，并且将协商的方式放在评估机构选择方式的第一顺位。《国有土地上房屋征收评估办法》第4条体现了《条例》的精神，进一步明确“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。”

关于多数决定或者随机选定等方式，具体办法由省、自治区、直辖市制定。从各地的规定看，很多地方规定采取“随机式”确定评估机构是在通过投票方式无法形成多数意见时采取的方式。如《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》第10条规定:“通过投票方式无法形成多数意见的，通过摇号方式选定。”采取“随机式”确定评估机构时，房屋征收部门应当按照公开、公平、择优的原则，对申请加入名册的机构，从资质等级、职业信誉、经营业绩、执业人员情况等方面进行审查，最终确定进入名册的机构。当需要选择评估机构时，可以采取摇号、抽签等随机方式，从名册中公开选定评估机构。如:根据《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》规定，市住房城乡建设委根据房地产价格评估机构的资质、从业经历、监管记录、社会反映等情况，建立房屋征收房地产价格评估机构名录，并向社会公布。进入名录的房地产价格评估机构应具备以下条件: (1)具备房地产价格评估资质; (2)无不良监管记录。未列入房屋征收房地产价格评估机构名录的，不得承接本市房屋征收评估业务。房地产价格评估机构有下列情形之一的，记入不良监管记录: (1)因评估问题侵害国家和个人利益，给社会造成不良影响的; (2)因评估问题导致相关人员提出复议、诉讼，被相关部门或人民法院裁定存在问题的; (3)因评估问题被纪检、监察、审计部门认定存在问题的; (4)被选定参与房屋征收评估业务，无故拒绝承接评估业务或转让、变相转让评估业务的; (5)出具虚假或有重大错误评估报告的; (6)有其他违法行为的。经查实，房地产价格评估机构有上述所列不良监管记录的，不予列入房屋征收房地产价格评估机构名录;已列入的，退出机构名录。因存在不良监管记录未列入或退出机构名录的，自退出之日起两年内没有发生不良监管记录的房地产价格评估机构，可以再次申请列入机构名录。申请时，需向市住房城乡建设委提出书面申请，提交整改措施，由市住房城乡建设委组织估价师协会、监察、信访、法制等相关部门评议整改效果并听取群众意见，达到要求的方可批准列入机构名录。

案例注释

案例8:作出行政裁决所依据的房屋资产评估报告违反法定程序，行政裁决是否可撤销(“丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案”，《最高人民法院公报》2004年第7期)[4]

原告:丰浩江等17人(名单略)，均为广东省东莞市东纵大道18号商铺的业主。

被告:广东省东莞市城建规划局。

第三人:广东省东莞市城区房地产开发公司。

第三人:丰燕芬、周炳坤、张淦林、刘发枝，均为广东省东莞市东纵大道18号商铺的业主。

2001年12月10日，被告东莞市规划局颁发给第三人开发公司拆许字(2001)第5号房屋拆迁许可证，开发公司获准对本案原告等21人所有的东纵大道18号24间商铺房屋进行拆迁。开发公司提出的拆迁补偿方案为: (1)作价补偿，按拆迁建筑面积一次性现金补偿，补偿金额按评估价计算; (2)产权调换，以拆迁现有商铺的建筑面积与该地新建商铺之比1∶0.6的标准进行产权调换，互不补偿差额。但经多次协商，开发公司与本案各原告未能达成拆迁补偿安置协议。2002年4月，开发公司向东莞市规划局申请行政裁决，被申请人为本案各原告及韩柳琼、黄旭超等23人。经开发公司委托，华联公司于2002年5月20日对需要拆迁的商铺房屋作了资产评估并出具了报告。评估结论是:拟拆迁的物业商铺评估均价为每平方米5194．61元，仓库评估均价为每平方米3480元。2002年8月20日，东莞市规划局就房屋拆迁补偿纠纷召集了拆迁人与被拆迁人并公开举行了听证会。8月30日，东莞市规划局作出了拆迁裁决。

原告诉称:被告上述裁决所依据的《评估报告》在委托主体、使用条件和范围、适用程序等方面适用法律错误，且《评估报告》的相关内容和鉴定人身份等没有经过原告质证，其裁决结果损害了原告的合法权益，请求撤销被告作出的房屋拆迁行政裁决。

被告辩称:裁决所依据的评估报告是由华联公司作出的，该公司是经工商行政部门核准登记成立的独立企业法人，且拥有国家财政部批准颁发的资产评估资格，其评估资产的范围包括房地产、机器设备等各类资产。而且，评估报告书及其评估机构的资质均在举行听证时经各原告质证。因此，该评估报告具有公信力且合法，我局的行政裁决程序合法，适用法律正确，原告的诉讼理由不成立。

第三人开发公司述称:原告主张拆迁人从未与被拆迁人就拆迁补偿安置问题协商过显然与事实不符，我司与韩柳琼、苏伟文、张淦林、刘发枝、周炳坤等业主已经达成了房屋拆迁补偿协议，与丰浩江等人就拆迁补偿安置问题也进行过多次协商。原告认为《评估报告》作出的价格评估显失公正的主张并无证据支持。

东莞市中级人民法院认为:行政诉讼是对被诉的具体行政行为是否合法进行审查，因而本案审查的对象是被告所作的裁决是否合法。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定:“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决……”;第二十三条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”;第二十四条规定:“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。因此东莞市规划局有权对开发公司的申请作出裁决。东莞市规划局的裁决经过公开听证，并有《评估报告书》等为据，裁决结果有货币补偿和产权调换两种方式供各拆迁户选择，且货币补偿的金额是按房地产市场评估价确定的，符合上述法规的规定，应认定为事实清楚，适用法律法规正确，是合法的具体行政行为。丰浩江等人诉称东莞市规划局裁决所依据的《评估报告》在委托主体、使用条件和范围、适用程序方面违反《国有资产评估管理办法施行细则》第十八条的规定，适用法律错误，因涉案的评估房产属私有资产，并非国有资产，不属《国有资产评估管理办法施行细则》调整的范围，同时东莞市规划局裁决作价补偿的金额是以房地产市场评估价格确定，故对丰浩江等人起诉的理由不予支持。丰浩江等人诉称东莞市规划局裁决所依据的《评估报告》的相关内容和鉴定人身份等没有经过原告质证。经查，东莞市规划局举行的听证程序已对相关的证据进行了听证，且根据华联公司的营业执照，该所具有资产评估资质。丰浩江等人未能提交证据证明该评估报告不具合法性和可信性，东莞市规划局采纳这一评估报告作为裁决依据并无不当。丰浩江等人诉称《评估报告》的评估价格远远低于聚福豪苑、雍华庭、东湖花园等商铺的价格，评估价格显失公平。经查，涉案的商铺除区位外，其他各项指标与聚福豪苑、雍华庭、东湖花园等商铺均不具有可比性。丰浩江等人诉称拆迁裁决的内容超出了开发公司的请求范围，损害了拆迁户的合法权益。经查，开发公司因未能与各拆迁户达成拆迁补偿安置协议而申请被告裁决，而东莞市规划局裁决的5项内容均未超出拆迁补偿安置及开发公司的请求范围。综上所述，丰浩江等人请求撤销拆迁裁决的理由均不成立，不予支持。

一审宣判后，丰浩江等人不服，向广东省高级人民法院提出上诉。

广东省高级人民法院经二审查明，东莞市规划局在受理开发公司的申请后，于2002年8月20日主持了公开听证会，并形成了《行政裁决审理笔录》，该笔录上有上诉人的诉讼代表人李伊凡和委托代理人的签名，且在二审庭审中李伊凡对此已予以确认，故丰浩江等人提出的东莞市规划局没有举行听证的异议理由不成立。原审法院查明的其他事实由于当事人均未提出异议，应予确认。

广东省高级人民法院认为:东莞市规划局采纳华联公司作出的《评估报告》作为其行政裁决依据时，应当对作出该《评估报告》的评估人员的资格、评估程序等事项进行审查。人事部和国有资产管理局联合发布的《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》第二十四条规定:“资产评估机构接受委托承接的评估项目，其项目负责人只能由注册资产评估师担任，评估报告至少由两位注册资产评估师签署方为有效。”本案《评估报告》中签署姓名的评估人员为张瑞明和肖晓康，但只有张瑞明具有注册评估师资格，肖晓康不具有注册评估师资格。根据上述规定，该《评估报告》无效。《评估报告》将涉案房屋分为商铺和仓库分别予以评估的理由，是因为委托评估的开发公司所提供的资料将涉案房屋已事先区分为商铺和仓库。作为注册资产评估师的张瑞明，评估时未对委托方开发公司提供的资料进行审核，就直接采纳，违反了财政部发布的《中国注册资产评估师职业道德规范》第十八条“注册资产评估师应对客户委托评估的资产进行勘查，并对客户提供的有关资料进行审核”的规定。而且，丰浩江等人持有的《房屋所有权证》对涉案房屋均作了“铺位”字样的记载，华联公司没有提供有关证据和法律依据证明“铺位”可以理解为商铺和仓库，故在《评估报告》中将涉案房屋区分为商铺和仓库两部分，缺乏依据，不能采信。此外，华联公司介绍《评估报告》中采用的租金标准，是通过询问涉案房屋周围有关人员后确定的，但评估人张瑞明却不能提供证据对此予以证明，故华联公司采用该租金标准证据不足。由于作出《评估报告》的两位评估人员中有一位不具备法定评估资格，且评估人员既未对委托方房地产开发公司提供的资料进行审核，亦未能依法取证证明其所采纳的租金标准，在程序上存在严重违法。东莞市规划局在未依法对该《评估报告》的上述事项进行审查的情况下，即采纳其作为行政裁决的依据，应认定为裁决的证据不足，依法应予撤销。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条规定:“对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳: (一)鉴定人不具备鉴定资格; (二)鉴定程序严重违法……。”据此，原审法院采纳该《评估报告》中的评估结论不妥，属适用法律错误;同时，原审法院以该《评估报告》作为认定被诉行政裁决合法的定案根据，属认定事实不清。

据此，广东省高级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(三)项和第五十四条第(二)项第1目之规定，于2003年I2月12日作出判决:一、撤销东莞市中级人民法院的一审行政判决;二、撤销广东省东莞市规划局东规行裁［2002］1号《房屋拆迁行政裁决书》;三、广东省东莞市规划局在收到本判决书之日起60日内重新作出裁决。

案例9:拆迁当事人是否可以单方面确定房屋评估机构

江苏省宿迁市建设局于2003年6月5日作出宿建裁字(2003) 26号房屋拆迁纠纷裁决。宋某于2003年9月4日向江苏省宿迁市宿城区法院提起诉讼，请求撤销该裁决。

一审法院查明: 2003年3月24日，万兴公司取得了房屋拆迁许可证。原告的房屋处于拆迁范围之内。方元公司根据万兴公司的委托，对原告的房屋进行了估价，由于原告对评估价格有异议，且要求产权调换，双方未能达成协议。5月28日，万兴公司申请宿迁市建设局对拆迁纠纷进行裁决。6月5日，宿迁市建设局依据方元公司的评估价格对万兴公司与原告的拆迁纠纷作出裁决。宋某对裁决不服，提起行政诉讼，要求撤销该裁决。

一审法院认为，被告在裁决原告与第三人的拆迁纠纷时，未允许原告对相关问题予以陈述和申辩，有失公正。被告仅根据第三人的申请及第三人单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。据此，宿迁市宿城区法院于2003年9月28日作出判决:一、撤销宿迁市建设局宿建裁字(2003) 26号房屋拆迁纠纷裁决;二、宿迁市建设局于本判决生效之日起60内，对宋某与万兴公司房屋拆迁纠纷依法重新裁决。宿迁市建设局不服一审判决，向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉，请求依法改判。

宿迁市中级法院认为，宿迁市建设局在裁决拆迁房屋补偿款时，仅以万兴公司单方委托的方元公司的评估结论为依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。本案被拆迁房屋的评估，系万兴公司单方面委托方元公司所为，未经被拆迁人宋某的同意。在万兴公司与宋某无法对房屋拆迁事宜达成一致意见时，宿迁市建设局在行政裁决中以拆迁单位单方面委托的评估公司的评估报告为依据，而不是依照规定在符合条件的评估机构中抽签确定评估机构，对万兴公司与宋某的房屋拆迁纠纷作出裁决，应当认定为主要证据不足，程序违法。依照《最高人民法院源于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条第(二)项的规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定程序严重违法的，法院不予采纳。故一审判决并无不当。

综上所述，被告行政裁决的主要证据不足，程序违法。宿迁市中级法院于2003年12月9日作出终审判决:驳回上诉，维持原判。

第二十一条　〔产权调换〕

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

条文注释

本条是关于房屋征收补偿方式选择、产权调换房屋差价结算以及旧城区改建中就近安置的规定。

一、房屋征收补偿方式有两种，即货币补偿与房屋产权调换。

货币补偿是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿;产权调换是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。被征收人选择房屋产权调换的，分别计算被征收房屋价值和用于产权调换的房屋价值，再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价。

二、产权调换房屋结算差价。

政府在征收补偿方案中一般会明确用于产权调换房屋的地点、户型、面积等，以及选择不同地点产权调换房屋所享受的不同政策，被征收人根据各自实际需要，可以选择产权调换形式。被征收人选择房屋产权调换的，对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值分别计算，再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价。

需要说明的是，为保证被征收房屋评估结果和产权调换房屋价格的公平，产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，产权调换房屋价值评估时点也应当是房屋征收决定公告之日。另外，除政府对产权调换房屋价格有特别规定外，一般应当以市场评估的方式确定产权调换房屋的价值。

三、因旧城区改建需要征收个人住宅的，政府应当在改建地段或者就近地段予以安置。

该款规定有三层含义: (1)只适用于因旧城区改建而征收个人住房的; (2)只有被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的情况下才适用; (3)在同时满足了上述两个前提的情况下，被征收人可获得由房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

配套规定

《担保法》(1995年6月30日)

第四十九条　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。

抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第五十一条　抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。

抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(2000年12月8日)

第八十条　在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。

抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。

配套解读

根据《担保法》第49条、第51条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第80条，《城市房地产抵押管理办法》以及《物权法》的相关规定，结合征收实际，对设有抵押权的房屋进行征收时，应当按以下程序进行补偿和安置:首先要认定抵押的效力，并及时通知抵押权人。抵押标的物的灭失，将直接影响抵押人的利益，因此，征收人一旦发现被征收范围内的房屋有己设立抵押的，应当将征收的情况及该房屋的补偿安置情况及时通知抵押权人;对采取产权调换方式进行征收补偿的，应当由抵押权人和抵押人(即被征收房屋的所有人)就抵押人新换得的房屋重新签订房屋抵押协议;采取货币补偿方式进行征收补偿的，由于货币补偿是一种买卖的房屋变价，是一种征收人支付现金补偿后注销房屋产权的方法，必然导致抵押标的物的灭失，影响抵押权人的合法利益。为保证以房屋担保的债权债务关系不受房屋征收的影响，保护抵押权人的合法利益，抵押权人可以行使代位求偿权，将抵押房产的征收补偿款或提前清偿债务，或提存。当然，也可以由抵押人在房屋征收之前与抵押权人以别的标的物重新设立抵押权，建立新的抵押关系，或者由抵押人清偿债务，结束抵押关系。

案例注释

案例10:拆迁人是否可以剥夺被拆迁人选择补偿方式的权利

苏州市建设局于2003年1月17日向苏州市瑞光房地产开发有限责任公司(简称瑞光房产公司)核发了苏建拆许字(2003)第9号房屋拆迁许可证。张某居住的房屋在拆迁范围内。张某向瑞光房产公司提出实行产权调换，希望能够原地回迁店面。瑞光房产公司称，由于在原地不再建店面房，所以张某不可能回迁店面，只能采用货币补偿的方式来替代。就拆迁的安置问题张某一直不能和房产开发公司达成一致意见。

瑞光房产公司于2004年2月16日向苏州市建设局申请行政裁决。3月15日，苏州市建设局裁决由申请人对被申请人张某实行货币补偿，同时由拆迁人提供一套过渡房，待腾退过渡房时领取补偿款。4月6日，瑞光房产公司以苏州市建设局为被告向法院提起了行政诉讼，该公司认为，被告在3月15日作出的裁决书中裁定由房产公司向拆迁户提供过渡房与《城市房屋拆迁管理条例》相违背，既然进行货币补偿，就不应当再由该公司提供过渡房。作为本案的利害关系人，法院依法追加了张某等人为第三人参加诉讼。

法院经过审理认为，被告建设局在行政裁决书中剥夺了被拆迁人的选择权，属适用法律法规不当，损害了被拆迁人的合法权益，应予撤销并重新裁决。法院于2004年7月1日作出行政判决书:撤销被告苏州市建设局作出的苏建房裁(2004)第38号房屋拆迁裁决。被告苏州市建设局于本判决生效后30日内重新作出房屋拆迁裁决。

根据《条例》的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。《条例》未规定任何除外条款。如此，被征收人对于补偿方式的选择权不容剥夺。本案中，开发商明知被拆迁人要求回迁，却只同意给予货币补偿，剥夺了被拆迁人选择补偿方式的权利。作为房屋拆迁监督管理部门的苏州市建设局对此不但不予以制止，反而予以支持，进一步侵害了被征收人的合法权益。

第二十二条　〔搬迁与临时安置〕

因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

条文注释

本条是关于搬迁费、临时安置费或周转用房的规定。在房屋被征收后，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。根据本条的规定，搬迁费的发放对象是房屋的所有权人，即被征收人。

若被征收人选择房屋产权调换，房屋征收部门应当在交付产权调换房屋之前向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。被征收人自行过渡的，房屋征收部门应支付其临时安置费;若房屋征收部门向被征收人提供周转用房的则不用支付临时安置费。搬迁费和临时安置费的具体标准由各地根据其情况制定。

案例注释

案例11:提供周转住房不符合要求造成损害的应否承担赔偿责任

2004年6月，北京市某房地产开发公司因对溪翁庄村进行拆迁改造，将王某原有房屋拆除，故与王某夫妇签订拆迁安置协议书，约定某公司支付王某夫妇附属物补偿及各项奖励补助共计28万余元。在周转期间，拆迁周转费按实际居住人口每人每月领取100元。同年8月24日，王某在某公司帮助下搬出原住房，并搬入原溪翁庄小学3间校舍。某公司在王某居住的周转房还临增建了小厨房，王某居住期间，无需支付租金，拆迁周转费仍按时按标准领取。

但在周转房居住期间，由于所居住房屋潮湿，王某于2004年12月16日发现身上出现湿疹，直至2006年1月26日，王某才由周转房内搬到现回迁所分楼房居住。王某患病后，先后数次在密云县医院、溪翁庄村卫生所治疗，花费了部分医药费用。密云法院于2006年8月11日判决认定王某患湿疹与其所居住潮湿房屋有一定的因果关系，故对王某治疗湿疹所花合理药费850.88元判决某公司进行了赔偿。

判决后，王某湿疹仍未治愈，其又先后到密云水库医院、密云县医院、北京大学第一医院进行了诊治，期间又花费合理医药费1273.52元，为赔偿问题，王某再次诉于密云法院。

某公司认为，王某所诉疾病与住房没有因果关系。虽然法院判决由其赔偿了王某部分医药费，但现在王某又看病，已超过了诉讼时效，故不同意王某要求。

法院经审理认为，某公司在房地产开发过程中，将王某房屋进行了拆迁，虽然给付了王某房屋周转费，又为王某提供了周转住房，但因其所提供的周转房漏雨潮湿，不能保证王某的正常居住和生活，致使王某在居住期间患湿疹，其患病与王某居住潮湿房屋有一定的因果关系，故某公司应对王某治疗湿疹所花合理医药费予以赔偿。2006年8月11日，法院对此判决后，某公司虽履行了判决，但因王某所患湿疹至今仍未治愈，在此期间王某所花合理医药费用、车费、到医院治病所造成的误工费用，某公司仍应予以赔偿;对某公司提出王某起诉和治疗已过诉讼时效之辩解，不予采信。据此，法院作出上述判决。

第二十三条　〔停产停业损失的补偿〕

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

条文注释

本条是关于因征收房屋造成非住宅停产停业损失补偿的规定，规定了根据房屋被征收前的效益和停产停业期限等因素确定补偿金额，具体办法授权由省、自治区、直辖市制定。

非住宅房屋主要是指用于办公、生产和经营的房屋，主要包括商业用房、工业用房、机关事业单位办公用房以及其他公益事业用房等。商业用房是指用于从事商业经营活动的房屋，包括商店(商场、购物中心、商铺和市场等)、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆(娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等)。工业用房是指用于进行生产制造活动的房屋，主要包括厂房及工厂区内的其他房屋，还包括仓库及其他仓储用房等。

停产、停业损失主要包括两方面内容:一是经济损失，即因停产、停业使被征收人失去了获得利润的机会，经济损失其实就是被征收人的利润损失。二是因征收而必须发生的一些费用。一般有以下几项: (1)设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用; (2)设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用; (3)生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用; (4)停产、停业期间职工(包括离、退人员)工资、福利费、各种保险等社会基金; (5)企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用; (6)为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用; (7)生产、经营证照的重新办理或变更的费用; (8)因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。

另外，需要注意“住改非”房屋的处理。“住改非”房屋，指产权

性质为住宅，但已依法取得营业执照，成为了经营性用房。处理“住改非”房屋时，应当遵循“尊重历史，实事求是”的原则。根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号)要求，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

案例注释

案例12:承租人能否主张停产停业损失补偿

杨某与梁某于2009年4月初签订《租房协议》，约定梁某将其位于麻峪新街的房屋(租赁面积100平方米)出租给杨某使用，租赁期限为1年，租金为每年2万元。租赁协议约定如遇拆迁承租人无条件腾退租赁房屋。2009年4月中旬杨某以租赁房屋为经营场所，办理了字号名称为北京平安消防器材经营部的个体工商户营业执照。

2009年4月29日北京市石景山区建设委员会发布拆迁公告，北京市石景山区重点工程建设中心在东至西五环路;西至双峪环岛;南至南侧红线;北至北侧红线范围内实施阜石路(双峪环岛-西五环路)道路工程。拆迁许可证号码为:京建石拆许字〔2009〕第74号。杨某租赁经营的房屋位于拆迁范围内。重点工程建设中心与梁某达成拆迁补偿协议并向梁某支付了停产停业损失和拆迁补助费6万元。

梁某认为其是租赁房屋的产权人，拆迁人支付的拆迁补偿款是给产权人的，与承租人无关。在租赁协议中明确约定如遇拆迁承租人无条件腾退房屋，因此双方在签订租赁协议时已经就停产停业损失及拆迁补助费的补偿达成一致，停产停业损失及拆迁补助费应由其享有，杨某无权主张。

杨某认为虽然租赁协议约定如遇拆迁承租人无条件腾退房屋，但是这仅是针对拆迁属于不可抗力，承租人不能以此追究出租人违约责任的表述，并未提到停产停业损失及拆迁补助费的支付问题，双方并未就此达成一致。

因梁某拒绝向杨某支付停产停业损失，2009年10月杨某向法院提起诉讼。主张根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》的规定，梁某应当依法向其支付停产停业综合补助费和搬迁补助费。杨某作为租赁房屋的实际经营人，停产停业损失及拆迁补助费应当由其获得，梁某取得停产停业损失及拆迁补助费没有法律依据。现根据租赁房屋的区位、面积和使用性质请求梁某支付停产停业综合补助费10万元(按照每平方米1000元计算)，搬迁补助费2500元(按照每平方米25元计算)，共计102500元。

最后，经调解，双方当事人达成和解协议，梁某向杨某支付2万元补偿费用，杨某撤诉，法院退还了杨某已交诉讼费用。

案例13:拆迁造成停产、停业的，如何确定拆迁人应当支付的停业、停产补偿数额

广州市房地产管理局于1997年向广州市华侨房屋开发公司(以下简称华侨公司)核发了拆许字(97延)第35号房屋拆迁许可证，叶某的房屋位于拆迁房屋内。经协商，叶某与华侨公司签订了广州市房屋拆迁安置协议，约定:华侨公司补偿叶某承租商铺停业补偿费每月6296.84元，按季发放;叶某在临迁期向华侨公司支付原房屋租金;华侨公司于2002年10月30日之前提供同等面积的回迁安置房屋，逾期承担违约责任。合同签订后，叶某将房屋交付华侨公司拆除。华侨公司从2002年11月1日起未向叶某支付停业补偿费。2002年12月5日，华侨公司在未征得原告同意的情形下将合同的权利义务概括转让给侨立公司。2006年7月12日，侨立公司、华侨公司向叶某发出了收楼通知书，通知原告于2006年7月18日办理侨立大厦112号商铺的收楼手续。叶某向广州市越秀区法院提起诉讼，要求华侨公司和侨立公司承担支付停产、停业补偿费和逾期安置的违约责任。

越秀区法院认为，原告与被告华侨公司签订的房屋拆迁安置协议合法有效。因侨立大厦首层商铺已符合回迁交付使用条件，且被告已向原告发出了交铺通知书，即被告已对原告作出了回迁安置，故对原告要求被告交付首层商铺的请求，本案无需再做确定。被告需向原告支付的停业补助费及逾期安置回迁的违约金均应计至原告收到被告书面通知原告回迁之日，即2006年7月14日止。华侨公司在未征得原告同意的情形下将合同的权利义务概括转让给侨立公司，故不能免除其合同责任。侨立公司作为侨立大厦开发建设的权利义务承接人，也应当承担本案的合同责任。因被告至今未给付2002年11月起的停业补偿费，以及未能在2002年10月30日前安置原告回迁，均属违约，据此原告要求被告支付从2002年11月起至2006年7月14日止的停业补偿费及从2002年11月1日起至2006年7月14日止的迟延提供商铺回迁使用的违约金，合法、有理，予以支持。因当时的征地法规并没有规定逾期提供商铺回迁使用需承担违约责任的计算标准，故合同中约定按房屋价值每日千分之五按规定执行，应理解为按每日千分之五的标准执行。但约定的违约金计算标准过分高于造成的损失，对被告提出的应作调整的意见，予以采纳。

越秀区法院于2006年7月27日作出(2004)越法民三初字第208号民事判决书:被告广州市华侨房屋开发公司、广州市侨立房地产开发有限公司将从2002年11月1日起至2006年7月14日止的已扣减了原房屋租金后的停业补偿费(每月按5860.9元计)支付给原告叶某。

根据2001年《拆迁条例》的相关规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，由拆迁人支付停产、停业补偿。我国迄今为止尚未对停产停业补偿标准作出统一规定。按照建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》，停产、停业补偿标准由各省、自治区、直辖市规定。各省对如何确定停产、停业的具体数额作出了不同的规定。比如按照北京市的相关规定，停产、停业补偿标准为每平方米建筑面积500至1500元;按照上海市的相关规定，停产、停业补偿标准为每平方米300元至400元;按照江苏省的相关规定，停产、停业补偿标准为按照市场评估价确定;当然，也有一些省份比如天津市至今没有对如何确定停产、停业补偿的数额作出任何规定，在这些地区，停产、停业补偿的确定处于失范状态，被征收人的合法权益难以保障。

第二十四条　〔临时建筑〕

市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

条文注释

本条是关于对建设活动的监督和管理，以及在作出房屋征收决定前对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理的规定。

一、加强对城乡建设活动的监管。

对城乡建设活动进行监管，是各级政府及其工作部门的重要职责。特别是土地、建设、规划和城管等部门，他们对于城乡建设活动负有直接的监管责任。根据违法建设的类型不同，其监管主体也不尽相同。我国立法并未明确“违章建筑”的含义，学理上也有不同看法。就其内涵而言，主要是指违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的建筑物和其他工作物。各级政府要严格执法，禁止违法建筑出租、出售，在征收补偿过程中，依法公开、公平补偿，不让违法建筑者得到好处，斩断违法建筑的利益锁链。只有这样，违法建筑才能从根本上得到有效遏制。

二、关于违法建筑的构成要件。

违法建筑构成要件主要包括以下几个方面: (1)必须是违反《土地管理法》、《城乡规划法》等建设、规划相关的法律、法规和合法有效的规章规定的行为。违法性是界定违法建筑的根本标准，这也是《条例》的亮点之一。将“违章建筑”修改为“违法建筑”，一字之改，体现的是对公民权利的保护，体现的是对依法行政的要求。(2)客观上表现为未取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证进行建设，或者未按上述许可要求进行建设的违法行为等。(3)违法建筑已经存在，但并不一定要求已经竣工完成。(4)行为人主观上要有过错。相对人的行政违法行为通常采取过错推定原则予以认定。只要相对人有法律所规定的行政违法行为，即推定其存在主观上的故意或者过失，除非法律有特别的规定，故意或者过失不影响对其违法行为性质的定性。(5)违法建筑的法律后果并非一律无偿拆除。一般情况下，法律对违法行为的制裁都规定了一个行政处罚的自由裁量幅度，对违法建筑的处罚亦是如此。

三、关于征收前的违法建筑甄别程序。

建立房屋征收决定前的违法建筑甄别程序是《条例》的历史性进步。这一程序的要点包括: (1)甄别违法建筑必须是在政府作出房屋征收决定之前。(2)甄别的范围包括征收范围内未经登记的建筑物。(3)甄别程序包括调查、认定和处理等法定程序。(4)甄别程序的结果可诉。当事人对行政机关作出的建筑物是否属于违法建筑以及对违法建筑的处理结果不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

配套规定

《行政处罚法》(2009年8月27日)

第二十九条　违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算;违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。

《环境保护法》(1989年12月26日)

第十八条　在国务院、国务院有关主管部门和省、自治区、直辖市人民政府划定的风景名胜区、自然保护区和其他需要特别保护的区域内，不得建设污染环境的工业生产设施;建设其他设施，其污染物排放不得超过规定的排放标准。已经建成的设施，其污染物排放超过规定的排放标准的，限期治理。

《城乡规划法》(2007年10月28日)

第四十四条　在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。

临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。

《港口法》(2003年6月28日)

第四十五条　有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府或者港口行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，由作出限期改正决定的机关申请人民法院强制拆除违法建设的设施;可以处五万元以下罚款:

(一)违反港口规划建设港口、码头或者其他港口设施的;

(二)未经依法批准，建设港口设施使用港口岸线的。

建设项目的审批部门对违反港口规划的建设项目予以批准的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。

《水法》(2009年8月27日)

第三十七条　禁止在江河、湖泊、水库、运河、渠道内弃置、堆放阻碍行洪的物体和种植阻碍行洪的林木及高秆作物。

禁止在河道管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物以及从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。

第三十八条　在河道管理范围内建设桥梁、码头和其他拦河、跨河、临河建筑物、构筑物，铺设跨河管道、电缆，应当符合国家规定的防洪标准和其他有关的技术要求，工程建设方案应当依照防洪法的有关规定报经有关水行政主管部门审查同意。

因建设前款工程设施，需要扩建、改建、拆除或者损坏原有水工程设施的，建设单位应当负担扩建、改建的费用和损失补偿。但是，原有工程设施属于违法工程的除外。

《铁路法》(2009年8月27日)

第四十六条　在铁路线路和铁路桥梁、涵洞两侧一定距离内，修建山塘、水库、堤坝，开挖河道、干渠，采石挖砂，打井取水，影响铁路路基稳定或者危害铁路桥梁、涵洞安全的，由县级以上地方人民政府责令停止建设或者采挖、打井等活动，限期恢复原状或者责令采取必要的安全防护措施。

在铁路线路上架设电力、通讯线路，埋置电缆、管道设施，穿凿通过铁路路基的地下坑道，必须经铁路运输企业同意，并采取安全防护措施。

在铁路弯道内侧、平交道口和人行过道附近，不得修建妨碍行车瞭望的建筑物和种植妨碍行车瞭望的树木。修建妨碍行车瞭望的建筑物的，由县级以上地方人民政府责令限期拆除。种植妨碍行车瞭望的树木的，由县级以上地方人民政府责令有关单位或者个人限期迁移或者修剪、砍伐。

违反前三款的规定，给铁路运输企业造成损失的单位或者个人，应当赔偿损失。

《公路法》(2009年8月27日)

第五十六条　除公路防护、养护需要的以外，禁止在公路两侧的建筑控制区内修建建筑物和地面构筑物;需要在建筑控制区内埋设管线、电缆等设施的，应当事先经县级以上地方人民政府交通主管部门批准。

前款规定的建筑控制区的范围，由县级以上地方人民政府按照保障公路运行安全和节约用地的原则，依照国务院的规定划定。

建筑控制区范围经县级以上地方人民政府依照前款规定划定后，由县级以上地方人民政府交通主管部门设置标桩、界桩。任何单位和个人不得损坏、擅自挪动该标桩、界桩。

《民用航空法》(2009年8月27日)

第五十八条　禁止在依法划定的民用机场范围内和按照国家规定划定的机场净空保护区域内从事下列活动:

(一)修建可能在空中排放大量烟雾、粉尘、火焰、废气而影响飞行安全的建筑物或者设施;

(二)修建靶场、强烈爆炸物仓库等影响飞行安全的建筑物或者设施;

(三)修建不符合机场净空要求的建筑物或者设施;

(四)设置影响机场目视助航设施使用的灯光、标志或者物体;

(五)种植影响飞行安全或者影响机场助航设施使用的植物;

(六)饲养、放飞影响飞行安全的鸟类动物和其他物体;

(七)修建影响机场电磁环境的建筑物或者设施。

禁止在依法划定的民用机场范围内放养牲畜。

《防洪法》(2009年8月27日)

第十七条　在江河、湖泊上建设防洪工程和其他水工程、水电站等，应当符合防洪规划的要求;水库应当按照防洪规划的要求留足防洪库容。

前款规定的防洪工程和其他水工程、水电站的可行性研究报告按照国家规定的基本建设程序报请批准时，应当附具有关水行政主管部门签署的符合防洪规划要求的规划同意书。

《房屋登记办法》(2008年2月15日)[5]

《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》(2011年9月14日)

十、被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房屋登记机构颁发的房屋所有权证标注的面积和用途为准;房屋所有权证未标注的或者标注的与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿标注的面积和用途为准。

市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当由房屋征收部门组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑，以及房地产登记簿记载事项不明确或者与现状不符的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。但对1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的住宅房屋，可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收住宅房屋房地产市场评估价值的60%给予货币补偿。对未超过批准期限的临时建筑，按建筑物重置成本结合成新予以补偿。

配套解读

关于违法建筑的处理，目前的法律依据主要有: (1)《城乡规划法》第64条规定:未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。(2)《土地管理法》第77条规定:农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。(3)国务院办公厅在《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》　(国办发明电〔2003〕42号)中明确:“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋，应依据现行有关法律法规补办手续。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制订相应的政策，限期处理解决;一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。”

案例注释

案例14:未经法定程序拆除违法建筑应否赔偿

未经建设部门批准，某公司于2008年2月在公司院内利用空心砖搭建高度为1.6米左右的两座遮雨棚，用于储藏机器设备。2月21日，该遮雨棚被某市规划局强制拆除。该公司遂诉至江苏省徐州市九里区法院，请求确认该市规划局强制拆除其遮雨棚的行为违法，并要求赔偿经济损失50000元。

原告认为，被告未确认遮雨棚是违章建筑，也未通知原告公司即采取强制措施将遮雨棚拆除，造成了建筑材料损坏;被告的行为侵害了原告的财产权，理应赔偿。

被告认为，原告所建属于违章建筑，不受法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。

法院认为，被告拆除原告遮雨棚的行为属于行政强制措施。被告未通知原告且未听取原告申辩即拆除原告遮雨棚，程序违法。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，被告采取强制拆除原告遮雨棚的措施应当由县级以上地方人民政府授权批准，但被告并未获得授权批准。虽然违章建筑是不合法的存在物，但基于建筑材料来源的合法性，全部不予保护则侵害了违章建筑人应有的合法财产。

法院作出行政判决书:确认被告强制拆除原告遮雨棚的具体行政行为违法并赔偿原告直接的建筑材料损失8090元。

《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。据此，城乡规划主管部门具有认定违法建筑的职权。城乡规划主管部门虽然具有认定违法建筑的职权，但实施行政处罚时必须根据法定程序。本案中，规划局没有作出拆除的行政处罚决定并送达，也没有听取利害关系人的陈述和申辩，拆除房屋的程序违法。

第二十五条　〔补偿协议〕

房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

条文注释

本条是关于补偿协议的订立和当事人不履行补偿协议情形的规定。

补偿协议的双方是市、县政府确定的房屋征收部门与被征收人。市、县政府制定的房屋征收部门是行政主体，代表国家行使着公共权力。被征收人就是被征收房屋的所有人。如此，补偿协议就成为了一种行政契约，区别于旧法的民事契约。因此，如果一方当事人违反补偿协议的规定，不履行补偿协议所确定的义务，那么另一方即可向法院提起诉讼。

根据新条例的规定，补偿协议应当就如下内容作出规定:补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。在房屋征收过程中，补偿协议是确立双方权利义务的主要根据。因此，围绕房屋征收中的主要问题，如补偿方式、补偿金额、支付期限、产权调换的地点和面积、搬迁费等内容，都需要通过补偿协议的方式予以确定。

根据条例之规定，补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议所确定的义务，另一方有权向法院提起诉讼。至于此诉讼的性质，依据起诉一方的不同而有所不同。如果是房屋征收部门不履行补偿协议所确定的义务，或者履行的义务与补偿协议确定的不一致，如未按照协议内容提供货币补偿，提供产权调换的房屋不符合补偿协议所约定的要求等，那么被征收人由此向法院提起的诉讼，就是行政诉讼。反之，如果是被征收人未履行补偿协议所确定的义务，如未按期搬迁等，房屋征收部门向法院提起的履约之诉，就是民事诉讼。

案例注释

案例15:房屋拆迁安置协议签订后，被拆迁人已经按照协议履行义务，拆迁人拒不协助办理房屋产权证的，是否要承担违约责任(重庆市綦江县人民法院民事裁判书〔2011〕綦江法民初字第01615号)

原告杜甲。

原告杜乙。

被告重庆H公司。

原告系原綦江县古南镇(现古南街道办事处)上升街片区住户。因被告开发该片区，原告原有房屋属拆迁范围，双方遂于2003年11月25日签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，约定原告(即乙方)的被拆迁房屋实行产权调换;乙方座落于上升街92号的建筑面积为69.16m2(其中住宅面积44.16m2、非住宅面积25m2)的砖木结构房屋，住宅按336 元/m2折价14837.76元，非住宅按840元/m2折价21000元，被告(即甲方)用住宅面积约88.41m2、非住宅面积37m2的新房予以调换，住宅新房按480元/m2计算，计房款42436.8元，非住宅新房按1500元/m2计算，计房款55500元，最后以房屋面积测绘部门确认的建筑面积进行结算，互补价差;过渡期为两年，至2005年11月29日止;该片区安置房全部交付使用后90日内，甲方未将房屋产权证交给乙方，甲方应承担新房房价款5%的违约责任。

2007年5月23日，原、被告就所调换的住宅房结算完并办理好手续。2008年2月2日该工程办理了工程竣工验收备案登记，被告于当月11日通知原告结算并接房，因双方对非住宅房结算后原告应补金额发生争议，原告遂拒绝接收非住宅房。此后，原告又强行打开该房装修使用，同时诉至法院，请求确认其应补给被告的非住宅房差价款;并要求判令被告承担该房屋漏水不能使用的损失和逾期办证的违约金。法院经审理后作出了(2010)綦法民初字第3152号民事判决书，确认了原告应补给被告的该房屋差价为5168.10元，并以原告因未付清房屋尾款而不能合法占有该房屋为由，判决驳回了原告的其他诉讼请求。该判决现已生效，原告于2010年12月22日按该判决向被告付清了该房屋的尾款，并于次日交纳了大修基金。审理中，原告称其已将大修基金的交纳凭据交给了被告的工作人员，但工作人员拒绝向其出具收条，被告否认收到过原告交来的已交纳大修基金的凭据，同时也承认只在原告结清尾款时，口头告知过原告应提交办证所需资料，此后即未再通知原告。另查明，本案所涉房屋所在小区，已有部分房屋办理了产权证。而原告的房屋产权证至今仍未办理。按该非住宅新房房价款的5%计算违约金应为2775元。

原告杜甲、杜乙诉称被告至今未将产权证交给自己，虽经多次催促，但被告仍拒不给其办理产权证，被告已违约，特诉至法院，请求判令被告依照合同约定向其支付违约金2775元，并承担本案诉讼费用。

被告H公司辩称，我司与原告签订《房屋拆迁产权调换协议书》属实，原告现已结清房屋差价款也属实，但因原告未向我司提交办理房屋产权证的相关手续，故我司无法为其办理房屋产权证，我司并未违约，不应当向其支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。

法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《房屋拆迁产权调换协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立有效，对双方当事人具有约束力。按照协议原告负有支付房屋差价款的义务，被告负有向原告交付验收合格房屋，和在约定的期限内为原告办理房屋产权证的义务，现原告已履行完毕付清房屋差价款的义务，也已实际接收使用房屋，并按相关规定交纳了该房屋的大修基金，被告即应当为其办理房屋产权证，原告要求被告立即为其办理并交付房屋产权证，本院应予以支持;被告未在约定的期限内为原告办理房屋产权证已违约，其抗辩称未办理产权证的原因在于原告未提交相关资料，但被告并未举证证明其已明确告知原告需提交哪些办证资料而原告拒不提交，其对自己将承担逾期办证违约责任的风险也注意不够，其抗辩理由不能成立，原告要求按协议支付2775元违约金，本院应予以支持。

案例16:拆迁补偿安置协议已经签订，拆迁当事人反悔后，向法院提起民事诉讼请求变更或者撤销协议的，法院是否应当受理

2008年11月18日，乌海市建设委员会向乌海市土地收购储备中心颁发了乌拆许字〔2008〕第34号房屋拆迁许可证。赵某的房屋位于拆迁范围内，因补偿安置争议，赵某无法与乌海市土地收购储备中心签订房屋拆迁补偿安置协议。2009年4月18日乌海市建设委员会根据乌海市土地收购储备中心的申请作出了行政裁决。赵某未在裁决规定的搬迁期限内搬迁。2009年7月27日乌海市建设委员会和乌海市勃湾区行政执法局根据乌海市人民政府的决定，向原告下达了强制拆迁通知。在房屋面临强制拆迁的情况下，2009年9月17日，赵某被迫与乌海市土地收购储备中心签订了房屋拆迁补偿安置协议。协议签订后，赵某于2009年10月向乌海市中级法院起诉，请求变更协议，增加补偿。

乌海市中级法院于2009年11月24日作出乌中法(2009)民一初字26号民事裁定书。该院认为，原、被告双方的合同纠纷不属于人民法院受理的范围，对赵某的起诉不予受理。收到不予受理的民事裁定书后，赵某不服，委托律师上诉至内蒙古高级法院。

内蒙古高级法院认为，本案系双方达成拆迁补偿安置协议后，原告要求变更该协议内容而产生的纠纷。《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条和《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》的规定均表明，就双方达成的拆迁补偿安置协议有异议，应作为民事案件受理。原审适用《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》错误。

综上所述，内蒙古高级法院于2010年3月18日作出(2010)内立一终字第6号民事裁定书:一、撤销乌海市中级人民法院乌中法(2009)民一初字第26号民事裁定;二、本案由乌海市中级人民法院受理。

第二十六条　〔补偿决定〕

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

条文注释

本条规定了对于在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的情形，房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府，市、县级人民政府依据本条例按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告。

市、县级人民政府作出补偿决定的两种情形: (1)在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议。房屋征收中，当事人可能由于对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项持有不同看法，从而导致补偿协议一时无法达成。为避免房屋征收当事人各执己见、相互扯皮，久拖不决，本条规定在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。房屋征收部门报请作出补偿决定的时间，应当是在征收补偿方案确定的签约期限之后。在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，还有一层潜在的含义，就是政府认为有关补偿方式与金额、安置用房面积和地区、搬迁期限、搬迁过渡方式与过渡期限等事项合乎法律规定，有关当事人的合法权益得到了补偿，超过签约期限仍不签订协议，这时才可以作出补偿决定。(2)房屋所有权人不明确。被征收房屋所有权人不明确是指无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼等情形。由于房屋所有权人不明确，补偿的对象也就不确定，往往难以进行补偿。在此情况下，不能因此就降低或不对此类房屋进行补偿，又不能因此久拖不决影响整个征收补偿工作。

市、县级人民政府作出的补偿决定应当公平。根据新条例之规定，作出房屋征收补偿决定，需按照如下程序进行: (1)市、县人民政府作出征收补偿决定，并公布征收补偿方案; (2)存在两类情形:即房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的; (3)房屋征收部门向作出房屋征收决定的市、县人民政府提出请求; (4)市、县人民政府审查房屋征收部门之请求是否符合作出补偿决定的条件; (5)市、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定; (6)房屋征收部门将补偿决定在房屋征收范围内予以公告。上述程序，基本能够确保房屋补偿决定的公正、合法。房屋补偿决定的作出必须依照上述程序作出。

配套规定

《行政诉讼法》(1989年4月4日)

第二条　公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。

第三十七条　对属于人民法院受案范围的行政案件，公民、法人或者其他组织可以先向上一级行政机关或者法律、法规规定的行政机关申请复议，对复议不服的，再向人民法院提起诉讼;也可以直接向人民法院提起诉讼。

法律、法规规定应当先向行政机关申请复议，对复议不服再向人民法院提起诉讼的，依照法律、法规的规定。

第三十八条　公民、法人或者其他组织向行政机关申请复议的，复议机关应当在收到申请书之日起两个月内作出决定。法律、法规另有规定的除外。

申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起15日内向人民法院提起诉讼。法律另有规定的除外。

《行政复议法》(2009年8月27日)

第二条　公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，向行政机关提出行政复议申请，行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定，适用本法。

第五条　公民、法人或者其他组织对行政复议决定不服的，可以依照行政诉讼法的规定向人民法院提起行政诉讼，但是法律规定行政复议决定为最终裁决的除外。

第九条　公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请;但是法律规定的申请期限超过60日的除外。

因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。

第十六条　公民、法人或者其他组织申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，或者法律、法规规定应当先向行政复议机关申请行政复议、对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼。

公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议。

《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日)

第二十条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第二十一条　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十二条　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

第二十三条　各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。

评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

第二十四条　评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

第二十五条　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十六条　房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

第二十七条　因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》(2005年8月1日)

浙江省高级人民法院:

你院浙高法〔2004〕175号《关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示》收悉。经研究，答复如下:

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。

《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》(2007年1月1日)

辽宁省高级人民法院

你院向我院报送的《关于沈阳金法石油化工制品有限公司和平分公司与沈阳市和平区长白地区管理委员会、沈阳土地储备中心长白分中心拆迁安置土地补偿费纠纷是否受理的请示》收悉，经研究，答复如下:

由于双方当事人已经签订《城市房屋拆迁补偿安置协议(货币补偿)》，因此原审裁定依照最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，认定在双方未达成土地补偿协议的情况下，法院不应受理此案，裁定驳回原告的起诉，属适用法律不当。上诉人的起诉符合民诉法第一百零八条规定的属于人民法院受理民事诉讼范围条件，应予受理。

《北京市人民政府关于印发北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见的通知》(2011年5月27日)

十三、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》(2011年9月14日)

十八、房屋征收部门与被征收人、承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府依照本意见的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿方式应当采取产权调换。

补偿决定应包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁补助费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。

被征收人、承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19 日)

第四十三条　被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区(县)人民政府依法申请人民法院强制执行。

区(县)人民政府在申请人民法院强制执行前，应当依法书面催告被征收人、公有房屋承租人履行搬迁义务。

申请人民法院强制执行的，区(县)人民政府应当按照规定提交作出补偿决定的有关文件、被申请人的基本情况、并附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第四十五条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿结果在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

区(县)审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

配套解读

拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。当事人可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。(《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》)

而当事人之间已经达成了拆迁补偿安置协议，仅就协议的内容发生争议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼，人民法院应予受理。其起诉的案由根据《民事案件案由规定》应为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”。(《最高人民法院关于当事人之间达成了拆迁补偿安置协议仅就协议内容发生争议的，人民法院应予受理问题的复函》)

案例注释

案例17:事实认定错误之裁决是否违法

原告江某居住的房屋与第三人办公大楼相邻，因第三人(某市妇幼保健院)扩建保健院，于是向被告(某市房管局)提出拆迁原告及另外两住户的房屋的许可申请，被告在收到第三人的申请后，没有告知原告，于2008年10月22日作出《拆迁许可证》，允许其拆迁原告的房屋。后第三人委托拆迁事务所与原告协商拆迁事宜，因对是否该拆迁的问题发生分歧，自然无法对拆迁房屋的赔偿达成共识。于是第三人于2009年2月11日向被告提出拆迁的行政裁决申请，被告根据第三人的申请和自己作出的拆迁许可决定，认为第三人的行为是为了公共利益(项目计划投资750万，财政补助370万，自筹380万)的需要，于是，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，于2009年2月19日作出对原告的房屋限期拆迁，并对拆迁房屋的补偿费一并作出裁决。在原告收到拆迁裁决后，发现裁决拆迁的房屋地址是原告身份证上的地址，不是原告现居住的房屋地址。原告认为被告上述许可行为侵犯了原告的合法权益，在程序、适用法律依据和事实认定上均存在违法行为。2009年3月2日向区法院提出撤销拆迁许可和裁决的行政诉讼，法院告知原告只受理撤销拆迁裁决的诉讼，2009年5月27日，区法院以被告事实认定错误(即拆迁房屋地址)为由判决撤销了被告的行政拆迁裁决书。

第二十七条　〔先补偿后搬迁〕

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

条文注释

本条规定了市、县级人民政府先对被征收人给予补偿，然后被征收人再搬迁这一原则，而被征收人应当在征收人依法予以补偿后，于补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

先补偿、后搬迁包含两种情况:一是房屋征收当事人就房屋征收补偿达成一致，签订协议，双方已按协议履行了相关的给付义务;二是征收当事人未达成补偿协议，市、县级人民政府已经依法作出补偿决定，货币补偿已经专户存储、产权调换房屋和周转用房的地点和面积已经明确。符合这两种情况都属于先行予以补偿。补偿方式不同，具体情况也会有所不同。如实行货币补偿的，货币补偿已经专户存储、被征收人可以随时支取即可视为对被征收人进行了补偿;实行现房产权调换的，征收人可以确定安置房源，待被征收人搬迁完毕后再实际办理交付手续;实行期房产权调换的，征收人则可以在协议确定安置房源后要求被征收人搬迁，待安置房竣工后再按约定交付房屋。

被征收人的限期搬迁义务包括几方面的内容: (1)被征收人履行搬迁义务的前提是征收人已经给予补偿。“给予补偿”是一种先合同义务，在征收人履行这种义务之前，被征收人可以拒绝履行搬迁义务。当然，“给予补偿”并不一定指被征收人已经实际获得了所有补偿条件，其也包括房屋征收部门与被征收人在补偿问题上达成一致意见，并提供了先期补偿。如被征收人选择货币补偿的，补偿款的支付方式有可能是分期支付;被征收人选择产权调换的，可能作出房屋征收决定之时，征收人并没有现存的可予调换的房屋，而被征收人需要暂时自己解决居住问题。在此种情况下，“给予补偿”并非要求被征收人实际上已经住进产权调换房屋，而只需房屋征收部门与被征收人就产权调换及相关过渡事宜达成一致意见，并接受征收人的先期补偿条件(如接受临时安置费或领取周转住房钥匙)。(2)被征收人应当在搬迁期限内完成搬迁义务。“搬迁期限”可能来自两个方面:一是房屋征收部门与被征收人签订的房屋征收补偿协议;二是作出征收决定的市、县人民政府依照法定程序作出的房屋补偿决定。

本条还明确了禁止任何单位和个人用停水、停热、停电、停气和阻断道路通行等非法行为逼迫被征收人搬迁。为了保证征收行为的正当性，要求征收只能由市、县级人民政府及其房屋征收部门来完成，即便是征收后公共利益项目的建设单位也不允许参与搬迁活动，否则一是会破坏征收的政府公权特征，二是难免会从自身利益角度出发出现损害被征收人合法权益的行为。

案例注释

案例18:采用暴力方式逼迁构成违法，需承担法律责任

2000年北京市万柳房地产开发有限责任公司取得拆迁许可证，拆迁期限为2000年9月19日至2001年9月19日，后又延期至2003年9月17日，拆迁面积为1.38万平方米，涉及拆迁居民463人。2003年9月，北京市万柳房地产开发有限责任公司拆迁部经理孟乙伙同杨正明、张卫民、秦明详，在未经行政裁决情况下，擅自对尚未达成拆迁补偿协议的被拆迁居民王志勇实施强制拆迁，违反《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定。9月18日，秦明详组织人员在被拆迁房屋的东侧挖了一条5米长的沟，以便将被拆除的房屋推到沟里; 19日23时，杨正明组织人员破门闯入王志勇家，将正在睡觉的王志勇夫妇蒙眼、堵嘴捆绑后，连同其儿子一起抬到门外。随后，用推土机将王志勇家房屋全部推倒，王志勇家所有家居用品均被埋在其中。

最后，海淀区公安分局以涉嫌故意损坏公私财产罪对孟乙、张卫民、秦明详进行了行政拘留，并向海淀区检察院提请逮捕。杨正明(当时在逃)已于近日被海淀区公安局抓获。北京国土房管局撤销杨正明拆迁岗位证书。其他责任单位待公安部门对违法违规事实查实后，再依法查处。[6]

第二十八条　〔依法申请法院强制执行〕

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

条文注释

原拆迁条例规定，不履行拆迁行政裁决的强制措施分行政机关自行强制拆迁和政府申请法院强制拆迁两类。与原拆迁条例相比较而言，本条取消了行政机关自行强制拆迁的规定，限定了政府申请法院强制执行的前提条件。关于第1款规定的强制执行措施，还有以下含义:强制执行以补偿决定为前提;对申请法院强制执行的条件予以了严格规定;申请法院强制执行的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。

法院强制执行搬迁的条件包括:

(1)强制执行以补偿决定为前提。在实际操作中，被征收人不搬迁主要存在两种情况:第一，达成了补偿协议，又反悔不搬迁的;第二，作了补偿决定，在决定规定的搬迁期限内未搬迁的。第一种情况，可以由房屋征收部门按照违约之诉向法院提起诉讼并申请执行。第二种情况，则可以根据本条的规定申请法院强制执行。

(2)对申请法院强制执行的条件予以了严格规定。规定强制执行申请必须以被征收人在法定期间内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不在补偿决定规定的期限内搬迁为前提。补偿决定属于具体行政行为，一经作出，即具有拘束力和执行力。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。

(3)申请法院强制执行的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。由于征收决定的主体、征收补偿的主体以及补偿决定的主体都是市、县级人民政府，是一系列具体行政行为的主体，依据《行政诉讼法》第66条规定，当被征收人在法定期限内不提起诉讼又不履行具体行政行为的，只能由作出具体行政行为的行政机关申请人民法院强制执行。因此申请法院强制执行的主体是作出征收决定的市、县级人民政府。申请的法院根据《行政诉讼法》的规定，一般为不动产所在地的基层人民法院。

配套规定

《行政强制法》(2011年6月30日)

第五十三条　当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行。

第五十四条　行政机关申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。催告书送达十日后当事人仍未履行义务的，行政机关可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行;执行对象是不动产的，向不动产所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。

第五十五条　行政机关向人民法院申请强制执行，应当提供下列材料:

(一)强制执行申请书;

(二)行政决定书及作出决定的事实、理由和依据;

(三)当事人的意见及行政机关催告情况;

(四)申请强制执行标的情况;

(五)法律、行政法规规定的其他材料。

强制执行申请书应当由行政机关负责人签名，加盖行政机关的印章，并注明日期。

第五十六条　人民法院接到行政机关强制执行的申请，应当在五日内受理。

行政机关对人民法院不予受理的裁定有异议的，可以在十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出是否受理的裁定。

第五十七条　人民法院对行政机关强制执行的申请进行书面审查，对符合本法第五十五条规定，且行政决定具备法定执行效力的，除本法第五十八条规定的情形外，人民法院应当自受理之日起七日内作出执行裁定。

第五十八条　人民法院发现有下列情形之一的，在作出裁定前可以听取被执行人和行政机关的意见:

(一)明显缺乏事实根据的;

(二)明显缺乏法律、法规依据的;

(三)其他明显违法并损害被执行人合法权益的。

人民法院应当自受理之日起三十日内作出是否执行的裁定。裁定不予执行的，应当说明理由，并在五日内将不予执行的裁定送达行政机关。

行政机关对人民法院不予执行的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出是否执行的裁定。

《行政诉讼法》(1989年4月4日)

第六十五条　当事人必须履行人民法院发生法律效力的判决、裁定。

公民、法人或者其他组织拒绝履行判决、裁定的，行政机关可以向第一审人民法院申请强制执行，或者依法强制执行。

行政机关拒绝履行判决、裁定的，第一审人民法院可以采取以下措施:

(一)对应当归还的罚款或者应当给付的赔偿金，通知银行从该行政机关的账户内划拨;

(二)在规定期限内不履行的，从期满之日起，对该行政机关按日处50元至100元的罚款;

(三)向该行政机关的上一级行政机关或者监察、人事机关提出司法建议。接受司法建议的机关，根据有关规定进行处理，并将处理情况告知人民法院;

(四)拒不履行判决、裁定，情节严重构成犯罪的，依法追究主管人员和直接责任人员的刑事责任。

第六十六条　公民、法人或者其他组织对具体行政行为在法定期限内不提起诉讼又不履行的，行政机关可以申请人民法院强制执行，或者依法强制执行。

《行政复议法》(2009年8月27日)

第三十三条　申请人逾期不起诉又不履行行政复议决定的，或者不履行最终裁决的行政复议决定的，按照下列规定分别处理:

(一)维持具体行政行为的行政复议决定，由作出具体行政行为的行政机关依法强制执行，或者申请人民法院强制执行;

(二)变更具体行政行为的行政复议决定，由行政复议机关依法强制执行，或者申请人民法院强制执行。

《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》(2000年3月8日)

第四十一条　行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。

复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。

第八十六条　行政机关根据行政诉讼法第六十六条的规定申请执行其具体行政行为，应当具备以下条件:

(一)具体行政行为依法可以由人民法院执行;

(二)具体行政行为已经生效并具有可执行内容;

(三)申请人是作出该具体行政行为的行政机关或者法律、法规、规章授权的组织;

(四)被申请人是该具体行政行为所确定的义务人;

(五)被申请人在具体行政行为确定的期限内或者行政机关另行指定的期限内未履行义务;

(六)申请人在法定期限内提出申请;

(七)被申请执行的行政案件属于受理申请执行的人民法院管辖。

人民法院对符合条件的申请，应当立案受理，并通知申请人;对不符合条件的申请，应当裁定不予受理。

第八十七条　法律、法规没有赋予行政机关强制执行权，行政机关申请人民法院强制执行的，人民法院应当依法受理。

法律、法规规定既可以由行政机关依法强制执行，也可以申请人民法院强制执行，行政机关申请人民法院强制执行的，人民法院可以依法受理。

第八十八条　行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起180日内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

第八十九条　行政机关申请人民法院强制执行其具体行政行为，由申请人所在地的基层人民法院受理;执行对象为不动产的，由不动产所在地的基层人民法院受理。

基层人民法院认为执行确有困难的，可以报请上级人民法院执行;上级人民法院可以决定由其执行，也可以决定由下级人民法院执行。

第九十三条　人民法院受理行政机关申请执行其具体行政行为的案件后，应当在30日内由行政审判庭组成合议庭对具体行政行为的合法性进行审查，并就是否准予强制执行作出裁定;需要采取强制执行措施的，由本院负责强制执行非诉行政行为的机构执行。

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》(2011年8月7日)

第十四条　县级以上人民政府土地管理部门根据土地管理法实施条例第四十五条的规定，申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的，应当符合下列条件:

(一)征收土地方案已经有权机关依法批准;

(二)市、县人民政府和土地管理部门已经依照土地管理法和土地管理法实施条例规定的程序实施征地行为;

(三)被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿，且拒不交出土地，已经影响到征收工作的正常进行;

(四)符合《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第八十六条规定的条件。

人民法院对符合条件的申请，应当裁定予以受理，并通知申请人;对不符合条件的申请，应当裁定不予受理。

《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》(2012年3月26日)

为依法正确办理市、县级人民政府申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定(以下简称征收补偿决定)案件，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国行政强制法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)等有关法律、行政法规规定，结合审判实际，制定本规定。

第一条　申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。

第二条　申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料:

(一)征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件;

(二)征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见;

(三)社会稳定风险评估材料;

(四)申请强制执行的房屋状况;

(五)被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况;

(六)法律、行政法规规定应当提交的其他材料。

强制执行申请书应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期。

强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起三个月内提出;逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。

第三条　人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后五日内立案受理，并通知申请机关;不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后五日内立案受理;不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。

申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出裁定。

第四条　人民法院应当自立案之日起三十日内作出是否准予执行的裁定;有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。

第五条　人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。

第六条　征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行:

(一)明显缺乏事实根据;

(二)明显缺乏法律、法规依据;

(三)明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障;

(四)明显违反行政目的，严重损害公共利益;

(五)严重违反法定程序或者正当程序;

(六)超越职权;

(七)法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。

人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在五日内将裁定送达申请机关。

第七条　申请机关对不准予执行的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起十五日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内作出裁定。

第八条　人民法院裁定准予执行的，应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人，并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施。

第九条　人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。

第十条　《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，人民法院裁定准予执行房屋拆迁裁决的，参照本规定第九条精神办理。

第十一条　最高人民法院以前所作的司法解释与本规定不一致的，按本规定执行。

配套解读

2012年3月26日公布的《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》使得人民法院在面临土地纠纷案件时，尤其是办理有关非诉行政执行案件的审查标准、强制执行方式、新旧规定衔接等问题时有了更详细的标准和依据。

一、关于案件的管辖

在房屋征收补偿非诉行政执行案件的管辖问题上，司法解释规定由房屋所在地的基层人民法院管辖，高级人民法院可根据本地实际情况决定管辖法院。主要是因为，从总体上看，根据现行法律、法规和司法解释的规定，法院受理诉讼案件或者非诉行政执行案件，是以“不动产所在地的基层法院”管辖为原则。同时，上级法院可以根据案件的具体情况，决定案件的管辖法院。

二、关于受理条件与程序

司法解释第2条对申请机关提出申请应当提交的材料作了详细列举式规定。这主要是考虑，通过在申请要件上提出明确具体要求，有利于监督和促进行政机关改进和完善征收补偿程序，同时，以列举的方式作出规定指向明确，有利于增强实践操作性。司法解释所指的“房屋征收补偿决定”与《条例》规定的“补偿决定”是同一概念。上述“征收补偿决定及作出的证据”包括了补偿决定、征收决定、评估报告、项目批准文件等相关材料;“社会稳定风险评估材料”在《条例》第12条和《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中都有明确要求，申请机关应当认真对待，避免草率敷衍行事。

在受理程序方面，司法解释明确了法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后5日内立案受理，并通知申请机关;不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后5日内立案受理;不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以在法定期限内向上一级法院申请复议，由上一级法院作出裁定。

需要说明的是:第一，判断申请是否符合“形式要件且材料齐全”，除了依据司法解释本身相关要求(如对申请书的形式要求和申请材料完整性要求)外，还要依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第86条等具体规定。第二，是否“限期补正”申请材料由法院根据审查情况酌定。之所以适用不予受理裁定而不采用“将材料退回申请机关”的处理方式，主要是考虑法院在受理阶段以形式审查为主，立案之后还要进一步作出实质审查;《行政强制法》和《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》都对不予受理裁定作出明确规定;“限期补正”使法院具有一定的程序控制余地，能够起到有效监督申请机关的作用，故不宜以“退回”作为处理方式。第三，在复议裁定方式上，《行政强制法》第56条表述为上级法院“作出是否受理的裁定”，司法解释原则性表述为“作出裁定”，主要考虑是上级法院需要有选择裁定方式的自主性，如裁定“维持”或“撤销”原裁定，要求下级法院“重新审查作出裁定”等，比单一裁定是否受理，更具操作的科学性、合理性。

三、关于审查程序

在审查程序方面，司法解释明确了人民法院审查时可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查;经审查，法院就征收补偿决定依法作出是否准予执行的裁定，不准予执行的裁定应在规定期限内送达申请机关，准予执行的裁定应在规定期限内送达申请机关和被执行人;法院裁定准予执行的，可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要措施，保障征收与补偿活动顺利实施;申请机关对不准予执行裁定有异议的，可以在法定期限内向上一级法院申请复议并由其作出裁定。

需要说明的是:第一，法院可以根据需要调取证据、询问当事人、组织听证、现场调查等，主要源于现行法律、司法解释赋予法院的相应职权。由于相关案件牵动各方面利益较大，法院的审查必须严谨细致、慎之又慎，视情况采取多种方式，切实履行好司法审查职能。第二，裁定表述形式为是否“准予执行”，而非《行政强制法》表述的“是否执行”，主要是考虑到申请强制执行的对象和依据是行政法律文书，这种表述更精准科学，且多部司法解释一直沿用“准予执行”的提法，需保持稳定性、一致性，与《行政强制法》亦不存在矛盾。第三，提出司法建议的情形，主要是在作出准予执行裁定同时，法院可以根据案件的实际情况，就审查中可预见的与强制执行相关需要注意的问题，书面建议申请机关依法采取必要措施消除隐患或者落实必要的应对预案，也可以针对政府组织实施行为提出相关建议。第四，在复议裁定方式上，《行政强制法》第58条表述为上级法院“作出是否执行的裁定”，司法解释原则性表述为“作出裁定”。主要理由与前述有关不予受理复议裁定相同。

四、关于办案期限

一是提出申请的期限。司法解释明确了申请机关应当自被执行人的法定起诉期限届满之日起3个月内提出，逾期申请的，除有正当理由外，法院不予受理。需特别指出的，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第88条规定为行政机关“自被执行人的法定起诉期限届满之日起180天内提出。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理”，而《行政强制法》第53条规定为行政机关“自期限届满之日起3个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行”，针对上述“180日”与“3个月”的区别，《规定》依照《行政强制法》规定为3个月，同时保留了《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》有关逾期申请的相关规定，以使法院有一定的裁量空间。至于何种情况属于“正当理由”，可依据《行政诉讼法》第40条相关规定作出认定。

二是法院受理的期限。司法解释明确了法院应当在接到申请后5日内立案受理，不符合形式要件或材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后5日内立案受理。上述5日的规定与《行政强制法》第56条规定保持一致。同时，根据《行政诉讼法》第34条和《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第9条的规定精神，规定了对材料不全的应当限期补正的情形。“限期补正”的时限实践当中是由法院根据实际情况确定的，关于法院认为补正的材料合格、应在最终补正的材料提交后5日内立案受理的规定，使得行政机关有机会作出补正，也有利于法院避免草率作出不予受理的裁定。

三是法院审查的期限。司法解释依照《行政强制法》第58条规定，将相关案件审查期限统一规定为立案之日起30日，主要考虑此类案件具有复杂性、敏感性，法官需要有相对充裕的审查时间，以做到审慎稳妥、判断准确，防止因草率作出是否准予执行的裁定而损害被征收人合法权益抑或实现公共利益，也可以防止公众产生审查程序流于形式的误解。同时，规定了有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。主要考虑是虽然《行政强制法》未规定延长审限情况，但针对个案特殊情况延长审查期限实践中确属必要，《行政诉讼法》亦有相应规定，便于法院审慎办案、切实保障人民群众合法权益。至于何为“特殊情况”，法院要有相应的判断权，如“案情疑难复杂”、“请求待决”、“征求有关部门意见”、“需要调查取证”等是目前常见的申请延长审限理由，无需在司法解释中体现。就申请延长审限的操作程序而言，基层法院应参照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第82条规定的程序，直接报请高级法院批准，同时报中级法院备案。

四是复议的期限。司法解释明确了申请机关对不予受理裁定或不准予执行裁定向上一级法院申请复议，都是“自收到裁定之日起15日内”提出;上一级法院都是“自收到复议申请之日起15日内作出裁定”。这样规定与《行政强制法》保持一致。在起草司法解释过程中，许多法院反映15日的复议审查期限对上一级法院过于短促。主要考虑，既然二审诉讼案件中存在着二审法院延长审限的制度，不应排除上一级法院在特殊情况下对非诉行政执行案件的复议审查也可延长审查期限。

案例注释

案例19:强制搬迁时未严格依照法律规定的程序会有何后果(“施桂英诉福建省厦门市思明区人民政府行政强制措施案”，《中国行政审判案例》第2卷，中国法制出版社2011年版)

原告:施桂英。

被告:厦门市思明区人民政府。

福建省厦门市中级人民法院一审认定，位于厦门市湖滨东路78号401室房屋系厦门市商冷冷冻有限公司自管公房，厦门市商冷冷冻有限公司对该房拥有58.57%的产权，其余产权归原告的已故亲属林耀玉所有。因“佳祥花园”的建设需要，该房屋被列入建设用地范围内。由于被拆迁人与拆迁人就该房屋的安置补偿未能达成协议，厦门市国土资源与房产管理局根据申请，于2005年12月15日作出厦国土房拆(2005) 55号裁决，裁决安置房位于厦门市龙潭花园753号601室三房一厅一套，并要求原告施桂英自裁决书送达之日起十五日内搬迁完毕，将厦门市湖滨东路78号401室交拆迁人拆除。2006年3月15日，厦门市国土资源与房产管理局向厦门市思明区人民政府发函，申请对位于厦门市思明区湖滨东路78号401室房屋进行强制拆迁。厦门市思明区人民政府于2006年4月1日作出厦思政拆字(2006) 3号《厦门市思明区人民政府准予行政强制拆迁决定书》，并于2006年4月6日送达原告。2006年4月29日被告组织人员，对厦门市湖滨东路78号401室实行强制拆迁。

原告诉称: 2004年2月10日厦门市国土资源与房产管理局颁发了“佳祥花园”建设项目的房屋拆迁许可证。原告的房屋属于拆迁范围内。原告因不能与开发商达成拆迁安置补偿协议，后经厦门市国土资源与房产管理局行政裁决，原告仍不服。2006年4月3日厦门市思明区人民政府印发《厦门市思明区人民政府准予行政强制拆迁决定书》。被告于2006年4月29日组织大队人员，对原告在厦门市湖滨东路78号401室实行强制拆迁。原告认为被告在执行强制拆迁过程中程序违法、侵占原告的私有财产，严重侵害了原告的合法权益。因此，请求判定被告实施强制拆迁程序违法。

被告辩称，原告诉被告的行为属重复诉讼行为，依法应予驳回。被告实施强制拆迁的过程程序合法。综上，原告的诉求应全部予以驳回。

福建省厦门市中级人民法院经审理认为，原告因讼争房拆迁问题与相关行政管理部门发生争议，其中，2008年3月26日，原告以不服被告思明区政府强制拆迁行政决定为由提起诉讼。原告的上述诉讼针对的是被告作出的“强制拆迁行政决定”，而本案中，原告是以被告实施强制拆除房屋过程中的程序问题，即应在《行政强制拆迁通知》的行政文书中告知原告行政措施的具体执行日期和时间而没告知;应在行政文书中告知原告依法享有的权利、司法救济途径等而没告知;实施房屋拆除时应当通知原告到场而没有通知等。可见，本案之诉与之前的诉讼针对的是不同的具体行政行为，不属重复诉讼，被告的相关抗辩主张，本院不予采纳。根据查明的事实，被告曾于2006年4月6日向原告及其家人发出《行政强制拆迁通知》，从《行政强制拆迁通知》内容上看，被告明确了“拆迁决定”这一具体行政行为的合法性及强制性，目的在于告知强制执行的最后期限并要求原告自行搬迁。由于“拆迁决定”已经发生法律效力，无相关规定规范《行政强制拆迁通知》的相关要件，被告《行政强制拆迁通知》已经满足通常要件。参照《厦门市房屋拆迁行政裁决执行暂行办法》的规定，被告在实施强制拆迁行为时，通知了基层单位(街道、居委会)到场，制作了强制拆迁的录像以及被拆迁财产的清单，并经过公证，上述做法符合规定。但是，上述暂行办法第十一条规定:“被执行人在强制拆迁时应当到场。被拆迁的财物由执行机关负责运送到安置房、周转房或指定的处所，交给被执行人。如被执行人拒绝领取的，执行机关应当书面通知被执行人在规定的期限内到指定的地点领取被拆迁的财物，被执行人逾期不领取的，执行机关可以向公证处办理提存……”本案中，在被告通知的强制执行的最后期限之后，原告即被执行人并未履行自动搬迁义务，作为执行机关的被告应当在强制执行具体日期决定之后再告知原告。但被告没有提交相关的书面证据证明履行了上述义务，其关于“曾经有一位叫‘黄琮’的工作人员拨打原告儿子即原告代理人林晓伟的电话，通知其到场”的主张，也无相关证据证实。且被告将搬迁的财物运送至安置房后，通知社区居委会转交被执行人领取被搬迁财物的书面通知，未实际送达被执行人，对此，被告在程序上亦违反规定。

综上，被告所实施的强制拆迁行为有法律依据，但在对讼争房实施行政强制拆除过程中，违反相关程序性规定，应确认程序违法。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第(二)项的规定，判决确认厦门市思明区人民政府对厦门市湖滨东路78号401室实施行政强制拆除过程程序违法。

宣判后，原被告均不服，向福建省高级人民法院提起上诉。

福建省高级人民法院认定的案件事实与一审相同。同时，另查明，思明区政府厦思政拆字〔2006〕3号《准予行政强制拆迁决定书》，决定对上诉人施桂英的房屋实行强制拆迁，并责令由思明区城市管理行政执法局执行。2006年4月6日，思明区城市管理行政执法局对上诉人施桂英及其家人发出《行政强制拆迁通知》，限定他们于4月21日前自行搬迁完毕。《准予强制拆迁决定书》和《行政强制拆迁通知》均由施桂英的儿子林晓伟签收。由于上诉人施桂英没有在限定的期限内搬迁。上诉人思明区政府决定于4月29日对湖滨东路78号401室房屋进行强制搬迁，并于4月21日邀请被拆迁房屋所在地的梧村街道办事处、金祥社区居民委员会4月29日执行时到场，但没有通知上诉人施桂英等被拆迁人。2006年4月29日，上诉人思明区政府组织有关人员对湖滨东路78号401室房屋进行强制搬迁，将搬迁的财物运送至安置房后，将领取被搬迁财物的书面通知委托金祥社区居民委员会转交被执行人，但金祥社区居民委员会未实际送达被执行人。审理期间，上诉人施桂英的子女林晓伟、林晓玲明确表示放弃本案诉讼。

福建省高级人民法院经审理认为，合法的行政行为应当事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。上诉人思明区政府根据厦门市国土资源与房产管理局的申请，经审查决定准予强制拆迁，并于2006年4月6日向上诉人施桂英及其家人发出《行政强制拆迁通知》，由施桂英的儿子林晓伟签收。由于上诉人施桂英及其家人未在限定的拆迁日期前自行搬迁完毕。上诉人思明区政府决定对该房屋实行强制搬迁，并通知梧村街道办事处、金祥社区居民委员会到场。上述做法符合厦门市人民政府制定的《厦门市房屋拆迁行政裁决执行暂行办法》第七条规定:“执行机关应当在收到准予行政强制拆迁决定之日起3个工作日内向被执行人送达行政强制拆迁通知书，告知其在15日内自行搬迁。被执行人逾期仍拒不搬迁的，执行机关应在自动搬迁期限届满之日起10日内依法实施强制拆迁。执行机关在确定行政强制拆迁的具体时间后，应书面通知被拆迁房屋所在地街道办事处或镇人民政府、公安机关等单位协助执行。房屋拆迁管理部门应当与被拆迁房屋所在地街道办事处或镇人民政府、社区居民委员会或村民委员会积极配合，做好对被执行人的宣传解释工作，动员其自行搬迁。”因此，上诉人施桂英认为《准予行政拆迁决定书》和《行政强制拆迁通知》没有送达上诉人施桂英及原审法院认定上诉人思明区政府在实施强制拆迁行为时，通知了基层单位(街道、居委会)到场，制作了强制拆迁的录像以及被拆迁财产的清单，并经过公证的做法符合规定的认定是错误的上诉理由不能成立，不予采纳。但是，《厦门市房屋拆迁行政裁决执行暂行办法》第十一条规定:“被执行人在行政强制拆迁时应当到场。被搬迁财物由执行机关负责运送到安置房、周转房或指定的处所，交给被执行人。如被执行人拒绝领取的，执行机关应当书面通知被执行人在规定的期限内到指定的地点领取被搬迁的财物，被执行人逾期不领取的，执行机关可以向公证机关办理提存……”根据该条规定，执行机关应当通知被执行人具体的执行日期，否则，被执行人无法履行到场的义务。因此，思明区政府在强制拆迁时没有通知被拆迁人即上诉人施桂英及其家人强制拆迁日期，且上诉人思明区政府将搬迁的财物运送至安置房后，领取被搬迁财物的书面通知未实际送达被执行人，程序违法。因此，上诉人思明区政府认为其执行程序合法的上诉理由不能成立，不予采纳。原审法院以执行程序违法为由判决确认上诉人思明区政府对厦门市湖滨东路78号401室实施行政强制拆除过程程序违法，并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

第二十九条　〔征收补偿档案与审计监督〕

房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

条文注释

本条是关于建立房屋征收补偿档案并将分户补偿情况公开，对补偿费用管理与使用情况进行审计监督的规定。本条第1款是征收部门主动公开，接受监督。第2款则是通过审计部门专门审计征收补偿费用的使用情况进行监督，这是公开透明的机制保障。征收补偿费用的管理和使用应由政府审计部门进行审计监督。

房屋征收补偿档案资料包括:征收决定发布前的相关会议纪要;征收决定发布所依据的相关规划、立项资料;征收决定发布前的群众听证和征求意见等资料;征收补偿方案;征收决定及公告;委托征收实施单位的合同;委托价格评估机构的合同;整体评估报告和分户评估报告;通知有关部门停止办理相关手续的书面通知;分户补偿资料;补偿协议;达不成补偿协议的，由市、县级人民政府作出的补偿决定及有关资料;申请人民法院强制执行的材料;监察、审计部门对征收工作进行监督检查、审计的材料;其他与征收有关的档案资料。