第四节 京津冀一体化与北京市房地产发展
北京作为中国的政治、文化和国际交往、科技创新中心，同时又兼具了经济、金融、教育、医疗中心等的功能。当前，北京面临的突出难题是城市拥挤、资源紧缺，环境容量顶到了“天花板”，“特大城市病”的各种症状日益凸显。2014年2月，习近平主席主持召开京津冀三地协同发展座谈会，首次将京津冀协同发展提升到了国家发展的战略层面。2015年4月，中共中央政治局会议审议通过了《京津冀协同发展规划纲要》（以下简称《纲要》）。明确了疏解北京非首都功能、推进京津冀协同发展的目标和方法，即调整区域的经济和空间结构，探索新型优化开发模式，协调区域发展，催生增长极产生，走内涵集约发展的新道路。同年12月，中央经济会议将京津冀协同发展、长江经济带、“一带一路”列为国家区域发展三大战略（见图1-1）。
图1-1 京津冀协同发展示意图
一、京津冀一体化发展情况
（一）人口增长
改革开放以来，京津冀地区的总人口数一直呈增加态势，从1978年的6653万人增至2014年的1.105亿人，京津冀地区总人口占全国总人口的比重在进入2000年后迅速增加，2014年京津冀地区总人口占全国总人口的8.08%（见图1-2）。
图1-2 京津冀地区总人口历年变化情况
资料来源：历年《国家统计年鉴》。
（二）北京市人口更加聚集
京津冀地区的人口分布呈“南高北低”的态势，北京以北的张家口市和承德市人口密度较低，仅有100人/平方公里左右，北京是区域内人口密度最高的城市。在人口密度的增长速度方面，区域内北京、天津和廊坊三市的人口密度增长速度最快，同时这三个城市的人口密度也是区域内人口密度最高的三市，北京具有较高的人口吸引力（见表1-2）。
表1-2 1990年、2000年、2010年京津唐地区人口密度
单位：人/平方公里
资料来源：北京、天津、河北各省统计年鉴。
（三）北京市第三产业就业人口比例增加
北京已形成第三产业为主导的从业人口结构，2013年第三产业从业人口所占比例已达76.66%，第一、第二产业比重较小（见图1-3）。
图1-3 1978-2013年北京市三大产业从业人口占比
资料来源：国家统计局网站。
（四）以北京为核心的交通网络逐渐铺开
高速公路是现代公路的重要组成部分，高速公路行车速度高、交通量大、有较高的运输经济效益及社会效益，其建设水平直接显示了当地的交通输运甚至经济发展水平。京津冀地区高速公路建设情况较好，其高速公路网络以北京为枢纽向外扩散。京津冀地区主要高速公路干线如表1-3所示。
表1-3 京津冀地区主要高速公路干线
二、京津冀一体化与城镇化
无论从长期还是短期来看，新常态下我国经济形势处于下行阶段，外需方面波动较大，总体并不乐观。预期大规模刺激政策不会出台的条件下，经济和就业的增长极则需要依赖内需保障。以京津冀一体化为主的新型城镇化的推出正是迎合了这一需求，从而上升至国家战略，为稳定经济增长和就业水平提供保障。我国的新型城镇拟计划解决三个“1亿人”的问题：引导约1亿中国农村人口迁移至城镇；对满足约1亿人居住需求的城镇棚户区及城中村进行改造；引导约1亿中西部地区人口就近城镇化。
为实现上述目标，我国的城镇化提出以建设成为世界级城市群为目标，进一步强化东部（特别是京津冀地区、长三角、珠三角城市群）为我国经济发展水平、对外开放程度、创新活力最高，且外来人口众多的地区，继续发挥东部城市群引领、支撑全国经济社会发展的作用，明确城市群内各城市的功能定位，并提升城市群内各中小城市的人口、资源聚拢能力，引导人口、产业由中心城市疏散与转移至周边中小城市（见图1-4）。
图1-4 历次普查我国城镇化率水平
注：图中目前是指2013年。
资料来源：国家统计局网站。
近十年来，我国的城镇化率水平实现了快速的发展，截至2013年已达53.7%，高于世界平均城市化水平1个百分点，但距离发达国家75%—80%的城镇化水平依然存在较大差距。因此，未来我国的城镇化发展还存在着很大的空间。
京津冀地区内部的城镇化水平存在较大差异。其中，北京市和天津市城市化水平高达80%以上，处于城镇化发展成熟减速阶段。而河北省城镇化水平却低于全国平均水平7个百分点，仅为46.8%，处于发展加速阶段。因此，河北省的城镇化发展在全国整体城镇化进程中存在较大发展空间和机遇（见图1-5）。
图1-5 京津冀地区城镇化差异图（2013）
资料来源：国家统计局网站。
三、京津冀一体化与非首都功能疏解
《京津冀协同发展规划纲要》指出北京、天津与河北省的定位将会重新确定以实现错位发展。
京津冀区域整体和各省市的功能定位各具特色，各区域定位服从、服务于区域的整体定位，迎合了国家推进协同发展、加强融合的目标，符合京津冀整体协同发展的战略需要。其中，京津冀被整体定位为以首都为核心的世界级城市群，旨在引领区域整体协同发展改革、创新驱动全国经济增长、生态修复环境改善示范区。该整体定位突出了各城市功能互补、错位发展的目标，相辅相成体现出各省市的“一盘棋”思想：北京市被定位为全国的政治、文化、国际交往和科技创新中心；天津市被定位为全国先进的制造研发基地、北方地区的国际航运核心区、金融创新运营的示范区、改革开放的先行区；河北省则被定位为全国重要的商贸物流基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区。
京津冀的“一核、双城、三轴、四区、多节点”式协同发展布局，以重点城市为支撑，搭载战略性功能区平台，串联交通干线、生态廊道等形成立体网络。其中，“一核”强调北京协同发展的首要任务为去非首都功能、优化提升首都核心功能、解决北京大城市病。“双城”是指促进京津冀协同发展的主要引擎京和津，旨在积极发挥京津对周边地区的高端引领和辐射带动，通过双城的联动展开全方位的合作，推进同城化发展，由双城联动带动多城联动，壮大、发展河北省保定、唐山和石家庄等的城市规模。“三轴”是指京津发展轴、京保石发展轴和京唐秦发展轴。京津发展轴辐射河北承德和张家口，旨在加快推动北京、天津、河北廊坊等重要城市的发展。京保石发展轴辐射河北邢台、邯郸等市，旨在推动北京、河北保定等沿线重要城镇加速发展。京唐秦发展轴辐射河北沧州，旨在推动北京、天津宝坻、河北秦皇岛和唐山等沿线重点城镇的快速发展。“四区”是指东、南、西北、中部的滨海发展区、功能拓展区、生态涵养区和核心功能区（见图1-6）。
图1-6 京津冀一省二市功能定位图
其中，作为知识型区域，再考虑到目前的资源和环境问题，未来北京应重点发展高技术产业（如以中关村为代表的信息技术）、新能源及节能环保产业等，一般制造业规模不应继续扩大；天津应强化现代服务业集聚，已有的制造、信息技术产业乃至现代农业需继续发展壮大；而作为北京市非首都功能和产业转移的对象，河北的承接工作已经开始，具体包括河北张家口联合北京申办冬奥会、将河北廊坊的区号并入北京等举措。作为资源型区域，河北省过去多是承接一般制造产业，在新型城镇化政策的指导下，河北省的产业承接应同时兼顾产业结构升级。
（1）加速淘汰落后产能：目前河北已拆除了唐山、邯郸、承德等地的多家钢铁企业10座高炉、16座转炉，合并减少炼铁、炼钢产能分别有456万、680万吨，并已淘汰落后产能6000万吨。
（2）产业承接和产业升级：河北省以廊坊和张家口为主，承接发展高技术产业如信息技术产业、高端设备制造、新能源产业、节能环保事业以及新兴生物医药产业等；以承德、保定等为主，承接发展金融服务、休闲旅游、现代物流业等；以港口与临港工业区如沧州、秦皇岛、唐山等城市为主，承接产业高端设备制造、现代物流业等的转移，努力形成产业集聚。
受益于京津冀一体化、疏解北京首都功能的机遇，北京市巨大的人口压力也将借此得以释放，预计周边房地产需求空间将会被打开。北京市近年来房地产价格大幅攀升，房价过高抑制了需求的增长。随着京津冀一体化的推进，北京的高房价溢出效应将会更加明显，北京未来周边地区的人数容量也将增加。
表1-4 河北省新增住房数量测算表
单位：万套
资料来源：wind数据库。
作为承接北京非首都功能和开展产业转移的主要受益省份，河北省的住房需求增加非常明显：一方面是来自北京（如央企员工住房外迁、非京籍人口迁入等）的人口转移。对接央企外迁的主要城市为廊坊，按照人口密度极限计算，廊坊最多可承受97万的人口承接。另一方面是在完善基础配套设施建设后，随着城镇化率的提升，河北本省的城镇人口住房需求也将增加，经测算，城镇化水平从目前的46.8%增加到2020年的目标值60%，河北预计将有约1200万的城镇人口增加，这一数量与保定市人口规模相当。若按照河北省2012年的数据进行估计。自住房购买比例为六成的情况下，预计未来河北住房需求将新增206万套，为当前北京房地产库存量的27倍之巨。因此，京津冀一体化、北京非首都功能的疏解将会为河北省房地产市场带来巨大的机遇。
四、京津冀发展机遇
（一）人口流入和城镇化水平
京津冀协同发展将带来大量人口流入，根据中指院对环首都经济圈规划中人口和基地建设规模的预测，至2020年，新增商品房需求面积将达到8225万平方米。
从城镇化进程来看，河北城镇化率低于全国水平，较北京、天津高达80%以上的高城镇化率差距更大。同时，从常住人口与户籍人口的比值来看，根据第六次人口普查数据，三地均是人口输入省，但相较北京1.55、天津1.3的比值而言，河北这一比值相对较低，外来流动人口相对较少。从2013年数据来看，北京流动人口达到758万人，占年末总人口的35.8%，而河北流动人口677万人，占比仅有9.2%，两地对人口吸附力有较大的差距。
从2009-2013年京津冀城镇人口变化来看，近五年来，由于北京和天津面临人口持续增长的压力，目前北京、天津的人口密度高达1100人/平方公里，为河北人口密度的3倍以上，引起就业过高、社会保障、交通拥堵、环境污染等问题。当城市化率超过70%时，大城市居民更愿意向郊区、小镇转移，北京和天津的城市化率已达到86.3%和82%，人口转移将是未来大方向，目前河北加快了对城镇人口吸纳的步伐，城镇化提升速度在年均1个百分点以上。
（二）房地产开发投资
区域一体化将重新配置房地产业的关键要素，产业转移带动大量人口流动，人口流动又将带动大量房地产市场需求；交通一体化拉近城市之间的距离，中心城市和卫星城协同发展的模式将逐步确立，异地居住或跨市商务合作更加便利，中心城市的中心辐射效应将更强，周边城市将可以承接更多来自中心城市的需求转移；开放的房地产市场使得人口、资金要素加速流动，打通区域发展脉络。
1.京津冀城市群房地产投资仍有上升空间
京津冀地区与长三角、珠三角城市群的固定资产投资存在差异，房地产投资仍有上行空间。从全社会固定资产投资增长来看，2011年长三角、珠三角地区城镇固定资产投资均出现飞跃，而京津冀地区则错过了一次迈进。
从房地产投资占全社会固定资产投资比重来看，北京、上海占比均在50%左右，长三角地区浙江、江苏这一比重也在20%以上，但京津冀地区的天津、河北房地产投资占全社会固定资产投资比重则不足20%。北京作为超级中心，过多地集中了各种资源，致使一省二市内部差距拉大。2014年，北京的第三产业占比接近80%，其中房地产占比达6%；天津第三产业占比接近50%，房地产占3%；河北第三产业占比仅有36.2%，房地产占比仅占1.1%。在一体化东风的拉动下，天津与河北房地产市场将在人口迁移和城镇化进程中获益。
2.京津冀房地产开发投资结构面临升级
天津、河北商办类需求及投资或将持续增加。目前北京市开发投资总体规模与河北全省相当，天津近年一直保持较高增速。受年初京津冀一体化上升至国家战略的利好影响，2014年上半年，在其他两市房地产投资增速放缓的局面下，河北省房地产投资出现18%的高增长。交通、教育、医疗等相关配套持续改善，区域房地产市场尤其是居住、商业类型产品的价值明显提升。
同时，从房地产开发投资结构来看，北京作为经济、金融中心，其住宅投资仅占全部投资的一半，办公楼投资占比接近1/5，商业配套则占了10%的份额；天津住宅和商业营业用房投资占比均高于北京，但办公投资占比不足北京的一半；河北住宅占比为三地最高，接近3/4，而办公投资占比则居三地末位，不足5%。可以看出，在一体化进程的推动下，随着经济发展水平的提高，以及产业、经济的升级，房地产需求结构将有所变化，天津、河北的商办类需求及投资或将持续增加。此外，养老地产、产业地产、旅游地产或将迎来新一轮发展窗口。
五、京津冀协同发展规划对京津冀地区的总体影响
京津冀一体化推动人口、产业以及各类社会经济功能单位的重新布局，将重新配置房地产业的各项要素：
（1）交通一体化拉近城市之间的距离，中心城市和卫星城协同发展的模式将逐步确立，异地居住或跨市商务合作更加便利，中心城市的中心辐射效应将更强，周边城市将可以承接更多来自中心城市的需求转移。
（2）产业转移以及行政性、企事业单位迁移带动大量的人口以及产业的集聚，这将带来住宅、商业、产业地产等市场的增量需求；产业和人口集聚同时也带动各类服务业发展，京津冀地区的旅游地产、养老地产或将迎来新一轮发展窗口。
（3）教育、医疗机构的迁移并落地于非核心区域，基础设施、环保生态等相关配套持续改善，将推动非核心区域的房地产市场价值明显提升。而核心区域的存量物业由于周边环境改善，其价值将得以保存。