四、置办房产

售楼广告宣传不实，开发商承担违约责任吗？

现实困惑

吴某2010年根据某开发商的宣传广告购得一套商品房，等他拿到钥匙后发现，该房子与开发商售房广告上所说的相去甚远。广告上宣称的幼儿园、水池、凉亭等根本不见踪影。吴某感觉上当受骗，于是要求开发商承担违约责任，开发商对吴某的要求不予理睬。那么，开发商是否因此承担违约责任呢？

律师说法

开发商应当承担违约责任。我国相关法律规定，开发商的销售广告和宣传资料作为要约邀请，如对其相关设施所作的说明和允诺具体确定的，且对商品房买卖合同的订立及价格有重大影响的，即使该说明和允诺未载入买卖合同，亦应视为合同内容。所以，当吴某按照开发商的销售广告购买该房屋，广告内容上的说明和允诺应视为合同内容，开发商应按合同内容履行义务，否则应承担违约责任。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

支付了首付及部分按揭的房子能退掉吗？

现实困惑

白某于2009年8月购得一处商品房，并在支付了首付款后顺利办妥了银行按揭贷款。此后，由于工作调动，白某需去别的城市工作。白某想退掉已购的房子，但是，白某不知如何处理已交纳了首付款和部分按揭的房子。那么白某能否要求退掉房子呢？

律师说法

白某无法要求退掉房子，只能与开发商及银行协商解决。我国《合同法》规定依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。白某与开发商签订了房屋买卖合同，又与银行签订了按揭贷款合同，就应当按照约定履行自己的义务，否则将承担违约责任。所以，白某如想与开发商解除买卖合同，只能与开发商及银行友好协商，支付一定的补偿金或违约金，或者看开发商有无违约行为。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

违约金是按总房款算还是按已付房款算？

现实困惑

2008年9月蔡某与某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定：总房款30万元，同年12月31日前交房，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的2％支付违约金。合同签订后，蔡某即支付了首付款，并办理了按揭贷款手续。但房地产公司却直至2009年6月底才通知蔡某办理入住手续。蔡某要求解除《商品房买卖合同》，并要求房地产公司支付总房款2％的违约金，但房地产公司称应按已付房款的2％支付，而不是总房款。那么，此案中的违约金应以哪个为标准赔付呢？

律师说法

房地产公司应按总房款的2％向蔡某支付违约金。我国法律规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，房地产公司未按合同约定的时间向蔡某交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。按照双方的约定，以买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。在违约金的计算方式上，虽然该房款大部分为银行贷款，但开发商实际上已经得到合同约定的全部房款，所以，房地产公司应按照全部房款向蔡某支付违约金。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条第一款　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

开发商隐瞒实情，要双倍赔偿买房人吗？

现实困惑

张某2008年购买某房地产开发有限公司一套预售商品房。双方在合同中载明商品房手续合法，取得了商品房预售许可证。后来，张某向房产公司交付了房款，房产公司也按合同约定将房屋交付张某使用。张某在办理房屋所有权证时得知购买的商品房并未取得商品房预售许可证，暂时无法办理房屋所有权证。张某以故意隐瞒事实，构成恶意欺诈为由要求房地产公司返还房款及利息，并承担双倍赔偿责任。那么张某的主张能否得到法院支持？

律师说法

张某可以要求返还房款及利息，但无法主张双倍赔偿。我国法律虽然规定因开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明而导致订立的商品房买卖合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但是，赔偿金作为对出卖人的惩罚性赔偿，不在于弥补买方的实际损失，而在于对其恶意违约的惩罚，并且，由于房产本身价格很高，统一适用双倍赔偿则惩罚过于严重。所以，对于出卖人的恶意程度、买受人的损失大小应由具体案情来裁量，而不能一概以双倍赔偿论之。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

……

房子的保修期如何计算？

现实困惑

老王准备在市区购买一套商品房，但由于该地区所处的地理位置气候条件比较恶劣，日后免不了为房屋修修补补。为此，老王咨询了几个朋友，朋友告诉老王在跟开发商签订合同时一定要注意保修期的问题。老王纳闷了：房子也有保修期，那房子的保修期如何计算？

律师说法

房子保修期的长短，一般是由买卖双方根据自己的实际情况协商确定的。新房的保修期是从房子的交付之日开始计算。但是，即使房地产商与买房者约定保修期从交付使用日起算，他们也很可能会做一些手脚。比如，将房屋竣工验收合格到交付之间的时间计算在内。所以，买房者在与开发商签订合同时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间给自己带来损失。

法条链接

《商品房销售管理办法》

第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

买房未成也要向中介支付中介费吗？

现实困惑

外地来京工作的柳某委托一家房屋中介公司为他联系买房。双方签订合同，约定中介公司向柳某提供购房信息，柳某向中介公司支付购房款的1％作为中介费。如果基于不可抗拒因素导致买卖不成，柳某也要向房屋中介支付佣金。后来中介公司为柳某找到一处房屋，柳某与房主很快签订买卖合同，但双方办理过户时，却被告知银行不准转按揭，双方无奈撤销了买卖合同。此时中介公司找到柳某，要求柳某支付5000元中介费。柳某以房子没有买成为由拒绝。于是中介公司将柳某诉至法院，要求柳某支付中介费用。柳某需要向中介公司支付中介费吗？

律师说法

柳某不需要向中介公司支付中介费。本案柳某与中介公司之间的合同属于居间合同。所谓居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，柳某是委托人，房屋中介是居间人。我国《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，居间合同约定的“基于不可抗力因素导致买卖不成，柳某也要向房屋中介支付佣金”无效，不发生法律效力。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动的必要费用。据此，柳某不需支付中介公司报酬，仅须支付中介公司从事居间活动的必要费用。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第五十六条　无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第四百二十四条　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十七条第一款　居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

一房多卖，只有先签了合同的有效吗？

现实困惑

李先生与某房地产开发公司签订了购买合同，合同约定：李先生首付50％的购房款，余款两个月内付清。合同签订后李先生及时交纳了首付款。谁知，曾先生也看中了这套房子，但他并不知房地产公司与李先生的购房情况，便以更高的价钱与房地产公司办理了购房合同，并很快办好了房产证。那么，这套房子到底归谁所有呢？

律师说法

这套房子归曾先生所有。李先生的房屋买卖合同有效，李先生可以依据该合同要求房地产公司赔偿自己的损失。《物权法》规定：不动产的买卖、变更、转让等合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。因此，李先生的购房合同有效。但是《物权法》同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有经过登记才发生法律效力，未经登记不发生效力。因曾先生办理了房产证，已取得了该房屋的所有权，所以，李先生只能根据商品房买卖合同的相关规定要求房地产公司赔偿自己的损失，而不能根据买卖合同取得房屋的所有权。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第九条第一款　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

下雨导致开发商延迟交房是不可抗力吗？

现实困惑

程先生2011年9月与某开发商签订了房屋买卖合同。合同约定交房日期为2011年12 月31日，除因不可抗力致使开发公司不能按期交付房屋外，出现其他未能按期交房的情形时开发公司承担逾期交房的责任。2012年5月程先生仍未收到开发公司的入住通知，经催，开发商于2012年8月才向他发了入住通知书。程先生要求开发商承担违约责任，开发公司以夏季多雨影响施工，属不可抗力为由拒绝。开发商的理由成立吗？

律师说法

开发商的理由不成立。开发商以不可抗力作为免责理由显然是不能成立的。不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而在本案中，夏季多雨是季节特点，是正常情况，不是不可抗力，开发商应该能够预见，并能够采取相应的措施加以避免。所以，开发商不能以不可抗力为由免除自己的责任，应按照双方约定承担逾期交房的责任。

法条链接

《中华人民共和国民法通则》

第一百零七条　因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。

第一百五十三条　本法所称的“不可抗力”，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

买了二手房出现质量问题该找谁？

现实困惑

陈先生买了孙先生的一套两居室，双方很快办理了过户手续，陈先生高兴地搬了进去。谁知，没过多久天下起了雨，雨水顺着阳台渗进了内墙，墙壁出现了很大的裂缝。原来，孙先生在出卖房屋前进行了简单的装修。陈先生找到孙先生要求他对房屋进行维修，孙先生认为房子已经交易完了，出现问题应该找开发商，而开发商却说，他们与陈先生之间没有合同关系，有问题也是开发商与孙先生之间的事。陈先生到底应该找谁呢？

律师说法

陈先生应该找孙先生对房屋进行维修。我国《合同法》规定了当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给当事人造成了损害，应当承担赔偿责任。孙先生在卖房之前对其进行简单装修，隐瞒了房子的质量问题，给陈先生造成了损害，应当承担赔偿责任。当然，如果陈先生买到的房子还在保修期内，根据债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人这一法律规定，他也可以要求开发商维修或承担赔偿责任。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第六条　当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第四十二条　当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚实信用原则的行为。

房屋质量不合格可以要求退还房款吗？

现实困惑

刘女士在某房地产开发公司选中了一套房屋，签订了购房合同并顺利办妥了银行按揭。半年后，房地产公司通知刘女士接房。刘女士接房后发现房屋的面积误差比例达到5％，且主体结构质量存在严重问题。刘女士要求退房，并要求房地产公司赔付自己的银行贷款利息。房地产公司表示愿意退房，但对贷款利息拒绝承担。刘女士的要求有法律依据吗？

律师说法

房地产开发公司应当退还房款并赔偿刘女士的贷款利息。我国《合同法》规定出现违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以解除合同。因此，在房地产公司未按约定向刘女士提供合乎质量标准的房屋时，刘女士享有单方解除合同的权利，此时房产公司应退还刘女士所交的房款。根据在于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中刘女士因房产公司的违约行为，损失了贷款利息，并且是由于房地产公司违约造成的，因此房地产公司应承担赔偿责任。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

……

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

……

新房出现质量问题如何解决？

现实困惑

2009年4月，庞某购买了某房地产公司开发的住宅楼。然而，住进去没多久庞某发现，面积36平方米的客厅地面出现了下沉，四周墙角也出现了裂缝。而此房经有关部门鉴定为：主体结构不符合国家建筑结构规范，墙角的裂缝宽度超过允许范围。庞某找开发商交涉，要求退房，而开发商承认房子存在质量问题，但开发商只同意维修，不肯退房。庞某的问题应如何解决呢？

律师说法

庞某可以要求开发商退房并为他的损失承担赔偿责任。我国法律规定，主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当承担赔偿责任。本案中，庞某的房屋经有关部门鉴定为主体结构不符合国家建筑结构规范，显然属于主体结构质量不合格，所以，理应为此承担责任，为庞某退房，并承担赔偿责任。

法条链接

《城市房地产开发经营管理条例》

第十六条　房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第三十二条　商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

买的房子面积缩水了怎么办？

现实困惑

2007年张某与某房地产公司签订购买商品房合同。合同上注明该房套内面积为92平方米，但没有对面积不符的情况作出约定。后来，张某发现房产商为其办理的“房地产产权证”上记载的套内面积为84平方米。张某与地产公司就短缺面积的赔偿问题未达成一致。那么张某应该要求房地产公司退款还是赔偿呢？

律师说法

张某应当要求房地产公司按误差率为3％的原价退款及超过3％部分的房价款双倍返还。我国法律规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与买卖合同约定面积不符时，合同有约定的按约定办理，无约定或约定不明的按3％的实际价结算，超过3％的房价款由卖方双倍返还。所以，张某可以要求开发商原价退款为92×3％的原房价，（92-84）-（92×3％）的部分按房价的双倍返还。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

抵押贷款买房，产权证应押在银行吗？

现实困惑

2009年6月王某购得住房一套，并办理了房屋抵押贷款。此后，王某按月交纳贷款，但始终没有见过自家房子的产权证，王某也认为产权证作为银行的抵押证明应该由银行保管。然而，有一次王某偶然听同事说虽然房子办理了抵押登记，但产权证应该由自己保管。王某心里直打鼓，不知如何办理才好。那么，王某的产权证到底应该由哪一方保管呢？

律师说法

虽然王某办理了房屋抵押登记，但产权证应由王某保管。已依法取得房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。也就是说银行应当在房屋所有权证上载明权利种类为“抵押”，等购房人还完全款后再为他办理抵押注销手续。但房屋的产权证应当由购房人保管。

法条链接

《城市房地产抵押管理办法》

第三十四条　以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

第三十五条　抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

贷款未满一年办理提前还款违约吗？

现实困惑

马先生于2008年贷款买了一套房子，由于连续加息，他感到了还款的压力。后来，马先生将自己的一处店铺出售后欲办理提前还款。当他去银行办理相关手续时，银行人员告诉他：贷款未满一年不能办理提前还款，否则将以违约追究其责任。马先生很疑惑：提前还款还违约？

律师说法

提前还款实际上是一种单方违约行为，所以应根据合同规定承担违约责任。一般来说，当购房人与银行依法签订了抵押贷款合同后，自合同成立时即已生效，双方应按规定履行。作为银行，在为购房者做房贷时付出了一定的人力成本，如果购房者在一年之内提出提前还贷的申请，无疑会打乱银行的正常计划。因此，银行要求购房人承担一定的违约责任是合乎情理的。

法条链接

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《贷款通则》

第三十二条　贷款归还：

借款人应当按照借款合同规定按时足额归还贷款本息。

……

借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。

迟迟拿不到房产证该怎么办？

现实困惑

2009年8月唐女士在某社区购买了一套房子，开发商承诺在交房之日起三个月内为她办理房产证，若逾期未办理，将向她支付购房款1％的违约金。2009年12月唐女士拿到了房子钥匙，可直到2011年1月唐女士仍没有拿到房产证。唐女士多次与开发商协商此事，都无果而终，而开发商也没有按照承诺向其支付违约金。唐女士该怎么办呢？

律师说法

唐女士可以要求开发商退房返款，并赔偿其损失。我国法律规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。当唐女士与开发商达成购房买卖合同，并得到开发商在三个月内为其办理房产证的承诺后，双方应履行自己的义务。而开发商却在交房后的一年时间里都未为唐女士办理房产证，我国法律规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。所以，唐女士可以要求解除与开发商的合同，并要求其赔偿损失。

法条链接

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

继承的房屋没有进行产权登记就转让，转让有效吗？

现实困惑

王某继承了他父亲的一处房产，宋某与王某商议购买此房，于是二人签订了买卖协议，宋某交了房款，于是王某把还未过户到自己名下的房子交与宋某。这时，王某的妹妹提出异议，认为该房有她的继承份额，王某无权擅自将该房卖给宋某，要求宋某返还房产。如果王某真的侵犯了其妹对房屋的继承权，王某的妹妹能主张房屋买卖无效吗？

律师说法

王某的妹妹可以主张买卖无效，宋某不能取得房屋的所有权。根据我国《物权法》的规定，继承房屋的，自继承开始时起取得房屋的所有权，即成为房子的合法主人，不需要办理登记手续。但《物权法》同时规定，通过继承取得房屋所有权的，如果要将房屋转让给他人，则必须经过登记才发生物权效力。也就是说，如果没有将房屋过户到自己名下，进行的转让行为是不发生物权效力的。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第二十九条　因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十一条　依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

自己的房屋被错误登记在他人名下，转让有效吗？

现实困惑

某处房产登记在孙某名下，但是孙某的妹夫刘某认为登记错误，自己才是房屋的真正所有人，并于2009年12月1日向登记机关提出异议申请。后来，孙某于2010年1月15日把房子卖给了赵某，并办理了过户手续。1月20日，刘某向法院起诉。经查，该房属于登记错误，刘某才是该房的真正所有人。这种情况下，刘某可以要求赵某返还房屋吗？

律师说法

刘某不能向赵某要求返还房屋，因为他没有在异议登记有效期内起诉，异议登记已经失去效力。现实生活中，有可能房屋被错误地登记在他人名下，或者有人认为某处登记在他人名下的房产本属自己所有，《物权法》上把提出这种主张的人称为“利害关系人”，并给予了利害关系人异议登记的权利，在进行异议登记后15日内通过诉讼途径来确定房屋到底归谁所有，如果登记后15日内没有起诉，则异议登记失效，视为利害关系人放弃异议，这时如果把房屋卖给第三人，则买卖是有效的。即使查明利害关系人是真正的房主，也不能要求已经取得房屋所有权的第三人返还房屋。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第十九条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。