9．买卖小产权房合法吗？

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，即使有产权证也是由乡政府或村委会颁发，俗称“乡产权房”。购房合同在国土房管局也不会给予备案。

购买“小产权房”存在政策风险，2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类“小产权房”。国土资源部从2010年开始重点清理“小产权房”。购买“小产权房”的购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿“乡产权房”的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于“乡产权房”没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，“小产权房”不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

现行法律及政策均禁止“小产权房”基于买卖、交易等法律行为发生物权变动。法院对离婚案件诉讼中要求分割小产权房的，一律不予分割处理。

因此，阿喜父母反对购买“小产权房”是有道理的。

案例故事

最后在阿喜父母的坚持下，阿法的父母首付了30万元，为小两口按揭买了一套价值80万元的商品房，房子登记在阿法名下，并约定婚后由两人共同还贷。由于阿喜的家境比较富裕，早在几年前父母就为其购买了一套价值40万元的商品房。阿喜的父母担心阿喜婚后和阿法吃苦，于是要求阿法在结婚前几天给阿喜写了一张保证书，内容为：“本人阿法自结婚之日起，在与阿喜婚姻存续期间，每月向阿喜交纳2500元生活费，阿喜可以自主支配自己的工资收入，同时阿法承诺结婚3年内为阿喜买一辆价值25万元以上的轿车，作为阿喜的个人财产。”2008年5月1日两人结婚。2010年12月，儿子阿小法出生。由于事业和生活的不顺，阿法渐渐有了酗酒的恶习，而且每次酒后都会对阿喜大发脾气，甚至动手殴打她。在单位里，阿喜有一位非常聊得来的男同事叫陈阿律，渐渐地两个人有了暧昧关系，2011年10月31日，阿法去接阿喜下班，无意中发现妻子有了外遇，于是，阿法酒后对阿喜进行了辱骂和殴打，阿喜努力挣脱后，第一次鼓起勇气打电话报了警。

阿法本想离婚，看着年幼的儿子，他心软了，打消了与阿喜离婚的想法，但是他要阿喜写下保证书，承诺不再与阿律联系。可是期间阿喜一直和阿律藕断丝连。2012年2月，阿喜主动要与阿法协议离婚，阿法不同意。于是阿喜以经常遭受阿法的家庭暴力，夫妻感情破裂为由向法院提起离婚诉讼，并要求：①与被告阿法离婚；②共同生育的男孩由原告阿喜抚养，阿法须每月支付3000元抚养费；③家里的共同财产即阿法所购买的住房平均分割；④要求阿法兑现买车的承诺，如果无法兑现，从阿法应分得的离婚财产份额中扣除；⑤以被告阿法经常酒后殴打原告阿喜，原告遭受家庭暴力为由要求被告阿法赔偿原告阿喜10000元精神损害费。

接到阿喜的起诉书，阿法非常气愤。他如期来到了法庭。在法官主持的调解下，阿法表示同意离婚，但是主张孩子一直由自己的父母帮忙照看，理应归自己抚养。他提出，两个人的现住房是自己的婚前财产，与阿喜没有关系，如果阿喜要分自己的住房，那么阿喜名下的房屋，自己也有权利分割；同时，这些年阿喜所收的房屋租金15万元，应视为夫妻共同财产。阿法不同意阿喜买车的要求。阿法承认自己爱喝酒，但是喝酒后经常殴打原告不是事实，只是偶尔打过一两次。所以，他不同意阿喜主张的损害赔偿，提出因为阿喜有外遇导致夫妻关系破裂，他也要向阿喜提起损害赔偿。

两人各执一词。你怎么看？