第76章 治国利器
经过了漫长的等待，尚林苑西区第二期终于要开盘了，时间定在四月二十八号。这个消息让售楼部的销售员们都兴奋不已，可对曹琳琳和郭逍来说，除了兴奋更多的则是紧张。虽说这五个月时间经历了十分完备且刻苦的培训，各方面知识和技能都学习的很到位，但毕竟是第一次上战场，心里不免还是紧张不已。
在开盘的前一天，吃完午饭的两个人决定再演练一次。
曹琳琳演练完，各方面表现还不错。下来两个人互换角色，郭逍来销售，曹琳琳做客户。为了更逼真，曹琳琳特意从售楼部大门外走了出来。在她重新走进售楼部大门的时候，郭逍快步迎了上去。
“您好，女士，来看房吗？”
“不看房我来干嘛，蹭厕所吗？”
郭逍被怼的又气又好笑，“你...那什么，您有提前预约我们的置业顾问吗？”
“没有。”
“好的，那由我来给您介绍下我们的楼盘吧，请问您贵姓？”
“曹。”
“曹女士您好，我叫郭逍，很高兴为您服务。先来给您介绍下我们公司的情况吧，请随我来。”
“不用，你们公司我清楚，直接介绍楼盘吧。”
郭逍有点诧异，曹琳琳这是不按套路出牌啊。不过，确实也有些客户对公司情况不感兴趣，上来就让介绍楼盘的。
“那好吧，请跟我到这边来，我先把咱们楼盘周围的交通和配套情况给介绍下，这个是您买房前必须要了解的。”
曹琳琳笑了笑，看来郭逍这是在逼她按着套路来，便跟着她来到区位图旁边。
“咱们面前的区位图是上北下南，左西右东。我们楼盘位于HD区非常成熟的核心区，东面紧挨着八达岭高速，去长城游玩的话十分方便。东西两边不到两公里，分别是地铁八号线和十三号线，附近还有609路、 315路、699路等十数条公交路线，可以说交通非常方便。楼盘往西几公里就是闻名世界的中国硅谷--中关村软件园，商业配套的话有华联商厦，美廉美超市，以及华润购物广场。对于一个优质楼盘来说，交通情况和商业配套固然重要，但还有更重要的因素，那就是学校了，下来我介绍下咱们楼盘周边的学校配套。您应该知道，HD区是我们BJ教育资源最丰富的区域，几乎囊括了全BJ最优秀的中小学以及全国顶级的几所大学。我们楼盘周围就有BJ101中学、清华附中、BJ市20中、海淀实验学校等等。作为优质的学区房，我们楼盘带的是名校海淀实验学校的学位，可以凭借学位卡直上，享受六年小学三年初中的优质九年教育，这是其他楼盘所不具备的优势。”
“我想问下，你们老说的学区房和学位房到底有啥区别？”
“学区房就是你家的房子被划分到哪个学区，理论上这个学区的学校都可以去上。但是，实际上您也知道，好的学校每年招生的名额是非常有限的，很多人报了名不一定能上。而且，学区房要跟户口挂钩，没有BJ的户口也是上不了的。有些学校对落户时间还有限制，要落户三年以上才能报名等等，反正就是限制条件比较多。但学位房就不一样了，只要有学位卡就可以直接上。”
“这个不用考试吗？”
“嗯，可以这么说，但是入学后如果学习太差的话，后面可能还是要劝退的，毕竟名校要保证它们的升学率。”
“行，我知道了，说下你们楼盘的情况吧。”
“好的，曹女士，这边来。”
两个人来到楼盘模型前面。
“我们尚林苑是占地两百三十亩的大盘，分东区和西区。东区大概一百二十亩左右，从2010年开始开发，目前除了最后一期的两栋楼，其他都已经入住。目前我们开盘的是西区，西区占地一百一十亩，规划是由十五栋楼组成。东边、西边、北边临街的地方规划建设六栋高层，总层数在二十五至三十一层不等。为了保证中间楼层的采光，东边的9号楼和10号楼总层数会低一些，都是二十五层。北边的1号楼和2号楼，以及西边的5号楼和6号楼都是三十一层。中间则是九栋小高层组成，其中3号楼、4号楼、7号楼、8号楼和11号楼总层都是十八层，剩余的12号楼、13号楼、14号楼和15号楼总层都是十二层。因为我们的楼盘定位是带学位的高端社区，整个小区容积率只有2.4，这在整个BJ都是很少见的。除了配套海淀实验学校九年优质教育外，小区还配备了两所国际性的双语幼儿园，足不出户可以享受到顶级的中英文双语教育。基本生活设施方面，市政供暖，天然气入户，这些都是基本必备。”
“车位有没有？”
“车位方面，咱们小区采取人车分流管理。数量则是1:0.8的配比，先买先得，建议您买房的时候一同把车位也买了。”
“你们楼盘现在证件齐全吗？”
“我们是证件齐全的正规商品房，目前预售证方面1号楼和2号楼已经办理完毕，就挂在我们大厅的墙上，其他楼栋的预售证正在办理中。”
“那意思就是说你们现在卖的只有这两栋，其他暂时还买不了？”
“是的，我们马上要开盘的是小区北边的两栋高层，其他的暂时还不能卖。”
“这两栋楼我不喜欢，临街不说，还是高层，户型肯定也不如中间的好。”
“这两栋确实不如中间的好，但价格可能会比中间的低一些。况且这几栋还有一些小户型，也很适合投资。咱们周边全是上班的白领甚至是金领，出租的话价格会很不错，现在一室的月租都七八千左右了。倘若您确实不喜欢这两栋楼的话，中间的也可以提前排号，到时候我们提前通知您。”
“嗯，排号倒是不急，那现在这两栋是什么价？”
“不好意思，曹女士，具体价格目前还未确定，可能要到今天晚上才出来。”
“有样板间吗？”
“有，我带您看下。”
正在这时，售楼部的一个经理高喊道：开会了，开会了，全体都有，两组销售人员及经理全部参加。
两个人见状，只好匆忙结束了本次演练，向会议室走去。
“琳琳，我表现的怎么样？”
“好着呢，比我都好。”
“拉倒吧，你可别安慰我，跟你比差远了。你放的很开，根本看不出是新手，而我呢，一看就是新手。”
“什么新手老手的，卖出去房子才是本事，不见得老手就比新手强。客户看的不一定是专业度，还有服务态度，以及脸蛋和胸。”
曹琳琳这话逗得郭逍哈哈直笑，她看了看周围同事，赶快用手捂住嘴，小声地说道，“看胸的话，你可比我强。”说着朝着曹琳琳的胸看了一眼。
“可我脸蛋没你好看呀，这下扯平了吧。”
“哈哈哈哈，扯平了扯平了。”郭逍依然笑的合不拢嘴。
不一会儿，所有人都来到了二楼的办公室，郭逍和曹琳琳当初分别被分到了销售一组和销售二组，两个人到了房间也都归到各自的队伍坐下。
会议室是一个长方形桌子，两个销售组加上各自的经理是各七个人，两组共十四人。尚林苑是公司的招牌项目，放的都是公司自己的销售队伍，其他楼盘则大多是外聘的代理公司。所以，尚林苑的销售顾问大多都是经验丰富的老人，只有郭逍和曹琳琳是新人。由于项目大半年都没卖房，有些经验丰富的销售要么是被其他公司挖走，要么是主动跳槽到其他公司，这几个月也刚好空出来了几个名额，让她们两个赶上了。再加上是王思明的推荐，要不然她们俩恐怕要被分到其他很远的项目。人都到齐后，何英杰最后一个进来，在主座坐下。隔着桌子坐在他正对面的是行政，负责记录会议内容。
“想必大家都很关心价格吧。”何英杰坐在椅子上，扫视了一周，表情严肃地说道。
“是啊，何部长，这眼看明天就要开盘，到现在价格还没出来，我们都快急死了。”说话的是丁玲，郭逍她们这组的组长。
“你们急，我也急，这不刚开完会回来嘛。”
“公司怎么说？”二组的组长姜艳着急地问道。
何英杰笑了笑，“我说完，你们可要坐得住啊。”
听何英杰这么一说，大家顿时都紧张了起来，全都屏住呼吸看着他。
看着大家的反应，何英杰不紧不慢地伸出五个手指头。
“五万？”大家异口同声地喊道。
“对，五万。”何英杰肯定地答复道。
“疯了吧，半年前那两栋才卖的四万，这才多长时间就涨这么多？这还是临街的高层啊，我的部长。”敢这么说的恐怕也只有丁玲了，她是公司营销部的元老级人物，走了一波又一波只有她坚持到了现在。
“你惊讶，我也惊讶，开会的时候我也向上面反映了，可集团公司的市场部说他们综合深圳那边房价上涨的情况，和这几个月BJ拍地的情况得出了结论，说今年BJ房价要大涨，涨幅至少得百分之四十到五十。他们说深圳这才大半年时间就涨了三四成，现在没有任何停止的迹象，到今年底估计至少得涨个六七成没问题。”
“什么情况啊这是？干这么长时间都没见过这架势。”姜艳虽说不是公司元老，她是从其他公司跳槽过来的，不过也算是行业的老兵了。
“原因有很多，第一个就是国家去年开始的供给侧改革，已经从制造行业扩散到我们房地产行业了。现在的中国啊，各行各业都是产能严重过剩。不说制造业，单说咱们房地产行业，库存几年都消化不完。像BJ、上海、深圳这几个一线城市还好些，越往下库存越厉害，再不想办法出政策要出大事的。供给侧改革，首先就是收紧土地供应，BJ这几个月土地供应确实也少了很多，要不然那些土储量少的公司怎么会疯了一样，那么高价格都敢拍？土地供应减少，土地价格就提高，土地价格提高，那房价自然也就要上涨。咱这个行业最大的特点就是人们都买涨不买跌，全世界都一样。中国的老百姓，手里其实还是有钱的，只不过都在观望。但是，这房价一旦大涨，他们就坐不住了，这就叫涨价去库存。”
何英杰说完，下面开始窃窃私语了起来。
“我虽然没怎么好好学经济学，但是涨价去库存还是头一次听说。人家不都是降价去库存么，到咱这儿怎么就成了涨价去库存？真够神奇的。”丁玲还是有些想不通。
“什么神奇，那是你孤陋寡闻，说到底价格不就是由供需决定的吗？供给量减少，需求量不变的情况下，那可不就得涨。这一涨，反过来进一步刺激需求。需求一上来，会进一步刺激价格上涨，这不就形成一个循环了嘛。”
“可是，库存量那么大，谁给咱的勇气还敢涨价呀。”丁玲追着问。
“这你就不懂了吧，咱们国家的房地产市场，自诞生那一刻起压根就不是什么市场经济，最多只能算半市场经济。另一半呢，政府说了算，它想让涨就涨，他想让跌就跌。当然，因为房地产太重要了，目前还不敢让它跌。房价一跌，最大的受害者是谁？不是我们，而是政府和银行。政府地卖不出去，财政就要出大问题。银行在房地产放了那么多贷款，一旦出现断供潮，或者开发商资金链断了，银行坏账就会急剧上涨，那可不得引发金融危机啊。所以，房地产在政府手里就是一个工具，一个治理国家的工具，或者说是治国利器。”
“治国利器？”大家都有些不解。
“对，治国利器。为什么这么称呼呢？因为房地产能把社会上所有的资源吸附过来，政府只要掌控了房地产也就是掌控了整个社会的资源。按教科书上说的官话，就是可以集中力量办大事。所以啊，你们看，对房地产市场，只要政府觉得有必要，那就可以随意的调控。经济不行需要房地产拉动经济的时候，就会降低利率，甚至利率打折，然后首付降低，减免各种税费等等。一旦经济过热需要房地产降温的时候，就会提高利率，甚至利率上浮，然后提高首付，提高各种税费等。我们这么多年都是这么过来的，只是今年的房地产跟过去不同之处，就是全行业供给侧改革的大背景。总之一句话，大家发财的机会来了。”
对于何英杰讲的那一套理论，在座的恐怕没一个人能听明白。但是这都不重要，重要的是最后一句话大家都听懂了，发财的机会，来了！