1.10　土地增值税

土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

1.10.1　土地增值税税率

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收，见表1-11。

1.10.2　土地增值税计算方法

土地增值税计算公式如下所示。

应纳土地增值税=增值额×税率

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：① 取得土地使用权所支付的金额；② 开发土地的成本、费用；③ 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；④ 与转让房地产有关的税金；⑤ 财政部规定的其他扣除项目。

纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（4）增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除率。

1.10.3　增值税征收的方式

（1）核定征收。按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500 000×1%=5 000元。

（2）减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。这种方式又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。如图1-7所示。