第四节　房地产权利

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1下列取得房屋所有权的情形中，属于原始取得的是（　　）。[2012年真题]

A．购买房屋

B．遗赠房屋

C．交换房屋

D．自建房屋

【答案】D

【解析】原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。ABC三项均属于继受取得。

2关于建设用地使用权设立的说法，错误的是（　　）。[2010年真题]

A．建设用地使用权不得在地表以下设立

B．新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权

C．设立建设用地使用权，可以采取划拨的方式

D．建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让与他人

【答案】A

【解析】AB两项，《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。第一百三十七条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让，还有租赁、作价出资（入股）和授权经营方式。C项，《物权法》第一百三十七条规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。D项，《物权法》第一百四十三条规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

3房屋所有权人去世，其子女依法取得遗留房屋所有权属于（　　）取得。[机考真题]

A．法律事件继受

B．法律行为继受

C．房产转让

D．合法添附

【答案】A

【解析】继受取得又称传来取得，是指根据原房屋所有权人的意思接受原房屋所有权人转移之房屋所有权，是以原房屋所有权人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类。其中，因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。

4（　　）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A．自物权

B．使用权

C．用益物权

D．担保物权

【答案】C

【解析】在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

5下列房屋权利属于物权中的自物权的是（　　）。

A．建设用地使用权

B．所有权

C．宅基地使用权

D．抵押权

【答案】B

【解析】我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。

6房地产所有权具有的四项基本权能是（　　）。

A．占有、使用、收益和处分

B．占有、回收、收益和抵押

C．出租、出卖、赠与和抵押

D．购买、使用、出租和收益

【答案】A

【解析】房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权人通常又称房地产所有人、所有者。所有权的占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。

7对房地产的实际掌握和控制是房地产所有权权能中的（　　）。

A．占有

B．使用

C．收益

D．处分

【答案】A

【解析】房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权的上述占有、使用、收益和处分四项内容，在理论上通常被认为是所有权具有的四项基本权能。其中，占有是对房地产的实际控制和掌握。

8与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现，这体现了房地产所有权的（　　）特性。

A．完全性

B．恒久性

C．绝对性

D．弹力性

【答案】C

【解析】房地产所有权具有下列特性：①完全性；②整体性；③恒久性；④弹力性；⑤绝对性。其中，绝对性是指与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现，而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债务）为条件。

9房屋所有权自（　　）后产生效力。

A．行为事件发生

B．所有权转移手续办理完毕

C．房地产转移经过相关政府部分公证

D．所有权人已经占有房屋

【答案】B

【解析】房地产所有权是指房地产所有权人对自己的房地产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。

10下列房屋中，属于继受取得所有权的是（　　）。

A．受遗赠的房屋

B．依法没收的房屋

C．合法添附的房屋

D．合法建造的房屋

【答案】A

【解析】继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类：①因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式：房屋买卖（包括拍卖）；房屋赠与；房屋相互交换。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。②因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。

11国家所有的房屋广泛实行（　　）的分离。

A．所有权与使用权

B．所有权与占用权

C．收益权与使用权

D．使用权与处分权

【答案】A

【解析】国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。国家享有所有权，国有企、事业单位和其他组织享有使用权。

12按照（　　）划分，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的建设用地使用权。

A．主体特性

B．相关费用

C．使用用途

D．取得方式

【答案】D

【解析】建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的建设用地使用权。

13宅基地使用权实行严格的（　　）制度。

A．按户数分配

B．按人口分配

C．按劳动分配

D．按贡献分配

【答案】A

【解析】宅基地使用权的特征是：①其主体只能是农村集体经济组织的成员；②其用途仅限于村民建造个人住宅；宅基地使用权实行严格的“一户一宅制”，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；③宅基地的初始取得是无偿的。

14根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，林地的承包期为（　　）。

A．30年

B．30～50年

C．50年

D．30～70年

【答案】D

【解析】根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，耕地的承包期为30年；草地的承包期为30～50年；林地的承包期为30～70年，特殊林地，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

15（　　）是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。

A．土地承包经营权

B．宅基地使用权

C．地役权

D．租赁权

【答案】C

【解析】房地产他项权利包括：①建设用地使用权；②宅基地使用权；③土地承包经营权；④地役权；⑤抵押权；⑥租赁权。其中，地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。其中，房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地。

16我国《物权法》规定，抵押财产折价或者变卖的，应当参照（　　）。

A．成交价格

B．市场价格

C．销售价格

D．平均价格

【答案】B

【解析】《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1取得国有建设用地使用权的途径有（　　）。[2011年真题]

A．出让

B．划拨

C．转让

D．土地或房产租赁

E．开垦荒地

【答案】ABD

【解析】建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式，建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得的建设用地使用权。

2在土地使用期限内，取得国有建设用地使用权的单位对土地拥有（　　）。[2011年真题]

A．所有权

B．使用权

C．占有权

D．收益权

E．处分权

【答案】BCD

【解析】建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

3房地产他项权利包括（　　）。[机考真题]

A．建筑物区分所有权

B．共有权

C．地役权

D．抵押权

E．建设用地使用权

【答案】CDE

【解析】房地产他项权利包括：①建设用地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。②宅基地使用权，是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。③土地承包经营权，是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。④地役权，是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。⑤抵押权，是指债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。⑥租赁权，是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利。

4下列我国目前的房地产权利中属于物权的有（　　）。

A．所有权

B．建设用地使用权

C．地役权

D．抵押权

E．租赁权

【答案】ABCD

【解析】我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，租赁权属于债权，其余属于物权。

5物权又称为（　　）。

A．所有权

B．绝对权

C．相对权

D．对世权

E．他项权

【答案】BD

【解析】物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。由于物权是直接支配物的权利，所以物权又称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他人，因此物权又称为“对世权”。

6下列关于物权的说法中，正确的有（　　）。

A．同时有两个以上物权的，优先保护先设立的物权

B．租赁权属于物权

C．既有物权又有债权，优先保护债权人的债权

D．物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利

E．地役权属于用益物权

【答案】ADE

【解析】B项，我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，租赁权属于债权，其余属于物权。C项，在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。

7下列关于房地产所有权的说法，错误的有（　　）。

A．房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种

B．我国的土地所有权可分为国家所有、集体所有、私人所有三种

C．房屋所有权可分为集体所有权和私人所有权两种

D．占有、使用、收益和处分通常被认为是所有权具有的四项基本权能

E．“与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现”体现了所有权的完全性

【答案】BCE

【解析】BC两项，我国现行的房地产所有制中，土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中住宅主要为私人所有。因此，我国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。E项，房地产所有权具有下列特性：①完全性；②整体性；③恒久性；④弹力性；⑤绝对性。其中，绝对性是指与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。

8房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种，下列行为属于继受取得的有（　　）。

A．房屋遗赠取得

B．依法建造房屋

C．依法没收房屋

D．房屋买卖取得

E．房屋交换取得

【答案】ADE

【解析】房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。原始取得主要包括：①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。继受取得主要包括：①房屋买卖（包括拍卖）；②房屋赠与；③房屋相互交换；④继承人或受遗赠人依法取得。

9当发生（　　）时，会引起房屋所有权的消灭。

A．房屋使用年限到期

B．房屋所有权人死亡

C．房屋依法被征收

D．房屋因地震被损毁

E．房屋转让

【答案】BCDE

【解析】引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种：①房屋所有权主体的消灭；②房屋所有权客体的消灭；③房产转让、受赠等引起原房屋所有权人对该房屋所有权权利的消灭；④因国家行政命令或法院判决而丧失；⑤房屋所有权人放弃所有权。A项，房屋使用年限到期后可自动续期，不会引起房屋所有权的消灭。

10我国房屋所有权的设立与转移，需办理（　　）。

A．房屋所有权注销手续

B．房屋所有权登记手续

C．转移登记手续

D．转移申请手续

E．转移公证手续

【答案】BC

【解析】房屋所有权的设立与转移，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。不办理房屋所有权登记或转移登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。

11当债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律的规定将该房地产进行（　　）处理并优先受偿。

A．自留使用

B．折价

C．拍卖

D．出租

E．变卖

【答案】BCE

【解析】抵押权是指债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。

12房地产租赁权是指以支付租金的方式，从房屋所有权人或土地权利人那里取得的（　　）权利。

A．占有

B．收益

C．处分

D．完全

E．使用

【答案】AE

【解析】房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利。租赁权又称使用收益权，即承租人依据租赁合同，在租赁房地产交付后对租赁房地产享有的以使用收益为目的所必要的占有的权利。

13房地产所有权的特性包括（　　）。

A．完全性

B．恒久性

C．弹力性

D．绝对性

E．相对性

【答案】ABCD

【解析】房地产所有权具有下列特性：①完全性。房地产所有权是房地产为一般支配的完全权。②整体性。房地产所有权对房地产有统一支配力，是整体的权利，不能在内容或者时间上加以分割。③恒久性。所有权有永久性，其存在没有存续期间，不因时效而消灭。④弹力性。房地产所有权人在其房地产上为他人设定权利，即使所有权的所有已知表征权利均被剥夺，仍然潜在地保留其完整性，这种剥夺终止后，所有权当然地重新恢复其圆满状态。⑤绝对性。与债权相比，所有权不待他人积极作用而实现。而债权的行使必须以债务人的积极协助（即履行债务）为条件。

14房屋所有权的取得过程中，原始取得的情形主要包括（　　）。

A．依法建造房屋

B．房屋买卖

C．合法添附的房屋

D．依法没收房屋

E．收归国有的无主房屋

【答案】ACDE

【解析】原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。B项属于房屋继受取得。

15债务人不履行到期债务时，抵押权人可以按（　　）方式处理抵押房地产。

A．与抵押人协议折价抵债

B．与抵押人协议变卖

C．自行拍卖

D．将抵押物直接过户给自己

E．请求人民法院拍卖、变卖抵押财产

【答案】ABE

【解析】《物权法》规定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。