二、“营改增”对房地产业的房产税税负的影响

按照增值税纳税人的划分标准，房地产企业多数符合一般纳税人的认定条件。因此可以以一般纳税人为例分析“营改增”对房地产企业的税负影响。

房产税的计税依据有两个：一是对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据；二是对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条的规定，对于房地产企业，其开发的商品房在出售前不征收房产税，但是一旦将开发的产品在售出前使用或出租、出借的，则应当缴纳房产税。所以，房地产企业只对自身使用或向外出租出借的房产承担相应的房产税。

假设A房地产企业为增值税一般纳税人，租金增值税的计税方式采用的是一般计税方式，其自用房产的计税余值为X，对外出租房屋收取的租金为Y，无论是在“营改增”前还是在“营改增”后，其自用房产的计税余值是不会发生变化的，所以其承担自用房产的房产税税负是不会发生变化的，均为1.2% ×X。而租金在“营改增”前计税依据为Y，因为营业税是价内税可以包含在租金里，所以其承担的房产税税负为12%×Y。《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定了“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税”。增值税是价外税，不能计入房产税的计税依据，所以“营改增”后租金所包含的增值税应剔除，以不含税的租金收入作为房产税的计税依据，其承担房产税的计税依据变为Y÷（1+11%），其承担的房产税税负大约为10.81% ×Y，房产税税负下降了1.19%×Y左右，结果见表1。如果A房地产企业用于出租的房产取得时间是2016年4月30日前，其租金增值税的计税方式还可以采用简易计税方式，“营改增”后其收取租金所承担的房产税的计税依据变为Y÷（1+5%），承担的房产税税负大约为11.43% ×Y，房产税税负下降了0.57% ×Y左右，结果见表2。

表1 一般纳税人“营改增”前后房产税税负计算对比（一般计税方式）

表2 一般纳税人“营改增”前后房产税税负计算对比（简易计税方式）