小区共有部分用途的改变

第271条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第274条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第278条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

解读

《民法典》规定业主对小区的共有部分享有共有和共同管理的权利，单个业主不能独占使用共有部分。根据《民法典》第274条规定可知，建筑区划内的绿地并非由某一业主专有，而是由全体业主共有和共同管理。本示例中的公共绿地既不属于城镇公共绿地，也未在购房合同中明确约定归小明专有，故此应属于全体业主共有和共同管理。当然，如果购房合同中明确约定这块绿地专属于小明，那么小明在绿地种菜的行为属于对自己专有部分的使用，无需得到其他业主同意。

此外，在公共绿地上种菜属于《民法典》第278条规定的“改变共有部分的用途”，需要经过业主共同决定。根据该条规定，“改变共有部分的用途”属于特别决议事项，需要由专有部分面积和人数均占比三分之二以上的业主参与表决，并经过参与表决专有部分面积和人数均占比四分之三以上的业主同意后，小明才可以在该公共绿地上种菜。而在本示例中，小明在公共绿地种菜的行为并未经过业主表决同意，故小明无权利用公共绿地种菜，应当立即停止种菜行为。