第二节
我国房地产业发展的历程

1952年，我国房地产业增加值为14亿元，到2018年，以名义价格计算的房地产业增加值为5.98万亿元，如果以1952年的价格水平计算，房地产业增加值也达到了2 449亿元。房地产业增加值在GDP中的比重不断上升，从1952年的2.1%上升至2018年的6.6%。

1978年改革开放以来，我国经济体制开始从计划经济向市场经济转型。在此背景下，房地产业也开始由计划经济体制下的福利住房制度向市场经济体制下的商品化住房制度转变。市场经济为房地产业带来了活力，极大地促进了房地产业的发展，房地产业在国民经济中的规模不断上升。我国人口的增长、工业化与城镇化的不断发展也为房地产业的发展提供了有力支撑。

一、我国人口增长与房地产业发展

中华人民共和国成立以来，我国人口总量增长较快，同时人口的城乡结构也发生了巨大变化。我国人口增长为房地产业的发展提供了基础。

（一）中华人民共和国成立以来我国人口的增长

我国人口数量庞大，增速渐缓。从人口总量来看，我国人口从1949年的5.42亿上升到2018年的13.95亿。我国人口自然增长率从20世纪50年代到60年代较高，且呈上升趋势，在1963年达到峰值33.5‰。这是中华人民共和国成立后第一次“婴儿潮”的表现。20世纪60年代以来，人口自然增长率整体呈现逐步下降的趋势，从30‰的水平降低到2018年的3.81‰。在这期间，可以看到在20世纪80年代人口自然增长率有小幅上升，这是第一代“婴儿潮”出生的人口进入生育年龄。1987年我国人口自然增长率达到峰值16.6‰，距离上一次峰值的1963年相差24年。

从人口的城乡构成看，我国的城镇人口占比不断提高。中华人民共和国成立初期，我国城镇人口仅占总人口的11%，而到2018年这一比例已经上升到60%。人口向城市转移是工业化与城镇化的内涵之一，与经济发展相辅相成。20世纪90年代后期以来，城镇人口迅速上升，为房地产业的高速发展提供了有力支撑。李嘉楠等(2017)就发现外来人口占比每高出10个百分点，城市住房价格就会高出7.5%，城镇化对外来人口的吸引必然会不断推高房价。

从人口年龄结构看，我国0~14岁的少年儿童人口在中华人民共和国成立后到20世纪80年代逐步上升，从1953年的2.1亿人上升到1982年3.4亿人。之后，由于计划生育政策的施行，少年儿童人口数量开始下行，到2011年达到谷底的2.22亿人。由于二胎政策的放开，少年儿童人口数量开始回升，到2017年上升到2.33亿人。我国15~64岁的劳动年龄人口数量在中华人民共和国成立后逐年提升，从1953年的3.5亿人上升到2013年峰值的10.06亿人。劳动年龄人口占比从1953年的59.3%上升到2010年峰值的74.5%。我国老年人口数量加速上升，从1953年的0.26亿人上升到2018年的1.67亿人。

我国的房地产业发展与人口年龄结构表现出明显的相关性，2011—2013年我国住宅新开工面积达到近年来的顶峰，2013年为峰值14.58亿平方米，这恰恰跟我国15~64岁适龄劳动力人口峰值重合。而且，人口年龄结构对于房价也有显著影响，在中国这一影响还有着独特的中国特色，徐建炜等(2012)发现，在中国，老年抚养比越高，房价越高；而少年抚养比越高，房价越低，这可能与中国年轻人需要父辈资助买房有密切的关系，其最终来源是上一代人沉淀下来的积蓄。但是从长期看，老年人的收入终究不如年轻人，老龄化社会发展的最终结果是房价上涨动力的消失。就人口结构带来的影响而言，笔者认为2015年以后中国的房价将不再具备快速上涨的条件。而法卡斯（Farkas,2011）以匈牙利为样本进行了研究，并将老龄化与利率的相互作用考虑进去，他们的研究表明，2011—2020年，人口老龄化将会导致匈牙利房价下降6%~8%。

从我国人口的发展情况来看，在中华人民共和国成立后的很长一段时间内，我国人口总数、城镇人口以及劳动年龄人口都在增加。这意味着房地产业的需求潜力总体处于上升态势。1949年以来，我国房地产业加速发展。1953—1963年，我国房地产业增加值增速略低于城镇人口增速；1964—1984年，我国房地产业增加值增速略高于城镇人口增速；1985年以后，我国房地产业增加值的增速大幅高于城镇人口增速。人口增长为房地产业的发展提供了必要条件。

（二）未来我国人口变化趋势

人口老龄化、家庭小型化与人口集中化是未来我国人口情况发展的三大趋势。

1.2030年以后，我国总人口将呈现净减少趋势，并且老龄化趋势增强

国务院《国家人口发展规划（2016—2030年）》指出，今后15年，我国人口变动将呈现人口增长惯性减弱，劳动年龄人口下降，人口聚集进一步增强等趋势。一方面，我国人口的老龄化呈加速上升趋势。国家统计局数据显示，65岁及以上人口占比从2000年的7.1%逐年上升至2017年的11.4%。据世界卫生组织估计，到2050年中国60岁及以上人口将占35%。

另一方面，我国人口出生严重不足。我国人口出生率持续下行，在2010年达到11.9‰的阶段最低值；虽然从2014年开始我国开放二胎政策，但是2014—2017年的出生率依然维持在12‰左右，低于2000年的14‰和1990年的20‰,2018年更是下降到10.94‰，达到近几十年的最低值。从育龄妇女的总和生育率来看，2001—2010年，总和生育率在1.3左右，2010年以后降为1.2左右的水平。虽然2014年二胎政策开放以后这一数字有所上升，但是仍然远远低于2.1这一人口世代更替水平。长期生育限制、生育成本高等问题使居民生育观念和生育意愿发生了转变，鼓励生育的政策短期内无法从根本上扭转人口出生不足的情况。

为了更准确地了解中国人口变化情况，根据2010年我国第六次人口普查数据并利用此次普查得到的出生率和死亡率数据，本书对2011—2030年中国的人口情况和年龄结构情况进行预测。具体计算方法为根据每一年龄的育龄妇女生育率和育龄妇女人口数计算出生人口数（其中2014年、2016年和2017年由于人口政策调整，真实数据与预测数据差异较大，本书利用真实数据进行了调整），根据每一年龄的人口数和死亡率计算死亡人数。每年除新生儿外的每一年龄段人口数量由前一年的前一年龄段人口数乘以存活率而得。根据计算，2019—2030年中国的总体人口情况和劳动力人口比重如图1.7所示。

从图1.7可以看出，我国的人口总量将在2024年达到顶峰，约为14.18亿人，而我国劳动力人口比重则将持续下降，从2019年的70.33%下降到2030年的67.37%。我国人口形势的变化将对包括房地产业在内的经济发展带来重大影响。

2.我国家庭结构发生重大变化

家庭结构是指家庭中成员的构成及其相互作用、相互影响的状态，以及由这种状态形成的相对稳定的联系模式。家庭结构涉及多方面的内涵，包括家庭类型结构、家庭（户主）年龄结构和家庭规模结构等。本书的研究，是以家庭人口规模作为衡量家庭结构的重要指标，这一指标含义明确，衡量简单，而且很容易换算成家庭的年龄结构和类型结构，是衡量家庭结构的核心指标。

伯奇（Burch,1967）通过总结发达国家的家庭变化情况指出，随着工业化和城镇化的推进，家庭结构也会随之发生变化，发达国家的数据表明，在工业化和城镇化推进初期，家庭规模会发生先轻微上升，然后快速下降，最后趋于平缓以至于不再变化的规律。家庭规模随着工业化进程而逐渐变小的理论被称为家庭规模收敛理论，这一理论不仅在发达国家得到验证，在我国也被逐渐证实。

图1.8为我国家庭人口规模自1953年以来的变化示意图，从中可以看出，除了1958—1960年的特殊时期及紧随而来的恢复期之外，中国的家庭规模的确是符合家庭规模收敛理论的，平均家庭规模在我国工业化发展初期（20世纪70年代中期之前）逐渐上升，1974年达到顶峰的4.81人。然后随着我国工业化和城镇化的发展逐步下降，到2017年已经下降至3.03人。

根据这一变化规律可以进一步预测未来的家庭结构变化，本书参考李崇梅等人(2017)的研究成果，获取了2015—2030年中国家庭规模预测结果，具体见表1.6。

3.年轻劳动力向一二线城市集中

从我国人口流动情况来看，我国人口流动程度增加。按照居住地与户口登记地不在同一个市辖区的口径统计，我国流动人口从2000年的1.2亿人上升到2018年的2.41亿人。流动人口主要向一二线城市集中。2006—2018年十几年间，一线城市的北京、上海的常住人口分别增长了573万人和609万人；二线城市中，天津、武汉、苏州的常住人口分别增长了485万人、233万人和262万人。

从人口的净流入情况看，一二线城市的常住人口数量大于户籍人口数量，整体呈现人口净流入，而三四线城市呈现人口净流出。以城市常住人口为基准计算，2018年，一线城市（4个样本城市）外来人口流入占比43.55%，二线城市（30个样本城市）外来人口流入占比11.87%，三四线城市（103个样本城市）为人口净流出状态，流出占比3.12%。从三四线城市流向一二线城市的主要为年轻的劳动人口。根据国家统计局的人口抽样数据，2004—2016年，15~64岁的人口在京、津、沪、粤地区呈现明显增长，年增长率在1.8%~2.5%。而在中西部地区呈现明显减少，其中四川、贵州的减幅最大，达到年均-1.8%。同一时期，全国老年人口抚养比年均上升1.9%。京、津、沪、粤地区老年人口抚养比上升速度均大幅低于全国水平，其中上海和广东出现了负增长。而中西部地区老年人口抚养比的上升速度明显大于全国平均水平，其中甘肃、四川的年上升速度高达3.3%和4.0%。

我国城市人口仍有一定的增长空间。《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》报告显示，2014年我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平。2018年我国人口总量为13.95亿人，如果按照60%的水平计算，2019—2020年城镇人口将增加586万人，如果以发达国家80%的水平计算，未来城镇人口将增加2.85亿人。从人口迁移的趋势规律来看，新增城镇人口将会继续向一二线城市转移，三四线城市人口将会继续保持净流出的态势。

人口的老龄化与集中化趋势说明未来对住宅的总体需求减缓，我国2013年的适龄劳动力人口就已经达到最大值，我国的新建住宅规模当年就已经达到最高峰。尽管我国城镇化率对比发达国家仍然相对较低，但是城镇化对于房地产业的正面影响从长期来看可能无法抵消人口结构变化带来的负面影响。这一判断基于如下两个事实：首先，我国城镇化水平已经接近60%，未来的增长速度不一定按以前的水平继续发展，即使能够保证当前每年1.114%的城镇化增速，到2040年我国城镇化率就将达到80%以上，再向上提升的空间很小；其次，我国现有15~64岁年龄段的人口比例过高，2017年这一比例达到71.8%，显著高于15~64岁年龄段比例最高时的日本和欧美，在当前这一阶段意味着巨大的青壮年劳动力供应，有利于经济发展，但是这也同样意味着等适龄人口老龄化之后，我国面临的人口老龄化问题要远远严重于日本和欧美，对于房地产市场的负面冲击可能会远远超出预期。

长期来看，在没有外力措施的支撑下我国大多数地区房地产业的规模将难以再继续扩大，但是不同城市间的结构性差异将增大。一二线城市由于有产业支撑，存在明显的集聚效应，就业机会较多，工资较高，仍在不断吸引外来人口进入，而且主要是年轻人和素质较高人群进入，他们的收入水平处于社会上层。因此一二线城市对于房地产的需求仍然强劲，房地产业的发展仍然有较大潜力。相比之下，大多数三四线城市产业基础较差，经济集聚效应不明显，而且城市数量较多，不但面临一二线城市的虹吸效应，还要面对其他三四线城市的激烈竞争，人口形势不容乐观，三四线城市房地产业的发展动力下降，需要谨防住房供给过剩的问题。

二、中国工业化和城镇化进程与房地产业发展

人口是房地产业发展的基础，而工业化与城镇化是房地产业发展的动力。我国房地产业的发展在我国工业化和城镇化进程中呈现阶段性。

（一）改革开放以前我国房地产业发展情况

一般而言，工业化初期，工业化生产方式的展开使劳动力向城市聚集，促进了城镇化的起步。城镇居民的增加带动了对住宅的大量需求，住宅投资因此不断扩大，带动了房地产业的高速发展。但对于我国来说，中华人民共和国成立初期的工业化建设与城镇化发展并没有直接引起房地产业的高速发展。1949—1960年，我国第二产业在经济中的比重迅速增加，从1952年的21%上升到1960年的44%。工业化的起步伴随着人口向城市的转移。这段时间内，城镇人口的比重相应地从1949年的11.2%上升到1960年的19.7%。而房地产业的比重反而降低，从1952年的2.1%下降到1960年的1.4%。从绝对量看，1952—1960年，第二产业增加值从141亿元上升到652.6亿元，上升了3.6倍；城镇人口从0.7亿人上升到1.3亿人，上升了85%；而第三产业增加值从14亿元上升到20.9亿元，仅上升了49%。这段时期是我国工业化的起步阶段，为了摆脱“一穷二白”的状况，工业化建设是当务之急。因此有必要把有限的资源集中到工业化建设之中。而在计划经济体制下，国家通过行政手段对资源进行配置，住宅作为不能直接用于生产活动的固定资产，对其的投入要让位于工业化投入。因此，在特殊的历史环境中，房地产业发展滞后于工业化和城镇化进程。

20世纪六十七年代，我国经济工作重心由经济建设转为以备战为目的的三线建设。这段时期表现为工业化进程稳步推进，而城镇化进程延缓。第二产业占比从1961年的32%上升到1979年的47%，而城镇人口比例从1961年的19.3%下降到1972年17.1%，到1980年恢复到19.4%。这段时期房地产业平稳发展，在经济中的比重维持在2%的水平。

我国白手起家进行工业化建设，由于资本和物资的极度短缺，国家只能将资源集中于工业建设，这段时期第三产业占比也呈现下降趋势。1978年我国城镇人均居住面积仅为6.7平方米，住房数量严重不足。居民的居住需求长期处于被抑制的状态。

（二）改革开放以后我国房地产业发展情况

改革开放以来，随着房地产业的市场化程度逐渐加深，房地产业发展迅速。我国房地产业增加值从1978年的79.9亿元发展到2018年的5.98万亿元。剔除通货膨胀因素后，2018年的房地产业增加值比1978年增长了49倍。房地产业在经济中的比重从1978年的2.2%上升到2018年的6.6%。我国居民的住房情况持续得到改善，国家统计局数据显示，到2018年，我国城镇人均住房建筑面积达到39平方米，农村居民人均住房建筑面积达到47.3平方米。

1978—1998年是房地产业市场化试点阶段，房地产业表现出极大的发展潜力。1998—2008年是住房全面市场化以来房地产业高速发展的时期，长期被抑制的居住需求的释放带动了房地产业高速发展，同时也推动了城镇化的进程。2008年以来，随着居住需求释放的完成以及经济发展带来的对居住质量的要求，房地产业进入由住房数量向居住质量转变的阶段，房地产业呈现波动式发展。

1.1978—1997年：市场化试点阶段

1978年改革开放标志着我国经济由计划经济体制向市场经济体制转轨，市场的活力刺激了经济发展，特别是第三产业的高速发展。可以看到，随着经济发展和工业化进程的加深，人口流向城镇的速度在加快。1978年以来，城镇人口比例再次出现明显的上升趋势，从1978年的17.9%上升到1996年的30%。在经济市场化转型的背景下，房地产业也开始了市场化转型的尝试。1984年，国务院发布《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》，提出“建立城市综合开发公司，对城市土地、房屋实行综合开发”以及“推行住宅商品化”。1984年起，房地产业开始了高速发展，房地产业增加值占经济的比重逐年增加。

2.1998—2008年：持续快速发展阶段

1998年，我国结束了单位福利分房的住房制度，住房全面市场化，直接刺激了房地产业的发展。同时，第三产业的高速发展以及城镇化的加速推进也为房地产业发展提供了支撑。1998—2008年，第三产业在经济中的比重从37%上升到42%，城镇人口的比例从33%上升到47%。这一时期，房地产业名义增加值从1998年的0.37万亿元上升到2008年的1.47万亿元，上升了近4倍；房地产业在经济中的比重从4%上升到5%左右。

商品住宅销售面积从1999年的1.2亿平方米上升到2008年的5.9亿平方米，销售额从1999年的2 000亿元上升到2008年的2.1万亿元。住房销售面积和金额长时间保持在20%左右的增速。房地产投资也保持高速增长，从1999年的4 000亿元上涨到2008年的3.1万亿元，同比增幅长期保持在20%~40%。住宅新开工面积从1999年的1.8亿平方米上升到8亿平方米，同比增幅也长期保持在20%以上。而房地产市场的需求端也保持着活力。这段时期的商品房待售面积从2000年的1.1亿平方米上升到1.8亿平方米，年增长率仅为6%。新增住房能够被迅速消化。相对于同时期10%左右的经济增长速度，房地产市场经历了高速发展时期，速度超过同时期GDP增速一倍以上。

3.2009—2018年：波动式发展阶段

这一阶段，房地产市场继续保持较高的发展速度，市场量价增速表现出明显的波峰和波谷。在波峰时期，房地产市场迅速发展，增幅远远超过宏观经济增速；而在波谷时期，房地产市场出现短时间的衰退，量价都出现增长率小于零的现象。这是在这一阶段出现的新情况。图1.15显示，三次销量增速波谷分别为2009年1月、2011年11月和2015年2月。商品住宅销售面积和销售额的同比跌幅都达到或者接近20%。图1.15显示，70城新建住宅价格也分别在2009年2月、2012年5—6月和2015年3—4月达到波谷，其中2015年3—4月的价格下跌幅度超过5%。如图1.12销量的三次波峰时期分别为2010年1月、2013年3月和2016年5月，其销售面积同比增幅都在40%以上，销售额最高时涨幅超过80%。如图1.15,70城新建住宅价格也分别在2010年4月、2013年12月和2016年11—12月达到波峰，其中2010年4月涨幅超过15%。从历次量价波动来看，销售面积都领先于价格先行变动，平均来看，在销售面积达到波谷时，价格会在3个月后到达波谷；在销售面积达到波峰时，价格会在5.83个月后达到波峰。

投资方面，这一阶段的商品住宅开发投资额呈现减速增长的情况，同比增速在2010年5月达到峰值40%之后，增速持续降低，在2018年底降至13.4%，其中2015年底最低时仅有1%的同比增速。这种减速增长的趋势与上一阶段持续高速增长的房地产投资额形成反差。这一阶段房地产市场的供求力量对比发生了变化。市场供给大幅增加，住宅新开工面积在2009年突破10亿平方米，并在2010年突破15亿平方米。而市场的需求方并没有出现与之对等的增强。因此，这一阶段的商品房待售面积持续增长，从2009年4月的1.7亿平方米增长到2016年4月的7.4亿平方米，年增长率高达23.4%。这一阶段市场的供给强、需求弱的情况与上一阶段供求相对平衡的情况形成对比。之后，在国家“去库存”战略的推动下，商品房待售面积在2018年底回落到5.2亿平方米。

三、我国房地产业发展由数量型向质量型转变

由住房数量的满足到居住质量的提升的转变是发达国家房地产业的发展规律之一。我国房地产业目前也面临着这一转变。这可以通过我国住宅投资变化以及房地产业投资与产出关系的变化反映。

（一）我国住宅投资的“倒U形”曲线

房地产投资与GDP的比值能够代表建设新住宅在全年经济产出中的比例。从较长的时间跨度来看，随着工业化与城镇化的兴起与完成，经济体中住宅投资的相对份额会经历先上升、后下降的趋势，即住宅投资的“倒U形”曲线。

从中华人民共和国成立以来，我国经历了从一个以农业为主的经济体转变成一个以工业为主的经济体的过程。1978年以前，是我国工业体系初步建立的时期，我国集中资源进行工业化建设，第二产业在我国经济中的比重从1952年的20%扩大到20世纪80年代初的50%。这一时期的房地产业规模相当小，仅占GDP的2%左右。

20世纪80年代以后，房地产业开始加速发展，弥补以前的不足。1980—1998年，我国全社会住宅投资占GDP的比重在7%上下波动，这一比例与发达国家同阶段相比偏高，这是因为前期工业化建设时期被抑制的居住需求开始释放，住宅投资的增加说明新建住房开始大量供应。1998年住房制度全面市场化，居住需求全面释放，住宅投资占GDP的比重大幅上升，在2013年达到峰值的12.57%。

2012年，我国第三产业增加值占GDP的比重超过第二产业，2013年，我国三产占比分别为8.9%、44.2%和46.9%。对比发达国家经验，三大产业的比重接近10%、40%和50%时标志着经济开始进入工业化中后期。这一阶段起，房地产业发展的主要方向开始由住房数量向居住质量转变。2013年以后，我国住宅投资相对规模开始下降，其占GDP的比重到2017年下降到10.6%。可以看到，我国住宅投资的“倒U形”曲线开始显现，这与发达国家房地产业发展经验一致。

1998—2018年，我国常住人口的城镇化率从33.87%上升到59.58%，增长速度相对稳定，每年增长约1.29个百分点。这说明在这一时期，城镇居民的刚性居住需求的增长相对比较稳定。但是，城市人均住房面积从1998年的18.66平方米上升到2008年的30.60平方米，增长速度为每年1.12平方米。而在2009年以后，城市人均住房建筑面积增速缓慢，从2009年的31.30平方米增长到2018年的39平方米，每年增长约0.86平方米。这说明，在2008年以前，城市居民住房条件较差，住房数量不足的问题较为突出，对新增住房需求旺盛。而2008年以后，住房数量问题得到缓解，居民开始要求更舒适的居住环境。

（二）我国住宅投资与产出的关系对比

从房地产业的投资和产出对比看，对于一定规模的住房投资，其在不同阶段产生的住房服务产出有所不同。二者在房地产业发展不同阶段表现出的差异关系体现出我国居住需求从住房数量向居住质量的转变。

本书通过绘制房地产业产出和投资的散点图来直观地反映二者之间的关系。散点图的纵轴表示房地产业增加值，横轴表示不同口径下房地产业的相关投资，包括房地产业固定资产投资、房地产业固定资本形成和全社会住宅投资。以上三个投资相关的指标互相联系并且互有区别。房地产业固定资产投资是各地上报的房地产全行业（包括开发投资、物业管理、中介服务等全口径）的投资额，房地产业固定资本形成是房地产全行业每年新形成的，可以投入生产活动中的固定资本的价值，而全社会住宅投资统计的是包括房地产业在内的所有有关住宅的投资（张清勇、郑环环，2012）。

由于数据有限，以上指标选取了1995—2017年这一时间段，并通过房地产业增加值不变价格指数和固定资产投资价格指数，将所有指标转化为1995年的价格水平。散点图将每年房地产业的投资和产出情况一一对应，由于我国房地产业增加值呈现逐年上升的趋势，所以图中各个点由低到高的排列顺序实际上可以反映我国房地产业逐年发展变化的情况。

可以观察到，以房地产业增加值等于7 000亿元和10 000亿元为界线，散点的分布可以被划分为三个区域。7 000亿元以下区域中，随着投资的增长，房地产业产出的增长较快；7 000亿元到10 000亿元之间，投资增长带动房地产业产出的增长明显减慢；而在10 000亿元以上区域，点阵出现竖直向分布，即房地产业产出的增长与房地产业投资的相关性大幅减弱。由于房地产业增加值单调递增，可以将以上三个区域对应到相应的时间阶段上。原始数据显示，7 000亿元以下区域对应2006年以前，7 000亿元~10 000亿元区域对应2007—2012年，10 000亿元以上区域对应2013年以后。对比不同口径的投资可以看到，点阵的分布特点较为一致，因此可以认为上述房地产业产出与投资的关系具有普遍意义。但需要指出的是，由于统计口径的变化，2013年前后点阵代表的含义不完全相同，不能简单进行对比。

以上观察说明，2008年以前，房地产投资对其产出具有较强的推动力。结合前文对我国房地产业发展阶段的划分来看，2008年以前是房地产业高速发展阶段，住宅销售量逐年攀升，库存保持较低水平。这一阶段的特点是大量住宅供应弥补了我国长期以来住房数量不足的问题，人均住房面积有较快的提升。这表明大量的新建住宅满足了居民对住房数量的需求。

2008年以后，房地产投资对其产出的推动作用明显下降。这一段时期对应了前文中的房地产业波动式发展阶段。这一时期房地产市场的一个明显特征是库存的大量增加，人均住房面积超过30平方米，而且居住面积提升的速度明显下降。这说明这一时期住房数量的需求已经得到基本满足。继续大规模开发建设、增加住宅数量已经不是居民最急切的需求，在不考虑房地产自住价值的情况下，投资规模的增加对房地产业产出的推动作用下降。

随着经济的发展，房地产业先满足居民住房数量的需求，之后满足居民居住质量的需求。我国当前的经济发展阶段和房地产业发展状况显示了我国处在由住房数量向居住质量转变的节点，提供优质的居住服务是房地产业未来的发展趋势。