1.4.3　研究思路

土地市场是房地产市场的上游市场，土地资源也是房地产业的核心资源，何种土地供给制度在很大程度上影响甚至决定了房地产市场的运行的一些基础特征，研究土地供给和土地供给制度对房地产市场的影响有多种角度，本书则集中分析现阶段我国城市土地供给制度对房价的影响机制，但除了土地供给制度以外的其他土地制度问题可能在分析中也会涉及。

房地产市场是一个复杂的市场系统，由土地市场子系统、房地产金融市场子系统、房地产市场子系统等若干子系统构成，土地市场和土地供给是房地产市场的源头。市场经济中价格是资源配置的核心信号，为了更深刻地理解房地产系统，本书选择房地产价格而不是房地产投资量或者房地产交易额作为研究变量，分析土地供给制度对于房地产价格的影响。

从我国土地使用制度的历史变迁和房地产市场发展的过程、已有相关的文献资料和国家统计局公布的公开数据以及其他数据来源出发，构建了一个基本的研究框架结构。我国城市土地使用制度的改革始于社会主义市场经济建设之后，是配合建立社会主义经济要素市场的必然要求，改革的基本特征是：计划配置资源转向市场配置资源；无偿配置转向有偿出让配置；划拨配置转向协议配置、“招拍挂”配置；划拨制转向土地年租制、批租制、短租制，最终定格在批租制。此外，由于我国特殊的土地公有制，土地分为两类，大公有的城市国有土地和小公有的农村集体土地，国有土地属全民所有，集体土地是农村集体内部所有的土地，二元的土地所有制的结果是城乡二元的土地市场，城市土地市场逐渐实现市场化、资本化配置，农村土地市场尚未实现资源化、资本化配置，这是一个独特的国情。在这种土地所有制下，我国城市用地制度也衍生出了一系列的土地制度：土地储备制度、土地供给制度、征地制度、土地规划制度等，当然这些制度之间并非是完全相互割裂，各制度之间存在某种程度的联系。随着城市土地使用制度的改革，我国出现了地方政府依靠征地、出让土地获得土地出让金的“土地财政”现象，土地财政成为地方政府的第二财政。与此同时，在经营城市和以地生财的理念下，我国房地产业蓬勃发展，一枝独秀，城市化在某种程度上已经成为房地产化。大量的资本流转在地方政府、房地产企业和商业银行之间，实体经济中产业结构呈现了一定的空心化，这直接在一定程度上降低了我国制造业的竞争力。甚至解决“三农”问题的城乡统筹、新农村建设等政策也被异化为“土地经济”和“土地财政”。上述的经济增长方式可以概括为以土地城市化推动经济增长的土地经济、房地产经济增长模式。

特殊的土地供给制度毫无疑问对这种经济增长模式起了推波助澜作用，在“土地经济”时代下，我国的房地产价格(1)上涨速度很快，相对于世界上主要国家和地区，我国房价收入比很高，此即意味着土地资本对劳动力一定程度的剥削。对于土地公有制的社会主义国家而言，应该在平抑房价过快上涨上更有制度优势，但我国却相反，房地产调控政策常常失灵。本书的研究思路之一就是从理论上分析我国土地供给制度如何影响房地产价格，这种影响的必然性如何体现？并对这种影响给予数据和实践上的实证。研究思路之二就是要对这种土地供给制度下形成的相关效应进行科学、客观的评价。具体来说就是记录、剖析、评价城市土地供给制度对房价的影响。