不动产登记

第209条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第229条　因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第230条　因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

第231条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

解读

《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭在依法登记后才能发生效力。所谓不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物，包括土地、房屋、林木等地上定着物。其中，房屋是最典型的不动产，因此房屋在转让时需要办理过户登记。如果未办理过户登记，就不能发生房屋所有权转移的效果。本示例中，尽管小明与房地产开发商签订了商品房买卖合同，支付了全部价款并且还装修入住了，但只要没有到不动产登记中心去办理过户登记，小明就没有取得该房屋所有权。

当然，并不是任何情形下取得房屋所有权都需要办理登记。根据《民法典》第229条至第231条的规定，以下三种情况下不需要办理登记就能取得房屋所有权：其一，有法院和仲裁机构的法律文书或政府的征收决定的，那么自法律文书或征收决定生效时房屋所有权就发生变动。例如，小明认为登记在小红名下的某套房屋是自己的，随后起诉到法院，法院判决房屋归属小明所有，那么从判决文书生效那一刻房屋所有权就发生变动。其二，继承房屋的，自继承开始时，也就是被继承人死亡时，取得房屋所有权。其三，合法建造房屋的，自建成时取得所有权，不需要去办理登记；而拆除房屋的，则自拆除行为完毕后房屋所有权消灭。据此，如果小王在自家宅基地上合法建造楼房，那么依据《民法典》第231条的规定，小王不用办理不动产登记，楼房建造完成时就取得楼房的所有权。