1.1 房企，整天忙什么

房地产是土地和房屋及其权属的总称，是人类赖以生存的基础。房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，其业务主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务及其他相关的房地产业务。

本书重点介绍房地产开发经营业务的会计核算和涉税事项，而对于物业管理、房地产中介服务及其他房地产活动不做重点的介绍。

1.1.1 盖房子、卖房子——房企的主要业务

通俗地讲，盖房子、卖房子是房地产开发企业最为核心的业务。房地产开发企业的主要业务如图1-1所示。

1.1.2 吃钱的行业——房企的经营特点

对于房地产开发企业的经营特点，可以用一词来概括，那就是“吃钱”。买地需要巨额资金，盖楼需要大量资金，每年的融资费用也是一笔巨额的支出。房地产开发企业的具体经营特点如图1-2所示。

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房地产开发流程

房地产开发企业的开发经营业务主要包括以下环节。

（一）设立企业阶段

设立房地产开发企业是房地产开发经营的起点，且房地产开发企业是房地产开发经营的法律主体。企业设立阶段涉及接受投资者的出资和开办企业的相关费用，是房地产开发企业进行会计核算的第一个阶段。

（二）获取土地使用权阶段

土地是房地产开发不可或缺的资源。在房地产开发过程中，房地产开发企业获取开发用土地是房地产开发的基础。获取土地阶段包括前期调研和拿地两个阶段，其中，获取土地前的调研准备是非常重要的环节，全面深入地了解地块和市场情况是进行成本估算和项目经济性评价的基础。

（三）房地产开发建设阶段

本书所说的开发建设阶段包括项目策划、报批报建、施工建设、竣工验收及开发完成后的初始产权登记。

项目策划包括根据前期调研阶段的调研结果确定项目定位、制订产品目标与发展计划。有的公司在拿地前进行项目策划，有的公司则是在拿地后进行项目策划。严格来说，项目策划是一个独立的环节，因为在此环节一般不会发生会计和纳税业务，本书将其并入开发建设阶段。

报批报建是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权的过程。项目施工是房地产开发企业委托施工单位进行项目施工的阶段，是房地产开发的重要阶段。竣工验收是房地产开发产品完工后，根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法规规定，进行竣工验收的过程。

（四）转让及销售房地产阶段

转让及销售房地产阶段是房地产开发企业出售商品房等开发产品，并回收资金实现盈利的阶段。转让及销售的过程包括前期的营销策划、签订销售合同、交付、登记办证等环节。房地产交付是完成销售的标志，只有进行交付才算最终完成销售。房地产买卖存在两个交付，即房地产本身实物的交付及其产权的交付。实物交付是房地产买卖中主要的义务，出卖人完成了实物交付，就是履行了合同中最主要的义务之一。登记办证主要是按照相关规定，办理产权登记，并办理产权证。办理房地产交付手续标志着转让与销售的实现，办理登记办证，从法律上标志着房地产开发程序的终结。

（五）持有房地产阶段

房地产开发产品完成后，有的将其转让或销售，而有的却将其持有。在市场经济条件下，房地产市场日益活跃，有的房地产开发企业开发房地产的目的是转让或销售，而有的房地产开发企业开发房地产的目的是持有房地产用于赚取租金或增值收益。