第二节　中国房地产行业关联性

在我国的行业分类体系中，房地产业并不是一个最初就有明确范畴的产业，这是由房地产业自身的特殊性造成的。从三次产业划分来看，房地产被划分在第三产业之中，与建筑业之间存在明确界限，同样具有“服务业”的属性，但房地产开发中又涉及各项建筑相关活动，拥有第二产业的相关性质。在对房地产业的发展进行表述时，所采用的部分指标属于第三产业，另有部分指标被纳入建筑业的统计范畴中。在我国国情下，开发投资仍然是房地产活动的主要组成部分，房地产经营与服务市场仍然不成熟，活跃程度不高，存在可以进一步规范的空间，若只将房地产经营与服务统计在内，而不纳入开发投资，这与我国经济增量中由房地产开发建设导致的庞大规模并不一致（叶剑平和谢经荣，2005）。

因此，在1994年颁布的《国民经济行业分类与代码》（GB/T 4754-94）中，房地产业为第10门类，成为一个独立的门类。2002年颁布的《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2002）中又进一步完善了产业分类体系，使得房地产业的界定标准与国际统一，同时也符合我国国情，即房地产业属于第三产业，不包含物质生产过程，主要集中在流通领域。故房地产业主要有以下四类经济活动。

1.房地产开发经营

房地产开发经营是指由房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设以及转让房地产开发项目或者商品房销售、出租的活动，包括：土地使用权的租赁、买卖和转让活动；住宅、公寓的开发、销售、出租等活动；办公楼的开发、销售、出租等活动；商业营业用房的开发、销售、出租等活动；其他建筑物的开发、销售、出租等活动。其中不包括以下三类：被列入建筑业及相关行业中的房屋及其他建筑物的工程施工活动和房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位；以及被列入其他住宿服务类别中的家庭旅社、学校宿舍和露营地的服务。

2.物业管理

物业管理是指依照订立的合同约定，物业管理企业对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动，包括：住宅小区、度假村、公寓、住宅楼、别墅等居所物业管理；写字楼、综合楼、办公楼、购物中心、商场、商厦、酒店、康乐场所等物业管理；工厂厂房、仓库等物业管理；医院、学校、车站、机场、港口、码头等物业管理；房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理；单位对自有房屋的管理；其他物业管理。其中，不包括以下三类：被列入建筑业相关类别中的独立的房屋维修及设备更新活动；被列入市场管理相关类别中的贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动；被列入其他居民服务的社区服务。

3.房地产中介服务

房地产中介服务是指房地产咨询、价格评估和经纪等活动，包括：房地产价格评估机构活动；房屋买卖代理活动；房屋租赁代理活动；房地产咨询活动；房屋置业担保；其他房地产中介代理。不包括被列入测绘服务相关类别的房产测绘。

4.其他房地产活动

其他房地产活动除了其他未列明的房地产活动之外，还包括房地产交易管理、房屋权属登记管理、房屋拆迁管理、住房及房改基金的管理。

在编制中国投入产出表的过程中，行业分类的分类方式即是基于当时的国民经济行业分类方法，因此在1997年之前的中国投入产出表中，房地产业尚未成为单独门类，房地产业首次出现在投入产出表是在1997年，被列为第34部门，而2000年的投入产出延长表中仅有17个部门，其中并没有房地产业，之后从2002年起房地产业又作为第34部门重新出现。因此，在以下分析中本节采用1997年、2002年、2005年、2007年、2010年和2012年的6张中国投入产出表。

一、直接消耗系数

（一）1997年

根据1997年中国投入产出表计算出中国房地产行业的直接消耗系数，将其降序排列，得到中国房地产行业的主要（前十位）后向直接关联产业，如表2-2所示。

在40个产业中，除石油和天然气开采业、废品及废料、金属矿采选业、行政机关及其他行业4个行业外，其他36个产业与房地产业都有后向直接关联关系。上表为直接消耗系数最高的10个产业，其中与房地产业后向直接关联关系最强的三大产业分别为金融保险业、建筑业、非金属矿物制造业，其直接消耗系数比重均超过16%，三者的累计比重达到51.43%。

（二）2002年

根据2002年投入产出表计算得出的中国房地产行业的主要后向直接关联产业如表2-3所示。

在42个产业中，除石油和天然气开采业、金属矿采选业、废品废料、公共管理和社会组织外，其他38个产业与房地产业都有后向直接关联关系。上表为直接消耗系数最高的10个产业，其中与房地产业后向直接关联关系最大的3个产业分别为金融保险业、建筑业、租赁和商务服务业，其直接消耗系数比重均超过13%，金融保险业达到28.82%，三者的累计比重达到57.64%。

（三）2005年

根据2005年中国投入产出表计算得出的中国房地产行业的主要后向直接关联产业如表2-4所示。

在42个产业中，除金属矿采选业、废品废料、公共管理和社会组织外，其他39个产业与房地产业都有后向直接关联关系。上表为直接消耗系数最高的10个产业，其中与房地产业后向直接关联关系最大的3个产业分别为金融保险业、租赁和商务服务业、建筑业，其直接消耗系数比重均超过10%，金融保险业达到25.17%，三者的累计比重达到54.15%。

（四）2007年

根据2007年中国投入产出表计算得出的中国房地产行业的主要后向直接关联产业如表2-5所示。

在42个产业中，除石油和天然气开采业、金属矿采选业、非金属矿采选业、废品废料外，其他38个产业与房地产业都有后向直接关联关系。上表为直接消耗系数最高的10个产业，其中与房地产业后向直接关联关系最大的3个产业分别为金融保险业、租赁和商务服务业、建筑业，但与之前的数据相比均有一定程度的下降，其中建筑业已不足10%，只有7.33%，金融保险业为14.94%，与租赁和商品服务业基本持平，三者的累计比重也不足50%，仅为35.43%。

（五）2010年

根据2010年中国投入产出表计算得出的中国房地产行业的主要后向直接关联产业如表2-6所示。

在41个产业中，除石油和天然气开采业、金属矿采选业、非金属矿采选业外，其他38个产业与房地产业都有后向直接关联关系。上表为直接消耗系数最高的10个产业，其中与房地产业后向直接关联关系最大的3个产业分别为金融保险业、租赁和商务服务业、建筑业，金融保险业为17.71%，租赁和商务服务业为13.96%，建筑业依然不足10%，三者的累计比重为39.64%。

（六）2012年

根据2012年中国投入产出表计算得出的中国房地产行业的主要后向直接关联产业如表2-7所示。

在42个产业中，除石油和天然气开采业、金属矿采选业、非金属矿采选业和废品废料外，其他38个产业与房地产业都有后向直接关联关系。上表为直接消耗系数最高的10个产业，其中与房地产业后向直接关联关系最大的3个产业分别为金融保险业、租赁和商务服务业、房地产业，金融保险业为41.37%，租赁和商务服务业为15.71%，房地产业为12.64%，三者的累计比重超过了50%，为69.72%。

（七）结论分析

表2-8为1997年以来中国房地产行业历年的主要后向直接关联产业，由表中可知，金融保险业一直是房地产业后向直接关联性最强的行业；除1997年外，建筑业、租赁和商务服务业一直处于第二、三位，其中1997年和2002年建筑业位列第二，而2005年开始建筑业就降至第三，2012年更是跌出前三位，成为第四位，且直接消耗系数也降至10%以下，这在图2-1中有很直观的体现。这是由于1997年以后，随着房地产业的逐渐规范，房地产业发展速度加快，对以建筑业为主的第二产业形成较大的需求拉动力，而2005年之后，房地产业的技术水平、管理方式、经营方式、对外开放程度等各个方面均有了不断升级和完善，房地产业对一些服务性质和消费性质产业的带动效应逐渐增大，而对原材料供应型、生产型产业的带动效应则逐渐减小，房地产业的发展由粗放式的数量扩张转变为精细化的质量提升。

二、完全消耗系数

利用直接消耗系数矩阵，可以求得完全消耗系数矩阵，代表某部门对其他部门的直接消耗和间接消耗之和。与直接消耗系数的分析类似，可以得到中国房地产行业历年主要后向完全关联产业，如表2-9所示。

根据历年的完全消耗系数数据可知，在加入间接消耗之后，1997年、2002年和2005年只有公共管理和社会组织不是房地产业的后向完全关联产业，而自2007年开始，我国所有产业均与房地产业有后向完全关联。在历年最主要的后向完全关联产业中，只有金融保险业一直处在前三，其他行业每年均有波动。建筑业在1997年和2002年排在第三，而从2005年起风光不再，分别排在第8、18、16和4位，与房地产业的后向完全关联关系减弱。从前三位行业的完全消耗系数来看，房地产业对其他行业的拉动作用较为平均，前三位行业的累计比重最高为38.67%，除了金融保险业以外，不存在特别集中的后向完全关联关系（见图2-2）。除建筑业外，以金属冶炼及压延加工业、化学工业为代表的第二产业与房地产业的关联关系一直较强，其中化学工业在2007年和2010年更是排在金融保险业之前，这说明当同时考虑直接消耗和间接消耗时，房地产业对于化工制品、金属制品、水电等物质型产品的投入需求仍然较大，且该需求覆盖房地产开发的多个环节，因此其后向完全关联度一直保持高位。

三、直接分配系数

直接分配系数是指国民经济各部门提供的货物和服务（包括进口）在各种用途（指中间使用和各种最终使用）之间的分配使用比例。根据历年中国投入产出表计算得出中国房地产行业的直接分配系数后，可以得到中国房地产行业历年主要前向直接关联产业，如表2-10所示。

根据历年的直接分配系数可知，1997年、2002年和2005年只有废品废料不是房地产的前向直接关联产业，而2007以后所有行业均与房地产业有前向直接关联关系。在历年最主要的前向直接关联产业中，只有金融保险业一直处在前三，其他行业虽然关联度每年均有波动，但排名前三的行业基本都是第三产业，这说明房地产业的产品和服务，多数被分配到了第三产业中作为中间投入。从主要前向关联产业所占比例来看，2002年房地产业对其他产业的分配最为集中，公共管理和社会组织的直接分配系数达到35.49%，前三位的累计比重达到66.26%，接近所有行业的三分之二。其后房地产业的分配集中程度开始下降，至2010年排名第一的金融业比重仅为16.81%，前三位的累计比重降至38.71%。2012年，前三位行业的累计比重上升至71.23%，其中金融行业即超过30%，我国房地产行业的发展与第三产业关联性越来越强，与第二产业的关系持续走弱（见图2-3）。

四、完全分配系数

同完全消耗的定义类似，一个部门对其他部门的分配可以分为直接分配和通过媒介进行的间接分配，二者之和被称为完全分配。利用直接分配系数矩阵，可以求得完全分配系数矩阵，代表某部门对其他部门的直接分配和间接分配之和。中国房地产行业历年主要前向完全关联产业如表2-11所示。

完全分配系数的历年情况与直接分配系数基本类似，从图2-4来看，前三位行业的累计比重同样在2002年最为集中，达到43.53%，而至2010年这一数据降至22.96%。与直接分配系数不同之处在于，加入间接分配之后，第二产业与房地产的前向关联性有了显著提升，化学工业和建筑业分别在2007年和2010年进入了完全分配系数的前三位，尤其是建筑业，若考虑直接分配系数，2010年的最高值也只有0.97%，2012年更是低至0.09%，而完全分配系数则一直保持在前四位，2012年为5.53%。这说明加入间接分配的效应后，房地产业对于主要的后向关联第二产业也存在较高的前向关联，作为一个对于国民经济既有着深度又有着广度影响的行业，房地产业对于整个经济的推动效果是非常明显的。

五、环向关联度

在上文中，直接消耗系数、完全消耗系数、直接分配系数和完全分配系数都是对某部门与国民经济各部门的单侧关联的考察。若将直接消耗系数与直接分配系数综合考量，从经济意义上即为某部门对国民经济各部门的直接关联总效应。以2007年和2012年为例，中国房地产业的直接关联产业分布如图2-5和图2-6所示。

由图2-5可以发现，42个产业按照直接消耗系数和直接分配系数的大小分成四个象限，各象限的分界线为该指标平均值。其中，对于2007年来说，右上角第I象限为中间投入型制造业，包括金融保险业、房地产业、住宿和餐饮业、租赁和商务服务业等；左上角第Ⅱ象限为中间投入型基础产业，包括批发和零售贸易业、公共管理和社会组织等；左下角第Ⅲ象限为最终需求型基础产业，包括非金属矿物制品业、金属冶炼及压延加工业等；右下角第Ⅳ象限为最终需求型制造业，包括建筑业，石油加工、炼焦及核燃料加工业等。

对于2012年来说，右上角第Ⅰ象限为中间投入型制造业，包括金融保险业、房地产业等；左上角第Ⅱ象限为中间投入型基础产业，包括居民服务、修理和其他服务业，公共管理和社会组织等；左下角第Ⅲ象限为最终需求型基础产业，包括非金属矿物制品业、金属冶炼及压延加工业等；右下角第Ⅳ象限为最终需求型制造业，包括建筑业等。

同样地，若将完全消耗系数与完全分配系数综合考量，即是该部门对国民经济各部门的完全关联总效应。以2007年和2012年为例，中国房地产业的完全关联产业分布如图2-7和图2-8所示。

由2007年数据可以发现，右上角第Ⅰ象限为中间投入型制造业，包括金融保险业、化学工业、建筑业等；左上角第Ⅱ象限为中间投入型基础产业，包括批发和零售贸易业、信息传输、计算机服务和软件业等；左下角第Ⅲ象限为最终需求型基础产业，包括非金属矿物制品业、木材加工及家具制造业、煤炭开采及洗选业等；右下角第Ⅳ象限为最终需求型制造业，包括房地产业，金属制品业，石油加工、炼焦及核燃料加工业等。由2012年数据可以发现，右上角第Ⅰ象限为中间投入型制造业，包括金融保险业、化学工业、建筑业等；左上角第Ⅱ象限为中间投入型基础产业，包括居民服务、修理和其他服务业，信息传输、计算机服务和软件业等；左下角第Ⅲ象限为最终需求型基础产业，包括非金属矿物制品业、木材加工及家具制造业、煤炭开采及洗选业等；右下角第Ⅳ象限为最终需求型制造业，包括造纸印刷和文教体育用品制造业，石油加工、炼焦及核燃料加工业等。

上述关于房地产业与其他行业关联总效应的考察仅为定性分析，若要进行定量比较，则需要引入环向关联度的概念。环向关联度的定义为前向关联与后向关联之和，又可分为环向直接关联度和环向完全关联度，旨在定量考察某部门对国民经济各部门的总带动效应。

（一）环向直接关联度

利用前文中的直接消耗系数与直接分配系数，可以求得中国房地产行业历年主要环向直接关联产业，如表2-12所示。

由表2-12可知，从环向关联度的结果来看，金融保险业历年均排在首位，批发和零售贸易业，或租赁和商务服务业，或公共管理和社会组织这三个第三产业分列历年的第二、三位。房地产业和建筑业历年均位列前十，房地产业仅在2012年进入前三，建筑业并未进入前三，其原因在于中国的房地产业内部分工和精细化程度不高，自身并没有形成完整的产业链，而建筑业则是因为其直接分配系数非常低，历年均低于平均水平。在历年排名前十的行业中，来自第二产业的行业远远少于第三产业，2002年和2005年第三产业更是达到9个之多。在第二产业中，除建筑业外，房地产业对于信息传输业等行业也有着较高的直接总带动效应。

（二）环向完全关联度

与环向直接关联度类似，利用完全消耗系数与完全分配系数，可以求得中国房地产行业历年主要环向完全关联产业，如表2-13所示。

由表2-13可知，考虑间接带动效应之后，第三产业的环向关联度变动不大，而第二产业则大多有了较大提高，从排名前十位的行业来看，2007年和2010年均有6个第二产业进入前十。就具体行业来看，金融保险业的环向完全关联度除2007年外依然排在第一，而2007年则是化学工业位居首位。租赁和商务服务业、批发和零售贸易业、住宿和餐饮业均有一定程度的下降，房地产业在2012年首度进入前十，此前各年均没有进入前十，仅为中等偏上水平。而第二产业中的化学工业，金属冶炼及压延加工业，电力、热力的生产和供应业等行业均有显著提升，建筑业也在各年均位列前十，表明考虑完全带动效应之后，房地产业对于原材料供应型、生产型行业的带动作用较强，同时也从侧面反映出，中国整体的房地产业处在数量扩张阶段。

六、影响力系数

影响力系系数反映了某部门对国民经济各部门的相对拉动作用。采用刘起运（2002）提出的改进的影响力系数计算方法，可以求得中国主要行业历年影响力系数，如表2-14所示。

由表2-14可知，在影响力系数上，第二产业具有绝对优势，除2005年租赁和商务服务业进入前十之外，其余年份排名前十位的行业均为第二产业，其中通信设备、计算机及其他电子设备制造业从2002年起各年排名均为第一。建筑业在1997年和2002年进入了前十，之后有所下滑，但仍保持在十五名左右；而金融保险业和房地产业的历年排名则较为靠后，一直处于倒数六位之内。因此，就各部门对于国民经济的拉动作用而言，第二产业明显高于第三产业，这与第二产业复杂而完整的产业链有关，而第三产业对经济的拉动力则较为不足，其中金融保险业和房地产业更是如此，尽管与相当数量的产业存在后向关联关系，但关联度并不高。

七、感应度系数

感应度系数反映了某部门对国民经济各部门推动作用的相对水平。采用刘起运（2002）提出的推动力系数的计算方法，可以求得中国主要行业历年感应度系数，如表2-15所示。

由表2-15可知，在感应度系数上，第二产业依然占有绝对优势，除2002年和2010年金融保险业分列第九和第十位之外，其余年份排名前十位的行业均为第二产业，其中废品废料在1997年和2002年位列第一，煤炭开采和洗选业则在2005年、2007年、2010年和2012年保持第一。房地产业和建筑业历年排名均在倒数十位之内。因此，就各部门对国民经济的推动作用而言，第二产业明显高于第三产业，表明在当前的经济结构下，原材料加工型行业由于处于整个产业链的上游，故其与其他行业的前向关联度普遍较高，推动作用也相对明显。金融保险业作为第三产业中感应度系数最高的行业，分布在各种产业链中充当媒介作用，且随着近年来第三产业的发展，金融保险业在国民经济中作用也越来越得到凸显，使其对其他行业的推动效应也有了较好的提升环境。而房地产业和建筑业则受制于其产品偏向于最终产品的属性，对其他行业的分配较少，因而推动作用也会相对薄弱。