第二节 物业服务收费
一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1．根据我国经济发展状况和群众现实生活水平，物业服务费既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，这个观点强调的是物业服务收费应当遵循（ ）原则。[2014年真题]
A．合理
B．公开
C．市场调节
D．政府指导
【答案】A
【解析】A项，合理原则，是指物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平，进而造成业主房屋财产的贬损和影响群众生活水平的提高。因此，研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策。B项，物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。CD两项是物业服务定价形式。
2．物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与（ ）相适应的原则。[2013年真题]
A．企业资质
B．人员配置
C．企业规模
D．服务水平
【答案】D
【解析】《物业管理条例》第四十一条对物业服务收费做出原则规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
3．关于物业服务收费原则的说法，错误的是（ ）。[2011年真题]
A．物业服务收费应遵循合理原则
B．物业服务收费应遵循公开原则
C．物业服务收费应遵循收费与业主收入水平相适应原则
D．物业服务收费应遵循收费与服务水平相适应原则
【答案】C
【解析】参见第2题解析。
4．实行市场调节价物业服务收费的，价格协调的双方主体是（ ）。[2014年真题]
A．业主与物业服务企业
B．物业服务企业与企业价格行政主管部门
C．业主与价格行政主管部门
D．价格行政主管部门与房地产行政主管部门
【答案】A
【解析】市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。我国开展物业管理以来，政府价格主管部门和房地产主管部门，对高档公寓、别墅和非住宅的物业服务收费管理，一般都实行市场调节价，由业主和物业服务企业根据不同的服务项目和标准协商议定物业服务费的标准。
5．根据《物业服务收费管理办法》，业主缴纳物业服务费用的依据是（ ）。[2011年真题]
A．临时管理规约
B．业主大会议事规则
C．物业服务合同
D．政府管理部门制订的收费办法
【答案】C
【解析】各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。
6．根据《物业服务收费管理办法》，包干制是指由业主统一向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（ ）享有或者承担的物业服务计费方式。[2011年真题]
A．物业服务企业
B．建设单位
C．全体业主
D．全体居住人
【答案】A
【解析】《物业服务收费管理办法》规定，包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
7．物业服务收费实行包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和（ ）。[2013年真题]
A．管理费
B．物业服务企业的酬金
C．物业服务企业的利润
D．社会保险费用
【答案】C
【解析】《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务收费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
8．某住宅小区实行酬金制物业服务收费方式，下列内容中，不属于物业服务企业应当履行的义务是（ ）。[2014年真题]
A．向业主大会公布物业服务资金年度预决算
B．每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况
C．聘请专业机构对物业服务资金年度预决算进行审计
D．及时答复业主大会对公布的物业服务资金年度预决算提出的质询
【答案】C
【解析】《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务：①物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；②业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复；③物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。C项，物业服务企业的义务是应当配合，而不是聘请。
9．实行明码标价的物业服务收费标准发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前（ ）天，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。[2014年真题]
A．15
B．20
C．30
D．60
【答案】C
【解析】物业服务企业向业主提供物业服务合同约定的物业服务及物业服务合同约定以外的服务，应当按照《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价。物业服务企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月（即30天），将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。
10．下列物业服务企业提供的日常服务工作中，属于需公示的是（ ）。[2013年真题]
A．业主信息
B．服务内容
C．企业财务状况
D．监控录像信息
【答案】B
【解析】《物业服务收费明码标价规定》明确规定，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时问、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。
11．下列费用中，计入物业服务费成本或支出的是（ ）。[2011年真题]
A．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
B．物业服务人员的奖金
C．物业共用部位、共用设施设备的大中修费用
D．物业共用部位、共用设施设备的更新改造费用
【答案】A
【解析】物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用应计入物业服务费用成本。物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
12．业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（ ）应当督促其限期交纳。[2010年真题]
A．业主大会
B．房产行政管理部门
C．社区居民委员会
D．业主委员会
【答案】D
【解析】为维护物业管理活动的交易秩序，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定，对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
13．下列处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法中，错误的是（ ）。[2012年真题]
A．由业主委员会督促其限期缴纳
B．依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决
C．依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决
D．停止供电、供水、供气等服务
【答案】D
【解析】为维护物业管理活动的交易秩序，《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。依法追索的方式，就是依据物业服务合同关于解决争议条款的约定，通过仲裁或向人民法院起诉解决。
14．物业服务企业代收代缴水电等费用时，正确的做法是（ ）。[2012年真题]
A．向委托单位收取手续费
B．向业主收取手续费
C．向委托单位和业主分别收取手续费
D．将代收的水、电等费用用于供水、供电等相关设施设备的维修和养护
【答案】A
【解析】《物业管理条例》明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《物业服务收费管理办法》进一步明确：“物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。”
15．物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向（ ）收取有关费用。[2012年真题]
A．开发企业
B．物业服务企业
C．建设单位
D．最终用户
【答案】D
【解析】《物业管理条例》为保护业主与物业服务企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业服务企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。其中，“最终用户”是指水、电、气、热、通讯、有线电视的最终使用人，即业主或者非业主使用人。
16．根据《物业服务收费管理办法》，从2004年1月1日起，物业服务收费不再采取（ ）形式。
A．政府定价
B．政府指导价
C．市场调节价
D．按成本定价
【答案】A
【解析】随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，因此《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。
17．目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式是（ ）。
A．酬金制收费形式
B．佣金制收费形式
C．代收、代交费用形式
D．包干制收费形式
【答案】D
【解析】包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制收费形式下，业主按照物业服务合同支付固定的物业服务费用后，物业服务企业必须按照物业服务合同要求和标准完成物业管理服务。
18．对于实行酬金制的物业服务收费中的物业服务支出的性质是（ ）。
A．物业服务企业经营性收入
B．物业服务企业营业外收入
C．代管性质的业主所有资金
D．物业服务成本
【答案】C
【解析】酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主所有，物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
19．物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应每年不少于（ ）次公布物业服务资金的收支情况。
A．1
B．2
C．3
D．5
【答案】A
【解析】实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行的义务之一为：物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于1次公布物业服务资金的收支情况。
20．物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应配合业主大会按照（ ）聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
A．部分业主的要求
B．物业服务合同约定
C．业主委员会的要求
D．管理规约的约定
【答案】B
【解析】实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行的义务之一为：物业服务企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
21．在物业管理中，物业管理服务费交纳的第一责任人是（ ）。
A．所有权人
B．使用者
C．承租人
D．非业主使用者
【答案】A
【解析】缴纳物业服务费用的第一责任人是业主，而业主又是物业的所有权人。所以，在物业管理中，物业管理服务费交纳的第一责任人是所有者。
22．业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，（ ）负连带交纳责任。
A．使用人
B．业主
C．承租人
D．物业服务企业
【答案】B
【解析】《物业服务收费管理办法》第十五条第二款规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。连带交纳责任是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用交纳的约定时，业主仍负交纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。
23．纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由（ ）承担。
A．未来物业买受人
B．施工单位
C．开发建设单位
D．物业服务企业
【答案】C
【解析】《物业服务收费管理办法》第十六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
24．公用事业单位与代收公用事业费用的物业服务企业属于（ ）。
A．物业服务合同关系
B．销售合同关系
C．委托合同关系
D．合作单位关系
【答案】C
【解析】物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位的委托，代收有关费用，两者之间是一种委托合同关系。
二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1．物业服务收费应当遵循的原则有（ ）。[2010年真题]
A．与业主承受能力相适应原则
B．合理原则
C．公开原则
D．费用与服务水平相适应原则
E．微利原则
【答案】BCD
【解析】《物业管理条例》第四十一条对物业服务收费作出原则规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
2．关于采取酬金制形式约定物业服务费用的说法，正确的有（ ）。[2012年真题]
A．酬金以预收的物业服务费用为计提基数
B．物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有
C．物业服务费用不足时，由物业服务企业承担亏损
D．物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定
E．物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金
【答案】ABD
【解析】酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
3．关于物业服务费收缴的说法，正确的有（ ）。[2012年真题]
A．按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务
B．业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定
C．对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴
D．已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳
E．已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳
【答案】ABCD
【解析】E项，对于已出售尚没有交付给物业买受人的物业而言，物业的实际占有人还是建设单位，物业的产权往往也还没有转移给买受人，买受人也没有享受到相应的物业服务。因此，《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
4．以政府定价方式管理物业服务收费的弊端有（ ）。
A．不利于物业服务企业提高服务质量
B．因价格标准不客观产生了大量矛盾
C．制约了业主对物业服务质量的监督和选择权
D．阻碍了物业管理市场的发展
E．价格高，住户负担过重
【答案】ABCD
【解析】随着物业管理活动的全面展开，以政府定价方式管理物业服务收费，各种弊端也逐渐暴露，主要体现在以下方面：①不利于物业服务企业提高服务质量；②制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；③因定价标准不客观产生了大量矛盾；④政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。
5．我国目前物业服务收费定价形式的种类有（ ）。
A．业主定价
B．市场调节价
C．政府指导价
D．政府定价
E．开发商定价
【答案】BC
【解析】《物业服务收费管理办法》第六条规定，采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。①政府指导价，是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格；②市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。
6．物业服务收费方式包括（ ）。
A．包干制
B．酬金制
C．佣金制
D．成本加酬金制
E．效益工资制
【答案】AB
【解析】物业服务有两种收费方式：①包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式；②酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
7．关于酬金制收费方式，下列说法正确的有（ ）。
A．酬金制在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用
B．酬金制的物业服务支出由业主负担
C．酬金制物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金
D．酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出
E．为保证收益的稳定性，物业管理企业可对所收的物业服务支出进行合理的投资
【答案】ABCD
【解析】酬金制又称佣金制，这种物业服务计费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或者数额的酬金。酬金制计费方式，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。E项，物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
8．包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出包括（ ）。
A．管理服务人员的工资
B．物业管理区域清洁卫生费用
C．物业服务企业固定资产折旧
D．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
E．物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用
【答案】ABCD
【解析】包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。《物业服务收费管理办法》第十一条第四款规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
9．物业服务收费应该公示的内容包括（ ）。
A．服务内容、服务标准
B．服务成本、经营利润
C．收费项目、收费计价方式
D．收费标准
E．物业服务企业名称
【答案】ACDE
【解析】2004年10月，国家发展改革委员会、原建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。
10．在非业主使用人使用物业时，关于业主与非业主使用人交纳物业服务费用的责任，下列说法正确的有（ ）。
A．可以由业主交纳物业服务费用
B．必须由物业使用人交纳物业服务费用
C．业主可与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用
D．在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的情况下，业主不承担连带交纳责任
E．在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的情况下，业主仍需承担连带交纳责任
【答案】ACE
【解析】《物业服务收费管理办法》第十五条第二款规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。