第四节　物业使用与维护

在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：

（1）公共建筑和共用设施改变用途问题；

（2）占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题；

（3）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题；

（4）房屋装饰装修问题；

（5）建立住房专项维修资金制度问题；

（6）利用物业共用部位、共用设施设备经营问题；

（7）存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的物业的维修养护问题等。

这些问题涉及公共利益和公共安全，如果处理不当，会侵犯多个业主甚至是全体业主的合法权益。实践中，由于此类问题处理不当造成的矛盾和纠纷屡见不鲜，严重的还造成居民生命财产损失等恶性事故，社会反响极大。物业的使用和维护是事关社会稳定和人民生命财产安全的大事，因此，《条例》对各主体使用和维护物业的行为进行了明确的规范。

一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变

业主大会、业主委员会、业主和物业服务企业，都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。但是，因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共用设施用途的客观情况。为保证城市规划的权威性和防止对公共利益造成侵害，对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。

（1）业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告知物业服务企业，以便物业服务企业及时调整管理方案。

（2）如果改变用途涉及物业服务企业的合同利益，双方还应就有关权益作出相应调整。

（3）物业服务企业无权擅自决定改变公共建筑和共用设施用途，确需改变公共建筑和共用设施用途的，物业服务企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。

二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘

物业管理活动中临时占用、挖掘道路或场地的情况又是客观存在的，有时也是必须的。

（1）确需临时占用、挖掘道路、场地的，只有在征得业主委员会和物业服务企业同意的情况下才可实施，当事人不得擅自实施占用、挖掘行为。

（2）物业服务企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。无论业主或者物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。

【例题2.15】业主因维修物业需要临时占用挖掘道路场地的，只有在征得（　　）同意的情况下才可实施。[2014年真题]

A．居民委员会

B．业主委员会

C．规划部门

D．物业行政管理部门

E．物业服务企业

【答案】BE

【解析】为了加强管理和保护公共利益，对于业主因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，只有在征得业主委员会和物业服务企业同意的情况下，才可实施，当事人不得擅自实施占用、挖掘行为。

三、公用事业单位应当依法履行维修养护责任

《条例》明确规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位维修、养护物业管理区域内相关管线和设施设备时，有可能需要临时占用、挖掘道路、场地。

为了切实维护全体业主的合法权益，《条例》明确规定供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

四、装饰装修房屋行为应当依法规范

不当的房屋装饰装修活动，会导致共用部位、共用设施设备的损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和业主自身的生命财产安全，还会影响到相邻房屋的结构安全和相邻业主的生命财产安全，甚至影响到整幢楼、整个小区的公共安全和公共秩序。因此，为了维护公共安全和公共利益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范。

（1）装饰装修房屋是业主的权利，但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。为了维护业主的共同利益，物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定，对房屋装饰装修行为进行管理，为了便于物业服务企业提供装饰装修管理服务，《条例》规定了业主装修房屋前对物业服务企业的告知义务。

（2）业主装饰装修房屋时，不得有违反法规规定以及管理规约明文禁止的行为，并应该尽到合理的注意义务。《条例》规定物业服务企业应当将装饰装修房屋的相关禁止行为和注意事项告知业主，以避免出现违章装修或者装修扰民的情况，减少日常装修管理服务的难度。

五、利用物业共用部位、共用设施设备经营的规定

《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作了三方面的规定：

一是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意；

二是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须按规定办理手续；

三是明确利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方式。

（1）利用共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主的同意，是因为经营行为可能对利害关系人的权益造成损害。

（2）利用共用部位、共用设施设备经营需要征得业主大会的同意，是因为业主大会代表和维护着物业管理区域内全体业主的合法权益。

（3）利用共用部位、共用设施设备经营需要经过物业服务企业的同意，是因为物业服务企业提供的物业服务具有准公共性，物业服务企业应当从维护全体业主合法利益和更好地提供物业管理服务的角度出发，发挥其对物业管理事项、物业管理区域情况比较熟悉和专业能力的特长，全面分析考虑利用共用部位、共用设施设备经营是否可行。

（4）关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，各方面的认识比较一致，即应当优先用于补充住房专项维修资金。

主要理由有两点：

①收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护；

②住房专项维修资金是房屋的“养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴交，一旦急需时所需数量较大，经营所得用于补充住房专项维修资金，有利于减轻业主的经济负担。

（5）为尊重全体业主的意愿和满足特殊使用需要，《条例》规定业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。

【例题2.16】根据《物业管理条例》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（　　）的同意后，按照规定办理有关手续。[2014年真题]

A．相关业主

B．业主大会

C．业主委员会

D．物业服务企业

E．有关行政管理部门

【答案】ABD

【解析】《物业管理条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自我平衡。应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

【例题2.17】某物业服务企业决定利用小区内部分公共场所开展经营活动，增加公共收益。此决定应经（　　）同意。[2013年真题]

A．居民委员会

B．业主委员会

C．业主大会

D．建设单位

【答案】C

【解析】《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作了三方面的规定：一是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须事先征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意；二是明确利用物业共用部位、共用设施设备进行经营必须按规定办理手续；三是明确利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方式。

六、存在安全隐患物业的维修义务

《条例》第五十六条规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”

物业的局部安全隐患，不仅会影响到产权人、使用人自身的安全和正常使用，还会影响到相邻业主（居民），甚至是整个物业管理区域的安全和正常使用，事关公共利益和他人的合法权益。明确存在安全隐患物业的维修养护责任，加强对存在安全隐患物业的及时维修养护非常重要。

（1）存在安全隐患物业维修养护工作的责任人，主要是指房屋的产权人或者按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊原因形成的房屋的实际使用人或者维修责任的承担人。

（2）由于物业结构整体性、系统性的特点，对物业某一部位、设施的安全隐患的维修养护需要有关业主的配合。。

（3）为了确保物业管理区域内全体业主的公共利益及他人合法权益，及时对存在安全隐患的物业实施维修养护，《条例》规定，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。这样规定，既是发挥全体业主民主决策的作用，鼓励物业服务企业积极主动开展维修养护工作的需要，也是保障物业服务企业合法权益的需要。