国有土地上房屋征收与补偿条例
第一章 总则
第一条 〔立法目的〕
为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
条文注释
本条是关于条例立法目的的规定，有以下三个方面:
一、规范国有土地上房屋征收与补偿活动。房屋征收是政府行为，主体是政府。但房屋征收与补偿又不仅仅涉及政府，也涉及房屋被征收群众和各种社会组织，并且征收活动历时时间长、范围广、法律关系复杂，因此，有必要通过立法，对政府的征收行为，各方的权利义务等予以规范，从而保证房屋征收与补偿工作依法、有序地进行。这是立法的重要目的之一。
二、维护公共利益。政府只有在特定的公共利益需要的情况下才能动用公权力强制剥夺私人财产。房屋作为公民必要的、安身立命的财产，为了城市长期发展需要而进行征用，对其房屋财产的限制必须以公共利益需要为必要条件。当然，如果征收和补偿是依法进行的，符合公共利益的要求，就必须得到维护和保障。本条例力求实现公共利益与被征收人合法权益的平衡，在确保公共利益目标实现的同时，又切实维护被征收人合法权益。为此，条例从以下几个方面体现对公共利益的维护: (1)明确公共利益目的(《条例》第二条)。(2)列举公共利益的情形(《条例》第八条)。(3)对被征收人设定若干配合义务(例如，《条例》第十五条、第十六条)。(4)规定了申请人民法院强制执行程序(《条例》第二十八条)。(5)规定了阻碍合法征收补偿工作行为的罚则(例如，《条例》第三十二条)。
三、保障被征收房屋所有权人的合法权益。依法保障被征收人的合法权益，是制定本条例的又一个核心内容。在房屋征收与补偿过程中，只有切实保障被征收人的居住条件有改善，生活水平不降低，按照市场价格进行评估确定货币补偿金额，即对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，同时对被征收人的搬迁、临时安置和停产停业损失予以补偿，保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积类似的住房，并依法赋予被征收人征收补偿方案和房屋征收评估办法制定参与权、房地产价格评估机构的选择权、补偿方式选择权、回迁权以及相应的行政救济权和司法救济权，才能最大限度维护好房屋被征收群众的利益，才能将群众的当前利益与长远利益统一起来，才能真正做到统筹兼顾，从而为我国经济社会发展、为实现全国人民最根本、最长远的利益创造良好的条件。
配套规定
《宪法》(2004年3月14日)
第十条 城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
《土地管理法》(2004年8月28日)
第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第八条 城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《物权法》(2007年3月16日)
第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
《土地管理法实施条例》(2011年1月8日)
第二条 下列土地属于全民所有即国家所有:
(一)城市市区的土地;
(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;
(三)国家依法征收的土地;
(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;
(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;
(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
《海域使用管理法》(2001年10月27日)
第三十二条 填海项目竣工后形成的土地，属于国家所有。
海域使用权人应当自填海项目竣工之日起3个月内，凭海域使用权证书，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，换发国有土地使用权证书，确认土地使用权。
配套解读
《条例》的立法依据主要有:宪法、物权法、城市房地产管理法等。2004年3月14日，第十届全国人民代表大会第二次会议通过了《中华人民共和国宪法修正案》。修正后的《宪法》第10条第1款和第3款规定:“城市的土地属于国家所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第13条规定:“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”2007年3月16日，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《物权法》。《物权法》第42条第1款和第3款规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”2007年8月30日，第十届全国人民代表大会常务委员会第29次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》。修改后的《城市房地产管理法》第6条规定:“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，具体办法由国务院规定。”宪法和法律明确规定了三点内容:国家实行法定征收制度;只有为了公共利益的需要，国家才能实施征收行为;征收应当依法给予补偿。而《城市房屋拆迁管理条例》只规定了拆迁制度，没有明确规定征收制度，且没有区分公益拆迁和商业拆迁，这就出现了与上位法相抵触的问题，也引发学术界和社会各界对《城市房屋拆迁管理条例》合法性的广泛质疑。
与《城市房屋拆迁管理条例》的立法目的相比，《城市房屋拆迁管理条例》主要从加强对城市房屋拆迁管理和保障建设项目顺利进行的角度来规定，强调了国家对于城市房屋拆迁活动的有效管理、突出了拆迁服从建设的一面，而对于保障行政相对人合法权益的立法宗旨不够突出。本《条例》在立法宗旨上首先强调了“规范”国有土地上房屋征收与补偿活动，表明这是一部规制政府行政权力合法行使的法规;其次强调了“维护公共利益”，表明这是一部维护国家利益和社会公共利益的法规;最后强调了“保障被征收房屋所有权人的合法权益”，表明这是一部保障民生和维护公民合法私有财产的法规。
第二条 〔适用范围〕
为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。
条文注释
本条是《条例》总则乃至整个《条例》的核心条款，不仅确立了《条例》的适用范围，明确了条例调整的房屋征收的事由(公共利益需要)、对象(征收对象为国有土地上的房屋，补偿对象为房屋所有权人)等基本事项，更重要的是确立了因公共利益征收国有土地上房屋的公平补偿原则。
一、房屋征收的事由是为了公共利益。本条明确规定，征收国有土地上单位、个人的房屋只能是为了公共利益的需要。本条例第八条列举了六项符合“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”的情形:国防和外交的需要;由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
二、房屋征收的对象是国有土地上的房屋。本条例只适用于征收国有土地上单位、个人的房屋，不适用于集体土地征收，集体土地征收现主要由《土地管理法》调整。根据《宪法》和《物权法》的有关规定，城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。原拆迁条例适用于城市规划区内国有土地上实施的房屋拆迁活动，本条例适用于国有土地上房屋征收活动，但不限于城市规划区内。从法律上讲，本条例应当只适用于被征收房屋所有权人，但这并不意味着对因历史原因形成的公房承租人的合法权益有所忽视，而是要区分不同情况，既依法维护好其合法权益，又符合法律的基本精神。
三、房屋征收的公平补偿原则。征收和补偿的对象是被征收房屋所有权人，条例强调了对被征收房屋所有权人要给予公平补偿。公平补偿，一方面是指补偿与被征收财产价值相当，体现了政府征收虽然有强制性，但是在补偿上不应让为公共利益作出贡献的被征收人吃亏;另一方面是指对全体被征收人应当适用统一的标准，体现被征收人之间的公平。公平补偿的核心是为被征收财产提供的价值保障，不少于因财产被征收产生的实际损失。这种实际损失的发现，不是政府根据政策需要采取行政强制手段确定的，而是通过最为有效和公平的市场方式实现的。《条例》在第19条为公平补偿确定了实质性的界定标准——“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。当然，公平补偿原则并不限于对被征收房屋价值的补偿，根据《条例》规定，还包括搬迁和临时安置的损失，以及经营性房屋的停产停业损失。除此之外，公平补偿原则还体现在，对生活困难的被拆迁人，虽然给予完全补偿但仍然达不到城市平均居住水平且符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。
配套规定
《宪法》(2004年3月14日)
第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。
国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
《物权法》(2007年3月16日)
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
《城市房地产管理法》(2009年8月27日)
第六条 为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
《土地管理法》(2004年8月28日)
第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权:
(一)为公共利益需要使用土地的;
(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;
(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;
(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
《归侨侨眷权益保护法》(2009年8月27日)
第十三条 国家依法保护归侨、侨眷在国内私有房屋的所有权。
依法征收、征用、拆迁归侨、侨眷私有房屋的，建设单位应当按照国家有关规定给予合理补偿和妥善安置。
配套解读
《条例》通过之前，我国法律关于征收补偿原则的规定大体上可以分为以下几种:第一，合理补偿原则。如《归侨侨眷权益保护法》第13条规定:“国家依法保护归侨、侨眷在国内私有房屋的所有权。依法征收、征用、拆迁归侨、侨眷私有房屋的，建设单位应当按照国家有关规定给予合理补偿和妥善安置。”第二，适当补偿原则。如《土地管理法》第58条规定，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。第三，相应补偿原则。如《外资企业法》第5条规定，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，对外资企业可以依照法律程序实行征收，并给予相应的补偿。第四，仅规定补偿，无补偿原则。如前面提到的《物权法》和《房地产管理法》。这些补偿原则中使用的“适当”、“合理”、“相应”都是模糊概念，且没有相应的界定标准予以明确，因此这些不同的补偿原则本质上并没有区别。实践中征用补偿标准较低，多数情况是不完全补偿。补偿更多的是出于一种政策性考虑，而不是从财产权保障的角度出发。尽管2001年《城市房屋拆迁管理条例》已经引进市场化的评估作为补偿标准，但在未确立公平补偿原则的情况下，评估多数流于形式，并不能真正发挥作用。在《条例》实施后，对于国有土地上房屋征收的补偿应当依据《条例》规定的补偿标准来适用。
第三条 〔基本原则〕
房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
条文注释
本条规定了房屋征收与补偿工作的三个原则，即决策民主、程序正当、结果公开。而除此三个原则之外，房屋征收与补偿应当遵守的原则还有在本条例第2条中规定的公平补偿。为了突出公平补偿这一原则，加重补偿一定要公平的分量，在立法时特意将其放在了第2条。公平补偿与上述三个原则共同构成了一个整体，贯穿于整个房屋征收与补偿的工作中。
一、决策民主原则。决策民主原则是指行政机关通过预定的程序、规则和方式，确保决策能广泛吸取各方意见、集中各方智慧、符合本地区实际、反映事物发展规律的制度设计和程序安排。当然，决策民主原则必须有与之相配套的制度、措施、条款作保证，否则就沦为空谈。具体到房屋的征收和补偿制度中就是市、县级人民政府以及房屋征收部门在制定征收和补偿方案前，必须对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，并且根据公众意见进行调整和修改。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人不认同征收补偿方案，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
二、程序正当原则。程序正当原则首先就是要求行政机关在实施征收和补偿活动中必须严格依照法律规定的方式、顺序和时限等程序性要求。例如作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。同时，程序正当原则赋予被征收人在房屋征收决定、补偿协议履行、补偿决定等环节的行政救济权和司法救济权，主要包括: (1)在征收补偿方案制定过程中的提出意见权和参与听证权。(2)被征收人对评估机构的选择权和委托权。(3)获得救济的权利。获得救济的权利是指被征收人认为征收和补偿决定侵犯其合法权益时，可以根据法律的规定提起行政复议或者行政诉讼，请求有关机关审查征收和补偿决定的合法性。所有这些规定都是为了让有关各方能有机会在过程中表达诉求、发表意见，而程序正当是实现这一目的重要保障，也是做好群众工作，顺利推进工作的重要条件。
三、结果公开原则。为了避免征收补偿过程中的暗箱操作，做到公开透明、公平公正，以确保房屋征收与补偿工作的顺利开展，本条明确规定了结果公开的原则。按照该原则的要求，本条例规定了一系列具体的制度措施。例如，在房屋征收与补偿工作中，要求征收补偿方案应当公布，征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当公布，房屋征收决定应当公告，房屋的权属等调查结果应当公布，补偿决定应当公告，分户补偿情况应当公布，对征收补偿费用管理和使用情况的审计结果应当公布等。这样规定既有利于社会各界加强对政府征收与补偿行为的监督，也有利于被征收人之间相互了解情况，防止不公平、不公正的现象发生，也是相信群众、把工作交给群众、接受群众评判，真正走群众路线的重要体现。
第四条 〔行政管辖〕
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
条文注释
本条是关于房屋征收与补偿具体工作的行政管辖的规定，确定了房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府;组织实施者是市、县级人民政府确定的房屋征收部门，并且规定市、县级人民政府负责职责分工，其有关部门在房屋征收补偿工作中按照职责分工，互相配合。
市级人民政府，主要包括除直辖市以外的设区的市、直辖市所辖区、自治州人民政府等;县级人民政府，主要包括不设区的市、市辖区(直辖市所辖区除外)、县、自治县人民政府等。按照本条例的规定，设区的市及其所辖区的人民政府都有房屋征收权。这两级人民政府在征收权限划分上，各自承担什么样的职责，原则上由设区的市人民政府确定。市、县级人民政府的职责主要有:组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见;对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布，以及因旧城区改建需要征收房屋，多数人不同意情况下举行听证会;对房屋征收进行社会稳定风险评估;依法作出房屋征收决定并公布;制定房屋征收的补助和奖励办法;组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认证和处理;依法作出房屋征收补偿决定等。
根据本条例的规定，市、县级人民政府确定房屋征收部门组织实施房屋征收补偿工作。房屋征收部门设置的形式一般有两种:一是市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门;二是在现有的部门(如房地产管理部门、建设主管部门)中，确定一个部门作为房屋征收部门。
房屋征收部门的职责主要有:委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并对委托实施的房屋征收与补偿行为进行监督;拟定征收补偿方案，并报市、县级人民政府;组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并公布调查结果;书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续;与被征收人签订补偿协议;与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，报请作出决定的市、县级人民政府作出补偿决定;依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
配套规定
《土地管理法》(2004年8月28日)
第五条 国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。
县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。
第六十六条 县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。
土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。
《城市房地产管理法》(2009年8月27日)
第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
《湖南省人民政府办公厅关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》(2011年4月29日)
二、明确国有土地上房屋征收补偿工作管理和实施机构
省住房和城乡建设主管部门应当会同省财政、国土资源、发展改革等有关部门加强对全省国有土地上房屋征收与补偿工作的指导。市、县级人民政府负责本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作。上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。各级开发区管委会、高新区管委会等类似机构不是一级人民政府，不宜作为征收主体。各市、县级人民政府应尽快明确国有土地上房屋征收部门和房屋征收实施单位。市级人民政府国有土地上房屋征收部门应当对县级人民政府的国有土地上房屋征收与补偿工作实施指导，以确保同一地区特别是设区的城市补偿政策的统一和平衡。各地应根据实际情况，明确不以营利为目的的房屋征收实施单位。房屋征收部门委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体事务的，对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。市、县级人民政府应对征收工作提供相应保障，确保征收工作顺利进行。房屋征收实施单位经费在市、县级人民政府批准的征收方案中明确，在财政部门核定的项目预算中列支。
《北京市人民政府关于印发北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见的通知》(2011年5月27日)
一、市政府相关部门按照各自职责分工做好房屋征收与补偿实施工作的指导和监督，完善相关工作机制。
区县人民政府负责本行政区域内房屋征收与补偿工作;区县房屋行政管理部门为本区县房屋征收部门，负责组织实施本行政区域内房屋征收与补偿工作。
《杭州市人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》(2011年6月15日)
二、杭州市政府负责市区范围内投资规模大、跨区域等的建设活动及杭州经济开发区、杭州钱江经济开发区范围内建设活动涉及的房屋征收与补偿工作。杭州市政府可以委托杭州经济开发区管委会、杭州钱江经济开发区管委会负责开发区内建设活动的房屋征收与补偿工作。
杭州市住房保障和房产管理局是本市市区的房屋征收部门，组织实施市区范围内由杭州市政府作出房屋征收决定的房屋征收与补偿工作，并对各区房屋征收部门的房屋征收与补偿工作实施监督管理。
各区、县(市)政府负责本辖区范围内的房屋征收与补偿工作。区、县(市)政府确定的房屋征收部门组织实施本辖区范围内的房屋征收与补偿工作。
发展改革、城乡规划、国土资源、建设、财政、审计等行政管理部门应当按照各自法定职责和本级政府规定的职责分工，密切配合，保障房屋征收与补偿工作顺利实施。
《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》(2011年9月14日)
一、市人民政府负责本市国有土地上房屋征收与补偿工作;各区人民政府按照职权分工，负责本辖区内的房屋征收与补偿工作。
为推进简政强区事权改革，市辖各区行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作由各区人民政府依法决定;市级以上重大项目、跨区项目以及市政府认为需要统筹的项目，由市人民政府直接决定。
二、市政府房屋征收机构(以下称市房屋征收部门)负责具体组织实施本市的房屋征收与补偿工作，各区房屋征收部门(以下称区房屋征收部门)由区人民政府确定。
房屋征收部门的主要职责为: (一)负责贯彻执行国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和政策，拟定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，报本级人民政府批准后执行; (二)组织编制本行政区域内房屋征收规划和年度计划; (三)组织实施本级政府决定的国有土地上房屋征收与补偿工作; (四)受本级人民政府委托，组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见，举行听证会，对房屋征收进行社会稳定风险评估等; (五)协调其他政府有关部门加强对本行政区域内房屋征收与补偿实施工作的指导; (六)与被征收人签订补偿协议; (七)完成法律、法规规定的和本级政府交办的其他有关房屋征收与补偿工作。
市房地产行政主管部门对全市房屋征收部门的房屋征收与补偿实施工作进行监督管理。市房屋征收部门指导监督各区房屋征收部门开展国有土地上房屋征收项目具体工作的实施。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19 日)
第一条 为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本市实际，制定本细则。
第二条 在本市国有土地上实施房屋征收与补偿，适用本细则。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。
第四条 市房屋行政管理部门是本市房屋征收与补偿工作的主管部门，负责本市房屋征收与补偿的业务指导和监督管理等工作。
市和区(县)发展改革、建设、规划土地、财政、公安、工商、监察等有关行政管理部门，应当依照本细则的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
被征收房屋所在地的街道办事处、镇(乡)人民政府，应当配合做好房屋征收与补偿的相关工作。
配套解读
由市、县级人民政府负责房屋征收与补偿工作有其明确的宪法与法律依据。《宪法》第107条第1款规定:“县级以上地方各级人民政府依照法律规定的权限，管理本行政区域内的经济、教育、科学、文化、卫生、体育事业、城乡建设事业和财政、民政、公安、民族事务、司法行政、监察、计划生育等行政工作，发布决定和命令，任免、培训、考核和奖惩行政工作人员”;《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第59条规定:“县级以上的地方各级人民政府行使下列职权:……(五)执行国民经济和社会发展计划、预算，管理本行政区域内的经济、教育、科学、文化、卫生、体育事业、环境和资源保护、城乡建设事业和财政、民政、公安、民族事务、司法行政、监察、计划生育等行政工作; (六)保护社会主义的全民所有的财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的合法财产，维护社会秩序，保障公民的人身权利、民主权利和其他权利; (七)保护各种经济组织的合法权益”。从上述规定精神看，管理本区域内的“城乡建设事业”是县级以上人民政府的分内职责，房屋征收与补偿工作是城乡建设事业的当然组成部分。同时，法律规定了政府有保障公民和经济组织合法权益的职责。上述规定对市、县级人民政府履行职责提出了总体性要求。此外，《物权法》、《城市房地产管理法》等法律中也对政府职责作出要求。
市、县级人民政府的相关部门履行必要的职责也有相关法律依据。《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第64条规定:“地方各级人民政府根据工作需要和精干的原则，设立必要的工作部门”。市、县级人民政府要管理好本行政区域的房屋征收与补偿工作，许多工作必须借助于其所属的相关部门具体操作和实施，才能实现有序管理、规范管理。由于我国幅员辽阔，各地情况多样，《条例》所规定的“市、县级人民政府确定的房屋征收部门”，在各地区的表现形式多样，如房产管理局、建设局、城乡规划局、房产与土地管理局、国土资源与城乡建设局等等，机构名称也有局、委、办等不同称谓，有些还表现为政府明确授权的专门机构和组织，它们的具体权限可以由地方国家权力机关和政府根据本地情况具体设定，不拘一格。但要注意把握好统一归口原则和避免职责重复交叉原则。也即不论以何种外在形态表现，相应的权限划分要有明确的归口部门，且这些权限应当避免重复交叉，这样有利于确定具体的组织实施主体和责任主体。至于《条例》所规定的“市、县级人民政府有关部门”，我们认为，是指与开展房屋征收与补偿工作相关的政府所有各相关部门。由于房屋征收与补偿是一个系统工程，涉及方方面面工作，除了房屋征收部门外，还包括政府所属的履行登记、许可及其他多种职能的专项部门和综合管理部门，如土地管理、产权登记、工商、公安、城管执法、规划、文物管理、环境保护部门等等。其权限也是由地方国家权力机关和政府授予的。
案例注释
案例1:房屋征收与补偿的主体应是市、县级人民政府
A镇政府为实施“亮灯形象工程”的需要，决定对该镇花园路与解放路交叉口西南侧地块进行成片改造，拓宽道路，对沿街不符合坡行建筑进行征收。经镇政府决定下达房屋征收决定。被征收人以镇政府无权作出征收房屋的决定为由以镇政府为被告向法院提起诉讼。
根据《条例》第四条规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”房屋征收与补偿的主体应是市、县级人民政府，而本案中镇政府为了形象工程需要作出征收补偿决定，不符合《条例》关于房屋征收补偿决定的主体资格要求，应承担相应法律责任。
第五条 〔房屋征收实施单位〕
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
条文注释
本条明确了房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收补偿的具体工作，且房屋征收实施单位不得以营利为目的，其所需工作经费应当由政府财政予以保障。房屋征收部门应当加强对房屋征收实施单位的管理，对房屋征收实施单位的行为后果承担法律责任。
房屋征收部门委托房屋征收实施单位承担房屋征收补偿的具体工作一般包括:协助进行调查、登记，协助编制征收补偿方案，协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织对被征收房屋的拆除等。
房屋征收部门应对房屋征收实施单位从事房屋征收业务的人员进行专业培训和考核，房屋征收实施单位从事房屋征收业务的人员应能熟悉掌握与征收相关的法律、法规、政策以及其他业务知识等。
房屋征收部门应当加强对受委托的房屋征收实施单位的指导、监督和检查，促使其掌握政策、熟悉业务、接受群众监督、遵守职业道德、规范征收行为、减少矛盾纠纷，保护被征收人的合法权益。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托权限范围内实施的行为承担责任。房屋征收部门应与房屋征收实施单位签订委托合同，明确委托权限和范围以及双方的权利义务，加强对受委托单位的监督。
配套规定
《哈尔滨市人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的意见》(2011年4月2日)
二、确定征收责任，强化工作落实
根据《征收条例》有关规定，结合工作实际，我市实行“全市统筹、分区实施”的房屋征收工作体制。市政府负责全市的房屋征收与补偿工作，区政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。成立哈尔滨市人民政府房屋征收办公室(以下简称市征收办)，负责统筹计划、综合协调、指导监督全市房屋征收与补偿工作;区政府设立区人民政府房屋征收办公室(以下简称区征收办)，负责实施本行政区域的房屋征收与补偿具体工作。市发展改革、城乡建设、城乡规划、国土资源、住房保障和房产管理、行政执法、财政、公安、监察、审计、环境保护、文物保护等部门负责按照职能分工，支持、配合、监督房屋征收与补偿工作。
《新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》(2011年4月20日)
二、依法确定房屋征收主体，明确房屋征收实施机构。
(三)依法确定房屋征收主体和房屋征收部门
市(自治州)、(区)人民政府是国有县土地上房屋征收主体(以下简称市、县级人民政府)，政府派出机构(包括各类开发区、园区、边境口岸等)和镇、街道办事处等基层组织以及社区、居委会等居民自治组织，不具备《征收条例》规定的房屋征收主体资格。
市、县级人民政府应当按照责权一致，精简、效能的原则，根据本地房屋征收任务、政府管理人员素质、管理手段等因素，尽快确定本市、县房屋征收部门。房屋征收部门应当具有组织、协调住房和城乡建设、国土资源、发展改革、财政、环境保护、文物保护、审计、监察等部门开展房屋征收工作的能力，能够独立承担相应的法律责任。政府派出机构和镇、街道办事处等基层组织以及社区、居委会等居民自治组织，在房屋征收部门统一组织下，协助做好房屋征收与补偿工作。
(四)依法委托房屋征收实施单位
伴随自治区现代工业化、新型城镇化进程，房屋征收工作将成为市、县级人民政府一项常态化工作，征收任务较重的市、县，房屋征收部门可以将房屋征收与补偿的具体工作，委托给房屋征收实施单位。按照《征收条例》的要求，房屋征收实施单位，应当由财政全额拨款，具有法人资格。房屋征收部门不得将房屋征收与补偿的具体工作委托给项目建设单位以及公司、企业等经济组织。
房屋征收部门委托房屋征收实施单位，应当出具书面委托文件。委托文件应当载明委托人、受委托人、委托事项、委托权限和委托时限等内容。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
《吉林省人民政府办公厅关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》(2011年5月4日)
二、房屋征收机构和人员编制由编制部门作出规定。
三、房屋征收实施单位人员数量不能满足房屋征收工作需要的，可聘用房屋征收工作人员，也可以聘用提供房屋征收服务的企业从事劳务性工作，征收服务的劳务报酬从征收补偿费用中列支，但不得挤占被征收人的补偿费用。
《北京市人民政府关于印发北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见的通知》(2011年5月27日)
二、房屋征收部门可以委托符合条件的房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督。
房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要可以通过购买服务方式完成房屋征收与补偿过程中涉及的测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。
《杭州市人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的若干意见》(2011年6月15日)
三、市、区(县、市)政府根据房屋征收工作实际，成立房屋征收实施单位。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门应当加强对房屋征收实施单位从事房屋征收与补偿工作人员的培训和指导，监督房屋征收实施单位在委托范围内开展房屋征收与补偿工作，并对其行为后果承担法律责任。
《天津市人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关事项的意见》(2011年6月1日)
二、关于房屋征收补偿主体和标准
(一)征收补偿主体。区县人民政府负责本辖区内的房屋征收与补偿工作。区县房屋行政管理部门作为房屋征收部门，负责组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
《江苏省人民政府关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》(2011年7月8日)
第十九条 房屋征收部门应当加强对房屋征收实施单位及其工作人员的管理。
第二十条 从事房屋征收工作的人员应当熟练掌握房屋征收相关法律、法规、规章等规定和其他业务知识，并经培训考核合格。
省住房城乡建设厅和房屋征收部门应当定期对从事房屋征收工作的人员进行教育培训。
《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》(2011年9月14日)
三、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(2011年10月19 日)
第五条 区(县)人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
区(县)房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。
房屋征收部门可以委托房屋征收事务所，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条 从事房屋征收与补偿工作的人员，应当通过市房屋行政管理部门组织的有关法律知识、业务知识的培训考核，持证上岗。
配套解读
本条规定的是房屋征收部门“可以委托”，这说明房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担具体工作，也可以自行承担征收补偿的具体工作。对于各地具体执行房屋征收的部门，需参看各地的相关规定。需要注意的是，本条的规定是对房屋征收部门实施行政委托的一种授权，而行政委托不同于民事委托，行政机关必须在法律、法规及规章规定可以委托时，才能委托。没有法定依据的委托是不合法的，也是无效的。这就决定着房屋征收部门进行委托并非任意:一方面，受委托的机构必须符合法律规定的资格和条件;另一方面，房屋征收部门在进行委托时，必须通过书面形式明确委托的对象、范围、权限、期限及相应的要求，并且应该将该上述内容公之于众。
案例注释
案例2:房屋征收实施单位不得以营利为目的
某市根据《中华人民共和国水法》等相关法规，决定将位于一级水源保护区的A公司13户居民迁出水源地。该市房屋征收部门委托B工程建设总公司为房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。其后，B工程建设总公司对13户居民进行了安置。因与A公司就房屋征收补偿协商未果，数日后，B工程建设总公司将A公司位于水区的一处厂房及围墙强行拆除。B工程建设总公司搬迁的这宗土地为行政划拨的国有土地，土地使用权为临时土地使用证。经法院委托，评估机构对A公司的房地产进行评估，评估结果:住宅价值453770.2元，土地价值1357600元，厂房价值19160.80元，围墙价值11340元。
A公司认为B工程建设总公司的上述行为给其造成了损失，遂以该市房屋征收部门为被告向法院起诉，要求赔偿其损失。
《条例》第五条规定:“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”根据该条规定，本案中，该市房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，但同时要求房屋征收实施单位不得以营利为目的，而该市房屋征收部门委托的是B工程建设总公司，属于营利性企业法人实体，显然与这一要求不符。另外，房屋征收部门与房屋征收实施单位之间系行政委托关系，委托方该市房屋征收部门对受委托方房屋征收实施单位即B工程建设总公司的房屋征收与补偿行为负有监督职责，并应对其行为后果承担法律责任，因此A公司应以该市房屋征收部门为被告起诉要求其承担相应法律责任。
第六条 〔主管部门〕
上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
条文注释
本条是有关房屋征收与补偿工作的监督者和指导者的规定。明确了由上级人民政府加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的层级监督制度和由各级住房城乡建设主管部门会同同级有关部门对房屋征收与补偿工作的指导制度。
本条第1款规定了上级人民政府的层级监督。其监督形式既包括主动进行的检查、考核和个案监督，也包括依照本条例第7条规定对单位或者个人的举报进行核实、处理，还包括对被征收人依照本条例第14条、第26条第3款规定提起的行政复议案件依法进行处理。
上级人民政府发现市、县级人民政府的房屋征收与补偿行为违反本条例规定的，可以依照本条例第30条的规定对有关工作人员责令改正、通报批评、依法给予行政处分，造成损失的，依法承担赔偿责任;必要时，也可以直接改变或者撤销市、县级人民政府作出的不适当的征收决定或者补偿决定。对于依照本条例第14条、第26第3款规定提起的行政复议案件，复议机关应当依照行政复议法等法律、行政法规的规定予以处理。
根据本条第2款的规定，国务院住房城乡建设主管部门会同有关部门负责指导全国的房屋征收与补偿实施工作，省级人民政府住房城乡建设主管部门会同有关部门负责指导本省、自治区、直辖市的房屋征收与补偿实施工作。承担指导职责的主管部门应当全面了解管辖范围内房屋征收与补偿实施工作的情况，及时发现、协调解决有关问题，督促市、县级人民政府房屋征收部门和其他有关部门依法行使职权、履行职责。
第七条 〔举报与监察〕
任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
条文注释
举报人可以是任何组织和个人，既包括被征收人和利害关系人，如被征收人的亲属、被征收房屋的抵押权人、被征收人所负债务的债权人，也包括与征收活动没有利害关系的组织和个人。举报接受人包括作出征收决定的市、县级人民政府及其房屋征收部门和财政、国土资源等其他有关部门以及审计、监察部门。举报接受人在收到举报后要先核实再处理，同时规定了要及时进行，并且应当对举报事项、与举报人相关的信息等予以保密。监察机关对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员进行监察工作时要依法行使职权，不受其他行政部门、社会团体和个人的干涉。
举报的内容既包括人民政府、人民政府工作部门及其工作人员的行为，例如，违反规定作出房屋征收决定，违反规定给予补偿，政府工作人员不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用等，也包括参与房屋征收与补偿活动的有关组织及其工作人员的行为，例如，采取非法方式迫使被征收人搬迁、出具虚假或者有重大差错的评估报告等，还包括被征收人的行为，例如，在房屋征收范围确定后在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为等。
监察机关是人民政府行使监察职能的机关，依照本法对国家行政机关及其公务员和国家行政机关任命的其他人员实施监察。本条第2款明确规定，监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的人民政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察，这既是监察机关的一项重要职权，也是一项重要职责。监察机关对房屋征收与补偿工作实施监察，应当符合《行政监察法》等法律、行政法规规定的权限和程序。监察机关依法行使职权，不受其他行政部门、社会团体和个人的干涉。
我国《行政监察法》专门对监察机关的权限、职责以及程序进行了规定。此处再次规定对征收补偿事项的监察是由于旧法在实施过程中出现了大量的违法拆迁行为，因此需要进行特别强调。
对征收补偿行为进行行政监察的主体是各级行政监察机关;行政监察的对象是参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员，其中房屋征收实施单位及其工作人员也是行政监察的对象。最后，行政监察的事项是国有土地上房屋征收和补偿行为。行政机关对于参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员违反条例的行为必须依照法律程序进行处理，追究其法律责任。