第一章 房地产业及相关法规政策
第一节 房地产业
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1在国民经济产业分类中，房地产属于（ ）。[2012年真题]
A．第一产业
B．第二产业
C．第三产业
D．第四产业
【答案】C
【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
2下列经济活动中，不属于房地产业的是（ ）。[2010年真题]
A．房屋勘察设计
B．房地产开发经营
C．物业管理
D．房地产中介服务
【答案】A
【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。
3房地产服务业是房地产中介服务业和（ ）的合称。[2011年真题]
A．房地产咨询业
B．房地产估价业
C．物业管理业
D．房地产经纪业
【答案】C
【解析】目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房屋租赁经营和其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。
4在下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是（ ）。[2012年真题]
A．房地产市场调查研究
B．房地产开发项目策划
C．房地产销售代理
D．房地产投资项目可行性研究
【答案】C
【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。C项属于房地产经纪活动。
5房地产咨询是为从事房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、（ ）等方面服务的经营活动。[2012年真题]
A．测绘
B．估价
C．技术
D．管理
【答案】C
【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务主要有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
6房地产经纪业是（ ）的行业。[2011年真题]
A．知识密集和资金密集
B．资金密集和劳动密集
C．知识密集和管理密集
D．知识密集和劳动密集
【答案】D
【解析】房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。
7下列不属于房地产中介服务业的是（ ）。[机考真题]
A．房地产咨询业
B．物业管理业
C．房地产估价业
D．房地产经纪业
【答案】B
【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产评估和房地产经纪。
8关于房地产开发经营活动特点的说法，错误的是（ ）。[机考真题]
A．周期短
B．投资大
C．风险高
D．回报率高
【答案】A
【解析】房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。
9房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的（ ）产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。
A．可行性和先导性
B．基础性和可行性
C．服务性和基础性
D．基础性和先导性
【答案】D
【解析】房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。
10引导和促进房地产业持续稳定健康发展的作用不包括（ ）。
A．有利于优化土地布局
B．有利于保持国民经济平稳较快增长
C．有利于人民群众安居乐业
D．有利于满足广大居民的合理住房消费需求
【答案】A
【解析】房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。
11以下关于房地产业的说法正确的是（ ）。
A．房地产业与建筑业同属于第二产业
B．现阶段我国实行住房商品化和社会化
C．房地产企业是房地产开发建设的乙方
D．房地产业是知识密集型行业不需要很多的从业人员
【答案】B
【解析】A项，在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门，建筑业是物质生产部门，属于第二产业。B项，1994年，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），明确要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。C项，在房地产开发活动中，房地产企业与建筑施工企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑施工企业是乙方。D项，房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。
12在房地产开发活动中，关于房地产业与建筑业的关系的表述正确的是（ ）。
A．房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系
B．建筑企业是房地产开发建设的甲方，房地产企业是乙方
C．建筑企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务
D．房地产企业是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务
【答案】A
【解析】房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象主要都是房地产。在房地产开发活动中，房地产开发企业与建筑施工企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产开发企业是房地产开发建设的甲方，建筑施工企业是乙方；房地产开发企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务；建筑施工企业则是建设承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。
13房地产是国民经济发展的一个基本的（ ），任何行业的发展都离不开房地产。
A．内容要素
B．生产要素
C．载体要素
D．结构要素
【答案】B
【解析】房地产业是国民经济的支柱产业，两者相互依存、相互促进。国民经济的发展水平决定着房地产业的发展水平，房地产业的发展既受到国民经济的制约，又能促进国民经济的发展。房地产业的重要作用之一是：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。
14房地产开发企业主要是（ ），要关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动。
A．所有者和组织者
B．从业者和决策者
C．出售者和组织者
D．组织者和决策者
【答案】D
【解析】房地产开发企业主要是组织者和决策者，在开发经营过程中特别关注房地产市场的发展变化，并把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成既定的开发经营目标。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。
15物业管理业是（ ）的行业。
A．知识密集和资金密集
B．资金密集和劳动密集
C．知识密集和管理密集
D．知识密集和劳动密集
【答案】D
【解析】物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定，对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，并提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。
16现实中接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究等具体业务的是（ ）。
A．房地产估价业
B．房地产经纪业
C．房地产咨询业
D．房地产服务业
【答案】C
【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。
17（ ）主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让等提供价值参考依据。
A．房地产咨询业
B．房地产经纪业
C．房地产估价业
D．房地产中介服务业
【答案】C
【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。其中，房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税、租赁、保险等提供价值参考依据。
18房地产估价活动主要由房地产估价师来完成，房地产估价通常要求（ ）。
A．公正、公平、公开
B．独立、客观、公正
C．平等、主观、公正
D．独立、主观、公开
【答案】B
【解析】房地产估价通常要求独立、客观、公正。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。
19下列房地产服务活动中，不属于房地产经纪活动的是（ ）。
A．尾盘销售代理
B．承接物业服务
C．房屋租赁代理
D．房屋买卖代理
【答案】B
【解析】房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动主要与房屋销售、租赁、买卖有关，与物业服务无关。
20在成熟的房地产市场中，（ ）居于房地产业的主体地位。
A．房地产租赁经营业
B．房地产开发经营业
C．房地产经纪业
D．房地产咨询业
【答案】C
【解析】房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。
21关于房地产经纪活动，下列说法错误的是（ ）。
A．从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉
B．房地产经纪业是知识密集和技术密集的行业
C．房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主
D．房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主
【答案】B
【解析】房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。
22（ ）是房地产所有者将其所有的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金的行业。
A．房地产开发经营业
B．房地产咨询业
C．房地产经纪业
D．房地产租赁经营业
【答案】D
【解析】房地产租赁经营业是房地产所有者或经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金而开展房地产租赁经营活动的行业。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1房地产服务业包括（ ）。[2010年真题]
A．房地产开发经营业
B．物业管理业
C．房地产经纪业
D．房地产咨询业
E．房地产估价业
【答案】BCDE
【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。
2房地产咨询业务包括（ ）等。[2011年真题]
A．房地产市场调查研究
B．房屋安全质量鉴定
C．房屋阳光权纠纷损害赔偿估价
D．房地产投资可行性研究
E．房地产开发项目策划
【答案】ADE
【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
3房地产业兼有（ ）等多种性质，属于第三产业。
A．经营
B．监督
C．生产
D．管理
E．服务
【答案】ACDE
【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。
4关于房地产业的作用，以下理解正确的有（ ）。
A．改善人民的住房条件
B．优化产业结构，吸引外资
C．增加政府财政收入
D．利于房价的增长
E．带动建筑、化工等相关产业发展
【答案】ABCE
【解析】房地产业是国民经济的支柱产业，两者相互依存、相互促进。房地产业的重要作用体现在：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展；③可以改善人民的住房条件和生活环境；④可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；⑤有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐；⑥可以扩大就业；⑦可以增加政府财政收入。
5房地产开发经营业具有（ ）等特点。
A．单件性
B．周期短
C．风险低
D．带动力强
E．产业关联度高
【答案】ADE
【解析】房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。
6房地产估价业主要是（ ）房地产的价值并提出相关专业意见。
A．测算
B．调整
C．分析
D．提高
E．判断
【答案】ACE
【解析】房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。
7从事房地产估价活动需要具有（ ）。
A．独立的估价环境
B．扎实的估价专业知识
C．特殊的估价方法
D．丰富的估价实践经验
E．良好的职业道德
【答案】BDE
【解析】房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。房地产估价业是知识密集型行业。