案例裁判要旨

1.俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖（预约）合同纠纷案［中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2010）民一终字第13号］

裁判要旨：根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。

2.深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案［中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2010）民一终字第45号］

裁判要旨：合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延，而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

3.广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案［中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2009）民一终字第23号］

裁判要旨：《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。

4.新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案［《最高人民法院公报》2006年第6期］

裁判要旨：一、根据合同法第110条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。

二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

5.新疆亚坤商贸有限公司与新疆精河县康瑞棉花加工有限公司买卖合同纠纷案［中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2006）民二终字第111号］

裁判要旨：在审理合同纠纷案件中，确认违约方的赔偿责任应当遵循“可预见性原则”，即违约方仅就其违约行为给对方造成的损失承担赔偿责任，对由于市场风险等因素造成的、双方当事人均不能预见的损失，因非违约方过错所致，与违约行为之间亦没有因果关系，违约方对此不承担赔偿责任。

6.上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院指导案例第1号）

裁判要旨：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

7.韶关市汇丰华南创展企业有限公司与广东省环境工程装备总公司广东省环境保护工程研究设计院合同纠纷案［中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2011）民再申字第84号］

对于前述司法解释中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的规定应当全面、正确地理解。一方面，违约金约定是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断，“百分之三十”并不是一成不变的固定标准；另一方面，前述规定解决的是认定违约金是否过高的标准，不是人民法院适当减少违约金的标准。因此，在审理案件中，既不能机械地将“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的情形一概认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”，也不能在依法“适当减少违约金”数额时，机械地将违约金数额减少至实际损失的百分之一百三十。

8.天津市天益工贸有限公司与天津市滨海商贸大世界有限公司等财产权属纠纷再审案（《最高人民法院公报》2013年第10期）

裁判要旨：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在计算实际损失数额时，应当以因违约方未能履行双方争议的、含有违约金条款的合同，给守约方造成的实际损失为基础进行计算，将合同以外的其他损失排除在外。对于一方当事人因其他合同受到的损失，即使该合同与争议合同有一定的牵连关系，也不能简单作为认定争议合同实际损失的依据。

裁判要旨：合同解除权，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但是行使合同解除权往往引起合同关系的重大变化。如果享有解除权的当事人长期不履行解除权，就会使合同关系长期处于不稳定状态，影响双方权利义务的履行。故《中华人民共和国合同法》第95条对合同解除权期限进行了限制，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”据此，在房屋买卖合同中，当事人未约定合同解除权的行使期限的，应在合同期限内行使，合同期限的范围，应当由法院结合具体案情予以认定。

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[1] 条文解读 第一，《合同法》调整的是平等主体之间的民事关系。政府依法维护经济秩序的管理活动，属于行政管理关系，不是民事关系，适用有关行政管理的法律，不适用《合同法》；法人、其他组织内部的管理关系，适用有关公司、企业的法律，也不适用《合同法》。第二，《合同法》主要调整法人、其他组织之间的经济贸易合同关系，同时还包括自然人之间的买卖、租赁、借贷、赠与等合同关系。根据本条第2款的规定，有关婚姻、收养、监护等身份关系，不适用《合同法》。

关联规定《民法通则》第2条、第9条、第36条、第50条、第85条

[2] 关联规定《民法通则》第3条

[3] 条文解读 本条规定的诚实信用原则要求合同当事人与他人订立、履行合同以及合同终止后，在行使权利、履行义务时均应当诚实守信，不损害国家、社会利益和他人的合法权益。首先在订立合同时，合同当事人应当诚信，不作假，不欺诈；在履行合同的过程中，合同当事人双方应当相互协作，全面适当的履行自己的义务；在合同终止后，合同当事人应当根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

关联规定《民法通则》第4条

[4] 关联规定《民法通则》第9-10条、第36条第2款、第63-65条；《民通意见》第179-181条

[5] 条文解读 本条中的“其他形式”是指除书面形式、口头形式之外的订立合同的其他形式，主要包括：（1）视听资料形式。根据《民通意见》第65条规定，当事人以录音、录像等视听资料形式实施的民事行为，如有两个以上无利害关系人作为证人或者有其他证据证明该民事行为符合《民法通则》第55条的规定，可以认定有效。（2）默示行为。根据《民通意见》第66条规定，一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。

当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以本条第1款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。

关联规定《合同法解释（二）》第2条

[6] 条文解读《电子签名法》第4条规定，能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为符合法律、法规要求的书面形式。

《仲裁法》第16条规定的“其他书面形式”的仲裁协议，包括以合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等形式达成的请求仲裁的协议。

《保险法》第13条规定，保险人应当及时向投保人签发保险单或者其他保险凭证。保险单或者其他保险凭证应当载明当事人双方约定的合同内容。当事人也可以约定采用其他书面形式载明合同内容。

[7] 条文解读 当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照本法第61条、第62条、第125条等有关规定予以确定。

关联规定《合同法解释（二）》第1条

[8] 关联规定《合同法解释（二）》第3条

[9] 条文解读 在商品房买卖中，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。

关联规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条

[10] 条文解读 下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为本法所称“交易习惯”：（1）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（2）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。

关联规定《合同法解释（二）》第7条

[11] 条文解读 当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。

关联规定《合同法解释（二）》第5条

[12] 条文解读 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

关联规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条

[13] 条文解读 采用书面形式订立合同，合同约定的签订地与实际签字或者盖章地点不符的，人民法院应当认定约定的签订地为合同签订地；合同没有约定签订地，双方当事人签字或者盖章不在同一地点的，人民法院应当认定最后签字或者盖章的地点为合同签订地。

关联规定《合同法解释（二）》第4条

[14] 关联规定《民通意见》第66条

[15] 条文解读 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合本条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

关联规定《合同法解释（二）》第6条、第9条、第10条

[16] 条文解读 经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。

[17] 条文解读《保险法》第30条规定，采用保险人提供的格式条款订立的保险合同，保险人与投保人、被保险人或者受益人对合同条款有争议的，应当按照通常理解予以解释。对合同条款有两种以上解释的，人民法院或者仲裁机构应当作出有利于被保险人和受益人的解释。

[18] 条文解读 缔约过失责任，是指在合同缔结过程中，一方当事人违反了以诚实信用为基础的先契约义务，造成了另一方当事人的损害，因此应承担的法律后果。

关联规定《合同法解释（二）》第8条

[19] 关联规定《民通意见》第75条；第84条

[20] 关联规定《民通意见》第76条

[21] 关联规定《合同法解释（二）》第11条；《民法通则》第14条、第16条、第17条

[22] 条文解读 无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。

1.代理权终止的情形

（1）有下列情形之一的，委托代理终止：代理期间届满或者代理事务完成；被代理人取消委托或者代理人辞去委托；代理人死亡；代理人丧失民事行为能力；作为被代理人或者代理人的法人终止。（2）有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：被代理人取得或者恢复民事行为能力；被代理人或者代理人死亡；代理人丧失民事行为能力；指定代理的人民法院或者指定单位取消指定；由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。

2.被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（1）代理人不知道被代理人死亡的；（2）被代理人的继承人均予承认的；（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（4）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。

关联规定《合同法解释（二）》第12条；《民法通则》第69-70条；《民通意见》第82条

[23] 关联规定《合同法解释（二）》第13条

[24] 关联规定《民法通则》第38条；《民通意见》第58条；《合同法解释（一）》第10条

[25] 关联规定《民通意见》第89条

[26] 关联规定《民通意见》第68-69条；《合同法解释（二）》第14-15条；《合同法解释（一）》第4条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条、第6条、第10条

[27] 关联规定《民通意见》第70条至第72条

[28] 条文解读 本条中规定的“一年”为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

关联规定《合同法解释（一）》第8条

[29] 条文解读 仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。合同成立后未生效或者被撤销的，仲裁协议效力的认定适用《仲裁法》第19条第1款的规定。当事人在订立合同时就争议达成仲裁协议的，合同未成立不影响仲裁协议的效力。

[30] 条文解读“取得的财产”，应当包括当事人已经取得和约定取得的财产。

关联规定《民法通则》第61条第2款；《民通意见》第74条

[31] 条文解读人民法院根据具体案情可以将本条及本法第64条规定的第三人列为无独立请求权的第三人，但不得依职权将其列为该合同诉讼案件的被告或者有独立请求权的第三人。

关联规定《合同法解释（二）》第16条

[32] 案例索引 俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖（预约）合同纠纷案［中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2010）民一终字第13号］

[33] 条文解读 专属于债务人自身的债权，是指基于扶养关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。

关联规定《合同法解释（一）》第11-22条；《合同法解释（二）》第17条

[34] 条文解读 对于本条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照本条的规定予以撤销。

关联规定《合同法解释（一）》第23-26条；《合同法解释（二）》第18-19条

[35] 条文解读 本条规定的五年为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

关联规定《合同法解释（一）》第8条

[36] 关联规定《合同法解释（一）》第9条

[37] 关联规定《合同法解释（一）》第27条

[38] 关联规定《合同法解释（一）》第28条

[39] 关联规定《合同法解释（一）》第9条

[40] 关联规定《合同法解释（一）》第29条

[41] 关联规定《民法通则》第86-87条

[42] 关联规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条

案例索引 深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案[中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2010）民一终字第45号]

[43] 案例索引 广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案［中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2009）民一终字第23号］

[44] 条文解读 现行法律中规定不得抵销的情形：

破产程序 债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（1）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的。（2）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外。（3）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。

合伙企业债务 合伙人发生与合伙企业无关的债务，相关债权人不得以其债权抵销其对合伙企业的债务；也不得代位行使合伙人在合伙企业中的权利。

农村土地承包 发包方或者其他组织、个人擅自截留、扣缴承包收益或者土地承包经营权流转收益，承包方请求返还的，应予支持。发包方或者其他组织、个人主张抵销的，不予支持。

[45] 条文解读 本条规定的“五年”为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

关联规定《合同法解释（一）》第8条

[46] 关联规定《民法通则》第106条第1款、第111-114条、第134条

[47] 案例索引 新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案（《最高人民法院公报》2006年第6期）

[48] 关联规定《民法通则》第122条、第134条

[49] 关联规定《合同法解释（二）》第27-29条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16-18条

[50] 关联规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、第23条

[51] 关联规定《民法通则》第116条

[52] 条文解读 债权人依照《合同法》第122条的规定向人民法院起诉时作出选择后，在一审开庭以前又变更诉讼请求的，人民法院应当准许。对方当事人提出管辖权异议，经审查异议成立的，人民法院应当驳回起诉。

关联规定《合同法解释（一）》第30条

[53] 关联规定《民法通则》第142条

[54] 关联规定《民法通则》第135-139条、第140条

[55] 案例索引新疆亚坤商贸有限公司与新疆精河县康瑞棉花加工有限公司买卖合同纠纷案[最高人民法院民事判决书（2006）民二终字第111号]

[56] 条文解读房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

关联规定《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款

[57] 条文解读 因银行储蓄卡密码被泄露，他人伪造银行储蓄卡骗取存款人银行存款，存款人依其与银行订立的储蓄合同提起民事诉讼的，人民法院应当依法受理。

[58] 条文解读 民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。

关联规定《民通意见》第121-125条

[59] 条文解读 承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。

关联规定《民通意见》第119条

[60] 关联规定《合同法解释（一）》第6条

[61] 条文解读 技术进出口合同争议当事人的权利受到侵害的事实发生在合同法实施之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至合同法施行之日超过二年的，人民法院不予保护；尚未超过二年的，其提起诉讼的时效期间为四年。

关联规定《合同法解释（一）》第7条

[62] 案例索引 上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院指导案例第1号）

[63] 案例索引 韶关市汇丰华南创展企业有限公司与广东省环境工程装备总公司广东省环境保护工程研究设计院合同纠纷案［中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2011）民再申字第84号］

[64] 案例索引 天津市天益工贸有限公司与天津市滨海商贸大世界有限公司等财产权属纠纷再审案（《最高人民法院公报》2013年第10期）