什么是预告登记?

根据《物权法》第20条和《实施细则》第85条的规定，有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（1）商品房等不动产预售的；（2）不动产买卖、抵押的；（3）以预购商品房设定抵押权的；（4）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记；若未在3个月内申请登记，则预告登记失效。

此外，《物权法解释（一）》还规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，认定其不发生物权效力。

当然，预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人也可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（1）预告登记的权利人放弃预告登记的；（2）债权消灭的；（3）法律、行政法规规定的其他情形。

以预售商品房为例。甲于2015年1月1日购买了一套商品房，但当时该商品房还未建成，客观上还不存在，根据规定无法进行不动产登记，为了保障自己将来的权利，甲到登记机构进行了预告登记。2015年9月20日，甲购买的商品房建成，可以进行物权登记，则从此时起3个月内，甲需要向登记机构申请办理正式的不动产登记，将该房屋登记在自己名下。如果在甲登记之前，开发商将该处房屋又卖给了乙，乙也申请将该房屋登记在自己名下，则此时，由于甲进行了预告登记，因此可以排除乙的申请，甲获得所有权。如果甲没有在3个月之内申请不动产登记，则预告登记失去效力，开发商如果再将房屋卖给他人，甲可能不能直接获得所有权。