第四节 物业使用与维护
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．物业管理区域内按照建设规划的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主确需改变用途的，应当（ ），并告知物业服务企业。[2014年真题]
A．经业主大会同意
B．经业主委员会同意
C．经行政主管部门审批
D．依法办理有关手续
【答案】D
【解析】物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的。因此，无论业主大会、业主委员会、业主和物业服务企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。但是，因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共用设施用途的客观情况。为保证城市规划的权威性和防止对公共利益造成侵害，对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。
2．某物业服务企业决定利用小区内部分公共场所开展经营活动，增加公共收益。此决定应经（ ）同意。[2013年真题]
A．居民委员会
B．业主委员会
C．业主大会
D．建设单位
【答案】C
【解析】《物业管理条例》明确规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意。
3．关于物业使用与维护的说法，错误的是（ ）。[2010年真题]
A．供水、供电、供气等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任
B．业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业
C．业主在住宅室内装饰装修活动中，可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸
D．物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修，有关业主应当给予配合
【答案】C
【解析】A项，《物业管理条例》明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；B项，装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。为了维护业主的共同利益，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定，对房屋装饰装修行为进行管理，为了便于物业服务企业提供装饰装修管理服务，《物业管理条例》规定了业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务；D项，《物业管理条例》第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
4．业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向（ ）办理有关手续后告知物业服务企业。
A．土地行政管理部门
B．建设行政管理部门
C．房地产行政管理部门
D．规划行政管理部门
【答案】D
【解析】由于改变公共建筑和共用设施用途可能影响到物业服务企业的正常管理，因此《物业管理条例》要求业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业服务企业，以便物业服务企业及时调整管理方案。如果改变用途涉及物业服务企业合同利益，双方还应就有关权益作出相应调整。
5．对于确需改变公共建筑和公用设施用途的，依法办理有关行政审批手续的是（ ）。
A．业主大会
B．物业服务企业
C．业主委员会
D．业主代表
【答案】C
【解析】由于物业公共建筑和共用设施属于物业管理区域内全体业主所有，因此物业服务企业无权擅自决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。
6．业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，在依法办理有关行政审批手续前，需要讨论同意的机构是（ ）。
A．业主大会
B．业主委员会
C．物业服务企业
D．建设单位
【答案】A
【解析】参见第5题解析。
7．无论业主还是物业服务企业，都不得擅自占用或挖掘（ ）内的道路和场地。
A．物业维护区域
B．物业管理区域
C．业主管理区域
D．业主委员会管辖区域
【答案】B
【解析】物业管理区域内的道路、场地是为业主共同利益建设的，无论业主和物业服务企业，都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。
8．业主或物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内（ ）。
A．恢复原状
B．赔偿损失
C．赔礼道歉
D．公告声明
【答案】A
【解析】物业管理企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。无论业主或物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。
9．供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担（ ）相关管线和设施设备维修、养护的责任。
A．公共部位
B．私人住宅内
C．物业管理区域内
D．社区范围内
【答案】C
【解析】物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视管线和相关设施设备的维修养护责任的承担是一个存有争议的问题。为此《物业管理条例》明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
10．利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充（ ），也可以按照业主大会的决定使用。
A．物业费
B．专项维修资金
C．经营者的营业资金
D．业主委员会的经费
【答案】B
【解析】关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，各方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住房专项维修资金。《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
11．利用共用部位、共用设施设备经营不需要征得（ ）的同意。
A．相关业主
B．业主大会
C．物业服务企业
D．居民委员会
【答案】D
【解析】《物业经营管理条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的规定明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1．业主因维修物业需要临时占用挖掘道路场地的，只有在征得（ ）同意的情况下才可实施。[2014年真题]
A．居民委员会
B．业主委员会
C．规划部门
D．物业行政管理部门
E．物业服务企业
【答案】BE
【解析】为了加强管理和保护公共利益，对于业主因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，只有在征得业主委员会和物业服务企业同意的情况下才可实施，当事人不得擅自实施占用、挖掘行为。
2．有关利用物业共用部位、共用设施进行经营的说法，正确的有（ ）。[2011年真题]
A．相关业主对经营行为有事先否定权
B．业主大会对经营行为有事先否定权
C．物业服务企业对经营行为有最终决定权
D．经营所得利益可以用于补充住宅专项维修资金
E．经业主大会决定，经营所得收益也可以冲抵业主应缴纳的物业服务费
【答案】ABDE
【解析】《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作了三方面的规定：①明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意；②明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须按规定办理手续；③明确利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方式。关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，各方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住房专项维修资金。同时，为尊重全体业主的意愿和满足特殊使用需要，《条例》规定业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。
3．关于物业使用与维护的相关规定，下列说法正确的有（ ）。
A．公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变
B．公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任
C．业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业
D．利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续
E．物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，物业服务企业应及时维修养护
【答案】ABCD
【解析】《物业管理条例》对各主体使用和维护物业的行为进行了明确的规范：①公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变；②物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘；③公用事业单位应当依法履行维修养护责任；④装饰装修房屋行为应当依法规范；⑤利用物业共用部位、共用设施设备经营的规定。E项，《物业管理条例》第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
4．利用物业共用部位、共用设施设备进行物业经营活动的，业主所得收益的使用途径包括（ ）。
A．可以补充专项维修资金
B．滚动计入下一期物业服务费
C．与物业服务企业合理分配
D．可以按照业主委员会的决定使用
E．可以按照业主大会的决定使用
【答案】AE
【解析】关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充住宅专项维修资金。同时，为尊重全体业主的意愿和特殊使用需要，《物业管理条例》规定业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。