一、地产之热：产业地产的四大力量

近年来，在房地产集体低迷、商业地产整体遇冷的背景下，以服务实体经济为主要目的的产业地产开始逐渐升温，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。根据东滩顾问对涉足产业地产各路资本的分析，大体可以归结为4类主体：传统房企、产业地产商、制造企业和电商、金融资本。

（一）传统房企开始往产业地产转型

随着住宅地产领域黄金10年的离去，高库存率、低利润率已经成为房地产领域的新常态，房企跨界转型已经不是新话题，且有愈演愈烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的业务新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省“2.5产业”示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。相关内容见表2-1。

表2-1　近年来传统房企涉足产业地产一瞥

续表

资料来源：东滩顾问整理。

（二）产业地产商开始大肆扩张布局

华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫近20年，取得丰硕成果的同时，也树立了行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区＋地产”的产业新城模式后开始在全国复制，2016年以来，华夏幸福的扩张脚步明显加快，沿着国家层面重点推进的“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带发展“三大战略”，华夏幸福先后在合肥、南京、武汉、印度尼西亚、印度、埃及等地落子产业新城，据不完全统计，华夏幸福委托开发土地面积已超过1500平方公里。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，2016年以来，联东U谷着力整合资源，加速在一二线城市布局，成功进驻28个城市，园区项目更是从50余个增加到140多个。启迪控股、中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商也都纷纷实施扩张计划。

（三）制造企业、电商向产业地产延伸

从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司（以下简称中汽零）是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作得十分成功。作为电商的阿里巴巴联合复星集团、银泰集团等合作伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。相关内容见表2-2。

表2-2　近年来制造企业涉足产业地产一瞥

资料来源：东滩顾问整理。

（四）金融资本开始青睐产业地产

资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登陆资本市场后，2014年，光谷联合、亿达中国、宏泰发展相继在香港IPO，上海自由贸易区“地主”兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队。据统计，2013—2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一方面，产业地产也得到了私募基金的充分认可，平安不动产、银证基金、嘉民基金以向专业物流地产商注资的方式，或直接投入自持的方式驱动物流园区的发展扩张；绿野资本、天赋资本、湖北高投为代表的产业投资基金，正以园区为平台，以投资打造产业集群为最终目的，追求传统地产性收益之外资产证券化的退出方式。