20.物业公司在与建设单位签订前期物业服务合同时，应当如何约定合同期限？

现实案例

某商品房小区，自2010年2月开始入住业主。业主在买房时，除了与开发商签订了商品房销售合同外，还同时签订了前期物业服务合同，约定由南京某物业管理有限公司提供前期物业服务，合同期限为3年。2011年10月，小区业主委员会成立。业委会成立后，组织业主召开了业主大会会议，决定解聘前期物业管理公司南京某物业管理有限公司，同时选聘了北京当地的一家物业公司。业主大会作出决议后，向南京某物业管理有限公司发函，要求其于2011 年11月1日正式退出小区，并与业委会进行交接。南京某物业管理有限公司对此提出异议，认为前期物业服务合同中约定管理期限至2013年1月31日终止，现在还不能解除合同，遂不同意退出小区。本案中，南京某物业管理有限公司应否退出小区呢？物业公司在与建设单位签订前期物业服务合同时，应当如何约定合同期限？

专家解答

按照《物业管理条例》第26条，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，小区业主委员会组织业主召开了业主大会会议，并已作出关于解聘前期物业管理单位南京某物业管理有限公司，同时选聘北京当地的一家物业公司的决议。因此，业主委员会与新物业公司之间的物业服务合同生效时，开发商与南京某物业管理有限公司之间签订的前期物业服务合同关系即行终止。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求前期物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。因此，南京某物业管理有限公司应当于2011年11月1日退出小区，并与业主委员会进行物业项目交接。

物业公司在与开发商签订前期物业服务合同时，应当注意前期物业服务合同关于期限的特别规定。按照《物业管理条例》关于前期物业服务合同的规定，前期物业服务合同属于附终止期限的合同。此类合同，自期限届满时失效。物业公司如果希望签订一个固定期限合同，同时不希望出现如本案提前终止合同的结果，那么，在签合同时可以对此作出类似违约责任的约定。如果出现这种情况，开发商得补偿物业公司一定的损失。

法条链接

《合同法》

第四十六条　当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。

《物业管理条例》

第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。