第一部分 章节习题及详解
第一章 房地产估价文书写作
一、问答题
（一）
甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2。然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。[2011年真题]
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？
答：上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：
（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。
理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的最重要的工作步骤之一。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。
（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。
理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。因此，估价机构不得询问委托人的评估期望值。
（3）不当之处：确定有效毛收入时未考虑适当的房屋空置率（或：不应把租金直接作为有效毛收入）。
理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入＝潜在毛收入－收租损失－空置损失。另外，本题中，甲上市公司收购的是其大股东某处空置的商业用房，因此，确定有效毛收入时应考虑房屋的空置率。
（4）不当之处：选用350元/m2作为估价对象的客观租金（或：应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）（或：未说明收益年限）。
理由：采用收益法确定客观租金水平时，三宗可比实例相似，可采用简单算术平均数确定估价对象的客观租金水平，不能曲解最高最佳利用原则取最高值作为客观租金水平。收益法是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。因此，采用收益法进行分析时，应该明确收益年限。
（5）不当之处：选用银行贷款利率作为折现率。
理由：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。估价人员确定折现率时，一般采取安全利率加风险调整值法。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率以及投资带来的优惠率等。收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，因此，不能选用银行贷款利率作为折现率。
（二）
某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。[2011年真题]
请问：
1四个交易实例是否可以选作可比实例？
答：四个交易实例是否可以选作可比实例及理由如下：
（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。
（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。
2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或者调整？
答：四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：
（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。（或调整至完整权利状态下的价格）
（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。
（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。（或测算合并后的增值收益）
（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。
（三）
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。[2009年真题]
请问：
1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？
答：（1）估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。对估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的估价时点，应为原估价报告确定的估价时点，除非原估价报告确定的估价时点有误。本案例，银行对甲机构的估价结果有异议，并且没有资料证明甲机构原估价时点有误，因此，在复核估价时，若甲机构确定估价时点无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。
（2）要通过复核估价鉴定原评估价是否过低，首先应回到原估价时点（除非原估价时点确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原估价时点的状况而不是鉴定时的状况为准。否则无法判断该评估价是否过低。本案例，复核估价的估价时点为甲机构原估价时点，因此，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查勘时点）为准。
2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？
答：（1）复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。
（2）价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，抵押房地产在价值时点的市场价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（四）
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。[2009年真题]
请问：
若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？
答：两次估价结果产生差异的原因如下：
（1）估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。
（2）估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，估价对象房地产的抵押价值等于在假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的市场价值减去注册房地产估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。
（3）设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。
（4）购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。
（5）估价对象的状况发生了变化。估价对象房地产状况的描述包括基本状况、实物状况、权益状况和区位状况。乙估价机构和丙估价机构的评估对象均是在建工程项目，但经过甲公司施工半年、并重新修改了设计方案，其基本状况和实物状况都发生了变化。评估对象状况的变化会导致两个评估价格之间存在差异。
（五）
甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如表1-1所示。[2007年真题]
表1-1
请问：
1你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分。）
答：甲公司应提供的资料包括：
（1）权属资料。包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证。
（2）租赁合同或租赁协议（或三个成交实例交易情况是否正常的资料）。
（3）法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。
（4）估价对象收益和费用资料。
（5）规划部门批准的规划设计条件或详细规划。
2若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分。）
答：将交易实例选做可比实例进行个别因素修正应考虑的因素，具体包括：
（1）土地使用年限（或房地产收益年限或新旧程度或成新度）。
（2）宽深比或临街宽度或临街状况。
（3）使用面积比例或面积、使用面积等。
（4）装修或实施设备情况。
（5）净高或平面布局或内部格局或平面形状等。
（6）商铺类型。
（六）
某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积为7672m2；自用生产车间建筑面积为3300m2；办公楼建筑面积为1050m2；临街商业用房建筑面积为580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于2018年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。
请问：
房地产估价机构应搜集哪些资料？
答：据题可知，该市规划部门已将该区域规划为居住区，按目前各地一般做法，首先应由国土管理部门按该市规划将土地进行置换，再由土地储备中心实施征收整理，在明确规划使用条件后进行土地使用权出让，有意向的房地产开发商可运用假设开发法对地价进行评估，并预测开发效益。在这样的前提下，开发商不可能在划拨的国有土地上进行房地产开发，只能从国有土地所有者手中通过有偿出让方式取得有限期的土地使用权，并按规定的规划设计条件进行房地产开发，因此不必要与该正常生产的工厂打交道，也无需了解目前该国有土地的使用情况。房地产开发商如请房地产估价机构预测开发效益，应搜集的资料主要如下：
（1）现在房地产状况（物质实体、区域和权益）资料。土地的区位状况包括：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的区位状况。弄清土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地质、开发程度等。弄清土地的权益状况，包括搞清楚规划条件（如土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等）和将拥有的土地权利（如土地权利性质、使用期限、能否续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、抵押、出租、价格等的有关规定等）。
（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案或技术经济指标）。土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，从而对房地产开发用地以及商品房的价格有很大的影响。当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。
（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势或租金、售价水平或经营期的现金流）资料。市区域规划、交通管制、社会治安状况、房地产投机、居民收入等区域性行政、社会经济状况资料，不同用途、不同规模、不同档次、不同平面布置、不同价格房地产的供求状况资料等等。
（4）该地区居住物业的建设成本和间接费用（或建造成本费用）。
（5）相关税费。在房地产交易中需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、所得税、土地增值税、、印花税、交易手续费、公证费、补缴出让金等。
（6）贷款利率。房地产的报酬率必须同时满足两部分资金对报酬的要求：贷款人（如贷款银行）要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。所以开发商要了解银行的贷款利率。
（7）该地区类似居住物业开发平均利润水平。相关实例资料包括类似房地产的交易实例资料，收益实例资料，建安造价资料，开发利润率资料，基准地价资料，路线价资料，资本化率、报酬率、折现率资料，销售费用率资料，开发经营期资料等。
（8）该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。
（9）市政配套费用和土地开发费用。包括前期土地开发性支出以及照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。
（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
（七）
某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为2015年5月。现委托某估价公司评估其转让价格。
请问：该估价公司应搜集哪些资料？
答：该估价公司应搜集的资料有：
房地产估价所需资料包括委托人提供的和估价机构及注册房地产估价师收集应掌握的影响房地产价格的所有资料。主要包括：
（1）反映估价对象区位、实物和权益状况的资料。包括：①估价对象土地方面的资料：土地区位状况；土地实物状况；土地开发程度；土地登记状况；土地权利状况；土地利用状况；土地使用管制状况。②估价对象建筑物方面的资料：建筑物的三维空间位置；面积；层数及总高，层高；建筑式样、风格、色调、结构、设备、设施、装修、朝向、平面布局、通风、采光、隔声、隔振、隔热；建筑物建成年月、维修养护及完损状况、新旧程度；产权状况；利用状况。
（2）估价对象及其同类房地产的交易、利润率、收益率等资料。这类资料主要通过市场调查收集，主要包括：相类似房地产的交易实例资料，租赁实例资料，空置实例资料，收益实例资料，租赁价格实例资料，建安造价资料，房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料，基准地价资料，路线价资料，资本化率、报酬率、折现率资料、销售费用率等估价参数资料，营业税及其附加税率资料，契税税率资料，开发经营期资料等。
（3）估价对象财务会计信息资料。它是指应由估价委托人提供的根据本单位、企业实际发生的经济业务事项进行会计核算的依据，如凭证、账簿、财务会计报告等，其中，会计凭证包括原始凭证和记账凭证，会计账簿包括总账、明细账、固定资产卡片等；财务会计报告包括月、季、半年、年度报告以及项目竣工财务决算表等。
（4）对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料。对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，多指微观区域环境的资料，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境等环境资料，基础设施完备程度资料，商店、医院、学校、餐馆、金融机构、公园、娱乐设施等公共配套设施资料，市内交通的通达度、可及性，对外交通的方便程度等交通状况资料，人口数量、质量、家庭规模、风土人情、消费特征等人口状况资料，城市区域规划、交通管制、社会治安状况、房地产投机、居民收入等区域性行政、社会经济状况资料，不同用途、不同规模、不同档次、不同平面布置、不同价格房地产的供求状况资料等等。
（5）对房地产价值和价格有普遍影响的资料。对房地产价格有普遍影响的资料多指宏观环境资料，包括经济发展、银行存贷款利率、物价、人均可支配收入等经济因素资料，政治安定状况、城市化等社会因素资料，房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、地区特殊政策、税收政策等行政因素资料，世界经济状况、国际竞争状况、国际政治对立状况、国际军事冲突等国际因素资料。
（6）了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。法定用途、实际用途、不同用途的位置或楼层分布及其面积、物业管理、卫生、治安状况。如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。了解改变用途所需投入的改建费用等资料。了解需要补交的土地使用权出让金的标准等。
（八）
某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水电卫齐全，总建筑面积为1632.5m2，该大楼共31层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司10年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋位于相当繁华的地区。
请问：
1该房屋估价的主要技术路线是什么？
答：商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型。出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。不同经营方式的商业房地产估价的技术路线不同，出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。本案例中，该房屋属于出租型商业房地产，对其进行估价可以采用收益法和比较法。
估价的主要技术路线具体如下：
（1）收益法
采用收益法估价的关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益。租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，估价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。此外，在求取净收益时，价值时点为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。
（2）比较法
采用比较法对商业房地产估价主要应用在两方面：①直接求取商业房地产价格；②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。可比实例的选择和修正系数的确定是比较法估价商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及可比实例的现场查勘显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。
2乙评估机构应该搜集哪些估价资料？
答：本案例乙评估机构进行估价，应搜集估价对象的相关资料，具体包括：
（1）估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料。这类资料主要通过市场调查收集，主要包括：相类似房地产的交易实例资料，租赁实例资料，空置实例资料，收益实例资料，租赁价格实例资料，建安造价资料，房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料，基准地价资料，路线价资料，资本化率、报酬率、折现率资料，销售费用率资料，营业税及其附加税率资料，契税税率资料，开发经营期资料等等。
（2）对估价对象的租赁协议充分理解。
（3）熟悉租金的价格内涵。
（4）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料。市区域规划、交通管制、社会治安状况、房地产投机、居民收入等区域性行政、社会经济状况资料，不同用途、不同规模、不同档次、不同平面布置、不同价格房地产的供求状况资料等等。
（5）反映估价对象区位、实物和权益状况的资料。如建筑物建成年月，面积、层高、维修养护及完损状况、新旧程度，房屋的产权情况、利用状况、物业管理等。
（九）
某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，对该项目进行评估。
请问：评估人员还需做哪些专业工作？
答：（1）完成一个房地产估价项目，需要经历：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价作业方案；⑦确定估价所需资料；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；⑪保存估价资料等主要环节和过程。
（2）因此，对于此次评估，评估人员还需要做的工作有：
①制定估价作业方案。估价作业方案是指房地产估价机构为完成特定估价项目而制定的用于指导未来估价工作的计划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。估价机构与估价委托方签订估价委托合同后，估价机构就应拟定估价作业方案，以保证估价项目能按质、按时完成；
②估价所需资料清单。估价资料清单是指完成一项估价业务，必需具备的各种估价资料。因此房地产估价师在进行估价前，需要根据估价对象状况、估价目的、估价方法列出所有需要的资料清单，以便顺利、准确地评估估价对象的价值；
③进一步了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产（土地）状况；
④了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本；
⑤分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式（出售或出租）；
⑥调查了解类似房地产的开发成本、建安工程费用、开发经营期和前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产（土地）应负担的税费，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地产的总价值，在此基础上测算土地的价格；
⑦选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格；
⑧最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格；
⑨根据《房地产估价规范》，撰写并出具该宗土地的规范估价报告。
（十）
某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，2～20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
答：（1）优先选用的估价方法及技术路线
①可优先选择假设开发法。技术路线：a．测算续建完成后的价值，首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值；b．测算续建成本和费用，根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费；c．测算在建工程价值，将续建完成后的价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。
②同时也可采用成本法。技术路线：首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。
（2）在计算评估及确定估价结果时须考虑的因素
①在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
②在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
③另外，还有几点需注意：a．注重预期风险；b．分析市场变现能力；c．考虑抵押期间的耗损；d．确定有无估价师所知悉的法定优先受偿款。
（十一）
某工厂拟以5000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格。
请问：估价人员主要应掌握哪些相关资料？
答：用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有：
（1）该厂区土地使用证或能够证明土地权属的有关资料。
（2）该工业用地转换为住宅用地的规划许可证。
（3）该工业用地转换为住宅用地需补交的土地使用权出让金的有关规定。
（4）该厂区土地现状情况资料（或该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料）。
（5）该地块5000m2的规划设计条件要求（或规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求）。
（6）当地住宅的供求情况、类似住宅的正常成交价格及价格走势分析预测资料。
（7）拟建的住宅建筑造价的社会一般水平（或拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料）。
（8）当地住宅开发的管理费用、投资利息、取得待开发土地的税费等资料。
（9）该类住宅的开发建设周期。
（10）当地住宅开发的销售费用（或租售费用）资料。
（11）当地住宅开发的平均利润率资料。
（十二）
某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适。
请问：该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？
答：（1）该门面当前交易的合理价格水平应为：4000－（500＋2220/148）＝3485（元/m2），即只要买方付出价格在（3485元/m2＋应由买方缴纳税费）以下就行。
（2）理由：
房地产估价应遵循独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。从最高最佳利用原则考虑，买主的出价偏低。最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。按最高最佳利用原则评价，评估对象现状不是最高最佳利用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。故买方实际支付价格＝3485元/m2＋应由买方交纳税费。
二、单项选择题
（一）
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。[2012年真题]
1该酒楼归属于房地产的年经营收入为（ ）万元。
A．4362.40
B．4788.00
C．4894.40
D．5320.00
【答案】A
【解析】老字号品牌收入是可与房地产分离的无形资产的价值，属于其他资本的收益，不属于房地产本身的收益，应予以扣除；此外，还应扣除商业经营的利润，得到的便是归属于房地产的收入。该酒楼归属于房地产的年经营收入＝5320×（1－8%－10%）＝4362.40（万元）。
2该酒楼房地产的年净收益为（ ）万元。
A．1512.40
B．1554.96
C．1938.00
D．1980.56
【答案】A
【解析】净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。本案例中，该酒楼房地产的年净收益＝5320×（1－8%－10%）－2260－130－250－210＝1512.40（万元）。
3对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A．采光通风
B．建筑层高
C．内部布局
D．装饰装修
【答案】A
【解析】经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：①估价对象位置、四至；②用途：一种用途两种或两种以上用途；③估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；④估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；⑤估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等；⑥估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；⑦估价对象周边公共配套设施；⑧估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；⑨估价对象内部设施及物业管理状况；⑩估价对象内部装饰装修状况；⑪估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。
（二）
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。[2011年真题]
1法院第一次拍卖保留价应为（ ）万元。
A．7500
B．9600
C．12000
D．18000
【答案】C
【解析】《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。因此当强制拍卖的房地产评估时，评估价即为第一次拍卖的保留价，即评估公司只需评估估价对象在正常市场的价格水平。本案例中，法院第一次拍卖的保留价为评估价，即为6000×（50000－30000）＝12000（万元）。
2拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。
A．施工单位工程款
B．银行贷款
C．第三方欠款
D．拍卖变现时的费用及税金
【答案】D
【解析】债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：①实现债权的有关费用；②利息或者违约金；③借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。
3拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。
A．拍卖佣金
B．营业税及附加
C．评估费
D．房地产税
【答案】D
【解析】拍卖变现时的费用、税金，主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税、应补缴的土地出让价款等。报告中应加以提示。
（三）
若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
1要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的是（ ）。
A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估
B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合
C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由
D．估价方法的选用必须征得委托人的同意
【答案】D
【解析】通行的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估规范，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。A项，根据《房地产估价规范》中的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；B项，确定估价结果时既可以采用两种方法估价结果的简单平均值也可以采用加权平均值。C项，当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。D项，估价方法的选用以估价对象的客观情况为依据，包括可以搜集的资料、估价目的等实际情况来确定，不必得到委托人同意。
2房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。
A．估价师对其估价职业道德的承诺和保证
B．估价师对其专业胜任能力的承诺和保证
C．估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证
D．估价师对估价结果成立条件的提示和说明
【答案】D
【解析】一份完整的叙述式估价报告应包括以下8个部分：①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。其中，估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。
（四）
卖房者甲与购房者乙于2018年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下简称合同1）和房屋装修合同（以下简称合同2），合同1规定甲必须于2018年5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于2018年4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，2018年5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。
1价值时点应是（ ）。
A．2018年4月25日
B．2018年5月25日
C．2018年7月25日
D．2018年7月25日以后的某一天
【答案】A
【解析】价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，因此价值时点应根据估价目的确定，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。本案例中，估价目的是确定申报的二手房买卖成交价格，不是房屋装修价格，估价对象是该二手房，因此价值时点应选择二手房买卖成交日期，即2018年4月25日。
2估价的价值范围应是（ ）。
A．合同中规定的购房款
B．合同1规定的90%购房款和合同2规定装修费的10%
C．合同1规定的购房款和合同2规定装修费的70%
D．合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
【答案】A
【解析】估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。本题中，估价目的是确定申报的二手房买卖成交价格，因此，成交价格估价不含装修费。
（五）
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1能否翻建的最终批准权在（ ）。
A．政府房地产管理部门
B．政府规划管理部门
C．政府土地管理部门
D．上级总公司
【答案】B
【解析】《城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
2评估时依据的建筑面积应为（ ）。
A．460m2
B．600m2
C．1000m2
D．以上三个面积都不行
【答案】D
【解析】估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。对于估价对象的实际面积、土地登记面积、原有的规划面积等不一致的，应按有关部门认定的面积进行估价。本案例，因为估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积。
3该公司委托评估应选择（ ）。
A．房地产管理部门
B．资产管理部门
C．有资格的房地产估价机构
D．验资机构
【答案】C
【解析】估价依据是指估价所依据的有关法律、法规和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价，还成了一个职业和行业。由于这种估价活动的专业性很强，需要专门知识和经验，估价结果的高低直接关系到有关单位和个人的切身利益，甚至关系到人民财产安全和社会公共利益，例如，为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿提供依据的估价，不仅关系到被征收人的切身利益还关系到社会稳定，为房地产抵押贷款提供服务的估价还关系到金融安全，所以这种估价活动已不是任何单位和个人都可以从事的，只能由具有相应资质的专业机构和具有相应资格的专业人员来从事。
（六）
某企业在无偿划拨的土地上建房2000m2用于生产。2009年底该企业将此房出租，并将该房地产先后向甲、乙银行抵押，分别贷款100万元和60万元，抵押期限两年，贷款成数率为50%，2013年底由于企业破产未按期偿还贷款，法院拟处分此房地产。
1如以拍卖方式处分该宗房地产，拍卖底价应（ ），否则贷款本金会有损失。
A．大于320万元
B．等于320万元
C．小于160万元
D．大于160万元，小于320万元
【答案】D
【解析】《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”本案例中，如以拍卖方式处分该宗房地产，拍卖底价应“大于160万元，小于320万元”，否则贷款本金会有损失。
2如拍卖成功，拍卖所得的价款应（ ）。
A．首先缴纳土地使用权出让金
B．首先支付甲、乙银行贷款
C．首先支付处分抵押房地产的费用
D．首先支付所欠职工工资及养老保险等费用
【答案】C
【解析】债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：①实现债权的有关费用；②利息或者违约金；③借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。
（七）
某估价对象原为某单位2004年的集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准，单位决定6年后发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。
1评估中估价对象状况应选择（ ）。
A．集资建房之日
B．距离上市6个月之日
C．法院判决之日
D．发放房地产权证之日
【答案】D
【解析】估价对象可能因为功能过时、建筑物磨损导致价值下跌，或者因法律纠纷和权利约束如物业管理等，导致价值下跌的风险。因为法院判决将估价对象抵债，所以估价对象状况看似只能是法院判决之日，其实不然。一是在法院判决之日（应在发放房地产权证之日之前某个时间点）估价对象是受限制的，此时的估价对象状况是没有意义的，二是在估价时点来看，由于法院判决之日不易判定，事实上无法确定估价对象在该时点的状况，因此只有在发放房地产权证之日时，估价对象状况是没有限制的，而且可以确定。这就是把“发放房地产权证之日”作为估价对象状况时点的原因。
2评估中房地产市场状况应选择（ ）。
A．集资建房之日
B．距离上市6个月之日
C．法院判决之日
D．发放房地产权证之日
【答案】B
【解析】遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。本案例中，价值时点在是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。因此，房地产市场状况时点，也应是距离上市6个月之日。
3评估中的价值时点应选择（ ）。
A．集资建房之日
B．距离上市6个月之日
C．债务纠纷之日
D．发放房地产权证之日
【答案】B
【解析】遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。本题中，在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，估价其价值，故价值时点在是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。因为法院判决之日是在距离上市6个且之日之后的某个时间点，由于我国法院审判制度的现状，这个时间点是难以确定的。因此不可能是法院判决之日，同时也不可能是集资建房之日和发放房地产权证之日，只能是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。
4此时的估价技术路线应该是（ ）。
A．先确定估价对象可以上市之日的市场价值，再折现到估价时点
B．先确定单位购买土地价格及职工集资价格，再折现到估价时点
C．先确定估价对象的现值，再折现到可以上市的时间
D．先确定估价对象的现值，再折现到估价时点
【答案】A
【解析】估价技术路线是评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。确定估价技术路线，应先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。本题中，法院判决之日与判决生效之日不是同一天。因为政府早有规定，限制这批房产上市，这是有法律效力的，法院判决在后，判决生效之日应在发放房地产权证之日之后或同时，因此不能在估价时点直接测算其价值。
（八）
甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至2011年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2013年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
1确定评估结论的依据应是（ ）。
A．以1500万元作为评估值
B．以（1400＋1580）÷2＝1490万元作为评估值
C．以2010年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
D．以2010年7月至2011年12月间的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
【答案】D
【解析】估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响。本题中，因发生工程款纠纷委托进行估价，估价的依据应该是以2010年7月至2011年12月间的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
2如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则价值时点应为（ ）。
A．2011年12月
B．2013年7月
C．项目转让日期
D．项目建成日期
【答案】C
【解析】价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，因此价值时点应根据估价目的确定，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。本题中，要评估的是该在建工程的转让价值，其价值时点应该为项目转让日期。
3该商品房预计2015年11月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（ ）。
A．估价对象状况及房地产市场情况均为2011年12月的状态
B．估价对象状况及房地产市场情况均为2015年11月的状态
C．估价对象状况为2015年11月的状态，房地产市场情况为2013年7月的状态
D．估价对象状况为2013年7月的状态，房地产市场情况为2015年11月的状态
【答案】B
【解析】在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价：①价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价；②价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成的状况，而现在预售或预购它的价值是多少；③价值时点为未来，估价对象状况为未来状况的估价。本题中，该建设工程估价属于第三种情况，其价值时点和估价对象状况均为未来的竣工日期2015年11月。又因为不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况。因此，该房地产的市场情况同价值时点日期相同，也是2015年11月。
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的错处。
（一）
房地产估价报告[2012年真题]
项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价
估价委托人：××法院
估价机构：××房地产估价有限公司
估价人员：××× ×××
估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日
估价报告编号：××[2011]第××号
目录（略）
致估价委托人函
××法院：
受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。
估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：
评估单价：7983元/m2
评估总价：408.29万元
大写金额：人民币肆佰零捌万贰仟玖佰元整
××房地产估价有限公司（盖章）
法定代表人：（签名、盖章）
二〇一一年七月五日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。
4．估价人员依据国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．注册房地产估价师×××，×××已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6．没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
姓名 执业资格 注册号 签名
××× 注册房地产估价师 ××× （略）
××× 注册房地产估价师 ××× （略）
估价假设和限制条件
1．本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2．估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3．估价对象房地产本身不存在质量问题。
4．房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5．估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6．至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7．至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
估价对象为位于××市××街××号××大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，其中一至四层为非住宅，五至十二层为住宅。商业用房位于第二层，房屋所有权人为××有限公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m，业主对部分结构进行了加层，加层面积共100m2，合计可利用面积为511.45m2。车库位于第一层，建筑面积为38m2。
估价对象土地使用权人为××有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。
估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有2.5年到期。至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。
（估价对象其他情况略）
四、估价目的
因××法院审理案件的需要，委托本公司对××有限公司所有的位于××市××街××号第二层商业用房及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。
五、估价时点
2011年6月23日
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法（略）
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。
房地产估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
二、估价对象权益状况描述与分析（略）
三、估价对象区位状况描述与分析（略）
四、市场背景描述与分析（略）
五、最高最佳利用分析（略）
六、估价方法适用性分析
1估价方法选用的理由
估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观确定，故也不宜采用成本法。第一层车库和第二层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。
2．估价方法原理和公式
（1）收益法
收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得出估价对象的总价值。
收益法公式V＝A/（Y－g）×{1－[（1＋g）/（1＋Y）]n}
式中V——房地产价值；
A——未来第一年房地产净收益；
Y——报酬率；
g——净收益逐年递增的比率；
n——房地产剩余收益年限。
（2）市场法（略）
七、估价测算过程
（一）收益法
1．年有效毛收入
估价对象商业用房为可出租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近区域商业用房的租金及空置率调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见表1-2、表1-3、表1-4。
表1-2 商业用房租赁情况调查表
表1-3 因素条件说明表
表1-4 商业用房租金测算表
3个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对象商业用房的租金为72.2元/（m2·月）。
根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为95%。
年潜在毛收入＝月租金×12＝72.2×12＝866.4（元/m2）
年有效毛收入＝年潜在毛收入×有效出租率＝866.4×95%＝823.08（元/m2）
2．年总费用
①税金：包括房产税12%、营业税5%、城市建设维护税（营业税的7%）、教育费附加（营业税的3%），综合取年有效毛收入的17.5%。
②维修费：按建筑物重置成本的2%计算，根据估价对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/m2计算。
年维修费＝1800×2%＝36（元/m2）
③保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。
年保险费＝823.08×2‰＝1.65（元/m2）
④管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据××市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%～4%，根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%计算。
年管理费＝年有效毛收入×3%＝866.4×3%＝25.99（元/m2）
⑤年总费用：①～④项的合计。
年总费用＝144.04＋36＋1.65＋25.99＝207.68（元/m2）
3．年净收益
年净收益＝年有效毛收入－年总费用＝823.08－207.68＝615.4（元/m2）
4．报酬率
报酬率确定为6.5%。（确定过程略）
5．收益年限
估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40年。该房地产竣工于2000年，至估价时点已使用11年，剩余使用年限为29年，因此估价对象的可收益年限确定为29年。
6．求取房地产评估单价
计算公式为：V＝A/Y×[1－1÷（1＋Y）n]
估价对象单价＝615.4÷6.5%×[1－1÷（1＋6.5%）29]＝7943（元/m2）（取整）。
（二）市场法
经测算，估价对象比准单价为8023元/m2。（测算过程略）
（三）综合确定估价对象评估价格
由上述测算过程得到的收益价格为7943元/m2，比准价格为8023元/m2，两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。
估价对象评估单价＝（7943＋8023）÷2＝7983（元/m2）；
估价对象评估总价＝7983×511.45＝408.29（万元）。
八、估价结果确定
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经估价人员综合分析测算，确定估价对象在估价时点2011年6月23日的评估单价为7983元/m2，评估总价为408.29万元，大写金额：人民币肆佰零捌万贰仟玖佰元整。
附件（略）
答：上述房地产估价报告存在多处错误，具体为：
（1）封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”，并应列明注册房地产估价师的注册号。
理由：封面上所写的注册房地产估价师，应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。
（2）致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。
理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。估价对象必须完整，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致。
（3）注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。
理由：估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
（4）在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。
理由：估价的假设和限制条件的写作应注意，必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明。
（5）未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。
理由：估价结果应分别表述总价和单价，且总价应注明大写金额。估价结果应表述清晰、说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等。
（6）估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。
理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象的写作主要包括以下几方面：①估价对象基本状况的说明，应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况；②土地基本状况的说明，应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等；③建筑物基本状况的说明，应包括建筑物层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。
（7）估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。
理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象的写作主要包括以下几方面：①估价对象基本状况的说明，应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况；②土地基本状况的说明，应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等；③建筑物基本状况的说明，应包括建筑物层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。
（8）估价对象中缺是否有共有权的说明。
理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象的写作主要包括以下几方面：①估价对象基本状况的说明，应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况；②土地基本状况的说明，应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等；③建筑物基本状况的说明，应包括建筑物层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。
（9）技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。
理由：估价方法适用性分析要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的，简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分说明理由。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。
（10）不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。
理由：选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾。
（11）用市场法求租金时，所在层、总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。
理由：区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素。如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。个别因素是指仅对特定房地产的价格有所影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。
（12）选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。
理由：选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一融资条件；④统一税费负担；⑤统一计价单位。租金构成内涵的差异必然导致租金水平的差异，因此在用市场法求取待估商务房地产租金时，应详细了解可比实例租金的构成内涵，最好选择具有同一租金构成内涵的实例，否则应该进行适当的修正。
（13）可比实例2成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100/100的理由。
理论：由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期的价格调整到在价值时点的价格。
（14）可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。
理由：运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价值高低。房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。楼层属于房地产实物状况调整。
（15）可比实例的租金收租损失情况未说明。
基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用。对可比实例的租金收租损失情况需要说明。
（16）在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。
理由：住宅、写字楼、商铺等出租型房地产的潜在毛收入，为潜在毛租金收入加上各种其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。各种其他收入是租赁保证金或押金的利息收入，以及洗衣房、自动售货机、投币电话等的收入。
（17）维修费取值依据未说明。
理由：出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租人负担的费用，一般为维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。
（18）在最后确定估价对象总价时，估价对象商业部分建筑面积按511.45m2计算与估价委托人函中的建筑面积411.45m2不一致。
（19）保险费率的确定未说明理由。
理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既要符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
（20）在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。
理由：租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
（21）没有对年净收益进行预期或期望调整（或者未说明年净收益是预测值）
理论：采用收益法要对年净收益进行预期或期望调整。简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
（22）钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年而不是40年。
理由：钢筋混凝土结构的耐用年限为：①生产用房为50年；②受腐蚀的生产用房为35年；③非生产用房为60年。
（23）在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。
理由：根据国家相关法律法规，收益年限的确定遵循孰短原则，建筑物使用年限晚于土地使用期限结束，收益期根据建设用地使用权剩余期限确定，收益年限不得超过剩余土地使用年限。
（24）根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限（27年）为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。
理由：根据国家相关法律法规，收益年限的确定遵循孰短原则，建筑物使用年限晚于土地使用期限结束，收益期根据建设用地使用权剩余期限确定。
（25）选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析）。
理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
（26）在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。
理由：《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。对无偿收回的前提应予以说明。
（二）
封面（略）[2010年真题]
目录（略）
致委托人函（略）
××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于价值时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1-5所示。
表1-5 估价对象估价结果一览表
××房地产估价有限公司（盖章）
法人代表：×××
二〇〇九年五月二十二日
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5层，其中1～2层为商铺和酒楼，3层为茶楼，4～5层为客房及办公用房。
大楼外墙粉色墙砖，1～3层为大面积玻璃窗，4～5层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
（二）权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：1层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007年6月6日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2006年4月20日；登记日期：2006年4月21日。
至价值时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至价值时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。
四、区位状况（略）
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、价值时点
2009年4月21日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据（略）
九、估价原则（略）
十、估价方法（略）
十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m2。
十二、估价对象变现能力分析（略）
十三、估价人员（略）
十四、估价作业日期
2009年4月21日至2009年5月22日。
十五、估价报告应用的有效期（略）
××房地产估价有限公司
二〇〇九年五月二十二日
附件（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳利用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到价值时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：
式中：V——收益价格；
Ai——相对于评估时点而言的未来第i期末的净收益；
Y——房地产的报酬率（折现率）。
（1）确定房地产收益
①租约期内房地产收益
估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从价值时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表1-6。
表1-6 租约期内年有效毛收入一览表
其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
②租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/（m2·月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/（m2·月），且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。
则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1－2%）＝1176元/m2。
（2）确定年运营费用
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表1-7（计算过程略）。
（3）确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益＝年有效毛收入－年运营费用。则估价对象年净收益见表1-7。
表1-7 估价对象年净收益计算一览表 （单位：元/m2）
（4）确定报酬率、
综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。
（5）确定估价对象收益价格
估价对象收益价格为：
V＝457.2/（1＋7%）＋504.84/（1＋7%）2＋552.48/（1＋7%）3＋552.48/（1＋7%）4＋1176/[（1＋7%）5×（7%－3%）]{1－[（1＋3%）/（1＋7%）]33}＝16740.50（元/m2）
2．比较法
比较法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
比准价格＝可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系
（1）可比实例的选取（见表1-8）
表1-8 可比实例相关情况
（2）建立可比价格基础（略）
（3）选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
①交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
②交易日期
交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。
③区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
④估价对象与可比实例比较因素情况，见表1-9。
表1-9 估价对象与可比实例比较因素情况表
根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表1-10。
表1-10 估价对象与可比实例因素修正系数表
⑤建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表1-11。
表1-11 比较因素修正表
取上述可比实例比准价格的平均值作为比较法的比准结果，即估价对象比准价格为：（12461.54＋12272.73＋11918.00）÷3＝12217.42（元/m2）。
七、估价结果确定
综合考虑收益法、比较法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单
算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即
评估单价＝（16740.50＋12217.42）÷2＝14478.96（元/m2）
评估总价＝14478.96×339.29＝491.26（万元）
总价大写金额：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
答：上述房地产估价报告存在多处错误，具体为：
（1）致委托人函缺估价报告应用的有效期（或致委托人函缺估价报告使用期限）。
理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等）、价值时点、价值类型（名称）、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。
（2）估价对象的描述不全面。
实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。
估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。
理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：①估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况，包括估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权益状况描述不清楚。
（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。
理由：价值定义要说明本次所评估的估价对象价值或价格的名称、定义或类型及其内涵。价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格。不同估价对象、甚至同一估价对象但不同估价目的往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。
（4）结果报告的估价结果没有大写。
理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，且总价应注明大写金额。若最终评估价值的币种为外币，应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价，并注明最终评估价值的单价和总价所折合的人民币价值。本估价结果报告中，估价结果没有大写。
（5）缺少风险提示（或说明）。
理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；⑪注册房地产估价师；⑫实地查勘期；⑬估价作业期；⑭估价报告使用期限；⑮变现能力分析；⑯风险提示。本评估结果报告没有风险提示的内容。
（6）附件应放在技术报告之后。
理由：完整的叙述式估价报告的内容依次为：①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。即附件应在估价技术报告之后。
（7）客观毛租金收益取100元/（m2·月）。
理由：本报告中，根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75元/（m2·月），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金的取值应在70（1＋2%）4～75（1＋5%）4元/（m2·月）取值，即在75.77～91.16元/（m2·月）之间，客观毛租金收益取100元/（m2·月）不合理。
（8）租约期外租金构成内涵不清。
理由：本技术报告没有对租约期外租金的构成进行说明。
（9）租约期外租金面积内涵不清。
理由：计算租约期外的租金收入，应该有明确的租金面积，估价技术报告中，没有明确租金面积的内涵。
（10）租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。
理由：谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估法定优先受偿款。本报告中，假设租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定不符合谨慎原则。
（11）租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。
理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失后的收入。有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和租金损失＋其他收入，即有效毛收入应考虑租赁保证金或押金的利息收入等其他收入。
（12）租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。
理由：净收益是净运营收益的简称，是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如由出租人负担的运营费用）以后得到的归因于估价对象的收益。净收益＝潜在毛租金收入－空置和租金损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用。
（13）空置率取2%的理由不充分。
理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，本报告空置率取2%没有依据。
（14）等比递增计算中租约期外的折现期错误。
理由：根据材料，租约期外的折现期应为4年，不应为5年。
（15）表1-8中的可比实例成交价未说明付款方式。
理由：选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基础一般包括5个方面：①同一付款方式；②同一采用单价；③同一币种和货币单位；④同一面积内涵；⑤同一面积单位。本报告中，没有说明可比实例成交价的付款方式。
（16）可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。
理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例一与估价对象及可比实例二、三的规模相差较大，不宜选为可比实例。
（17）可比实例与估价对象结构不同未作修正。
理由：选取的可比实例与估价对象必须具有可比性，结构不同应该进行修正。
（18）比较、修正项目不全。
理由：缺少情况的修正；缺少租赁期的比较和修正；缺少剩余收益年限（土地使用年限）的修正；缺少用途的比较修正；缺少交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。
（19）距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。
理由：房地产区位因素是一个综合性因素，对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。其中，位置包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。即距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素，不应放在个别因素内。
（20）表1-10中修正系数的表述形式错误。
（21）表1-10中修正系数的确定缺乏理由或某个因素的取值缺乏理由。
（22）表1-10中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。
（23）技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。
理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优先受偿款和抵押价值的说明。
（24）比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。
理由：比准结果的计算方法应说明理由，例如，可比实例相对于估价对象均相同或相似，结合估价人员经验，分别赋予权重。本报告中，直接用可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，缺乏理由。
（25）估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。
理由：估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。因为在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。本估价报告未说明选用简单算术平均值确定估价结果的理由。
（三）
封面和目录（略）[2007年真题]
致委托人函
××市中级人民法院：
受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
估价时点：2007年3月5日。
我公司根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为：
大写金额：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元），单价为11433元/m2。
估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。
××××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签字）
二〇〇七年三月十六日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6．没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7．本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8．未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：×××（签名盖章） 注册号：（略）
注册房地产估价师：×××（签名盖章） 注册号：（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）、《国有土地使用证》[证号：××地×字（1999）第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
（一）区位状况
位置：坐落××市××路3号楼5层整层
城市规划：行政办公区
环境景观：优美整洁
公共服务及基础设施完备程度：基本完备
商务氛围：处于××市行政中心范围
（二）实物状况
1．土地状况
用途：办公
地号：××区××街道163街坊1/6丘
四至：（略）
土地等级：1级
土地共用面积：3500m2
地势：土地平整
其中土地分摊面积：500m2
2．建筑物状况
建筑面积：957.3m2
建筑结构：砖混一等
层数：7层，无地下室，估价对象处于5层
层高：3.3m，檐高：24m
用途：办公
竣工日期：1999年12月1日
装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）
利用现状：现空置
（三）权益状况
1．建筑物权益状况根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字[2000]第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3m2，砖混一等。
2．土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》（证号：××地×字[1999]第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500m2，其中分摊土地面积：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
3．他项权利状况估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
他项权利人：中国工商银行××支行
权利种类：期房抵押
建筑面积：957.3m2
权利价值：574.38万元
抵押部分：5层整层
设定日期：1999年8月
他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号
四、估价目的
为法院办案提供价格参考。
五、评估的价值类型和定义
采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
六、估价时点
估价时点为2007年3月15日。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：
大写金额：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元），单价为：11433元/m2。
十一、估价报告应用的限制
本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。
十二、估价作业日期
2007年3月5日至2007年3月16日
十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）
估价技术报告
一、估价对象分析（略）
二、房地产市场分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
五、估价的测算过程
估价方法的基本步骤为：
搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格
其基本计算公式如下：估价对象比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（一）比较法
1．选取可比实例
搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表1-12），选择3个可比实例进行比较。
表1-12 可比实例表
2．可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表1-13。
表1-13 因素条件对比说明表
3．修正调整过程。以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值（区域因素与个别因素中子因素权重相同）。
表1-14 因素条件分值表
根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。
表1-15 可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
4．市场法估价结果3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：（12062＋10778＋11678）÷3＝11506（元/m2）。
（二）收益法测算
收益法的基本步骤为：搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→任算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。
根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
其计算公式如下：V＝A/（Y－g）×{1－[（1＋g）/（1＋Y）]n}
式中V——房地产的收益价格；
A——房地产未来每年净收益；
Y——房地产的报酬率；
n——房地产的收益期限；
g——净收益逐年递增的比率。
1．租赁收入的确定。根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/（m2·天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（m2·天）。
2．空置率及租金损失率的确定。根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。
3．年有效毛收入的确定。
有效毛收入＝日租金收入×天数÷年×（1－空置及租金损失率）
4．净收益的确定。根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。
现时年净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）
5．报酬率的确定。房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。
报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率
房地产报酬率确定为6%。
6．剩余收益期限的确定。根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。
7．租金年增长率的确定。经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%。
8．收益价格的确定按V＝A/（Y－g）×{1－[（1＋g）/（1＋Y）]n}计算：
表1-16 收益法计算过程
运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。
（三）估价对象房地产价格的确定
采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。
估价对象房地产单价＝（11506＋11360）÷2＝11433（元/m2）
估价对象房地产总价＝11433×957.3＝10944811（元）
取整为1094万元。
单价为11433元/m2。
六、估价结果
根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：
大写金额：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元），单价为11433元/m2。
附 件
1．《委托司法鉴定函》（复印件）
2．《房屋所有权证》（复印件）
3．《国有土地使用证》（复印件）
4．估价对象地理位置示意图
5．估价对象小区实景照片
6．估价机构资质证书（复印件）
7．估价机构营业执照（复印件）
8．房地产估价师注册证书（复印件）
答：上述估价报告中的错误及理由具体如下：
（1）致委托人函中缺估价目的。
理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。
（2）注册房地产估价师声明中没有说明现场查勘估价师的姓名。
理由：估价声明的写作要求注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行实地查勘，若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地勘察的注册房地产估价师的姓名和注册号。
（3）估价结果报告中区位状况描述中缺方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍。
理由：明确估价对象的区位状况，是要弄清估价对象的位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等状况。其中位置状况描述内容包括坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况等，单套住宅的区位状况还应包括所处楼幢、楼层和朝向；交通状况描述内容包括道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等；周围环境状况描述内容包括自然环境、人文环境、景观等。估价报告的写作要求完整，不应出现重大遗漏。
（4）环境景观及公共设施设备完善程度描述过于简单。
理由：估价对象的写作包括：①估价对象基本状况的说明（估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等）；②土地基本状况的说明；③建筑物基本状况的说明。对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。
（5）建筑物权益中没有交代共有人及房屋共有权证。
理由：估价对象的写作要包括估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等。因此，估价结果报告中，应交代共有人及房屋共有权证。
（6）没有交代土地使用权人。
理由：估计对象的写作要包括土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限。
（7）没有交代如何处理没有注销的他项权利。
（8）他项权利设定日期错误。
（9）估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由。
理由：估价方法要说明本次估价所采用的方法名称以及这些估价方法的定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。
（10）比较法中没有在交易情况中对成交价格进行说明。
（11）没有对比较因素进行详细分析说明。
（12）可比实例的总楼层数没有交代。
（13）楼层间差异没有进行因素差异调整。
（14）可比实例的土地登记状况没有说明。
（15）以估价对象因素条件为基础，相应分值为100的说法不准确。
（16）比较法中市场状况分值取值缺乏依据。
理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既要符合数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
（17）租金水平确定依据不够。
（18）没有说明租金的计算基础是建筑面积还是使用面积，没有说明出租面积比例。
（19）租赁收入没有包括其他收入，应包括租赁保证金或押金的利息收入等。
理由：租赁收入（潜在毛收入）包括租金收入、租赁保证金或押金的利息收入和其他收入。
（20）报酬率6%没有确定过程且取值不正确。
（21）年增长率2.5%的确定缺乏依据。
理由：经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%，租金年增长率的确定缺乏依据。
（22）附件中缺估价对象内部状况照片。
理由：房地产估价报告附件需要列明估价对象外观和内部状况照片，如未能进入估价对象内进行实地查勘的，可不附估价对象内部状况照片，但应在此说明没有估价对象内部状况照片的具体原因。
（四）
××××房地产估价报告
封面及目录（略）
致委托人函
×××（委托人全名）：
受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺（以下简称估价对象）的现时市场价值进行了估价。
估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元（大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整），单位建筑面积价格人民币6993元/m2。
附函提供房地产估价报告2份。
××××房地产评估有限公司（盖章）
法定代表人：×××（签章）
二〇〇六年十月十五日
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
××××房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）区位状况（略）
（二）实物状况
1．建筑物实物状况
建筑面积：243.70m2
建筑结构：钢筋混凝土结构
总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层
竣工日期：2005年9月10日
成新率：现状成新为十成新
层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5米，2层层高约3.2米
建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼
装修情况：（略）
设施设备：（略）
工程质量：（略）
维护、保养情况：良好
大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
物业管理状况：（略）
绿化等其他情况：（略）
2．土地实物状况
土地用途：1～2层为商业服务
土地等级：商业Ⅲ级
土地开发程度：七通一平
土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
形状、地势、地质；水文状况：（略）
（三）权益状况
1．建筑物权益状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号××号）相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。
2．土地使用权权益状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》，（证号××号）相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。
3．他项权利状况
据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
四、估价目的
为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
五、估价时点
2006年10月10日
六、价值定义
本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
十、估价结果
经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业期
2006年10月10日至10月15日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
十四、有关说明（略）
××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
（一）比较法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。
1．测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。
具体评估过程如下：
（1）可比实例的选取
选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对像的可比实例，有关资料见表1-17。
表1-17
（2）比较修正
①交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
②交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
③房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表1-18。
表1-18 房地产状况因素修正系数及计算表
（3）比准价格计算
根据表1-18中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：
利用实例A计算：为10605元/m2；
利用实例B计算：为9958元/m2；
利用实例C计算：为9285元/m2。
从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。
2．测算2层商铺价格
估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。
××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：9950×50%＝4975（元/m2）。
3．测算估价对象比准价格
估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85m2×（9950＋4975）＝181.86（万元）。
（二）收益法
1．估算有效毛收入
（1）潜在毛收入
潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入：根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/月·m2，则年潜在毛收入为：65×243.70×12＝190086（元）。
（2）有效毛收入
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：
有效毛收入＝潜在毛收入×（1－收入损失率）
空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：
190086×（1－10%）×（1－5%）＝162524（元）。
2．确定年运营费用
为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：
（1）税金
指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×（12%＋5.85%）＝29011元。
（2）管理费和租赁费用
指对出租房屋实行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%＝4063（元）。
（3）维修费
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元（取值及计算过程略）。
（4）保险费
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的0.15%。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×0.15%＝731（元）。
（5）运营费用合计
年运营费用＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＝38605（元）。
3．确定房地产年净收益
房地产年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝162524－38605＝123919（元）。
4．确定报酬率
报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%（取值理由及过程略）。
5．确定收益年限n
估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据颁布标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n＝58.9（年）。
6．计算房地产收益价格V＝A/Y×[1－1÷（1＋Y）n]＝123919/8%×[1－1÷（1＋8%）58.9]＝1532338（元）＝153.23（万元）
即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。
六、估价结果确定
经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则：估价对象最终估价结果：
房地产总价＝181.86×60%＋153.23×40%＝170.41（万元）
房地产单价＝170.41×10000÷243.70＝6993元/m2
估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2。
附件（略）
答：上述估价报告中的错误及理由具体如下：
（1）致委托人函缺少价值时点。
理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。
（2）致委托人函缺少估价报告应用的有效期。
理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。
（3）结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。
理由：估价对象的写作包括土地基本状况，内容有：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质等。估价结果报告不应缺少土地面积的描述。
（4）结果报告估价方法中缺少估价方法定义（或各种方法未做说明）。
理由：估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。所采用的估价方法的定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。
（5）结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误。
理由：如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期。
（6）技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，不具可比性。
理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足以下要求：①与估价对象区位相近；②与估价对象的用途相同（是指大类用途相同）；③与估价对象的权利性质相同（当两者不相同时，一般不能作为可比实例，如估价对象是出让土地使用权的房地产，则划拨土地使用权的房地产交易实例不能作为可比实例）；④与估价对象档次相当；⑤与估价对象规模相当（可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2）；⑥与估价对象的建筑结构相同。
（7）比较因素欠缺，如可比实例建成年代、土地尚可使用年期、容积率、可收益年限等是否相近（或未对上述因素进行修正；或未对权益状况进行修正）。
理由：估价报告的写作要求完整。应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容应齐全、配套，没有重大遗漏。
（8）缺少可比实例因素的分析说明（或缺少可比实例因素修正系数表；或修正系数取值说明）。
理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。报告的写作者应按照估价方法的操作步骤，因果分明、条例清晰的表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又符合逻辑推理。
（9）可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。
（10）比较法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。
（11）估价对象的层高经现场查勘，一层层高4.5米，未进行相应修正处理。
理由：比较修正时要对设备、层高、时间等主要影响因素进行修正。
（12）技术报告中比较法缺少计算公式（或比较法求取比准价格缺少计算过程）。
理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。报告的写作者应按照估价方法的操作步骤，因果分明、条例清晰的表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又符合逻辑推理。
（13）1、2层平均租金确定65元/（月·m2）过于简单（应用调查实例确定租金；应说明1、2层是否是组合商铺）。
（14）租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。
理由：租赁收入（潜在毛收入）包括租金收入、租赁保证金或押金的利息收入和其他收入。
（15）10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。
（16）有效毛收入计算应为190086×（1－10%－5%）＝161573（元）（两率不是连乘是连加）。
理由：有效毛收入，是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。空置的部分没有收入。收租损失是指拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或不付租金所造成的收入损失。
（17）营业税及附加为租金收入的5.85%不准确。
（18）运营费用中缺少土地使用税。
理由：运营费用，实质上包括两部分内容：一是维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。二是归于其他资本的收益，或称非房地产本身所创造的收益，例如货币资金的利息和利润等。
（19）出租房屋管理费和租赁费用，按经验数据取值不妥（或管理费和租赁费用取2.5%，理由不充分）。
（20）保险费的计算基础错误，应为建筑物现值
理由：计算保险费时，取建筑物重置价为2000元/m2错，应减去折旧。
（21）收益法公式的选用没有理由（或没有对未来净收益做出分析；或采取净收益不变公式缺少理由）。
（22）土地剩余使用年限为37.5年。
（23）收益法中采用建筑物耐用年限是错误的，应按土地使用权剩余年限计算。
理由：根据国家相关法律法规，按照孰短原则，确定房地产收益期限为建筑物耐用年限与土地使用权剩余年限的最小值。
（24）可比实例缺少币种。
（五）
××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设与限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
1区位状况（略）
2．实物状况（略）
3．权益状况（略）
四、估价目的
为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。
五、估价时点
2005年4月18日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。
七、估价依据（略）
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写金额：人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、估价人员（略）
十一、估价作业日期
2005年4月16日至2005年4月22日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1．根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2．估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3．对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
（一）假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1．采用的公式
估价对象价格＝开发完成后的房地产价值－续建开发成本－管理费用－投资利息－销售税费
2．估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。
市场法是将估价对象与在时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（1）
（2）所选可比实例（见表1-19）
表1-19 可比实例情况表
（3）交易情况修正
可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（4）交易日期调整
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。
（5）房地产状况调整
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
①区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表1-20）。
②个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97（具体比较情况见表1-20）。
表1-20 房地产状况因素分析表
（6）比较修正计算
表1-21 市场法修正计算表
从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果。
（3009＋2980＋2963）÷3＝2984（元/m2）
（7）预计开发完成后的总价值
估价对象规划总建筑面积为47799.80m2，其中地下建筑面积7979.00m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2，故估价对象预计建成后的总价值为：2984×39820.80＝11882.53（万元）。
3．继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2（含地下建筑面积3998.00m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21至23栋正在进行桩基础灌注工程。
（1）续建建筑安装工程费
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二〇〇五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.20元/m2，本次评估取900.00元/m2。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80.00元/m2，一般水电安装增加值为30.00元/m2，消防设备及安装增加值为10.00元/m2，电梯及安装增加值为50.00元/m2，则续建工程成本为：24578.00×（900.00＋30.00＋10.00＋50.00）＋23221.80×（900.00＋80.00＋30.00＋10.00＋50.00）元＝4917.95（万元）。
（2）室外道路管网及绿化等工程费
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30.00元/m2，估价对象用地面积为23667.00m2，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30.00×23667.00＝71.00（万元）。
（3）估价对象的续建成本合计
4917.95＋71.00＝4988.95（万元）
4．管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%，4988.95×3%＝149.67（万元）。
5．销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%，11882.53×8%＝950.60（万元）。
6．开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%＝748.34（万元）。
7．投资者购买待开发房地产应负担的税费
主要包含契税及印花税等，为在建工程价值的4.1%。
8．运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
（11882.53－4988.95－149.67－950.60－748.34）÷（1＋4.1%）＝4846.27（万元）
（二）成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。
采用的公式为：
估价对象价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
1．土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价＝1717.18元/m2（计算过程略）。
估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：
1717.18×23667.00＝4064.05（万元）
2．开发成本
（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费：39.82万元（计算过程略）。
（2）基础设施配套费
基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计为318.57万元。
（3）建筑安装工程费
估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元；
则估价对象开发成本为：
39.82＋318.57＋196.62＝555.01（万元）
3．管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%～4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计算。即管理费用为：555.01×3%＝16.65（万元）。
4．投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投人。利率取一年期贷款利率5.76%。即投资利息为：555.01×[（1＋5.76%）1.5/2－1]＝23.81（万元）。
5．销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6．开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。
则开发利润为：555.01×15%＝83.25（万元）。
7．运用成本法的估价结果
4064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4742.77（万元）
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：4846.27×50%＋4742.77×50%＝4794.52（万元）。则估价对象房地产价值为人民币4794.52万元，大写金额：人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
附件（略）
答：上述估价报告中的错误之处及理由具体如下：
（1）结果报告中缺估价原则。
理由：估价结果报告应记载以下事项：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价原则；⑧估价依据；⑨估价方法；⑩估价结果；⑪注册房地产估价师；⑫实地查勘期；⑬估价作业期。
（2）结果报告中缺少估价方法定义。
理由：估价方法要说明本次估价所采用的估价方法名称和定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中，应对理论上适用的估价方法进行阐述，并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。
（3）估价结果缺少单价。
理由：说明不同估价方法的测算结果和最终结果，估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。
（4）技术报告中缺少市场背景分析。
理由：房地产估价技术报告应包括以下内容：①估价对象描述与分析；②市场背景描述与分析；③估价对象最高最佳利用分析；④估价方法适用性分析；⑤估价测算过程；⑥估价结果确定。
（5）技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。
理由：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。后续开发的必要支出及应得利润为待开发房地产取得税费与后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润之和。
（6）比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。
理由：进行交易情况修正不仅要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格，还要测定这些特殊因素使成交价格偏离正常价格的程度。修正系数的取值应当与个别因素描述一致。
（7）可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。
理由：运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整。可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，会影响到房地产的价格，需要进行调整。
（8）开发完成后总价计算有错误。
理由：未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入（或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。或开发完成后总价计算有错误，应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值）。
（9）续建工程中的建安工程费为900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建工程费取值900元/m2缺具体说明。或续建工程费900元/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值应作说明）。
理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。估价报告的写作者对于相关参数的确定既要符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
（10）假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费和利息。
理由：假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价宗地土地价格的一种方法。
（11）假设开发法中利润率选取错误。不应选取××置业公司的利润率（或应选行业的平均（客观）利润率）。
理由：利润率是通过大量调查同一市场上相似的房地产开发项目的利润率得到的。
（12）假设开发法中开发利润计算错误。
理由：开发利润是土地增值税和企业所得税前的，未计算购买估价对象的投资利润（或未计算土地部分利润）。
（13）成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。
理由：应按总建筑面积47799.8m2计算。或应为382.4万元。
（14）成本法中管理费计算基数错，其中未计算土地取得成本。
理由：管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例。因此，管理费用通常按照土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。
（15）成本法中投资利息计算基数错，其中未计算土地取得成本。
理由：投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
（16）成本法中开发成本投资利息计算周期不应取整个项目开发周期1.5年。
理由：一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外需要说明的是，有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。对发生的时间段的划分，一般与计息周期相同。
（17）成本法中未考虑（应计算）销售税费。
理由：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方（在此为房地产开发企业）缴纳的税费。
（18）成本法中开发利润的计算基数错，其中未计算土地成本。
理由：开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－建设成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费。开发利润是指房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。
（19）估价结果的确定理由不充分（或权重取值各50%理由不清）。
理由：估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。因为我们在估价报告中要采用两种或以上的方法进行估价测算，用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。
（六）
××大厦房地产估价报告
封面及目录（略）
致委托方函
××股份有限公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司位于××市××路××号院内的××大厦（以下简称“估价对象”）的公开市场价值进行了评估。我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，在贵公司所提供的相关资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写金额：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：（略）。
××房地产评估有限公司（公章）
二〇〇四年十月十六日
估价师声明（略）
估价的假设与限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托人
××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）
二、估价机构
××房地产评估有限公司，法定代表人（略），地址（略），资质及资质证书号（略）
三、估价对象
××大厦是位于××市××路××号院内的一幢写字楼，建设用地面积为5000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地下2层，地上建筑面积为30000m2，地下2层为车库、人防和设备用房，建筑面积为8000m2，共有车位100个。大厦土地使用权由××股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年（2001年10月10日至2041年10月9日）。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。××股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权（土地使用证和房屋所有权证内容略），至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，保证为大厦提供双电源。
估价对象实物、权益和区位的其他情况（略）。
四、估价目的
确定估价对象抵押价值。
五、估价时点
2004年10月10日
六、价值定义
本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2004年10月10日～2004年10月16日
十三、估价报告应用的有效期
自估价报告完成之日起一年内有效。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。
六、估价测算过程
（一）收益法估价测算过程
1．年有效毛收入估算
估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21～30层计10000m2为××股份公司自用办公，1～20层写字楼计20000m2全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业（不含写字楼二次装修及家具）的租金情况（详细实例比较与分析略），估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为80元/月（能源费及物业管理费另计），出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%；押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%；地下车位的正常租金为1000元/（月·个），出租率100%，故：年有效毛收入＝80×12×30000×90%×（1－0.2）＋100×30000×6%＋1000×12×100×100%＝2211.60（万元）。
2．年运营费用估算
（1）年维修费
根据××市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/m2（确定依据及过程略），故：年维修费＝1500×38000×2%＝114.00（万元）。
（2）年管理费
年管理费按年租金的3%计算，故：年管理费＝2211.6×3%＝66.35（万元）。
（3）年保险费
估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计算，故：年保险费＝1500×38000×0.3%＝17.10（万元）。
（4）年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加
根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：年房产税和两税一费＝2211.6×（12%＋5.5%）＝387.03（万元）。
（5）年土地使用税
根据××市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：年土地使用税＝5×5000＝2.50（万元）。
（6）年运营费用合计
年运营费用＝114.00＋66.35＋17.10＋387.03＋2.50＝586.98（万元）。
3．年净收益估算
年净收益＝年有效毛收入－年运营费用＝2211.60－586.98＝1624.62（万元）。
4．确定适当的报酬率
通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产（含地下车库）的综合报酬率为7.5%（具体过程略）。
5．计算收益价格
选用有限年期的收益法公式。
自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝1624.62/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）37]＝20170.26（万元）。
故运用收益法的估价结果为20170.26万元。
（二）市场法估价测算过程
1．可比实例的选取
估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见表1-22（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。
表1-22 可比实例基本情况调查表（价格单位：元/m2）
2．比较修正过程
（1）交易情况修正
由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。
（2）交易日期修正
根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为105/100、104/100、103/100。
（3）区域因素修正
估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。
（4）个别因素修正
估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。
3．求取比准价格
实例A：
6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）＝6818（元/m2）
实例B：
6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/101）＝6747（元/m2）
实例C：
6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）＝6963（元/m2）
由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格。单位比准价格＝（6818＋6747＋6963）÷3＝6843（元/m2）。
故运用市场法的估价结果为：比准价格＝6843×30000＝20529.00（万元）。
七、估价结果确定
由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。
估价对象房地产价格＝（20170.26＋20529.00）/2＝20349.63（万元），取整为20350万元（精确到万元）。
单位价格＝203500000÷38000＝5355（元/m2）（取整）。
估价人员根据估价目的，按照房地产估价的估价原则、方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写金额：人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）。
附件（略）
答：上述估价报告中的错误之处及理由具体如下：
（1）致委托人函中没有说明价值时点。
理由：致委托人函的写作内容应包括：①致函对象；②估价目的；③估价对象；④价值时点；⑤价值类型；⑥估价方法；⑦估价结果；⑧与估价结果和使用估价报告有关的特别提示；⑨致函日期。
（2）致委托人函中缺法定代表人的签名。
理由：致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。致委托人函中的文字应表述准确、简洁，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。
（3）估价方法中未说明收益法和比较法的定义。
理由：估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。
（4）年有效毛收入中80元/月的计算单位是使用面积，应对计算表达式中建筑面积进行相应换算。
（5）地下车位100%的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由。
理由：房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求，主要包括对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：①前后没有照应；②数据来源没有出处或是有错；③判断推理没有充足的理由。应对确定出租率给出具体的计算方法和理由。
（6）收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算。
理由：对商务办公房地产估价时应详细了解是否存在合法租约的限制，租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。
（7）年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90%。
理由：房地产估价报告写作的文字要求中，不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。另外，有效毛收入，是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。其中，潜在毛收入，是房地产在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于房地产的总收入。所以年有效毛收入的计算要考虑出租率。
（8）年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺少理由。
理由：管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与建设成本之和的一定比例。
（9）年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由。
理由：保险费是指房产所有人为使自己房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。保险费一般按照房屋重置价乘以保险费率计算。
（10）报酬率求取应区分不同用途分别求取地下车位和写字楼部分的相应报酬率，不能用综合报酬率替代。
理由：不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同收益类型，如期间收益和期末转售收益，基于合同租金的收益和基于市场租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押贷款收益和自有资金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。
（11）未说明收益法公式选取理由。
理由：房地产估价报告的写作要求完整，收益法公式的选择应说明理由。收益法公式很多，包括有限年期、无限年期，本例中应为有限年期。
（12）交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高。
（13）区域因素修正错误。
理由：应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在价值时点的区域因素状况相比。
（14）个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致（注：个别因素修正都是“一般”）。
理由：房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求，主要包括对词义、语句的要求、防止错字漏字等，另外还有段落、结构安排，文字说明、图表的结合使用，专业术语规范等问题。不能出现自相矛盾的现象，造成逻辑混乱。逻辑混乱的情况主要有：①前后没有照应；②数据来源没有出处或是有错；③判断推理没有充足的理由。
（15）比较法中没有说明是否包含地下车位的价值。
理由：由于地下车位的合理运营费用、地下车位的重置价格（地下层的成本一般都分摊到地上建筑物）难以准确合理地确定，故收益法和成本法均较难采用。选用具有可操作性的，并能反映价值时点地下车位公开市场价值水平的比较法进行估价。该建筑地下2层为车库、人防和设备用房，比较法应说明是否包含地下车位的价值。
（七）
××酒店房地产抵押估价报告
（封面及目录略）
致委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托人
××酒店有限公司，法定代表人：××，住所：市××路××号。
二、估价机构
××房地产估价事务所，法定代表人：××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：一级。
三、估价对象
1地理位置及概况（略）
2．估价对象概况
估价对象：酒店第1、2、10～13、20层。
建筑面积：11275m2。
土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。
竣工日期：1991年8月。
估价对象用途：酒店客房、餐饮、娱乐。
建筑结构：框架。
建筑装修情况：（略）。
四、估价目的
为银行抵押贷款提供依据。
五、估价时点
1999年8月20日
六、估价依据（略）
七、估价原则（略）
八、估价方法
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
九、估价结果
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期（略）
××酒店房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
将估价对象分为三部分进行估价，与第一、二层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第10～13层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法进行估价；第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法进行估价。
六、估价测算过程
（一）酒店第一、二层估价
酒店第一层为酒店大堂，第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二层建筑面积均2830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：一层45000元/m2，二层30000元/m2。可比实例二，华强商厦1999年8月的市场售价为：一层39000元/m2，二层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：一层38000元/m2，二层24000元/m2。
确定可比实例修正系数的依据（略）。
表1-23 修正计算表
一层比准价格为：（34091＋34392＋34142）÷3＝34208（元/m2）；
二层比准价格为：（20979＋21645＋21563）÷3＝21396（元/m2）；
第一、二层价值为：（34208＋21396）×2830＝157359320（元）。
（二）酒店第10～13层估价
酒店第10～13层为客房，建筑面积4500m2。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
选用收益法公式：V＝A/R×[1－1/（1＋R）n]。
式中，V为收益法评估价格；A为房地产年纯收益；R为报酬率；n为尚可使用年限。
1．尚可使用年限n的确定
该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n＝42。
2．年净收益A的确定
酒店第10～13层共有客房104间。根据该公司提供的1996年至1998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则：年总收入＝104×400×365＝15184000（元）。
酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。
年净收益A＝15184000×（1－45%）＝8351200（元）。
3．报酬率R的确定
采用累加法求取报酬率，求得的报酬率为8%。
酒店第10～13层价值：V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）42]＝100270342（元）。
（三）酒店第20层估价
酒店第20层为卡拉0K室、酒吧，建筑面积为1125m2，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100、110、120、130、140万元，租赁税费占租金收入的20%。
计算年净收益：
A＝[100/（1＋8%）＋110/（1＋8%）2＋120/（1＋8%）3＋130/（1＋8%）4＋140/（1＋8%）5]/5×（1－20%）＝756792（元）
酒店第20层价值：V＝756792/8%×[1－1/（1＋8%）5]＝3021651（元）。
（四）估价对象的总价值
157359320＋100270342＋3021651＝260651313（元）
（五）应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：260651313×80%＝208521050（元）。
七、估价结果确定
估价对象的总价值为人民币208521050元（大写金额：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。
答：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
（1）估价对象缺少房地产权属状况描述；
理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象基本状况应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等。
（2）缺少价值定义；
理由：房地产估计报告中应说明估价的价值类型和估价价值即价值定义。
（3）酒店大堂采用市场比较法不当；
（4）结果报告中与技术报告的建筑面积不吻合；
（5）酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误；
（6）第2层估价交易案例一综合修正超过30%；
（7）第2层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法；
理由：第二层出租给某公司经营酒楼，是收益性物业。具有现实收益性或潜在收益性的房地产，均属于广义的收益性物业，均可使用收益法作为估价方法，特别是在相邻路段同类型或相近类型收益性房地产数量众多的区域。
（8）第10～13层尚可使用年限，应为土地使用权剩余年限，即为29年；所以10～13层的价值为V＝8351200/8%×[1－1/（1＋8%）29]＝93186080.28（元）；
理由：根据国家相关法律法规，按照孰短原则，确定房地产收益期限为建筑物耐用年限与土地使用权剩余年限的最小值。
（9）第10～13层估价时未采用客观的、未来的收益水平；
（10）对酒店大堂的估价有重复计算；
（11）第10～13层估价求收益时未考虑入住率；
（12）确定报酬率时安全利率选用不当；
（13）第20层估价时年净收益求取方法错误；
（14）第20层估价时未考虑5年以后的收益；
（15）总价不应再扣除折旧；
（16）缺少估价作业日期；
（17）缺少确定估价结果的理由；
（18）第20层的资本化率应与第10～13层有所不同；
（19）应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响；
理由：抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。
（八）
（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略）
××置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托方
××置业公司
法定代表人：×××
住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所
法定代表人：×××
住所：××市××路××号
二级评估机构资质。
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为估价对象抵押贷款提供依据。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写金额：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写金额：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为9430元/m2；在建写字楼的总价值9741万元（大写金额：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2004年6月30日至2004年7月5日。
十三、估价报告应用的有效期（略）
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
（一）超市的估价（略）
估价对象的单价＝（9347＋8484＋10458）÷3＝9430（元/m2）；总价＝9430×7800＝7355（万元）。
（二）在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入＝13500×300×1.2×8.27×（1－20%）＝3215（万元）；
年运营费用＝3215×55%＝1768（万元）；
净收益＝有效毛收入－运营费用＝3215－1768＝1447（万元）；
收益年期取50年；
报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%；
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。
（1）续建工程费及管理费等
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
（2）投资利息
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息＝3490×[（1＋5.85%）0.5－1]＝101（万元）。
（3）销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费＝14183×6%＝851（万元）。
3．在建写字楼的评估价值
总价值：14183－3490－101－851＝9741（万元）。
六、估价结果确定
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元（大写金额：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写金额：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写金额：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
答：上述估价报告有多处错误，具体如下：
（1）估价对象描述中缺少权益状况说明。（如土地使用期限及起止日期。剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等）
理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象基本状况应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等。土地基本状况应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等。
（2）没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。
（3）在估价对象说明中，对建筑物说明不够全面，如缺少交通，公共配套设施，周围环境等区位状况说明，建筑物建成年份，结构，层高等说明。
（4）超市还应选用收益法进行估价。
理由：超市属于收益性物业，在采用比较法的同时也应采用收益法对其进行估价。
（5）缺拟采用的估价方法的定义。
理由：估价方法要说明本次估价所采用的估价方法名称和定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。
（6）估价结果中应说明在建写字楼单价。
（7）收益期限的选取没有说明原因或依据。
（8）收益法只选择一个参照物，客观性不够。
（9）全年收益天数按300天计算错误。
（10）确定报酬率不能只参照一个实例。
理由：报酬率采用市场提取法确定，选取同类房地产的交易实例，通过试算法与线性内插法求取，不能只参照一个实例。
（11）比准价格应为收益价格。
理由：在测算该写字楼开发完成后的价值中，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入有限年期公式求取的是估价对象在经营使用状态下的收益价格而不是比准价格。
（12）应该首选现金流量折现法进行计算。
（13）未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。
理由：投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。为便于投资利息的计算，销售费用应区分为竣工（或者说是开发完成）之前发生的费用和竣工（或者说是开发完成）之后发生的费用，在竣工（或者说是开发完成）之前发生的费用应计息，在竣工（或者说是开发完成）之后发生的费用不计息。在建工程投资的利息应计算在内。
（14）缺少未来发生的利润的计算。
（15）缺少开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。
理由：根据在建工程建设进度，需测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。
（16）缺少附件的有关内容。
理由：估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
（17）光辉大厦的租金收入是否有租约限制、是否是客观收益，没有说明。
理由：估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入等，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入等后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入等进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金，又称为实际租金），租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。
（18）技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。
（19）没有说明空置率是预测的客观空置率。
（20）在确定收益价格时，未说明土地使用权出让合同只能够在已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。
（21）假设开发法缺少投资利润，销售费用，取得待开发房地产税费的计算。
（九）
封面和目录（略）
致估价委托人函
××公司：
受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。
我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估价报告。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值为：
估价对象单价：写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位。
估价对象总价值：人民币91071万元。
大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。
××房地产估价有限公司××分公司（盖章）
法定代表人（盖章）
二〇〇九年七月九日
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象登记状况
（二）估价对象权利状况
估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象《国有土地使用证》，××拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用类型为出让。
表1-24 估价对象状况
（三）估价对象实物状况
估价对象位于××市金融街×区×号，于1998年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层标高3.2m/3.6m/4.5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一～四层为棕色花岗石饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。
地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个车位），地上车位共53个。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2009年6月30日
六、价值定义
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范
1．《中华人民共和国物权法》。
2．《中华人民共和国担保法》。
3．《中华人民共和国城市房地产管理法》。
4．《中华人民共和国土地管理法》。
5．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
6．《城市房地产抵押管理办法》。
7．《房地产估价规范》。
（二）委托方提供的有关资料（略）
（三）估价方掌握的有关资料
1．估价对象所在区域同类型房地产交易资料。
2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。
3．国家及当地有关税费法规。
4．其他政策文件等。
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：
1．合法原则（略）。
2．最高最佳使用原则（略）。
3．替代原则（略）。
4．估价时点原则（略）。
九、估价方法
因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。
两种估价方法定义如下：（略）
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、风险提示（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）市场法
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。
计算公式：
估价对象市场价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
1．可比实例选择
区域市场同类项目售价等数据组见表1-25。
根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：
可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2。建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。
可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2007年10月。
可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/m2，交易时间为2008年5月。
2．房地产比较因素条件说明表
表1-25 房地产比较因素条件说明表
3．房地产价格影响因素修正系数确定
根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：
（1）交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，见表1-26：
表1-26 交易情况修正系数表
（2）交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，今年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，见表1-27：
表1-27 交易日期修正系数表
（3）区域因素及个别因素修正
（区域因素指数、个别因素指数确定过程略）
经比较得出房地产比较因素条件指数表如表1-28所示：
表1-28 房地产比较因素条件指数表
4．房地产比较因素修正系数确定
将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数，如表1-29所示：
表1-29 房地产比较因素修正
5．计算结果
比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。
（二）收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流，为委托方提供参考，也采用此种方法。
1．收益法测算过程（略）
2．收益法计算结果
按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。
七、估价结果确定
估价人员通过市场法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用市场法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见表1-30：
表1-30
即估价对象于估价时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：
1．写字楼部分：89928万元。
2．地下车库：1143万元。
合计总价为人民币91071万元。
八、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于估价时点2009年6月30日的房地产市场价值（略）。
附件（略）
答：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
（1）致委托人函中缺估价对象说明。
理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型（名称）、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。本估价报告的致估价委托人函，没有对估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等进行说明。
（2）致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿权和抵押价值说明（或给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。
理由：本案例评估目的为“为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对估价对象房地产的抵押价值进行评估”。但致委托人函中只给出评估对象的市场价值，没有给出抵押价值。
（3）致委托人函中不应以估价公司分公司的名义出具报告。
理由：致委托人函对于受函方要写明估价委托人的全称，致函方要署房地产估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。本案例致函方不能署估价公司分公司。
（4）估价结果报告中对估价对象描述不全。
估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、地役权等他项权利，土地使用权期限及其起止日期，缺房屋所有权情况的明确说明。
估价对象中缺区位状况介绍或说明。
估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。
理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：①估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况，包括估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况，包括层数、用途、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。本评估报对估价对象的权利状况描述不清楚。
（5）估价原则中缺谨慎原则。
理由：房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③估价时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。估价结果报告中的估价原则主要说明本次估价遵循的房地产估价原则，并对所列估价原则进行简要定义，不能滥列估价原则，所列原则必须具有针对性。
（6）估价结果报告中缺变现能力分析。
理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：①估价委托人；②房地产估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤价值时点；⑥价值类型；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；⑩估价结果；⑪注册房地产估价师；⑫实地查勘期；⑬估价作业日期；⑭估价报告使用期限；⑮变现能力分析；⑯风险提示。本评估结果报告没有变现能力分析的内容。
（7）市场法中对可比实例的介绍缺少是否有地下车库的明确说明。
理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。本案例的估价对象含有地下车库，可比实例的介绍应该对有无地下车库进行说明。
（8）市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。
理由：交易时间与估价时点相距时间越长，市场行情越容易变动，市场交易价格变化的可能性越大。本案例，B交易时间与估价时点相距时间近两年，但交易价格变化不大，仍具有可比性，说明此间房地产行情比较稳定，变化不大。
（9）市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，应说明在此期间房地产市场行情变化不大。
理由：交易时间与估价时点相距时间越长，市场行情越容易变动，市场交易价格变化的可能性越大。本案例，C交易时间与估价时点相距时间一年以上，但交易价格变化不大，仍具有可比性，说明此期间房地产行情比较稳定，变化不大。
（10）周边景观应属于区域因素。
理由：区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。具体可包括：距市中心距离、交通便捷程度、公共配套设施完备度、环境状况、景观状况等。
（11）可比实例B只是南楼A座成交，其成交规模应予以调整。
理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。若B只有南楼A座成交，可比实例A、C及评价对象都是整栋成交，则B的可比性受影响，应对其成交规模进行调整。
（12）市场法交易日期修正系数的确定应说明理由。
理由：市场法交易日期修正系数应根据交易日期相距时间的长短和市场调查中市场价格的波动情况具体确定，估价技术报告中应说明市场法交易日期修正系数的确定及确定的理由。
（13）市场法计算中缺权益状况说明和调整。
理由：估价技术报告中，市场法测算应包括的内容有：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥房地产状况调整；⑦计算比较价值。其中，房地产状况调整应包括：区位状况说明与调整；实物状况的说明与调整；权益状况的说明与调整。本估价技术报告，没有权益状况的说明与调整。
（14）市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。
理由：市场状况调整也称为交易日期调整，市场状况调整调整系数应以可比实例成交日期的价格为基准确定，而不是以估价对象条件为基础确定，指数为100。
（15）可比实例A修正系数计算错误。
（16）可比实例B修正系数计算错误。
（17）地下车库价格仅用收益法一种方法计算，未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。
理由：当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。
（18）估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明。
理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优先受偿款和抵押价值的说明。
（19）技术报告中多了第八项内容：估价结果。
理由：估价技术报告的内容包括：①估价对象区位状况的描述与分析；②估价对象实物状况的描述与分析；③估价对象权益状况的描述与分析；④市场背景描述与分析；⑤估价对象最高最佳利用分析；⑥估价方法适用性分析；⑦估价测算过程；⑧估价结果确定。估价结果是估价结果报告的内容。
（十）
封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
××商业城部分商铺估价结果报告
一、委托方：××有限公司（法定代表人、住所略）
二、估价方：××房地产估价事务所（法定代表人、住所略）
三、估价对象
估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。××商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（3001～3009号）经营男女装，业主分别与“××”“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的
为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。
五、估价时点
2008年6月20日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终估价值。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果
××有限公司委托评估的位于××路××商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元（大写港币叁佰玖拾捌万元整），折合人民币426万元（大写金额：人民币肆佰贰拾陆万元整）（港币：人民币＝1∶1.07）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析
××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）运用市场比较法估价
由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并做出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下。
1．交易情况修正
可比实例A、B、C均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2．交易日期修正
有关统计部门的资料表明，2008年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2008年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。
3．个别因素修正
以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。
4．区域因素修正
可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略优于可比实例A。
可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略劣于可比实例B。
可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处的××商业城的区域条件略优予可比实例C。
1-31 市场比较法估价计算表
物业名称：××商业城3层商铺（估价时点：2008年6月20日）
5．求取比准价格
平均比准价格单价＝（7282＋7197＋7402）/3＝7294（港元/m2）；
故采用市场比较法估价××商业城3层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15×7294＝3990912（港元），取整为399万港元。
（二）运用收益法估价
由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用收益法，公式为：V＝a/r×[1－1/（1＋r）n]。
资本化率取9%。
1．估算年租金收入
经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：
该物业客观租金水平取人民币85元/（m2·月）（m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元×12＝1020（元/m2）。
2．计算年出租费用
维修费：按年收益的3%计算，年维修费＝1020×3%＝30.6（元/m2）；
房产税：建筑物购建价格×70%×1.2%＝65.1（元/m2）；
保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5‰＝19.4（元/m2）；
营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020×16.576%＝169.1（元/m2）；则年总费用＝30.6＋65.1＋19.4＋169.1＝284（元/m2）。
3．估算年净收益
1020－284＝736（元/m2）
4．求取收益价格
剩余使用年限为34年，则收益价格单价V＝736/9%×[1－1/（1＋9%）34]＝7741（元/m2）＝7235（港元/m2）。
（港元：人民币＝1∶1.07）
故采用收益法估价××商业城第三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：
7235×547.15＝3958630（港元），取整为396万港元。
七、估价结果确定
将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：
最终估价值＝（399＋396）/2＝398（万港元）。
综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2008年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。
附件（略）
答：上述估价报告中的错误及理由具体如下：
（1）估价结果报告中，估价对象××商业城土地权益状况未有介绍，土地使用权何时出让，使用年限起止时间、土地级别等均应详细说明。
理由：估价结果报告中，估价对象的写作应包括三方面的内容：①估价对象基本状况的说明，应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等；②土地基本状况的说明，应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等；③建筑物基本状况的说明，应包括建筑物层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。
（2）在估价技术报告中适用的可比实例A为××酒店，虽属商业类物业，但为旅店，与估价对象商铺小类不相同，故而不甚适当。
理由：可比实例选取是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例应符合可比实例房地产应与估价对象房地产相似的要求，包括：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。
（3）可比实例C为××大厦，不知是百货大楼还是写字楼，如果是办公大厦，则亦不恰当。
理由：可比实例选取是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例应符合可比实例房地产应与估价对象房地产相似的要求，包括：①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。
（4）区域因素修正中，可比实例A的描述性语言：“估价对象所处的××商业城的区域；条件略优于可比实例”，与表格中的繁华程度（高）、修正系数为100/103并不符合，“可比实例A所处的区域条件略优于估价对象所处的××商业城”，故作减价调整。
理由：区域因素调整时，可比实例条件优于估价对象，则做减价调整；可比实例条件劣于估价对象，则做加价调整。可比实例A的繁华程度比估价对象高，修正系数为100/103，故可比实例A条件优于估价对象，应做减价调整。
（5）与上同理，可比实例B所处的区域条件略劣于估价对象所处的××商业城，应作增价调整，调整系数为100/98。
理由：区域因素调整时，可比实例条件优于估价对象，则做减价调整；可比实例条件劣于估价对象，则做加价调整。可比实例B的繁华程度比估价对象低，修正系数为100/98，故可比实例B条件劣于估价对象，应做加价调整。
（6）与上同理，可比实例C所处的区域条件略优于估价对象所处的××商业城，应作减价调整，调整系数为100/102。
理由：区域因素调整时，可比实例条件优于估价对象，则做减价调整；可比实例条件劣于估价对象，则做加价调整。可比实例C的繁华程度比估价对象高，修正系数为100/102，故可比实例C条件优于估价对象，应做减价调整。
（7）收益法中，资本化率为什么取9%的理由未见说明。
理由：收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。采用收益法时，应说明资本化率的理由。
（8）计算年出租费用中，建筑物构建价格是多少，未有说明。从题意分析，应是7750元/m2但没有出处。
理由：估价中的价格应予以明确说明。
（9）建筑物投保时的构建价格与上相同，应为7750元/m2，未有出处。
理由：估价中的价格应予以明确说明。
（10）求取收益价格中，剩余使用年限为34年，从何处来，未有说明。
理由：估价中的价格应予以明确说明。
（11）今后34年中（2008年6月20日至2042年6月19日），年净收益736元/m2始终保持不变未有说明，是否可能。
理由：年净收益在长时间内的变化应当说明。
（12）资本化率在34年中也一直保持不变，未说明。
理由：资本化率的取值应当说明。
（13）收益法公开市场价7235×547.15＝3958630.25（港元），略有误差。
（14）最后的估价结果确定中，也要用人民币表示为426万元。
理由：说明不同估价方法的测算结果和最终结果，估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明价值时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。
四、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（错处不超过4个）
（一）
本次估价背景情况如下：[2013年真题]
估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片段：
注册房地产估价师声明
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2．本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4．我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．我们已于2012年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1．本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2．本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3．本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4．本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5．本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6．本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7．本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8．本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9．因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10．本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
答：该评估报告中存在的错误如下：
（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提，而不是以持续使用为假设前提。
（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
（二）
本次估价背景情况如下：[2010年真题]
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片段。
（一）估价的假设条件
1．价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2．本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3．本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4．估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。
5．估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
6．估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7．任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8．我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9．注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。
（二）估价的限制条件
1．本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
2．估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3．根据××市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告价值时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
4．本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
答：估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：
（1）错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据。
理由：本次估价的委托方是××房地产开发公司，从其施工方获取了相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中应表述为委托人提供的资料及数据。
（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点算起为40年。
改为：设定其土地使用权年限自价值时点算起为44年。
理由：其土地使用权年限为自价值时点至证载土地使用权终止日期2053年6月19日止为44年。
（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。
改为：自本报告出具之日起半年内有效。
理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。
（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。
改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。
理由：估价假设和限制条件中，要说明：①本次估价的假设前提；②未经调查确认或无法调查的资料；③估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；④本估价报告使用的限制条件。其假设条件的表述应该为假设……，不能用不确定……。