3　有质量的增长才是更好的增长

过去几年，房地产行业经历了一轮整体毛利率下滑的趋势，“增收不增利”成为行业无可奈何的新常态，万科、中海等曾经长期具备规模及利润率优势的龙头房企也无一例外地经历了毛利率逐渐下滑的过程。2016年到2017年初，这一趋势一定程度上有所逆转，但目前房地产企业想要获得超额利润已不再容易，尤其是对于规模型的房企。在此背景下，以往过度追逐规模的房企，在具备“江湖地位”后，逐步开始重视盈利能力的提升。多家房企释放出了“冲利润”的信号，“有质量的增长”成为各房企业绩发布会上最频繁被提及的内容，房地产行业的竞争开始由“拼规模”向“拼利润”转变，未来房企面临的是考验生存能力的多维度竞争。

在行业进行规模竞争时，部分龙头房企已经悄然开始转而追求利润。早在2014年，万科在业绩发布会上再次强调，万科早已放弃一味对规模增长速度的追求，不能再以规模来衡量万科的好坏，转而更加注重净资产收益率（ROE）的提高。在2016年业绩发布会上，万科又表示地产的黄金时代已经结束，规模的“老大”不再是万科所追求的。

甚至一向被认为风格激进追求规模的恒大也提出了要实现“规模＋效益”的双增长。在2017年8月的半年业绩发布会上，恒大集团总裁表示，“恒大未来不追求销售量第一，规模保证前三，争取利润效益第一”，提出向“三低一高”转型，即低负债、低杠杆、低成本、高利润。2017年，恒大将其合同销售目标确定为4500亿元，较上年超过80%的增长幅度下调为30%左右，但依然是行业的最高目标。许家印也表示，“从2017年开始我们房地产要实施‘规模＋效益’的战略，所以今后几年的增长控制在20%左右是非常科学和合理的”。未来恒大要在战略层面做出调整，将从2017年起逐步提升净利率水平，使得该数字在未来两年达到9%～10%的水平，并通过增加在销售价格和利润率两方面的考核，保证恒大的盈利能力。从2017年半年度业绩来看，恒大实现净利润231.3亿元，同比大涨224%，成为史上最好的一份业绩报告。

碧桂园过去几年在规模快速扩张的同时，利润率也逐步走低，从2012年的16.2%下降至2015年的8.6%，规模和利润如何平衡成为碧桂园急需突破的难题。从2014年起，碧桂园通过项目跟投等机制的启动极大地优化了内部管理效率，项目净利润率由10%提升至12%，年化自有资金收益率由30%左右提升至56%，现金流回正的周期由10—12个月缩短到8.2个月，旗下数百个项目无一亏损，到2016年利润率略微回升至8.9%，虽然仍处于低位，但随着碧桂园结算单价的提升，预计未来利润率会有所提升。

对于地产行业整体而言，土地红利还在，但获取土地红利比以往更加困难，要求更高，获得低价土地成为地产企业价值掌控点，以央企为代表的绑定“大资本、大关系”，以产业地产进行低价规模拿地和联合拿地成为主流。此外，房企也积极通过多种方式介入土地一级、一级半开发，继续分享土地及物业增值红利。

一些运营能力较强和资金实力雄厚的开发企业，如碧桂园采用一二级联动开发模式，攫取土地一级开发利润，同时增加获取二级开发的机会。一二级联动开发能够增加综合利润空间，通过一级开发阶段的介入提前优化二级开发物业环境，并前置前期策划、完善相关配套。一级开发的主导或参与能够增加开发商获取二级开发的机会，并提前建立与政府的良好关系，为后续开发工作奠定政企关系的基础。同时二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流，保证一二级联动开发的良性循环。

图1-7　房企介入一级开发分享土地红利

图1-8　一二级开发优劣势对比

然而，不是所有的项目都适合一二级联动，需综合考虑资金、摘牌时间、开发周期等影响因素选择合适的项目。因一级开发前期投入资金较大，资金占用周期长，应提前做好资金优化配置，如一级开发贷、引入合作方共同承担一级开发资金和风险以及其他基金等。